0114-KDIP1-3.4012.547.2026.1.KG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B.A.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Historia nabycia

Wnioskodawca wraz z żoną (Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania), na podstawie umowy sprzedaży z 29 lipca 2008 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)), nabył własność niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), w miejscowości (…), obejmującej działkę ewidencyjną nr 1 o łącznej powierzchni 76 arów oraz działkę ewidencyjną nr 2 o łącznej powierzchni 4 hektary 62 ary. Dla ww. nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (…).

Wnioskodawca wraz z żoną są, a w zakresie sprzedanych już działek byli jedynymi właścicielami ww. nieruchomości.

Podstawą ujawnienia Wnioskodawcy i jego żony jako właścicieli ww. nieruchomości była umowa sprzedaży z 29 lipca 2008 r., sporządzona w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)).

Nieruchomość stanowi, a w zakresie sprzedanych już działek stanowiła prywatny majątek Wnioskodawcy i jego żony objęty wspólnością ustawową małżeńską.

Działka została nabyta w celach rekreacyjnych.

Zmiany geodezyjne

W 2022 r. Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną dokonali podziału geodezyjnego działki nr ew. 2, w wyniku którego wyodrębniono łącznie 36 działek ewidencyjnych, w tym 3 działki przeznaczone pod drogę wewnętrzną.

Nieruchomość stanowiła działkę o znacznej powierzchni, co w ocenie Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej istotnie ograniczało możliwość jej zbycia jako jednej nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne. Z uwagi na niewielkie zainteresowanie nabyciem nieruchomości o tak dużym areale podjęto decyzję o dokonaniu jej podziału geodezyjnego na mniejsze działki.

Następnie, decyzją z 12 czerwca 2026 r., dokonano podziału geodezyjnego działki nr ew. 1, w wyniku którego wyodrębniono cztery działki ewidencyjne: nr 1/1, 1/2, 1/3 oraz 1/4.

Wyodrębnione działki zostaną następnie połączone z działkami powstałymi w wyniku wcześniejszego podziału działki nr ew. 2 z 2022 r., tj.:

-   działka nr 1/1 z działką nr 2/1,

-   działka nr 1/2 z działką nr 2/2,

-     działka nr 1/3 z działką nr 2/3,

-   działka nr 1/4 z działką nr 2/4.

W wyniku połączenia każda z nowo utworzonych nieruchomości będzie posiadała dostęp do drogi publicznej poprzez odpowiednią drogę wewnętrzną (działkę nr 2/8 albo działkę nr 2/10).

Przedmiot sprzedaży

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą nieruchomości gruntowe powstałe w wyniku podziału geodezyjnego działki nr ew. 2, tj. działki o numerach ewidencyjnych: 2/5, 2/6, 2/7, 2/9, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17, 2/18, 2/19, 2/20, 2/21, 2/22, 2/23, 2/24, 2/25, 2/26, 2/27, 2/28, 2/29, 2/30, 2/31, 2/32, 2/33, 2/34 (łącznie 28 działek), a także nieruchomości powstałe z połączenia działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4, wydzielonych z działki nr ew. 1, odpowiednio z działkami nr 2/1, 2/2, 2/3 i 2/4, powstałymi w wyniku podziału geodezyjnego działki nr ew. 2, wraz z ewentualnym udziałem w drogach wewnętrznych, tj. działkach nr ew. 2/8 oraz 2/10 (dalej jako: „Nieruchomość I”).

Działki ewidencyjne nr 2/35 (dalej jako „Nieruchomość II”), nr 2/36 (dalej jako „Nieruchomość III”) oraz nr 2/6 (dalej jako „Nieruchomość IV”) zostały zbyte przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną bez VAT, przed złożeniem niniejszego wniosku.

Zbycie Nieruchomości II nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży z 1 września 2025 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego, Rep. A nr (…), obejmującej również udział w działce nr 2/10, stanowiącej drogę wewnętrzną.

Zbycie Nieruchomości III nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży z 18 września 2025 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego, Rep. A nr (…), obejmującej również udział w działce nr 2/8, stanowiącej drogę wewnętrzną.

Z kolei zbycie Nieruchomości IV nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży z 12 maja 2026 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego, Rep. A nr (…).

Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III oraz Nieruchomość IV będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomości”.

Nieruchomości nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomości nie są położone na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości Specjalną Strefą Rewitalizacji w rozumieniu przywołanej ustawy.

Nieruchomości (i) nie są oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do Nieruchomości nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W księgach wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości nie ujawniono ustawowego prawa pierwokupu gminy w stosunku do terenu Nieruchomości, a gminie nie przysługuje pierwokup w świetle art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak również nie zachodzi jakakolwiek okoliczność skutkująca powstaniem prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ww. ustawy lub innych przepisów prawa.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawca oraz Zainteresowana zawarli dwie umowy przedwstępne sprzedaży w zwykłej formie pisemnej, dotyczące działek nr ew. 2/21 oraz 2/5. Poza wskazanymi umowami Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie zawierali z osobami trzecimi innych umów zobowiązujących do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości lub jej części, w szczególności umów zobowiązujących zawartych w formie aktu notarialnego ani umów ustanawiających prawo pierwokupu.

Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości jak również prowadzące do ich oddania do używania lub pobierania z nich pożytków.

Przed planowaną sprzedażą poszczególnych Nieruchomości Wnioskodawca oraz Zainteresowana uzyskali lub zamierzają uzyskać decyzje o warunkach zabudowy dla tych Nieruchomości.

Na Nieruchomościach nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich, a także nie są i nie będą przed sprzedażą prowadzone roboty budowlane, ani żadne inne prace o podobnym charakterze.

Wykorzystywanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną

Od chwili nabycia Nieruchomości w 2008 r. była ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną wyłącznie na cele prywatne, rekreacyjne. Nieruchomość stanowiła element majątku osobistego Wnioskodawcy i Zainteresowanej i nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolniczej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele rolnicze już od lat 80. Wynikało to z jej właściwości - teren ma charakter piaszczysty, przedstawia niską klasę bonitacyjną gruntów i nie był przydatny do prowadzenia produkcji rolnej.

Przez cały okres posiadania Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie udostępniali Nieruchomości osobom trzecim odpłatnie ani nieodpłatnie w celach zarobkowych oraz nie czerpali z jej posiadania jakichkolwiek pożytków lub dochodów.

Poza wykorzystywaniem Nieruchomości na własne cele rekreacyjne, Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie podejmowali względem niej żadnych czynności mających na celu osiąganie przychodów lub zarobkowe wykorzystanie majątku. Przez cały okres posiadania Nieruchomości ponosili natomiast ciężary związane z jej własnością, w tym uiszczali należny podatek od nieruchomości.

Informacje na temat działań podjętych przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną dokonali podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 2, w wyniku którego zostały wydzielone działki przeznaczone do odrębnego zbycia. Następnie dokonano również podziału geodezyjnego działki nr ew. 1, a wydzielone z niej działki zostaną połączone z odpowiednimi działkami powstałymi z podziału działki nr ew. 2 w celu zapewnienia powstałym nieruchomościom dostępu do drogi publicznej. Ponadto, przed planowaną sprzedażą poszczególnych Nieruchomości, Wnioskodawca oraz Zainteresowana uzyskali dla części z nich decyzje o warunkach zabudowy, natomiast dla pozostałych zamierzają uzyskać takie decyzje przed ich sprzedażą.

Jednocześnie Wnioskodawca oraz Zainteresowana zdecydowali się na przeprowadzenie podziału oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jeszcze przed wejściem w życie reformy systemu planowania przestrzennego, wprowadzającej obowiązek uchwalenia planów ogólnych gmin. Działania te mają na celu zabezpieczenie możliwości zagospodarowania wydzielonych działek na dotychczasowych zasadach oraz uniknięcie ryzyka, że po wejściu w życie nowych regulacji uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy stanie się utrudnione lub niemożliwe. Czynności te były zatem podyktowane zmianami przepisów prawa oraz potrzebą zachowania atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a nie zamiarem prowadzenia profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Poza czynnościami wskazanymi powyżej, Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie podejmowali i nie zamierzają podejmować żadnych innych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży. Nieruchomości przed sprzedażą nie będą przedmiotem jakichkolwiek prac modernizacyjnych, ulepszeń, ani innych działań zwiększających ich wartość rynkową. Na Nieruchomościach nie będą prowadzone przed sprzedażą roboty budowlane.

Poza geodetą (niezbędnym do podziału) Wnioskodawca i Zainteresowana nie korzystali i nie zamierzają korzystać z usług żadnych innych profesjonalistów.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną umieścili w 2025 r. baner na Nieruchomości z informacją dot. sprzedaży przedmiotowych działek. Wnioskodawca i Zainteresowana nie będą podejmować żadnych innych działań marketingowych, takich jak, zamieszczanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupywanie przestrzeni reklamowej w mediach lub billboardach reklamowych. Przed sprzedażą Nieruchomości II, III i IV Wnioskodawca i Zainteresowana również zamieścili baner i na tej podstawie znaleziono nabywców.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana wykonywali wyłącznie zwykłe czynności porządkowe i związane z utrzymaniem Nieruchomości, obejmujące usuwanie drzew po dokonaniu wymaganego zgłoszenia do właściwego organu gminy oraz okresowe koszenie trawy, chwastów i zarośli. Prace te były wykonywane we własnym zakresie i miały na celu utrzymanie nieruchomości w należytym stanie oraz zapobieganie jej nadmiernemu zarastaniu.

Poza wskazanymi powyżej czynnościami oraz opisanym w niniejszym wniosku Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych innych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie ich atrakcyjności. Również w stosunku do już sprzedanych Nieruchomości nie były podejmowane żadne inne działania - poza opisanymi we wniosku.

W 2025 r. Gmina zrealizowała inwestycję polegającą na budowie sieci wodociągowej na terenie, na którym znajdują się nieruchomości, przy czym inwestycja została wykonana i sfinansowana przez Gminę w ramach jej zadań własnych oraz prowadzonego programu rozwoju infrastruktury wodociągowej.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a w ostatnich 10 latach jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej. Nie są i nigdy nie byli zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług (VAT).

Nieruchomość została nabyta wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb rekreacyjnych, a nie z zamiarem jej odsprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca oraz Zainteresowana nigdy nie nabywali nieruchomości w celach handlowych ani inwestycyjnych, jak również nie prowadzili profesjonalnej działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Sprzedaż wydzielonych działek stanowi wyłącznie formę rozporządzenia składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy i Zainteresowanej i nie jest przejawem prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Informacje na temat innych nieruchomości Wnioskodawcy

Wnioskodawca oraz Zainteresowana są właścicielami następujących nieruchomości:

-   nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w miejscowości (…), gmina (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Nieruchomość została nabyta w 2011 r. i od 2013 r. do chwili obecnej stanowi miejsce zamieszkania Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej;

-   lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (…) w (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Lokal został nabyty 25 października 2024 r. z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych syna Wnioskodawcy i Zainteresowanej w związku z podjęciem przez niego studiów w (…). Syn zamieszkiwał w lokalu w okresie od lutego do sierpnia 2025 r. (syn zrezygnował ze studiów w (…)). Obecnie lokal jest wynajmowany do czasu ponownego wykorzystania go na cele mieszkaniowe rodziny;

-   lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (…) w (…), nabytego 12 marca 2026 r. na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności zawartej z (…). Dla lokalu została założona księga wieczysta nr KW (…). Lokal został nabyty z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych syna Wnioskodawcy i Zainteresowanej w związku z jego studiami w (…). Obecnie lokal jest remontowany, a syn planuje zamieszkać w nim od drugiego roku studiów.

Ponadto, po dokonaniu sprzedaży części wydzielonych działek Wnioskodawca oraz Zainteresowana rozważają możliwość pozostawienia części nieruchomości w swoim majątku. Na dzień składania niniejszego wniosku nie została jeszcze podjęta ostateczna decyzja co do przeznaczenia wszystkich nieruchomości, dlatego też opisem wniosku objęto wszystkie działki powstałe w wyniku dokonanych podziałów. Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie wykluczają, że część nieruchomości pozostanie w majątku rodzinnym z zamiarem ich ewentualnego przekazania dzieciom w przyszłości.

Poza wskazanymi w niniejszym wniosku Wnioskodawca wraz z żoną nie posiadają prawa własności do żadnych innych nieruchomości.

Informacje na temat nieruchomości sprzedawanych przez Wnioskodawcę

Wnioskodawca oraz Zainteresowana dokonywali zbycia wyłącznie pojedynczych nieruchomości stanowiących składniki ich majątku prywatnego. Transakcje te były podyktowane wyłącznie zmianami sytuacji życiowej, rodzinnej lub finansowej i nie pozostawały w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej ani profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana dokonali następujących transakcji:

-   sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w (…), nabytego w 2003 r. jako pierwsze wspólne mieszkanie Wnioskodawcy i Zainteresowanej. Lokal stanowił ich miejsce zamieszkania do czasu jego sprzedaży w 2008 r.;

-   sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w (…), objętego księgą wieczystą nr (…), wraz z garażem objętym księgą wieczystą nr (…). Sprzedaż nastąpiła w 2008 r.;

-   sprzedaży działek nr 3 i 4 wraz z udziałem w działce drogowej nr 5, położonych w miejscowości (…), nabytych w 2007 r. z zamiarem budowy domu na własne potrzeby mieszkaniowe w przypadku pozostania przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w okolicach (…). Działka nr 3 została sprzedana 15 października 2009 r. w celu sfinansowania zakupu działki w (…), natomiast działka nr 4 została sprzedana 1 grudnia 2016 r. z uwagi na zmianę sytuacji zawodowej i pogorszenie sytuacji finansowej Wnioskodawcy i Zainteresowanej, związane m.in. z koniecznością spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2006 r. we frankach szwajcarskich. Dla nieruchomości prowadzona była księga wieczysta nr (…);

-   sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, położonego w (…), objętego księgą wieczystą nr (…), wraz z garażem objętym księgą wieczystą nr (…). Lokal stanowił miejsce zamieszkania Wnioskodawcy i Zainteresowanej od 2008 r. do czasu jego sprzedaży w 2011 r., która była związana z przeprowadzką do (…) oraz budową domu jednorodzinnego;

-   sprzedaży działki nr 6 położonej w (…), objętej księgą wieczystą nr (…), nabytej 15 października 2009 r. Działka została sprzedana 13 października 2020 r. za cenę zbliżoną do ceny jej nabycia, ponieważ okazała się zbędna wobec wykorzystywania przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną Nieruchomości położonej w (…) do celów rekreacyjnych;

-   sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (…) w (…), objętego księgą wieczystą nr (…). Lokal został nabyty 7 marca 2023 r. z zamiarem zapewnienia lepszych warunków mieszkaniowych niepełnosprawnej cioci Zainteresowanej oraz ułatwienia sprawowania nad nią opieki. Z uwagi na zmianę decyzji cioci i rezygnację z planowanej przeprowadzki lokal okazał się zbędny i został sprzedany 20 grudnia 2023 r.

Powyższe transakcje miały charakter incydentalny i były każdorazowo podyktowane indywidualnymi okolicznościami życiowymi, rodzinnymi lub finansowymi. Nie stanowiły one przejawu prowadzenia działalności gospodarczej ani profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana podlegają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie są w stanie obecnie określić, w jakim terminie nastąpi sprzedaż poszczególnych działek ani czy wszystkie Nieruchomości objęte wnioskiem zostaną przeznaczone do sprzedaży, czy też część z nich pozostanie w ich majątku.

Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości będą przeznaczone przede wszystkim na cele prywatne Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej i będą stanowiły ich oszczędności.

Jednocześnie część środków zostanie przeznaczona na zabezpieczenie przyszłości ich dzieci, w szczególności z uwagi na ich stan zdrowia (syn ma orzeczenie o (…), córka obecnie jest w trakcie diagnostyki). Zamiarem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej jest zapewnienie synowi i córce odpowiedniego zabezpieczenia finansowego oraz mieszkaniowego, tak aby w przyszłości dysponowali środkami umożliwiającymi zaspokojenie ich potrzeb życiowych, w tym utrzymanie się w przypadku ewentualnych trudności z wykonywaniem pracy zawodowej i relacjami społecznymi.

Przeznaczenie środków ze sprzedaży Nieruchomości wynika z potrzeb osobistych i rodzinnych Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej i nie pozostaje w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej ani z planowanym inwestowaniem w obrót nieruchomościami.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Wnioskodawca i Zainteresowana będą zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług od sprzedaży działek?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej, zarówno w odniesieniu do działek, których sprzedaż została już dokonana, jak i działek, których sprzedaż planowana jest w przyszłości, transakcje te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji Wnioskodawca oraz Zainteresowana stoją na stanowisku, że ani w odniesieniu do dokonanych już dostaw, ani w przypadku planowanej sprzedaży pozostałych działek nie są zobowiązani do naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie Nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy podkreślić, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana uzyskują dochody z tytułu umów o pracę.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Na tle ww. wyroku TSUE w orzecznictwie krajowym ukształtował się jednolity pogląd, zaprezentowany m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 27 października 2009 r., sygn. I FSK 1043/08, z 7 października 2011 r., sygn. I FSK 1289/10, z 16 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1654/11, z 30 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1734/11, zgodnie z którym do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, każdorazowo wymagane jest zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie.

Przyjęcie więc, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych (por. interpretacja indywidualna z 10 czerwca 2025 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.370.2025.3.KP).

W przedmiotowej sprawie, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, nie można przyjąć, iż Wnioskodawca czy Zainteresowana prowadzą działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż Nieruchomości miała lub będzie miała charakter profesjonalny.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca ani Zainteresowana nigdy nie zajmowali się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca i Zainteresowana nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej. Nieruchomość, z podziału której powstały działki będące przedmiotem niniejszego wniosku została nabyta w 2008 roku na podstawie umowy sprzedaży. Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż ma charakter incydentalny i jest wyzbyciem się przez Wnioskodawcę majątku prywatnego.

Interpretacja indywidualna z 28 grudnia 2023 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.529.2023.2.PM) dotyczyła sytuacji, w której wnioskodawca odziedziczył działkę rolną, podzielił ją na 13 działek budowlanych (w tym drogę wewnętrzną) i zamierzał sprzedać 6 z nich. Organ potwierdził, że sprzedaż tych niezabudowanych działek jest realizacją prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie działalnością gospodarczą, więc czynność ta pozostaje poza zakresem Ustawy o VAT. W konsekwencji planowana sprzedaż nie mogła spowodować obowiązku naliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna z 9 marca 2023 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.59.2023.3.PRM) dotyczyła stanu faktycznego, w którym wnioskodawczyni otrzymała w spadku udziały w nieruchomościach (wraz z domem) po ojcu. Dla zwiększenia szans sprzedaży współwłaściciele dokonali geodezyjnego podziału gruntu na mniejsze działki. Wnioskodawczyni (mimo że równolegle prowadziła działalność gospodarczą w innym zakresie) nie podjęła względem tych działek aktywności wykraczającej poza zwykłe prawo własności - nie uzbrajała terenu, nie ogrodziła, nie występowała o pozwolenia, nie prowadziła marketingu (jedynie zamierzała zamieścić ogłoszenia). Dyrektor KIS zgodził się, że sprzedaż udziału w wydzielonych działkach to wyzbycie się majątku osobistego, a nie działalność handlowa. W interpretacji podkreślono, że przedmiotem dostawy są składniki majątku prywatnego, a zbycie stanowi wykonywanie prawa do rozporządzania własnym majątkiem osobistym. W związku z tym sprzedaż tych działek nie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ wnioskodawczyni nie wystąpiła w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 27 czerwca 2024 r. (sygn. akt I SA/Ke 219/24) przychylił się do argumentacji podatnika, stwierdzając, że sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT. Sąd uznał, że: „samo dążenie do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzania majątkiem - uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej”.

Sąd podkreślił, że właściciel nieruchomości ma prawo do tego, aby sprzedawać swój majątek w sposób korzystny dla siebie, nie naruszając przepisów podatkowych. Nie można wymagać od właściciela, aby sprzedaż była przeprowadzona w sposób niekorzystny czy nieopłacalny finansowo tylko po to, aby uniknąć podejrzeń o prowadzenie działalności gospodarczej. W ocenie sądu jednorazowa sprzedaż działek z osobistego majątku nie jest traktowana jako działalność gospodarcza, o ile nie ma charakteru regularnego ani nie jest związana z inwestowaniem w nieruchomości w sposób profesjonalny.

Jednocześnie zdaniem Sądu dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17).

Pomocniczo należy wskazać na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 czerwca 2026 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.223.2026.4.EW, w której organ uznał, że nawet uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w celu zwiększenia atrakcyjności działek i umożliwienia ich sprzedaży, połączone z podziałem gruntu oraz zamieszczeniem ogłoszeń, nie przesądza jeszcze o działaniu w charakterze podatnika VAT. Decydujący jest bowiem całokształt okoliczności oraz wystąpienie zorganizowanego ciągu działań właściwych profesjonalnym handlowcom nieruchomościami. Jak stwierdził Dyrektor KIS: „nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Poczynione czynności nie miały cechy ciągłości - były powtarzalne w zakresie jednej uzyskanej w drodze darowizny i podzielonej na mniejsze działki nieruchomości gruntowej. Poza podziałem i uzyskaniem warunków zabudowy nie wiązały się z czynieniem nakładów i nie były wykonywane regularnie w dłuższym przedziale czasowym dotyczącym nabywania i zbywania kolejnych nieruchomości. Działania te nie były zatem profesjonalne, gdyż odbiegały od działalności typowej dla przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami. Można zaś je uznać za przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nastawionym co prawda na uzyskanie zysku, lecz w celu zaspokojenia własnych potrzeb bytowych i mieszkaniowych.” Skoro zatem w niniejszej sprawie nie podejmowano działań takich jak uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury czy ponoszenie nakładów typowych dla działalności deweloperskiej, samo uzyskanie warunków zabudowy nie wykracza poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i nie uzasadnia uznania sprzedającego za podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wraz z żoną nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Wnioskodawcy i Zainteresowanej mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną stoją na stanowisku, że zarówno w odniesieniu do działek, których sprzedaż została już dokonana, jak i działek, których sprzedaż planowana jest w przyszłości, transakcje te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji Wnioskodawca oraz Zainteresowana stoją na stanowisku, że ani w odniesieniu do dokonanych już dostaw, ani w przypadku planowanej sprzedaży pozostałych działek nie są zobowiązani do naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego, przytoczone orzecznictwo oraz stanowiska organu podatkowego, Wnioskodawca i Zainteresowana uważają, że w świetle przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego nie są zobowiązani do naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236):

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając Nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych działek nr /5, 2/6, 2/7, 2/9, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17, 2/18, 2/19, 2/20, 2/21, 2/22, 2/23, 2/24, 2/25, 2/26, 2/27, 2/28, 2/29, 2/30, 2/31, 2/32, 2/33, 2/34 (łącznie 28 działek), a także nieruchomości powstałe z połączenia działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4, wydzielonych z działki nr ew. 1, odpowiednio z działkami nr 2/1, 2/2, 2/3 i 2/4, powstałymi w wyniku podziału geodezyjnego działki nr ew. 2, wraz z ewentualnym udziałem w drogach wewnętrznych, tj. działkach nr ew. 2/8 oraz 2/10 istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjęli/podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy są/będą Państwo zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług od sprzedaży Nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości nie podlega/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Państwa za podatników tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Państwa aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. niezabudowanych działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Działki były wykorzystywane jedynie w celach rekreacyjnych. Nigdy nie byli Państwo zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych umów o podobnym charakterze. Nie podejmowali i nie będą Państwo podejmowali żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Umieścili Państwo jedynie baner na Nieruchomości z informacją dotyczącą sprzedaży przedmiotowych działek. Nie podejmowali i nie będą Państwo podejmować żadnych innych działań marketingowych, takich jak, zamieszczanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupywanie przestrzeni reklamowej w mediach lub billboardach reklamowych. Wystąpili Państwo jedynie o decyzję o warunkach zabudowy oraz dokonali Państwo podziału działek. Natomiast inwestycja polegająca na budowie sieci wodociągowej na terenie przedmiotowych działek nie nastąpiła z Państwa inicjatywy. Zatem nie podjęli Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek nr 2/5, 2/6, 2/7, 2/9, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17, 2/18, 2/19, 2/20, 2/21, 2/22, 2/23, 2/24, 2/25, 2/26, 2/27, 2/28, 2/29, 2/30, 2/31, 2/32, 2/33, 2/34 (łącznie 28 działek), a także nieruchomości powstałe z połączenia działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4, wydzielonych z działki nr ew. 1, odpowiednio z działkami nr 2/1, 2/2, 2/3 i 2/4, powstałymi w wyniku podziału geodezyjnego działki nr ew. 2, wraz z ewentualnym udziałem w drogach wewnętrznych, tj. działkach nr ew. 2/8 oraz 2/10 nie będziecie zachowywali się Państwo jak handlowiec. Podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowią czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczających jako dwóch czynności dokonanych przez Państwa, do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowali/zachowają się Państwo jak handlowiec.

Zatem dokonując sprzedaży Nieruchomości będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, nie są/będziecie Państwo podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Państwa niezabudowanych działek nr 2/5, 2/6, 2/7, 2/9, 2/11, 2/12, 2/13, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17, 2/18, 2/19, 2/20, 2/21, 2/22, 2/23, 2/24, 2/25, 2/26, 2/27, 2/28, 2/29, 2/30, 2/31, 2/32, 2/33, 2/34 (łącznie 28 działek), a także nieruchomości powstałe z połączenia działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4, wydzielonych z działki nr ew. 1, odpowiednio z działkami nr 2/1, 2/2, 2/3 i 2/4, powstałymi w wyniku podziału geodezyjnego działki nr ew. 2, wraz z ewentualnym udziałem w drogach wewnętrznych, tj. działkach nr ew. 2/8 oraz 2/10 nie jest/nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i tym samym nie są/nie będą Państwo zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług od sprzedaży ww. Nieruchomości.

W efekcie Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.