0114-KDIP1-3.4012.423.2026.2.KAB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 10 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działki nr 1 oraz udziału w działce drogowej nr 2. Uzupełniła go Pani pismem z 16 lipca 2026 r. (wpływ 20 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest z tego tytułu czynnym podatnikiem VAT. Przeważający przedmiot działalności Wnioskodawcy to działalność związana z tłumaczeniami (PKD 74.30).

Jednymi z przedmiotów działalności Wnioskodawcy są także: Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z); Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Główna działalność (PKD 74.30) jest prowadzona przez Wnioskodawczynię od 1 lipca 1993 r., przy czym rozszerzenie przedmiotu działalności o PKD 68.10.Z oraz 68.20.Z nastąpiło w 2007 r.

Wnioskodawczyni w lutym 2000 r. otrzymała (na majątek osobisty) tytułem darowizny od swojego ojca nieruchomość składającą się z niezabudowanych działek o numerze ewidencyjnym 1 (...) o powierzchni 4 111,00 m² (cztery tysiące sto jedenaście) metrów kwadratowych i numerze ewidencyjnym 3 (...) o powierzchni 1 250,00 m² (tysiąc dwieście pięćdziesiąt) metrów kwadratowych.

Wnioskodawczyni otrzymała wówczas również udział wynoszący 1/4 w prawie własności działek nr 4 (...) o powierzchni 1 609,00 m² (tysiąc sześćset dziewięć) metrów kwadratowych, nr 5 (...) o powierzchni 575,00 m² (pięćset siedemdziesiąt pięć) metrów kwadratowych i nr 2 (...) o powierzchni 1 409,00 m² (tysiąc czterysta dziewięć) metrów kwadratowych.

Opisane wyżej nieruchomości położone są w (...), gminie (...), w obrębie (…) przy ulicy (…) i przy „drodze bez nazwy” od ulicy (…).

Darczyńca nabył powyższe nieruchomości w 1979 r. w drodze spadku po swojej matce (a następnie w drodze umowy o dział spadku z pozostałymi spadkobiercami w 1999 r.), która z kolei nabyła je nieodpłatnie w 1971 r. na podstawie wówczas obowiązujących przepisów o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.

Wnioskodawczyni planuje obecnie sprzedać działkę nr 1 oraz swój udział w działce 2 (działka ma charakter drogi wewnętrznej, zwana dalej „działką drogową”).

Ani działka 1 ani związany z nią udział w działce 2 nie były przez Wnioskodawczynię w żaden sposób użytkowane ani wykorzystywane do celów prowadzonej działalności gospodarczej, czy też zarobkowej. Wnioskodawczyni nie wykorzystywała ani posiadanej działki ani udziału w działce drogowej do celów prowadzenia działalności rolniczej. Nie uprawiała tam żadnych roślin, ani nie hodowała żadnych zwierząt. Wnioskodawczyni nie otrzymywała dopłat bezpośrednich obejmujących jej działkę lub udział w działce drogowej.

Działka służyła celom rekreacyjnym dla rodziców Wnioskodawcy. Później zaś nie była w żaden sposób wykorzystywana.

Działka ta nie stanowiła również nigdy żadnego zabezpieczenia (rzeczowego) w związku z jakimkolwiek kredytem, czy też pożyczką, które zaciągałaby Wnioskodawczyni w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie była także przedmiotem przywłaszczenia w związku ze zobowiązaniami, jakie zaciągałaby Wnioskodawczyni w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Działka Wnioskodawczyni i działka drogowa, w której posiada udział objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan został wprowadzony na podstawie Uchwały Nr (…) Rady Miasta (…) z 22 czerwca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (…) część II. Działka położona jest w obszarze 7ME, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej. Dla tego obszaru plan – jako przeznaczenie podstawowe – dopuszcza: „zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą z wykluczeniem zabudowy szeregowej i bliźniaczej oraz budynków gospodarczych”.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych aktywności, ani czynności zmierzających do skłonienia właściwego organu do podjęcia uchwały o planie miejscowym. Jako osoba będąca właścicielem nieruchomości objętych projektem planu miejscowego skorzystała z przysługującego każdemu właścicielowi prawa do zgłoszenia zarzutów do planu. Zgłoszone przez nią zarzuty zostały odrzucone. Wnioskodawczyni nie skorzystała z prawa do złożenia skargi do sądu administracyjnego na tę uchwałę (odrzucającą Jej zarzuty do planu). Miało to miejsce w 2000 r.

W 2023 r. Wnioskodawczyni składała uwagi do studium planu ogólnego. Według jej wiedzy uwagi o takiej samej treści składali także jej sąsiedzi (właściciele działek sąsiadujących), korzystając z szablonu przygotowanego przez właścicielkę jednej z sąsiednich działek, która udostępniła przygotowany przez siebie wzór pozostałym osobom, budując „grupę sąsiedzką” występującą we wspólnej sprawie.

Wnioskodawczyni nie dokonywała podziałów swojej działki, ani jej nie uzbrajała. Nie podejmowała żadnych innych czynności mających na celu jej uatrakcyjnienie. Nie udzielała także żadnym innym osobom pełnomocnictw mających na celu takie działanie.

W czasie posiadania przez Wnioskodawczynię działki i udziału w działce drogowej, działki sąsiadujące zostały nabyte (od innych właścicieli) przez inne osoby, które były zainteresowane wybudowaniem na tych innych działkach budynków mieszkalnych. W związku z tym Wnioskodawczyni – działając łącznie z pozostałymi współwłaścicielami - ustanowiła służebność przesyłu na działce 2 na rzecz przedsiębiorstwa gazowego. Służebność została ustanowiona nieodpłatnie. Wnioskodawczyni ustanowiła również – w 2021 r. – wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieodpłatnie służebność przesyłu na działce 2 na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego.

Wnioskodawczyni udzieliła również zgody przedsiębiorstwu developerskiemu na przejście przez jej działkę kabla energetycznego niskiego napięcia zasilającego pozostałe działki sąsiednie, których nie była właścicielem.

W 2022 r. Wnioskodawczyni udzieliła również pełnomocnictwa innej osobie reprezentującej bezpośrednich sąsiadów – w zakresie niezbędnym do uzyskania wszelkich zaświadczeń, decyzji, wyciągów z rejestru gruntów, wypisów i wyrysów, zgód, opinii, zezwoleń i decyzji oraz innych dokumentów niezbędnych do realizacji dokumentacji projektowej dla inwestycji „(…)”. Pełnomocnictwo to dotyczyło inwestycji, która miała być realizowana na działkach sąsiednich (niebędących nigdy własnością, czy też współwłasnością Wnioskodawczyni) i było związane z faktem, że dla realizacji ww. inwestycji konieczne było współdziałanie Wnioskodawczyni jako współwłaściciela w udziale ¼ drogi wewnętrznej prowadzącej do działek sąsiadów (działka drogowa o nr ew. 2). Nie było to jednak przedsięwzięcie inwestycyjne Wnioskodawczyni i nie była ona w żadnej mierze zaangażowana w jego realizację, wykazała jedynie wolę dobrosąsiedzkiej współpracy.

W następstwie działań pełnomocnika, Wnioskodawczyni uzyskała, łącznie z innymi współwłaścicielami działki drogowej 2, decyzję o tzw. odrolnieniu tej działki (wyłączeniu jej z produkcji rolnej). Wydaniem tej decyzji byli zainteresowani przede wszystkim pozostali współwłaściciele tej działki, w związku z przeznaczeniem działki 2 pod drogę dojazdową do działek pozbawionych bezpośredniego dostępu do ulicy (…) (działka 1 taki bezpośredni dostęp posiada).

Wnioskodawczyni nadmienia, że inwestorzy ww. inwestycji („(…)”) wraz ze współwłaścicielami działki drogowej o nr ew. 2 wcześniej udzielili pełnomocnictwa innej osobie w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej, ale osoba ta nie działała skutecznie i inwestorzy otrzymali odmowę lokalizacji zjazdu w pasie drogowym ulicy (…) do ww. działek.

W każdym razie wszystkie te czynności związane były generalnie z inwestycjami prowadzonymi przez inne osoby na działkach sąsiadujących z działkami Wnioskodawczyni. Czynności te dotyczyły działki drogowej 2, której współwłaścicielem jest Wnioskodawczyni, ale w żaden sposób nie poprawiały one „jakości” działki 1 (która sąsiaduje bezpośrednio z zabudowaną zespołem przedszkolno-żłobkowym działką gminną i przylega bezpośrednio do ul. (…) i nie potrzebuje obsługi ze strony drogi wewnętrznej prowadzącej do działek położonych w drugiej linii od tej ulicy i nie mających do niej dostępu). Wnioskodawczyni nie odniosła żadnych korzyści z tych działań. Udzielenie przez Wnioskodawczynię powyższych pełnomocnictw związane były jedynie z chęcią ułatwienia życia sąsiadom i motywowane były wyłącznie dobrosąsiedzką współpracą.

Wnioskodawczyni w 2023 r. zwracała się do Rady Gminy Dzielnicy (...) o umożliwienie przejazdu ulicą (…), która jest drogą gminną prowadzącą na działkę i zapewniającą jej dostęp do drogi publicznej. Przejazd nie był możliwy, z uwagi na to, że wykonawca inwestycji gminnej zrobił składowisko ziemi na tej właśnie drodze (ul. (…)).

Wnioskodawczyni planuje sprzedać działkę 1 oraz udział w działce 2 będącej drogą wewnętrzną osobie zainteresowanej tym zakupem. Osoba ta samodzielnie ustaliła, że Wnioskodawczyni jest właścicielką działki 1 i współwłaścicielką działki drogowej 2. W związku z tym osoba ta (przyszły nabywca) zwróciła się do Wnioskodawczyni z ofertą zakupu jej działki i udziału w działce „drogowej”. Wnioskodawczyni nie prowadziła wcześniej żadnych aktywnych działań zmierzających do sprzedaży tej konkretnej działki. Nie ogłaszała o zamiarze sprzedaży tej działki, ani bezpośrednio (poprzez umieszczenie tablicy, czy też banera reklamowego w pobliżu), ani poprzez media (prasę, internet, inne media). Wnioskodawczyni nie udzieliła żadnych pełnomocnictw co do sprzedaży tej działki, ani też nie zawierała żadnych umów pośrednictwa, których przedmiotem byłyby te działki.

Jeśli chodzi o pozostałe działki, które Wnioskodawczyni nabyła w darowiźnie od swojego ojca, to działki te uzyskały w planie miejscowym przeznaczenie 4O. Dla tych terenów przeznaczenie podstawowe to „tereny zieleni naturalnej tworzącej otulinę rezerwatu przyrody oraz rezerwat przyrody”. Wnioskodawczyni nadal posiada działkę 3 oraz udział w działce 5.

Udział w działce 4 był przedmiotem transakcji z Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji (…). Tereny te były niezbędne dla strefy wokół rowu melioracyjnego i były bezumownie wykorzystywane przez to przedsiębiorstwo przez wiele lat. Po przeprowadzonych negocjacjach z tym przedsiębiorstwem wszyscy współwłaściciele ustalili wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości oraz zobowiązali się do przeniesienia jej własności na rzecz tego przedsiębiorstwa. Doszło do tego ostatecznie w 2006 r. po zawarciu stosownej ugody przez strony. Do podjęcia negocjacji mających na celu ustalenie wynagrodzenia za wcześniejsze bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz przeniesienie własności doszło w sytuacji, w której przedsiębiorstwo komunalne wykorzystywało te nieruchomości (na potrzeby swojego systemu melioracyjnego) wcześniej przez wiele lat i mogło dojść do ich zasiedzenia. Z tytułu tej transakcji Wnioskodawczyni nie była podatnikiem VAT.

W tym miejscu trzeba nadmienić, że Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (niekorzystającym ze zwolnienia z VAT dla małych przedsiębiorców). W ramach swojej działalności zajmuje się także – choć nie jest to podstawowy przedmiot działalności – komercyjnym (zarobkowym) kupnem i sprzedażą nieruchomości gruntowych i lokali mieszkalnych. Jej aktywność w tym zakresie polegała na tym, że nabywała (łącznie z innymi osobami też działającymi jako podatnicy VAT) nieruchomości gruntowe, które następnie były przygotowywane do odsprzedaży z zyskiem. Te nieruchomości gruntowe były dzielone na mniejsze działki, a następnie były sprzedawane (jako towar handlowy). Wnioskodawczyni podejmowała – w ramach tego zorganizowanego, powtarzalnego i zarobkowego procesu – pewne czynności operacyjne, takie jak występowanie o konieczne dokumenty, składanie wniosków o wydanie decyzji administracyjnych i przygotowanie nieruchomości do sprzedaży.

Z tytułu tej powyższej aktywności Wnioskodawczyni była podatnikiem VAT. Deklarowała należny od dostawy działek podatek od towarów i usług i terminowo rozliczała się z organami podatkowymi z tytułu swoich zobowiązań podatkowych.

Ponadto, Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności dokonuje obrotu mieszkaniami na rynku wtórnym, przy czym transakcje te (z uwagi na charakter lokali – po pierwszym zasiedleniu) zwolnione są przedmiotowo z podatku VAT.

Planowana przez Wnioskodawczynię obecnie transakcja – opisywana w niniejszym wniosku – odbędzie się całkowicie poza wyżej opisywaną działalnością gospodarczą. Dotyczy ona nieruchomości, która nie została przez Wnioskodawczynię nabyta w celu odsprzedaży, tylko stanowi część tzw. ojcowizny. Przy tak planowanej sprzedaży nie zostaną zaangażowane żadne aktywa, z których Wnioskodawczyni korzystała, bądź korzysta w prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie będzie również wykonywać żadnych z funkcji, które wykonywała w prowadzonej działalności gospodarczej mającej za przedmiot sprzedaż gruntów.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Od momentu otrzymania darowizny (2000 r.) przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnych celów. Wcześniej (przed dokonaniem darowizny) była użytkowana na cele rekreacyjne przez rodziców Wnioskodawczyni.

Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana od momentu, gdy Wnioskodawczyni weszła w jej posiadanie. Nie była uprawiana, nie była wykorzystywana do rekreacji ani do prowadzenia działalności gospodarczej. Była to ziemia leżąca odłogiem.

Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawczyni telefonicznie po uzyskaniu numeru telefonu od właściciela sąsiedniej nieruchomości. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności mających na celu znalezienie nabywcy.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nie była też udostępniana osobom trzecim do jakiegokolwiek korzystania.

Udzielane były jedynie służebności przejścia (instalacji mediów) na rzecz dostawców mediów oraz przedsiębiorstwa deweloperskiego.

W ramach prowadzonej działalności posiada Pani następujące nieruchomości gruntowe przeznaczone do sprzedaży:

1)  udział 1/3 w działce o powierzchni 0,5031 ha położonej w miejscowości (…) (gmina (…)), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…);

2)  działka gruntu o powierzchni 0,1089 ha położona przy ul. (…) w (…) dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

3)  lokal mieszkalny nr 44, położonego w (...), dzielnica (…), przy ul. (…), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Według księgi wieczystej powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 67,6200 m². Lokal został nabyty od dewelopera w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z zamiarem jego sprzedaży po zakończeniu inwestycji i wykończeniu lokalu – przed pierwszym zasiedleniem. Powyższe nieruchomości zostały kupione w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w celu dalszej odsprzedaży podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w związku z tym Wnioskodawczyni w przypadku ich sprzedaży będzie wystawiała fakturę VAT i odprowadzała należny podatek.

Wnioskodawczyni posiada również inne nieruchomości i udziały w nieruchomościach, które kupiła na własne cele lub odziedziczyła, w tym dwie działki gruntu zakupione w miejscowości (...) (powiat (…)) w 1993 r. z zamiarem budowy domu wielopokoleniowego, który to projekt nie został dotychczas zrealizowany.

Dom mieszkalny położony w (…), gmina (…) (powiat (…)). Udziały 1/4 w trzech działkach odziedziczonych po śmierci ojca położonych w (…), gmina (…) (powiat (…)), udziały 1/4 w dwóch działkach odziedziczonych po śmierci ojca położonych w (…), gmina (…) (powiat (…). Udziały 1/4 w trzech mieszkaniach położonych w (...) w dzielnicy (…) oraz udział 1/4 w domu mieszkalnym położonym w (...) w dzielnicy (…) nabyte w drodze dziedziczenia.

Udziały 1/2 w czterech mieszkaniach położonych w (...) w dzielnicy (…) nabytych w latach 2001-2004 ze środków dorobkowych małżonków w czasie trwania małżeństwa (postępowanie o podział majątku dorobkowego małżonków po rozwodzie trwa).

Na ten moment nieruchomości te nie są przeznaczone do sprzedaży. Wnioskodawczyni nie ma zamiaru ich sprzedawać w dającej się przewidzieć przyszłości.

Pytanie

Czy Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży działki 1 oraz udziału w działce drogowej 2 będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT i czy w związku z tym ta sprzedaż będzie podlegać podatkowi od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni uważa, że dokonując sprzedaży działki 1 oraz udziału w działce drogowej 2, nie będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT i w związku z tym ta sprzedaż nie będzie podlegać podatkowi od towarów i usług.

Stwierdzić trzeba, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług jest możliwe tylko wówczas, jeśli czynność ta jest wymieniona jako czynność podlegająca opodatkowaniu (aspekt przedmiotowy), a jednocześnie została wykonana przez podatnika działającego dla tej czynności jako podatnik (aspekt podmiotowy).

Wprawdzie czynność sprzedaży gruntów mieści się w przedmiotowym zakresie opodatkowania VAT, natomiast o tym, czy opisywana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, decyduje to, czy podmiot jej dokonujący jest w tym zakresie podatnikiem VAT.

Opodatkowanie danej czynności jest bowiem możliwe tylko wówczas, jeśli czynność ta jest wymieniona jako czynność podlegająca opodatkowaniu (aspekt przedmiotowy), a jednocześnie została wykonana przez podatnika działającego dla tej czynności jako podatnik VAT (aspekt podmiotowy). Istotny jest przy tym nie generalny status danego podmiotu (czy jest on tak w ogóle podatnikiem VAT), ale to, czy dla konkretnej transakcji występuje jako podatnik VAT.

Należy zauważy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2174; dalej: ustawa VAT) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, wedle ust. 2 cytowanej regulacji, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak już wskazywano, opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika. Więc wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu przez podmiot niewystępujący w tym przypadku w charakterze podatnika - nawet jeśli tak w ogóle jest on podatnikiem z innego tytułu - pozostaje poza zakresem opodatkowania. Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach swojej działalności gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług - niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej, nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu.

Jak wskazał choćby WSA w Poznaniu w wyroku z 9 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09, „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności, podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.

Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług - niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej, nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Status ten (bycie podatnikiem) nie jest zaś stałą cechą danego podmiotu, tylko musi być każdorazowo oceniany (badany) w odniesieniu do konkretnej sytuacji.

Definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Aczkolwiek ustawa nie wyraża tego wprost, przyjąć należy, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Niewątpliwie Wnioskodawczyni dokonała w przeszłości rejestracji na potrzeby podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność gospodarczą i wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu VAT, w tym również transakcje polegające na sprzedaży nieruchomości (w tym nieruchomości gruntowych). Wykonując te czynności Wnioskodawczyni działa jak podmiot profesjonalny – podejmuje je w sposób zawodowy, działa w sposób zorganizowany i ciągły, angażuje w te czynności wiele różnego rodzaju aktywów, w sposób aktywny poszukuje odbiorców swoich towarów i usług, działa w celu zarobkowym.

Nie dotyczy to natomiast planowanej i opisywanej w niniejszym wniosku transakcji zbycia nieruchomości (własności działki 1 oraz udziału w działce drogowej 2). Te nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawczynię do majątku prywatnego, w sposób właściwy i typowy dla takiego majątku (w drodze darowizny), a nie w sposób odpłatny. Te nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, ani bezpośrednio (nie były używane w prowadzonej działalności ), ani pośrednio (nie stanowiły zabezpieczenia kredytów, czy też pożyczek zaciąganych na potrzeby związane z prowadzoną działalnością).

Planowane zbycie działki 1 oraz udziału w działce drogowej 2 także następuje w sposób właściwy i charakterystyczny dla majątku prywatnego. Wnioskodawczyni nie poszukuje (nie poszukiwała) aktywnie ewentualnych nabywców tej nieruchomości. Nie prowadziła w tym zakresie ani działań marketingowych, ani promocyjnych, czy też reklamowych. Nawet nie ogłaszała o możliwości sprzedaży tej nieruchomości. Ewentualny nabywca nieruchomości sam znalazł Wnioskodawczynię i podejmował działania mające na celu skłonienie Jej do sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawczyni nie ponosi i nie będzie ponosić żadnego ryzyka gospodarczego związanego z planowaną transakcją. To przede wszystkim przyszłemu nabywcy zależy na transakcji, zaś nawet gdyby do niej nie doszło, to Wnioskodawczyni nie poniesie żadnych szkód, czy też strat z tego tytułu. To właśnie zaś na ryzyko związane z transakcjami sprzedaży wskazuje Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej jako czynnik, którego występowanie wskazuje na to, że sprzedawca działa jako podatnik. Tak np. w orzeczeniu w sprawie C-213/24 (Grzera), gdzie Trybunał wskazał, że jeśli ostateczne ryzyko gospodarcze, które przejawia się w braku sprzedaży z powodu m. in. braku nabywcy gotowego do nabycia działek, ciąży na właścicielu gruntu, to jest to okoliczność istotna dla uznania go za podatnika. W niniejszej sprawie Wnioskodawczyni takiego ryzyka nie ponosi.

Wnioskodawczyni nie prowadziła także działań charakterystycznych dla profesjonalnych handlowców zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Wnioskodawczyni nie dokonała podziału nieruchomości. Wnioskodawczyni nie inicjowała uchwalenia planu miejscowego, ani zmian w planie miejscowym. Owszem – w trakcie procesu uchwalania planu miejscowego Wnioskodawczyni złożyła zarzuty względem planu, mające na celu uzyskanie bardziej elastycznych możliwości zabudowy nieruchomości, jednakże były to czynności niewykraczające poza sprawowanie zwykłego zarządu posiadaną nieruchomością (w szczególności Wnioskodawczyni ograniczyła się jedynie do wniesienia zarzutów, które nie zostały uwzględnione, zaś nie prowadziła żadnych aktywnych działań w celu uwzględnienia tych zarzutów, ani nie angażowała żadnych środków w celu uwzględnienia tych zarzutów, tj. nie prowadziła w tym zakresie lobbingu w organach uchwałodawczych, nie przedstawiała konkurencyjnych opinii urbanistycznych, etc.).

Podobnie – Wnioskodawczyni złożyła uwagi w procesie uchwalania tzw. planu ogólnego dla terenu, na którym leży nieruchomość, o której mowa w niniejszym wniosku, lecz w tym przypadku także były to czynności niewykraczające poza typowe czynności właściciela związane z zarządem majątkiem prywatnym; w szczególności Wnioskodawczyni ograniczyła się do złożenia uwag o takiej samej treści, jak właściciele działek sąsiadujących, przy wykorzystaniu formularza przygotowanego przez jednego z sąsiadów. Wnioskodawczyni nie podejmowała zaś żadnych innych aktywnych działań nakierunkowanych na uzyskanie jak najkorzystniejszej dla niej treści planu ogólnego.

Wnioskodawczyni nie podejmowała także żadnych działań w kierunku uzbrojenia działki. Opisywane w niniejszym wniosku czynności odnoszące się do działki drogowej 2 (w której Wnioskodawczyni ma 25% udziału i który to udział także ma być przedmiotem sprzedaży) – takie jak: udzielenie służebności, zgoda na położenie kabla zasilającego, tzw. odrolnienie działki – służyły tylko i wyłącznie potrzebom działek sąsiadujących, w których Wnioskodawczyni nie ma udziałów, ani nie jest ich właścicielem i były powodowane tylko i wyłącznie chęcią „nie przeszkadzania” sąsiadom w ich planach inwestycyjnych. Te czynności nie spowodowały w żaden sposób polepszenia sytuacji (pod kątem ewentualnych inwestycji) działki 1, ani też nie doprowadziły do wzrostu jej wartości.

W opisanym tutaj zdarzeniu przyszłym, mimo, że Wnioskodawczyni jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, to – sprzedając opisaną w zdarzeniu przyszłym nieruchomości – nie będzie działać w charakterze podatnika VAT. Brak będzie bowiem po Jej stronie materialnoprawnych cech takiego podatnika.

W orzecznictwie przyjęto, że w sytuacji, w której dany podmiot dokonuje sprzedaży towarów z majątku prywatnego, nie jest podatnikiem VAT w zakresie tych czynności, choćby takich transakcji (sprzedaży gruntów) było kilka lub nawet kilkanaście. Tego rodzaju pogląd odnaleźć można np. w wyroku składu siedmiu sędziów NSA z 29 października 2007 r. (I FPS 3/07, ONSA WSA 2008, nr 1, poz. 8).

W orzecznictwie sądowym wskazuje się także, iż działalność handlowa (utożsamiana tu z gospodarczą w tym zakresie) nie jest ograniczana w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Z tego powodu nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odprzedaży (w celach handlowych).

WSA w Białymstoku w wyroku z 27 czerwca 2007 r., sygn. akt: I SA/Bk 399/06, wskazał, że w każdym przypadku istotne znaczenie powinien mieć zamiar nabycia przedmiotowych gruntów (które są później sprzedawane przez takiego nabywcę). Jeśli z okoliczności sprawy wynika, że zamiarem nabycia było późniejsze odprzedanie gruntów, to - zasadniczo - należałoby takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży. Jeśli natomiast sprzedawca gruntów nabywał te grunty do majątku prywatnego, dopuszczając wprawdzie możliwość odprzedaży, lecz nie było to jego głównym celem, wówczas co do zasady w zakresie dokonywanej sprzedaży gruntów nie powinien być traktowany jako podatnik VAT.

Podobnie przyjął NSA w wyroku z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt: I FSK 1629/07, w którym podkreślił, że decydujące znaczenie mają zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w szczególności to, czy nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb podatnika, czy też miało związek z prowadzoną działalnością handlową.

W opisywanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, Wnioskodawczyni:

‒      nabyła nieruchomość w drodze darowizny od ojca; nieruchomość ta stanowiła część dziedzictwa Wnioskodawczyni; była Jej ojcowizną;

‒      nie dzieliła nieruchomości na mniejsze części;

‒      nie wykorzystywała ani pośrednio, ani bezpośrednio tej nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej; nie prowadziła tam także działalności rolniczej;

‒      wykorzystywała początkowo nieruchomości wyłącznie na prywatne cele rekreacyjne najbliższej rodziny Wnioskodawczyni, zaś obecnie – grunty te nie są one w ogóle używane przez Wnioskodawczynię;

‒      nie dokonała tzw. uzbrojenia nieruchomości;

‒      nie inicjowała opracowania planu miejscowego dla terenu, w którym znajduje się nieruchomość, ani też ostatecznie nie miała żadnego wpływu na treść tego planu; od uchwalenia planu minęło zaś dwadzieścia lat;

‒      nie prowadziła i nie będzie prowadzić żadnych działań marketingowych, ani reklamowych w związku z planowanymi transakcjami;

‒      nie ponosiła żadnych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży;

‒      nie będzie angażować w sprzedaż nieruchomości żadnych aktywów, które wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej;

‒      nie będzie ponosić żadnego ryzyka gospodarczego w związku ze sprzedażą.

Fakt, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą jako podatnik VAT nie ma znaczenia dla oceny tego, czy Wnioskodawczyni będzie występować jako podatnik VAT względem przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego transakcji zbycia działki 1 oraz udziału w działce drogowej 2. Nie ma także znaczenia fakt, że w zakresie prowadzonej działalności Wnioskodawczyni dokonuje również sprzedaży gruntów.

Opisywana we wniosku nieruchomość (działka 1 oraz udział w działce drogowej 2) zawsze była bowiem i pozostaje składnikiem majątku wyłącznie prywatnego, zaś wszelkie czynności Wnioskodawczyni dotyczące tej nieruchomości podejmowane w trakcie jej posiadania i w związku z planowaną sprzedażą nie wykraczają poza sprawowanie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie są one charakterystyczne dla prowadzenia (wykonywania działalności gospodarczej).

Mając na uwadze powyżej przywołane uzasadnienie, zdaniem Wnioskodawczyni, w zakresie w jaki dokonuje Ona planowanej (opisywane we wniosku) sprzedaży nieruchomości (działka 1 oraz udział w działce drogowej 2), nie może zostać uznana w tym zakresie za podatnika VAT. W związku z tym sprzedaż przez Nią tych nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w (...) w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1 oraz udziału w działce drogowej nr 2 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania ich sprzedaży podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu TSUE sygn. akt C-213/24 z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie Grzera, w której aktywne działania w zakresie przygotowania gruntu do sprzedaży zostały podjęte nie przez właściciela, lecz przez profesjonalnego przedsiębiorcę, któremu zlecono działania w tym zakresie, TSUE uznał, że „(…) można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.”

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest z tego tytułu czynnym podatnikiem VAT. Przeważający przedmiot Pani działalności to działalność związana z tłumaczeniami (PKD 74.30). Jednymi z przedmiotów Pani działalności są także: Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z); Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Otrzymała Pani do majątku osobistego, tytułem darowizny od swojego ojca nieruchomość składającą się z niezabudowanych działek o numerze ewidencyjnym 1 i 3. Otrzymała Pani również udział wynoszący 1/4 w prawie własności działek nr 4, nr 5 i nr 2. Planuje Pani obecnie sprzedać działkę nr 1 oraz swój udział w działce 2 (działka ma charakter drogi wewnętrznej). Dokonała Pani w przeszłości rejestracji na potrzeby podatku od towarów i usług oraz prowadzi Pani działalność gospodarczą i wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu VAT, w tym również transakcje polegające na sprzedaży nieruchomości (w tym nieruchomości gruntowych). Wykonując te czynności działa Pani jak podmiot profesjonalny, aktywnie poszukuje odbiorców swoich towarów i usług, działa w celu zarobkowym. Nie dotyczy to jednak opisywanej transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, ponieważ została ona nabyta do majątku prywatnego w drodze darowizny. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionego opisu sprawy powzięła Pani wątpliwość dotyczącą tego, czy sprzedaż działki nr 1 i udziału w działce drogowej nr 2 powinna być opodatkowana podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż działki nr 1 i udziału w działce drogowej nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nieruchomości otrzymała Pani od ojca w drodze darowizny. Ani działka 1 ani związany z nią udział w działce 2 nie były przez Panią w żaden sposób użytkowane ani wykorzystywane do celów prowadzonej działalności gospodarczej, czy też zarobkowej. Nie wykorzystywała Pani ani posiadanej działki ani udziału w działce drogowej do celów prowadzenia działalności rolniczej. Nie uprawiała Pani tam żadnych roślin, ani nie hodowała żadnych zwierząt. Nie otrzymywała Pani dopłat bezpośrednich obejmujących jej działkę lub udział w działce drogowej. Działka służyła celom rekreacyjnym dla Pani rodziców. Później zaś nie była w żaden sposób wykorzystywana. Dodatkowo, nie dokonywała Pani podziałów swojej działki, ani jej nie uzbrajała. Nie podejmowała Pani też żadnych innych czynności mających na celu jej uatrakcyjnienie. Nie udzielała Pani także żadnym innym osobom pełnomocnictw mających na celu takie działanie. Należy zaznaczyć, że nabywca sam zgłosił się do Pani telefonicznie po uzyskaniu numeru telefonu od właściciela sąsiedniej nieruchomości. nie podejmowała żadnych czynności mających na celu znalezienie nabywcy. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nie była też udostępniana osobom trzecim do jakiegokolwiek korzystania.

Zatem nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Dokonała Pani czynności takich jak ustanowienie służebności przesyłu na działce 2 na rzecz przedsiębiorstwa gazowego. Służebność została ustanowiona nieodpłatnie. Ustanowiła Pani również – w 2021 r. – wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieodpłatnie służebność przesyłu na działce 2 na rzecz przedsiębiorstwa energetycznego. Udzieliła Pani zgody przedsiębiorstwu developerskiemu na przejście przez Pani działkę kabla energetycznego niskiego napięcia zasilającego pozostałe działki sąsiednie, których nie była właścicielem. W 2022 r. udzieliła Pani również pełnomocnictwa innej osobie reprezentującej bezpośrednich sąsiadów – w zakresie niezbędnym do uzyskania wszelkich zaświadczeń, decyzji, wyciągów z rejestru gruntów, wypisów i wyrysów, zgód, opinii, zezwoleń i decyzji oraz innych dokumentów niezbędnych do realizacji dokumentacji projektowej dla inwestycji. Pełnomocnictwo to dotyczyło inwestycji, która miała być realizowana na działkach sąsiednich (niebędących nigdy Pani własnością, czy też współwłasnością) i było związane z faktem, że dla realizacji ww. inwestycji konieczne było Pani współdziałanie jako współwłaściciela w udziale 1/4 drogi wewnętrznej prowadzącej do działek sąsiadów. Nie było to jednak Pani przedsięwzięcie inwestycyjne i nie była Pani w żadnej mierze zaangażowana w jego realizację. Wykonane czynności odnoszące się do działki drogowej 2, takie jak: udzielenie służebności, zgoda na położenie kabla zasilającego, tzw. odrolnienie działki – służyły tylko i wyłącznie potrzebom działek sąsiadujących, w których nie ma Pani udziałów, ani nie jest ich właścicielem i były powodowane tylko i wyłącznie chęcią pomocy sąsiadom w ich planach inwestycyjnych. Te czynności nie spowodowały w żaden sposób uatrakcyjnienia działki 1, ani też nie doprowadziły do wzrostu jej wartości. Ww. czynności, nie stanowią czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczających, jako czynności dokonane przez Panią, do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych nieruchomości zachowa się Pani jak handlowiec.

Zatem dokonując sprzedaży działki 1 oraz udziału w działce drogowej 2 będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią działki 1 oraz udziału w działce drogowej 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.