0114-KDIP1-3.4012.469.2026.1.KG

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ustawy w przypadku dokonywania sprzedaży z działalności gospodarczej, najmu lokalu mieszkalnego oraz najmu miejsca postojowego stanowiącego współwłasność małżeńską wraz z opłatami eksploatacyjnymi i kosztami energii elektrycznej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2025 r. prowadził Pan działalność gospodarczą, w ramach której świadczył Pan usługi zwolnione z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT – przychód z tego tytułu wyniósł (…) zł – oraz usługi opodatkowane VAT według stawki 23% – przychód brutto z tego tytułu wyniósł (…) zł. Wartość sprzedaży z działalności gospodarczej, liczona zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o VAT, nie przekroczyła limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego.

Na początku 2026 r. złożył Pan zgłoszenie dotyczące korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Po jego złożeniu powziął Pan wątpliwość, czy przy ustalaniu limitu sprzedaży powinien Pan uwzględnić również przychody osiągane z najmu prywatnego, a w szczególności czy do limitu należy doliczać wyłącznie czynsz najmu, czy także opłaty eksploatacyjne i koszty energii elektrycznej ponoszone ekonomicznie przez najemcę.

Osiąga Pan przychody z najmu prywatnego: miejsca postojowego stanowiącego współwłasność małżeńską – łączny przychód z tego tytułu w 2025 r. wyniósł (…) zł, z czego przypadająca na Pana część wyniosła (…) zł – oraz lokalu mieszkalnego stanowiącego Pana wyłączną własność. Lokal mieszkalny jest wynajmowany na podstawie umowy najmu okazjonalnego na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z umową najmu najemca zobowiązany jest do uiszczania: czynszu najmu w wysokości (…) zł miesięcznie, opłat eksploatacyjnych w wysokości (…) zł miesięcznie oraz opłat za energię elektryczną według faktycznego zużycia, zgodnie z fakturami wystawianymi przez dostawcę energii. Łączna kwota czynszu najmu lokalu mieszkalnego za 2025 r. wyniosła (…) zł.

Umowa najmu wyraźnie rozdziela czynsz najmu, który stanowi Pana wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania, od opłat eksploatacyjnych oraz kosztów energii elektrycznej. Opłaty eksploatacyjne i koszty energii elektrycznej nie stanowią Pana dodatkowego wynagrodzenia, nie są objęte żadną marżą, prowizją ani narzutem i nie powodują po Pana stronie realnego przysporzenia majątkowego. Ich ekonomiczny ciężar ponosi najemca jako osoba faktycznie korzystająca z lokalu.

Opłaty eksploatacyjne dotyczą kosztów związanych z bieżącym korzystaniem z lokalu oraz nieruchomości wspólnej, w szczególności należności wynikających z rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku, takich jak koszty utrzymania części wspólnych, opłaty administracyjne, zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy oraz inne opłaty związane z utrzymaniem lokalu i budynku. Są one kalkulowane na podstawie informacji, zawiadomień, naliczeń lub rozliczeń przekazywanych przez wspólnotę mieszkaniową albo zarządcę budynku. Nie ustala ich Pan dowolnie jako dodatkowego elementu wynagrodzenia.

Kwota 750 zł miesięcznie odpowiada przewidywanym kosztom eksploatacyjnym związanym z lokalem i ma charakter zaliczkowy/rozliczeniowy. Opłaty te mogą ulegać zmianie, jeżeli zmianie ulegną opłaty naliczane przez wspólnotę mieszkaniową lub zarządcę budynku albo jeżeli z rozliczeń wynika konieczność dopłaty lub zwrotu nadpłaty.

Najemca ma wpływ na część opłat eksploatacyjnych w zakresie, w jakim ich wysokość zależy od faktycznego sposobu korzystania z lokalu, liczby osób korzystających z lokalu albo poziomu zużycia mediów. Nie ma natomiast bezpośredniego wpływu na wysokość opłat administracyjnych ustalanych przez wspólnotę mieszkaniową lub zarządcę, takich jak zaliczki na utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy lub inne opłaty niezależne od indywidualnego zużycia.

Umowy dotyczące świadczeń objętych opłatami eksploatacyjnymi są zawierane przez wspólnotę mieszkaniową lub zarządcę budynku. Pan jako właściciel lokalu otrzymuje naliczenia dotyczące lokalu i przenosi Pan ekonomiczny ciężar tych kosztów na najemcę zgodnie z umową najmu.

Umowa z dostawcą energii elektrycznej jest zawarta przez Pana jako właściciela lokalu. Najemca nie ma samodzielnej możliwości wyboru dostawcy energii elektrycznej, lecz ma wpływ na wysokość kosztów energii poprzez sposób korzystania z lokalu i poziom faktycznego zużycia. Koszty energii elektrycznej są rozliczane według faktycznego zużycia, zgodnie z fakturami dostawcy energii, bez doliczania marży, prowizji ani dodatkowego wynagrodzenia.

Najemca dokonuje płatności w sposób techniczny polegający na wykonywaniu jednego przelewu obejmującego czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne oraz oddzielnego rozliczenia dotyczącego energii elektrycznej. Sposób płatności nie zmienia tego, że czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej są wyodrębnione w umowie i rozliczeniach.

Po uwzględnieniu wyłącznie kwot stanowiących Pana wynagrodzenie, tj. sprzedaży z działalności gospodarczej, czynszu najmu lokalu mieszkalnego oraz przypadającej na Pana części czynszu z tytułu najmu miejsca postojowego, limit sprzedaży określony w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT nie zostaje przekroczony.

Pytania

1.  Czy przy ustalaniu wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, uprawniającej do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT, powinien Pan uwzględniać wyłącznie kwoty stanowiące Pana wynagrodzenie, tj. sprzedaż z działalności gospodarczej, czynsz najmu lokalu mieszkalnego oraz przypadającą na Pana część czynszu z tytułu najmu miejsca postojowego, czy również opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej ponoszone ekonomicznie przez najemcę?

2.  Czy opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej, które zostały wyraźnie wyodrębnione w umowie najmu, stanowią zwrot kosztów ponoszonych ekonomicznie przez najemcę, nie stanowią Pana przysporzenia majątkowego, nie są objęte żadną marżą ani dodatkowym wynagrodzeniem, powinny być uwzględniane przy obliczaniu limitu sprzedaży dla celów zwolnienia podmiotowego z VAT?

3.  Czy fakt, że najemca dokonuje jednej płatności obejmującej zarówno czynsz najmu, jak i opłaty eksploatacyjne, ma wpływ na kwalifikację podatkową tych opłat oraz ich uwzględnienie przy ustalaniu limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli umowa najmu oraz rozliczenia wyraźnie rozdzielają czynsz najmu od opłat eksploatacyjnych i kosztów energii elektrycznej?

4.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym przysługuje Panu prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli do wartości sprzedaży zostaną uwzględnione wyłącznie kwoty stanowiące Pana wynagrodzenie, natomiast nie zostaną uwzględnione opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej mające charakter zwrotu kosztów?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie przy ustalaniu wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, powinien Pan uwzględniać wyłącznie kwoty stanowiące Pana rzeczywiste wynagrodzenie, tj. sprzedaż z działalności gospodarczej oraz czynsz najmu lokalu mieszkalnego i przypadającą na Pana część czynszu z tytułu najmu miejsca postojowego. Do wartości sprzedaży nie powinien Pan natomiast doliczać opłat eksploatacyjnych ani kosztów energii elektrycznej ponoszonych ekonomicznie przez najemcę.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub należną z tytułu sprzedaży. W opisanym stanie faktycznym zapłatą należną Panu z tytułu usługi najmu jest czynsz najmu. To on stanowi Pana wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania. Opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej mają natomiast charakter zwrotu kosztów związanych z korzystaniem z lokalu przez najemcę. Nie są one Pana dodatkowym wynagrodzeniem, nie są objęte marżą, prowizją ani narzutem i nie powodują po Pana stronie realnego przysporzenia majątkowego.

Stanowisko do pytania nr 1:

Pana zdaniem przy ustalaniu wartości sprzedaży dla celów zwolnienia podmiotowego z VAT powinien Pan uwzględniać wyłącznie kwoty stanowiące Pana wynagrodzenie, tj. sprzedaż z działalności gospodarczej, czynsz najmu lokalu mieszkalnego oraz przypadającą na Pana część czynszu z tytułu najmu miejsca postojowego. Opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej, które ponosi ekonomicznie najemca, nie powinny zwiększać tej wartości.

Stanowisko do pytania nr 2:

Pana zdaniem opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej nie powinny być uwzględniane przy obliczaniu limitu sprzedaży dla celów zwolnienia podmiotowego z VAT, ponieważ zostały wyraźnie wyodrębnione w umowie najmu od czynszu najmu, odpowiadają kosztom związanym z korzystaniem z lokalu, są ponoszone ekonomicznie przez najemcę, nie stanowią Pana przysporzenia majątkowego i nie są objęte żadną marżą ani dodatkowym wynagrodzeniem. Ich pobieranie ma charakter techniczny i rozliczeniowy. Wysokość tych opłat wynika z naliczeń wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku, a w przypadku energii elektrycznej – z faktycznego zużycia wynikającego z faktur dostawcy energii.

Stanowisko do pytania nr 3:

Pana zdaniem fakt, że najemca dokonuje jednej płatności obejmującej zarówno czynsz najmu, jak i opłaty eksploatacyjne, nie powinien wpływać na kwalifikację podatkową tych należności. Sposób dokonania płatności ma charakter techniczny i nie zmienia ich charakteru prawnego ani ekonomicznego. Jeżeli z umowy najmu oraz z rozliczeń wynika wyraźne rozdzielenie czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych i kosztów energii elektrycznej, to czynsz najmu pozostaje Pana wynagrodzeniem, natomiast opłaty eksploatacyjne i koszty energii pozostają zwrotem kosztów ponoszonych ekonomicznie przez najemcę.

Stanowisko do pytania nr 4:

Pana zdaniem w przedstawionym stanie faktycznym przysługuje Panu prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Do wartości sprzedaży powinien Pan uwzględnić sprzedaż z działalności gospodarczej oraz kwoty stanowiące Pana wynagrodzenie z tytułu najmu, czyli czynsz najmu lokalu mieszkalnego i przypadającą na Pana część czynszu z tytułu najmu miejsca postojowego. Nie powinien Pan natomiast uwzględniać opłat eksploatacyjnych oraz kosztów energii elektrycznej, ponieważ mają one charakter zwrotu kosztów, są wyodrębnione od czynszu najmu, nie są objęte marżą ani dodatkowym wynagrodzeniem i nie stanowią Pana realnego przysporzenia majątkowego.

Po uwzględnieniu wyłącznie kwot stanowiących Pana wynagrodzenie limit sprzedaży określony w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT nie zostaje przekroczony. W konsekwencji uważa Pan, że przysługuje Panu prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT, a opisane opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej nie powinny być doliczane do wartości sprzedaży ustalanej dla potrzeb tego zwolnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Z treści art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Słownik języka polskiego definiuje czasownik „świadczyć” jako „wykonywać coś na czyjąś rzecz”, „świadczenie” zaś to obowiązek wykonywania, przekazania czegoś.

Z powyższego wynika więc, że świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia, jako usługi, należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów, zgodnie z art. 7 ustawy. Dodatkowo, warto wskazać, że pojęcie „świadczenia” wywodzi się z prawa cywilnego i należy je rozumieć zgodnie z ukształtowaną w tej gałęzi prawa definicją jako „każde zachowanie się na rzecz innej osoby”.

Pojęcie usługi według ustawy o podatku od towarów i usług jest szersze od usługi w rozumieniu klasyfikacji statystycznych. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Co więcej, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Taka definicja świadczenia usług jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług wszelkich transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Przepis ten reguluje zatem takie sytuacje, kiedy podatnik działając we własnym imieniu zawiera umowę, na podstawie której zobowiązuje się do zrealizowania pewnego świadczenia, jednak faktycznie świadczenie to realizowane jest przez podmiot trzeci. W takim przypadku, gdy podmiot nabywa usługę, a następnie odsprzedaje ją kontrahentowi w tzw. „stanie nieprzetworzonym”, uznawany jest za podatnika, który taką usługę świadczy.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem odpłatnego świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy, jest ten małżonek, który świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT. Natomiast jeżeli małżonkowie dokonują czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tego tytułu.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, że skoro najmowane miejsce postojowe należą do majątku wspólnego małżonków, podatnikiem jest ten z małżonków, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem, np. zawiera umowę najmu, otrzymuje czynsz. W opisie sprawy wskazał Pan, że osiąga Pan przychody z najmu prywatnego: miejsca postojowego stanowiącego współwłasność małżeńską.

Należy zauważyć, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej jako: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z zasadą swobody umów zapisaną w art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą więc dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że osiąga Pan przychody z tzw. „najmu prywatnego” – wynajmując miejsce postojowe stanowiące współwłasność majątkową oraz lokal mieszkalny stanowiący odrębną Pana własność.

Jak wynika z treści art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Należy też zaznaczyć, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku niektórych czynności.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Ustawodawca przewiduje także zwolnienie od podatku dla określonej grupy podatników. Regulacje w tym zakresie zostały zawarte w art. 113 ustawy.

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r.:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Natomiast według ww. art. 113 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2026 r.:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 000 zł.

W myśl art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 896):

Podatnicy posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u których wartość sprzedaży w 2025 r. była wyższa niż 200 000 zł i nie przekroczyła 240 000 zł, mogą skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

W myśl art. 113 ust. 2 ustawy:

Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych

- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

3. (uchylony).

W oparciu o art. 113 ust. 5 ustawy:

Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Tym samym podatnik posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

Na podstawie art. 113 ust. 11 ustawy:

Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1.

Zatem podatnik ma prawo do zwolnienia z art. 113 ustawy, pod warunkiem, że minął rok od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub z niego zrezygnował oraz w poprzednim i bieżącym roku nie przekroczył kwoty, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1) dokonujących dostaw:

a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,

b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

- energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

- wyrobów tytoniowych,

- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,

d) terenów budowlanych,

e) nowych środków transportu,

f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

- motocykli (PKWiU ex 45.4);

2) świadczących usługi:

a) prawnicze,

b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c) jubilerskie,

d) ściągania długów, w tym factoringu;

3) (uchylony).

Przy czym należy zauważyć, że w przypadku najmu pomieszczeń ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać łącznego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, że nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że – zgodnie z Dyrektywą 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) – każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.

W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że:

Artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2009/162/UE z dnia 22 grudnia 2009 r., należy interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.

Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady, należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich, (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W analizowanej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że: „Jeżeli chodzi o media w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, to wskazane media, co do zasady, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług, poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, jak wskazał Trybunał, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń. Przy wyborze tych kryteriów strony muszą kierować się względami ekonomicznymi, które pozwolą na wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów w taki sposób, że obiektywnie odzwierciedlone zostanie ich zużycie i wówczas świadczenia te powinny być traktowane odrębnie. Zatem w odniesieniu do mediów, w stosunku do których możliwe jest przyjęcie kryterium zużycia, to właśnie ww. kryterium będzie decydujące o odrębności tych mediów, a nie kwestia czy najemca miał możliwość wyboru świadczeniodawcy”.

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia (umożliwiają) skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub jest/są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie, opodatkowane świadczenia. Zatem w celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że osiąga Pan przychody z tzw. „najmu prywatnego” – wynajmując miejsce postojowe opodatkowane podatkiem VAT oraz lokal mieszkalny, który korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy. Pan jako właściciel lokalu otrzymuje naliczenia dotyczące lokalu i przenosi Pan ekonomiczny ciężar tych kosztów na najemcę zgodnie z umową najmu. Zgodnie z umową najmu najemca zobowiązany jest do uiszczania: czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych oraz opłat za energię elektryczną według faktycznego zużycia, zgodnie z fakturami wystawianymi przez dostawcę energii. Umowa najmu wyraźnie rozdziela czynsz najmu, który stanowi Pana wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania, od opłat eksploatacyjnych oraz kosztów energii elektrycznej. Opłaty eksploatacyjne i koszty energii elektrycznej nie są objęte żadną marżą, prowizją ani narzutem i nie powodują po Pana stronie realnego przysporzenia majątkowego. Ich ekonomiczny ciężar ponosi najemca jako osoba faktycznie korzystająca z lokalu.

Opłaty eksploatacyjne dotyczą kosztów związanych z bieżącym korzystaniem z lokalu oraz nieruchomości wspólnej, w szczególności należności wynikających z rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku, takich jak koszty utrzymania części wspólnych, opłaty administracyjne, zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy oraz inne opłaty związane z utrzymaniem lokalu i budynku. Są one kalkulowane na podstawie informacji, zawiadomień, naliczeń lub rozliczeń przekazywanych przez wspólnotę mieszkaniową albo zarządcę budynku. Nie ustala ich Pan dowolnie jako dodatkowego elementu wynagrodzenia. Opłaty te mogą ulegać zmianie, jeżeli zmianie ulegną opłaty naliczane przez wspólnotę mieszkaniową lub zarządcę budynku albo jeżeli z rozliczeń wynika konieczność dopłaty lub zwrotu nadpłaty.

Najemca ma wpływ na część opłat eksploatacyjnych w zakresie, w jakim ich wysokość zależy od faktycznego sposobu korzystania z lokalu, liczby osób korzystających z lokalu albo poziomu zużycia mediów. Nie ma natomiast bezpośredniego wpływu na wysokość opłat administracyjnych ustalanych przez wspólnotę mieszkaniową lub zarządcę, takich jak zaliczki na utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy lub inne opłaty niezależne od indywidualnego zużycia. Umowa z dostawcą energii elektrycznej jest zawarta przez Pana jako właściciela lokalu. Najemca nie ma samodzielnej możliwości wyboru dostawcy energii elektrycznej, lecz ma wpływ na wysokość kosztów energii poprzez sposób korzystania z lokalu i poziom faktycznego zużycia. Koszty energii elektrycznej są rozliczane według faktycznego zużycia, zgodnie z fakturami dostawcy energii, bez doliczania marży, prowizji ani dodatkowego wynagrodzenia. Najemca dokonuje płatności w sposób techniczny polegający na wykonywaniu jednego przelewu obejmującego czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne oraz oddzielnego rozliczenia dotyczącego energii elektrycznej. Sposób płatności nie zmienia tego, że czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej są wyodrębnione w umowie i rozliczeniach.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłat za zużycia energii elektrycznej jest zależna od faktycznego zużycia mediów przez najemców, ustalonego w oparciu o rzeczywiste zużycie – zgodnie z odczytami liczników (prąd), to najem lokalu i związane z nim media, stanowią odrębne i niezależne świadczenia. Brak jest więc podstaw do traktowania opłat za ww. media jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej za usługi najmu.

W analizowanej sprawie z tytułu dostawy ww. mediów do lokalu, tj. energii elektrycznej występuje Pan jako podmiot dostarczający media, a dokonywana przez Pana odsprzedaż towarów stanowi czynność, która podlega opodatkowaniu, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, według stawek właściwych dla danego rodzaju towaru/usługi.

W konsekwencji należy stwierdzić, że skoro odsprzedaż (refakturowanie) opłat obejmujących koszty zużycia mediów takich jak energia elektryczna stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, to kwotę obrotu z tego tytułu powinien Pan uwzględnić przy obliczaniu wartości sprzedaży opodatkowanej określonej w art. 113 ust. 1 ustawy.

Natomiast odnosząc się do czynszu należnego wspólnocie mieszkaniowej oraz opłat eksploatacyjnych tj. kosztów związanych z bieżącym korzystaniem z lokalu oraz nieruchomości wspólnej, w szczególności należności wynikających z rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku, takich jak koszty utrzymania części wspólnych, opłaty administracyjne, zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy oraz inne opłaty związane z utrzymaniem lokalu i budynku, należy zauważyć, że – jak wynika z opisu sprawy – najemca nie ma wpływu na wysokość ww. czynszu – jest to wartość odpowiadająca kosztom utrzymania lokalu, ustalana okresowo przez wspólnotę mieszkaniową w oparciu o odpowiednie uchwały i poniesione lub planowane do poniesienia przez wspólnotę koszty, obejmujące w szczególności koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych lub planowanych remontów.

Biorąc zatem pod uwagę przytoczone przepisy prawa oraz powyższe okoliczności sprawy, w odniesieniu do opłat pobieranych na poczet czynszu należnego wspólnocie mieszkaniowej obejmujące koszty związane z bieżącym korzystaniem z lokalu oraz nieruchomości wspólnej, w szczególności należności wynikających z rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku, takich jak koszty utrzymania części wspólnych, opłaty administracyjne, zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy oraz inne opłaty związane z utrzymaniem lokalu i budynku, należy uznać, że wchodzą w skład usługi najmu i razem stanowią świadczenie kompleksowe, gdzie głównym świadczeniem jest usługa najmu lokalu. Z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają one bowiem świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od najmu lokalu.

Powyższe wyjaśnienia są punktem wyjścia dla rozstrzygnięcia, czy wskazane we wniosku opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemców, wliczane są do limitu zwolnienia podmiotowego od podatku określonego w art. 113 ust. 1 ustawy.

Jak już zostało wskazane z treści art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy wynika jednoznacznie, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 (…).

Jednocześnie zwracam uwagę, że zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy jest zwolnieniem podmiotowym, co oznacza, że jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży (odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług) danego podatnika.

Jak już wcześniej wskazano osiągane przez Pana przychody z tzw. „najmu prywatnego” – stanowi odpłatne świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zauważam przy tym, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Przy czym zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832), dalej jako „rozporządzenie”.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2024 r. poz. 1270), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy).

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w odniesieniu do wynajmowanych przez Pana nieruchomości nie są spełnione warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku.

Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego wskazuje, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy, nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41 oraz usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Poza przywołanym wyżej art. 113 ust. 2 ustawy warto zwrócić uwagę również na przepis art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE zgodnie z którym:

1. Kwota rocznego obrotu stanowiąca punkt odniesienia dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 284, obejmuje następujące kwoty, z wyłączeniem VAT:

a) wartość dostaw towarów i świadczenia usług w zakresie, w jakim byłyby one opodatkowane, gdyby zostały dokonane przez podatnika nieobjętego zwolnieniem;

b) wartość transakcji zwolnionych, z prawem do odliczenia VAT zapłaconego na poprzednim etapie, zgodnie z art. 98 ust. 2 lub art. 105a;

c) wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 146-149 oraz art. 151, 152 i 153;

d) wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 138, gdy zastosowanie ma zwolnienie przewidziane w tym artykule;

e) wartość transakcji związanych z nieruchomościami, transakcji finansowych, o których mowa w art. 135 ust. 1 lit. b)-g), oraz usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych, chyba że transakcje te mają charakter transakcji pomocniczych.

2. Zbycia materialnych lub niematerialnych dóbr inwestycyjnych podatnika nie uwzględnia się do celów obliczania obrotu, o którym mowa w ust. 1.

Zatem, Dyrektywa 2006/112/WE w art. 288 pkt 1 lit. e stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

Natomiast sformułowanie „transakcje związane z nieruchomościami” oznacza (stosownie do wyroku Trybunału w sprawie C-716/18) transakcje dotyczące nieruchomości objęte zwolnieniem przewidzianym w art. 135 ust. 1 lit. j i k (dot. obrotu nieruchomościami) oraz lit. l (dot. wynajmu nieruchomości) Dyrektywy 2006/112/WE.

Według internetowego wielkiego słownika języka polskiego, transakcja to czynność lub zespół czynności prowadzący lub mający doprowadzić do kupna albo sprzedaży jakichś towarów.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów, dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.

Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Przepisy unijnej Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112WE, posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej omawianej Dyrektywy 2006/112/WE użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112/WE, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Za czynności związane z nieruchomościami należy natomiast uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności.

Podkreślenia wymaga, że prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w zakresie usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Jest to - jak jednoznacznie wynika z przedstawionego opisu sprawy, obok prowadzonej przez Pana działalności drugi rodzaj wykonywanej przez Pana działalności.

Stwierdzić w tym miejscu bowiem należy, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia w tej sytuacji jest również rodzaj zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe do przedstawionego opisu sprawy stwierdzić należy, że obrót uzyskiwany przez Pana w związku z najmem nieruchomości, jako dotyczący transakcji związanych z nieruchomościami, które nie miały charakteru czynności pomocniczych, powinien zostać wliczany do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Tym samym, z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest Pan zobowiązany – zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy – wliczać wartość sprzedaży usługi najmu nieruchomości do limitu wartości sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji w opisanej sytuacji przy ustalaniu wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, uprawniającej do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT, powinien Pan uwzględniać zarówno kwoty stanowiące Pana wynagrodzenie, tj. sprzedaż z działalności gospodarczej jak i czynsz najmu lokalu mieszkalnego oraz przypadającą na Pana część czynszu z tytułu najmu miejsca postojowego jak również opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej ponoszone ekonomicznie przez najemcę.

W opisanej sytuacji wskazać należy, że koszty związane z bieżącym korzystaniem z lokali oraz nieruchomości wspólnej, w szczególności należności wynikających z rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku, takich jak koszty utrzymania części wspólnych, opłaty administracyjne, zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy oraz inne opłaty związane z utrzymaniem lokali powinny być w opisanej sytuacji traktowane jako jedna usługa z najmem i stanowić nieodłączny element świadczenia wykonywanego przez Pana na rzecz najemcy (element cenotwórczy).

Natomiast jak już wcześniej zostało wskazane z tytułu dostawy energii elektrycznej występuje Pan jako podmiot dokonujący dostawy mediów, a realizowana przez Pana odsprzedaż towarów i usług stanowi czynność, która podlega opodatkowaniu, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej, które zostały wyraźnie wyodrębnione w umowie najmu i stanowią zwrot kosztów ponoszonych ekonomicznie przez najemcę, mimo, że nie stanowią Pana przysporzenia majątkowego, ani nie są objęte żadną marżą ani dodatkowym wynagrodzeniem, powinny być uwzględniane przy obliczaniu limitu sprzedaży dla celów zwolnienia podmiotowego z VAT.

Bez znaczenie dla powyższej kwalifikacji podatkowej tych opłat oraz ich uwzględnienie przy ustalaniu limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT jest fakt, że najemca dokonuje jednej płatności obejmującej zarówno czynsz najmu, jak i opłaty eksploatacyjne. Tym samym jeżeli łączna kwota Pana wynagrodzenia, tj. kwota sprzedaży z działalności gospodarczej jak i kwota stanowiąca Pana wynagrodzenie w tytułu najmu, czyli czynsz najmu lokalu mieszkalnego oraz przypadającą na Pana część czynszu z tytułu najmu miejsca postojowego jak również ponoszone przez Pana opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii elektrycznej przekroczyły w 2025 r. kwotę 240 000 zł, to w roku 2025 nie może Pan skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 stosownie do zapisu art. 113 ust. 11 ustawy.

Zatem Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.