0114-KDIP2-1.4010.183.2026.2.KW

Interpretacja indywidualna – stanowisko jest nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 maja 2026 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia czy w okresie od 1 stycznia 2022 r. Wnioskodawca był oraz będzie w przyszłości uprawniony do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej Nieruchomości, o których mowa w art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, oraz do zaliczania tych odpisów do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

A sp. z o.o. (dalej jako: „Wnioskodawca”) jest spółką z siedzibą i miejscem zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (dalej jako: „RP”) i polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o CIT, tj. podlega na terytorium RP opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (dalej: „CIT”) od całości swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągania.

Wnioskodawca pierwotnie działał w formie spółki komandytowej, pod nazwą B spółka komandytowa („Spółka Komandytowa”). Spółka Komandytowa została następnie przekształcona w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością – przekształcenie zostało zarejestrowane w KRS w dniu ….2023 r. („Przekształcenie”). Od tego momentu Wnioskodawca działa pod aktualną nazwą: A sp. z o.o.

Wnioskodawca sporządza roczne sprawozdanie finansowe zgodnie z zasadami rachunkowości obowiązującymi na terytorium RP, określonymi w ustawie z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2023 r. Poz. 120 ze zm.; dalej: „Ustawa o rachunkowości”) i wydanymi na jej podstawie przepisami wykonawczymi.

Wnioskodawca spełnia i w całym okresie, którego dotyczy niniejszy wniosek, spełniał kryteria do uznania go za spółkę nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35) lit. b) ustawy o CIT, tj.:

1)  jest podmiotem innym niż osoba fizyczna, obowiązanym do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości,

2)  jest podmiotem, w którym na dzień 31 grudnia 2021 r., 31 grudnia 2022 r., 31 grudnia 2023 r., 31 grudnia 2024 r. oraz 31 grudnia 2024 r. co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości,

3)  wartość bilansowa nieruchomości, o których mowa w pkt 2, w roku 2021, 2022, 2023, 2024 i 2025 przekraczała równowartość 10 000 000 zł,

4)  w roku 2021, 2022, 2023, 2024 i 2025 przychody podatkowe Wnioskodawcy z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności nieruchomości / prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT (dotyczące podmiotów posiadających w Polsce ograniczony obowiązek podatkowy) stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych.

Wnioskodawca będzie również w przyszłości spełniał wymienione wyżej kryteria, w związku z czym będzie miał w przyszłość status spółki nieruchomościowej w rozumieniu art. 4a pkt 35) lit. b) ustawy o CIT.

Zgodnie z wpisem do KRS, Wnioskodawca prowadzi na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalność gospodarczą w zakresie:

• wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
• kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek
• zarządzania nieruchomościami wykonywanego na zlecenie
• robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
• pozostałej finansowej działalności usługowej, gdzie indziej niesklasyfikowanej, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych
• pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
• reklamy
• robót budowlanych specjalistycznych
• robót związanych z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej
• pozostałych form udzielania kredytów.

Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest przy tym zarządzanie i wynajem powierzchni nieruchomości komercyjnej położonej przy ul. (...) (dalej jako: „Nieruchomość”).

W związku z powyższym, głównym źródłem przychodów Wnioskodawcy są przychody z wynajmu Nieruchomości, która wykorzystywana jest wyłącznie do prowadzenia wskazanej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, jako właściciel, regularnie ponosi wydatki związane z zarządzaniem oraz utrzymaniem Nieruchomości, w tym koszty remontów i modernizacji.

Wnioskodawca traktuje (oraz planuje w przyszłości traktować) Nieruchomość jako środek trwały zaliczony do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych (dalej jako: „KŚT”), tj. BUDYNKI I LOKALE ORAZ SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO I SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO - dla której ustawa o CIT przewiduje dokonywanie odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych według stawki 2,5%, przewidzianej dla budynków niemieszkalnych.

Zgodnie z przyjętymi przez Wnioskodawcę zasadami rachunkowości, Nieruchomość w latach ubiegłych była, jest obecnie oraz – w dającej się przewidzieć przyszłości – będzie ujmowana w bilansie Wnioskodawcy jako "nieruchomość inwestycyjna" w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 17 Ustawy o rachunkowości, a tym samym wyceniana jest według wartości godziwej.

Oznacza to, że bilansowo Nieruchomość nie jest traktowana przez Wnioskodawcę jako środek trwały, a tym samym Wnioskodawca nie dokonuje od niej odpisów amortyzacyjnych obciążających wynik finansowy w rozumieniu Ustawy o rachunkowości. Natomiast dla celów podatkowych, Nieruchomość została przyjęta jako środek trwały podlegający amortyzacji podatkowej zgodnie z art. 16a ustawy o CIT.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawca wskazuje, iż Wnioskodawca nie dokonywał od 2022 r. i obecnie nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej Nieruchomości.

Pytanie

Czy w okresie od 1 stycznia 2022 r. Wnioskodawca był oraz będzie w przyszłości uprawniony do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej Nieruchomości, o których mowa w art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, oraz do zaliczania tych odpisów do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT?

Państwa stanowisko w sprawie

W okresie od 1 stycznia 2022 r. Wnioskodawca był oraz będzie w przyszłości uprawniony do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej Nieruchomości, o których mowa w art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, oraz do zaliczania tych odpisów do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 Ustawy o CIT. Przy czym, w doktrynie wskazuje się, że aby dany wydatek mógł stanowić koszt uzyskania przychodu w podatku CIT, musi zostać poniesiony przez podatnika oraz musi być wydatkiem definitywnym (niezwróconym w żadnej formie na rzecz podatnika).

Ustawa o CIT przewiduje dwie możliwości ujmowania wydatków poniesionych przez podatnika w ciężar kosztów uzyskania przychodu w podatku CIT, tj.

1.  zaliczenie danego wydatku bezpośrednio w ciężar kosztów uzyskania przychodu w kalkulacji podatku CIT (jako koszt bezpośredni lub pośredni) oraz
2. uwzględnienie wydatku w kosztach uzyskania przychodu w kalkulacji podatku CIT w postaci odpisów amortyzacyjnych od m.in. środków trwałych.

Przy czym, Ustawa o CIT wskazuje wprost na definicję środków trwałych, które mogą podlegać amortyzacji podatkowej. Zgodnie więc z art. 16a ust. 1 Ustawy o CIT amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c Ustawy o CIT, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1 Ustawy o CIT (tj. leasingu), zwane środkami trwałymi.

Jednocześnie wskazać należy, iż niektóre środki trwałe zostały wprost wyłączone z możliwości ich amortyzacji na gruncie Ustawy o CIT. Do takich środków trwałych należą

1)  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2)  budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe,

3)  budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 16c pkt 1) - pkt 2a) Ustawy o CIT).

Jak wynika z ww. przepisów Ustawy o CIT, w odniesieniu do amortyzacji środków trwałych w postaci nieruchomości, ustawodawca przyjął następujące rozwiązanie:

1)  brak możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych, jak również gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz

2)  umożliwienie dokonywania odpisów amortyzacyjnych od pozostałych nieruchomości innych niż wymienionych wprost w art. 16c ustawy o CIT.

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, żaden przepis ustawy o CIT nie zakazuje Wnioskodawcy dokonywania odpisów amortyzacyjnych podatkowych od nieruchomości, zaliczanej do grupy 1 KŚT, która to nieruchomość – tak jak Nieruchomość zdefiniowana we Wniosku - stanowi budynek niemieszkalny. Analogiczne stanowisko, w odniesieniu do możliwości amortyzacji budynku niemieszkalnego zostało przedstawione m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 grudnia 2022 r. (nr 0111-KDIB1-1.4010.655.2022.1.SH).

Z dniem 1 stycznia 2022 r. zmianie uległa regulacja art. 15 ust. 6 ustawy o CIT. Zgodnie z aktualnym brzmieniem tego przepisu „kosztem uzyskania przychodów [w podatku dochodowym od osób prawnych] są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a-16m [Ustawy o CIT], przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji [Środków Trwałych] nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.”

Zdaniem Wnioskodawcy, wprowadzenie ograniczenia wysokości podatkowych odpisów amortyzacyjnych do wysokości odpisów dokonywanych na cele rachunkowe zakłada zastosowanie tego ograniczenia jedynie do spółek nieruchomościowych, których aktywa - zaliczone do Grupy 1 KŚT (przy czym, Grupa ta obejmuje budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) - traktują jako środki trwałe podlegające amortyzacji, a dokonywanymi odpisami amortyzacyjnymi obciążają wynik finansowy jednostki.

Literalne brzmienie przepisu art. 15 ust. 6 ustawy o CIT wskazuje bowiem, że ma on zastosowanie do sytuacji, w której są spełnione łącznie następujące warunki:

1)  Podmiot jest spółką nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35 Ustawy o CIT,

2)  Spółka nieruchomościowa posiada środki trwałe zaliczane do Grupy 1 KŚT, od których dokonuje odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych,

3)  Aktywa te jednocześnie stanowią środki trwałe w rozumieniu ustawy o rachunkowości, od których podmiot dokonuje odpisów amortyzacyjnych, które obciążają wynik finansowy jednostki.

Stosownie do znowelizowanego w 2022 roku brzmienia art. 15 ust. 6 Ustawy o CIT, wysokość odpisu amortyzacyjnego dokonywana zgodnie z przepisami ustawy o CIT w danym roku podatkowym nie może być przy tym wyższa niż wartość odpisu amortyzacyjnego bądź umorzeniowego dokonywanego w tym samym roku zgodnie z przepisami o rachunkowości, która obciąża wynik finansowy jednostki.

Przepis art. 15 ust. 6 ustawy o CIT został wprowadzony do polskiego porządku prawnego w celu zapobiegania optymalizacjom podatkowym, mającym za przedmiot nieruchomości. Uzasadniając nowelizację w tym zakresie, Ustawodawca wskazał, że jej celem „(…)jest zmniejszenie różnic występujących między wartością wykazywanego przez spółkę nieruchomościową w roku podatkowym dochodu przed jego opodatkowaniem podatkiem dochodowym, a wartością wykazywanego – za ten sam okres (rok podatkowy/rok obrotowy) - zysku brutto (zysku przed obciążeniem podatkiem dochodowym). (…) W sytuacji zatem, kiedy obiektywne ekonomiczne przesłanki przemawiać będą za stosowaniem przez podatnika – przy określeniu jego wyniku finansowego - obniżonej stawki amortyzacyjnej dla danego środka trwałego będącego nieruchomością to również – w celu określenia dochodu i podatku dochodowego – podatnik zobligowany będzie stosować takie obniżone stawki amortyzacyjne w stosunku do tego środka trwałego (nieruchomości). Wskazać należy, iż powyższe rozwiązanie obejmie tzw. „spółki nieruchomościowe” to jest podmioty gospodarcze, których głównym źródłem przychodów oraz dochodów są posiadane przez nie nieruchomości często ulokowane w centrach dużych polskich miast. Często, mimo, iż ekonomicznie wartość takich nieruchomości wzrasta, odpisy amortyzacyjne ujmowane w kosztach odzwierciedlają w sposób nierzeczywisty stały spadek wartości tych nieruchomości(…)” (Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, druk 1532, str. 141; dalej: „Rządowy Projekt Ustawy Nowelizującej”).

Jak wynika z cytowanego wyżej fragmentu uzasadnienia, celem Ustawodawcy było dostosowanie zasad amortyzacji podatkowej do amortyzacji bilansowej, która lepiej odzwierciedla ekonomiczne zużycie środka trwałego i zmianę jego wartości. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze fundamentalne prawo podatnika do rozpoznania kosztów uzyskania przychodów w postaci odpisów amortyzacyjnych warunek limitowania wysokości podatkowych odpisów amortyzacyjnych zawarty w tym przepisie może mieć zastosowanie jedynie w odniesieniu do tych podatników, którzy dokonują jakichkolwiek odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych Grupy 1 KŚT dla celów bilansowych.

Intencją ustawodawcy nie było natomiast całkowite pozbawienie niektórych podatników prawa do dokonywania podatkowych odpisów amortyzacyjnych i zaliczenia w koszty amortyzacji podatkowej (w przypadku, gdy amortyzacja bilansowa jest równa 0), ale jedynie ograniczenie wysokości odpisów amortyzacyjnych zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów. Jeżeli celem ustawodawcy byłoby wyeliminowanie możliwości dokonywania podatkowych odpisów amortyzacyjnych, w takim przypadku zastosowałby on konstrukcję przepisu tożsamą z przepisem dotyczącym zakazu zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych, który został wprowadzony poprzez dodanie ust. 2a w art. 16c Ustawy o CIT.

Należy przy tym ponownie podkreślić, że z treści uzasadnienia do projektu ustawy zmieniającej art. 15 ust. 6 Ustawy o CIT nie wynika, że celem tej regulacji było uniemożliwienie spółkom nieruchomościowym dokonywania odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych w odniesieniu do posiadanych nieruchomości. Dokonana w 2022 r. nowelizacja przepisu art. 15 ust. 6 ustawy o CIT miała jedynie za zadanie ograniczyć wysokość dokonywanych dla celów podatkowych odpisów amortyzacyjnych, w przypadku wystąpienia rozbieżności pomiędzy stawkami amortyzacji przyjętymi dla celów rachunkowych i podatkowych.

Tym samym, stosowanie regulacji z art. 15 ust. 6 Ustawy o CIT do środków trwałych, niepodlegających w ogóle amortyzacji bilansowej, stanowiłoby niedopuszczalne i sprzeczne z literalną wykładnią tego przepisu rozszerzenie zakresu jego zastosowania. W przypadku braku dokonywania rachunkowych odpisów amortyzacyjnych przez dany podmiot, nie ma bowiem czego porównywać i dostosowywać.

Stawka amortyzacji podatkowej nie różni się od stawki amortyzacji bilansowej, ponieważ amortyzacja bilansowa w ogóle nie występuje. Tego typu wykładnia, stoi także w sprzeczności ze wspomnianym powyżej celem przepisu.

Co więcej, z uzasadnienia Rządowego Projektu Ustawy Nowelizującej wprost wynika, jakie sytuacje ma regulować znowelizowany w 2022 roku art. 15 ust. 6 Ustawy o CIT. Zasadniczo chodzi o podmioty, czerpiące zysk z atrakcyjnie ulokowanych nieruchomości, które z roku na rok zyskują na wartości, którego to zysku nie odzwierciedlają dokonywane odpisy amortyzacyjne. Tymczasem, sytuacja Wnioskodawcy wygląda zgoła inaczej. Nieruchomość stanowiąca nieruchomość komercyjną nie podlega takim samym zasadom rynkowym, jak mieszkania na wynajem ulokowane w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie ograniczona podaż w połączeniu z rosnącą presją popytową, powoduje skokowy wręcz wzrost wartości (dochodzący do nawet kilkuset procent w ciągu kilku ostatnich lat). Wartość Nieruchomości miała w tym samym czasie tendencję spadkową, ze względu na upowszechnienie się modelu pracy zdalnej (tzw. home office), jak również pogłębiający się kryzys gospodarczy.

W konsekwencji, należy uznać, iż pomimo zmian wprowadzonych do art. 15 ust. 6 Ustawy o CIT w 2022 r., Wnioskodawca był i będzie – w latach podatkowych przypadających w okresie od 1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2025 roku - uprawniony do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej Nieruchomości, o których mowa w art. 15 ust. 6 Ustawy o CIT. Wnioskodawca był również i będzie w tym okresie uprawniony do zaliczania przedmiotowych odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o CIT.

Prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych. Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają m.in. następujące wyroki:

1.  Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2023 r., sygn. akt I SA/Po 752/22

2.  Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 lutego 2023 r., sygn. akt I SA/Po 795/22

3.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. akt III SA/Wa 2355/22

4.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. akt III SA/Wa 2356/22

5.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 lutego 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 2597/23

6.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 października 2023 r., sygn. akt III SA/Wa 1694/23

7.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 listopada 2023 r., sygn. akt III SA/Wa 1682/23

8.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2023 r., sygn. akt III SA/Wa 1840/23

9.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 513/24

10.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 maja 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 503/24

11.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 sierpnia 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 1423/24

12.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 września 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 1528/24

13.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 września 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 1515/24

14.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 września 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 1516/24

15.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 września 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 1586/24

16.  Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 3 grudnia 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 681/24

17.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 2293/24

18.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 grudnia 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 2360/24

19.  Wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 grudnia 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 2361/24

20.  Wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2025 r., sygn. akt II FSK 788/23

21.  Wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2025 r., sygn. akt II FSK 789/23

22.  Wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2025 r., sygn. akt II FSK 987/23

23.  Wyrok NSA z dnia 5 marca 2025 r., sygn. akt II FSK 896/23

24.  Wyrok NSA z dnia 5 marca 2025 r., sygn. akt II FSK 897/23

25.  Wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2025 r., sygn. akt II FSK 756/23

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, w okresie od 1 stycznia 2022 r. Wnioskodawca był oraz będzie w przyszłości uprawniony do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej Nieruchomości, o których mowa w art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, oraz do zaliczania tych odpisów do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie Organ podkreśla, że okoliczność, iż nieruchomości, o których mowa we wniosku nie podlegają amortyzacji jako nieruchomości inwestycyjne w rozumieniu ustawy o rachunkowości, została przyjęta jako element stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i jako taka, nie podlega ocenie Organu.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2026 r., poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”),

Powyższa definicja kosztu uzyskania przychodu ma charakter ogólny. Z tej przyczyny przy kwalifikacji danego wydatku do kosztów uzyskania przychodów konieczne jest każdorazowe zbadanie czy koszt ten pozostaje w związku przyczynowo - skutkowym z osiąganymi przychodami (lub możliwością ich osiągania) albo służy zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Jako konieczne do spełnienia warunki przy kwalifikacji kosztu do kosztów uzyskania przychodów zarówno w literaturze, jak i orzecznictwie przyjmuje się, że koszt:

‒    musi być poniesiony przez podatnika,

‒    musi być definitywny,

‒    musi pozostawać w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

‒    musi pozostawać w związku przyczynowo - skutkowym o jakim mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT lub służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów,

‒    nie może być wymieniony w negatywnym katalogu z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT,

‒    musi być właściwie udokumentowany.

Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.,

Ustawą z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r., poz. 2105) dokonano nowelizacji m.in. ww. art. 15 ust. 6, który od 1 stycznia 2022 r. otrzymał brzmienie:

Na podstawie art. 16a ust. 1 ustawy o CIT,

W niniejszej sprawie przedmiotem Państwa zainteresowania jest ustalenie, czy w świetle art. 15 ust. 6 Ustawy o CIT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2022 r., Spółka jest uprawniona do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 15 Ustawy o CIT od wartości początkowej środków trwałych sklasyfikowanych w grupie 1 KŚT w sytuacji, w której Nieruchomość dla celów bilansowych nie stanowi środka trwałego podlegającego odpisom amortyzacyjnym.

Art. 15 ust. 6 ustawy o CIT stanowi, co do zasady, o możliwości uznania za koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych, jeżeli odpisy te dokonywane są zgodnie z zasadami wynikającymi z tej ustawy oraz nie podlegają wyłączeniu z tej kategorii kosztów na podstawie art. 16 ust. 1.

Na szczególną uwagę, ze względu na przedłożoną organowi do rozstrzygnięcia kwestię zasługuje ujęcie w znowelizowanym brzmieniu art. 15 ust. 6 ustawy o CIT sposobu ustalenia limitu a tym samym wysokości w jakiej możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dla spółek nieruchomościowych, do których (na co wskazano w opisie sprawy) zalicza się także Państwa sprawa.

Wprowadzona zmiana w praktyce oznacza, że podatkowe odpisy amortyzacyjne ujmowane w kosztach uzyskania przychodów nie mogą być wyższe od odpisów dokonywanych na podstawie przepisów o rachunkowości.

Biorąc zatem pod uwagę, że w art. 15 ust. 6 Ustawy o CIT, w znowelizowanym brzmieniu, ustawodawca zawarł wprost odniesienie zasad, wynikających z tego przepisu do przepisów ustawy o rachunkowości, poprzez stwierdzenie: „(…) przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki” należy wskazać, że ustalenie przedmiotowego limitu, polega zatem na wyliczeniu podatkowych odpisów amortyzacyjnych i ich porównaniu z odpisami obliczonymi na podstawie przepisów o rachunkowości, przy czym wartość odpisów amortyzacyjnych, jaka może być uznana za koszt uzyskania przychodów, nie może być wyższa od wartości wyliczonej na podstawie prawa bilansowego.

W uzasadnieniu do ustawy, która wprowadziła art. 15 ust. 6 Ustawy CIT (Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, druk 1532), wskazano, iż celem zmiany treści przepisów art. 15 ust. 6 ustawy CIT jest zmniejszenie różnic występujących między wartością wykazywanego przez spółkę nieruchomościową w roku podatkowym dochodu przed jego opodatkowaniem podatkiem dochodowym, a wartością wykazywanego – za ten sam okres (rok podatkowy/rok obrotowy) - zysku brutto (zysku przed obciążeniem podatkiem dochodowym).

Ustalenie przedmiotowego limitu polega zatem na wyliczeniu podatkowych odpisów amortyzacyjnych i ich porównaniu z odpisami obliczonymi na podstawie przepisów o rachunkowości, przy czym wartość odpisów amortyzacyjnych jaka może być uznana za koszt uzyskania przychodów nie może być wyższa od wartości wyliczonej na podstawie prawa bilansowego. Skoro zatem, tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie, Spółka nie dokonuje na podstawie przepisów o rachunkowości, odpisów amortyzacyjnych (umorzeniowych) od posiadanej nieruchomości (nieruchomość sklasyfikowana w grupie 1 KŚT), nie będzie uprawniona do rozpoznania kosztów uzyskania przychodów z tytułu dokonywanych na podstawie ustawy o CIT odpisów amortyzacyjnych.

Spółka będąc spółką nieruchomościową, o której mowa w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, jest bowiem adresatem omawianej normy prawnej (art. 15 ust. 6 ustawy o CIT), w której sposób ustalenia limitu podlegających do zaliczenia podatkowych odpisów amortyzacyjnych należy odnosić do wartości umorzeniowej ustalonej na podstawie przepisów o rachunkowości. Skoro zatem wartość odpisu amortyzacyjnego (umorzeniowego) w przedmiotowej sprawie osiąga wartość „0”, gdyż Spółka nie dokonuje amortyzacji składnika majątkowego na podstawie przepisów o rachunkowości, to – mając na uwadze brzmienie omawianej normy prawnej, Spółka nie jest uprawniona do rozpoznania odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego zaliczonego do grupy 1 Klasyfikacji do kosztów uzyskania przychodów na podstawie znowelizowanego przepisu art. 15 ust. 6 ustawy o CIT.

Brzmienie obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 15 ust. 6 ustawy o CIT pozwala na jednoznaczne ustalenie omawianej normy prawnej. Wykładnia językowa w procesie interpretacji prawa podatkowego ma fundamentalne znaczenie i znajduje oparcie w art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78 poz. 483 ze zm.; dalej: „Konstytucja”).

Należy podkreślić, że prawodawca w ustawie nowelizującej dokonując zmiany art. 15 ust. 6 ustawy o CIT nie wprowadził przepisów przejściowych. Powyższe oznacza, że przepis ten ma zastosowanie do zdarzeń następujących po 1 stycznia 2022 r. Ponieważ dokonywanie odpisów amortyzacyjnych następuje „na bieżąco” skutki podatkowo-prawne tych działań powinny być ocenione na podstawie przepisów aktualnie obowiązujących.

Zatem, Państwa stanowisko zaprezentowane we wniosku należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia;
• zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa we wniosku oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Powołane przez Państwa wyroki sądowe, dotyczą konkretnych, indywidualnych sprawy podatnika. Zostały wydane w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Nie mogą one zatem przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego. Każdą sprawę Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.