0114-KDIP1-3.4012.534.2026.1.JG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 24 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania licytacyjnej sprzedaży nieruchomości numer (działki nr 1).

Treść wniosku jest następująca: 

Opis stanu faktycznego

Dłużniczka A. A. jest właścicielem nieruchomość gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka gruntowa o numerze ewidencyjnym 1 o pow. (…) ha, położona w (…). Na nieruchomości znajduje się parterowy budynek mieszkalny w zabudowie szeregowej, o pow. zabudowy 100 m², wybudowany w 2011 r.(dane z ewidencji gruntów i budynków).

Pani A. A. złożyła następujące oświadczenie:

1)    Prowadzi działalność gospodarczą.

2)    Nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT o numerze identyfikacji podatkowej NIP: (…).

3)    W stosunku do przedmiotowej nieruchomości o nr (…) nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu.

4)    Poniosła nakłady przewyższające 30% wartości początkowej i nie skorzystała z prawa do odliczenia podatku VAT od tych nakładów.

5)    Nie zlikwidowała działalności gospodarczej i rozliczyła się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie Komornik informuje, że Dłużnik poinformował, że:

1)    Prowadzi działalność w zakresie usług kosmetycznych.

2)    Przedmiotem nabycia był grunt wraz z budynkiem.

3)    Działka nr 1 nabyta do majątku osobistego.

4)    Działka nabyta dla celów mieszkaniowych.

5)    Zakup ww. budynku nastąpił do majątku osobistego.

6)    Dłużnik wykorzystuje działkę nr 1 oraz położony na niej budynek dla celów mieszkaniowych.

7)    Dłużnik nie wykorzystywał działki nr 1 wraz z budynkiem w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust.2 ustawy o podatku od towarów i usług.

8)    Budynek nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Dłużniczkę działalności gospodarczej.

9)    Dłużniczka mieszka z rodziną.

10) Działka i budynek nie były i nie są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

11) Budynek mieszkalny w zabudowie szeregowej położony na działce nr 1 jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

12) Budynek jest trwale związany z gruntem.

13) Pierwsze zasiedlenie w budynku nastąpiło 31 grudnia 2014 r.

14) Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

15) Budynek nie był i nie będzie do dnia sprzedaży licytacyjnej wykorzystywany przez dłużniczkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

16) Dłużniczka ponosiła nakłady na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisu o podatku dochodowym, w wysokości powyżej 30% wartości początkowej tego budynku:

a)    Dłużniczka ponosi cały czas od momentu zakupu wydatki na ulepszenie budynku,

b)    Dłużniczce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

c)    Budynek po dokonaniu ulepszeń został oddany do użytkowaniu w 2014 r.

d)    Po oddaniu do użytkowania ulepszonego budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie 31 grudnia 2014 r.

e)    Między pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku a jego dostawą nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata,

f)     Dłużniczka wykorzystywała, wykorzystuje i będzie wykorzystywała do dnia sprzedaży ulepszony budynek do celów mieszkaniowych

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości należącej do Pani A. A. o nr (…) powinna być obciążona podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż licytacyjna przedmiotowej nieruchomości o nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntu i budynku) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Dłużniczka podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Dłużniczki za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Pani wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości (działki nr 210/101) należącej do Dłużniczki powinna być obciążona podatkiem VAT.

Z wniosku wynika, że prowadzi Pani, jako komornik sądowy, postępowanie egzekucyjne z nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Dłużniczka nabyła działkę wraz z budynkiem do majątku osobistego w celu mieszkaniowym. Budynek przez cały okres posiadania był wykorzystywany przez Dłużniczkę do celów mieszkaniowych. Dłużniczka prowadzi działalność w zakresie usług kosmetycznych. Dłużniczka nie wykorzystywała działki wraz z budynkiem w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Jak wyżej wskazano budynek znajdujący się na działce nr 1 wykorzystywany był przez Dłużniczkę do celów mieszkaniowych. Brak jest zatem przesłanek by w związku z licytacyjną sprzedażą wskazanej nieruchomości uznać Dłużniczkę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działka zabudowana należy zatem do majątku osobistego.

Tym samym sprzedaż przez Panią – jako komornika sądowego – w drodze postępowania egzekucyjnego działki zabudowanej nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem w przypadku sprzedaży ww. działki należącej do Dłużniczki nie będzie Pani działała jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy - zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od tej dostawy.

W efekcie odpowiadając na Pani pytanie stwierdzam, że sprzedaż nieruchomości o nr (…), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.