0114-KDIP1-3.4012.414.2026.2.LM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy prawa do odliczenia w związku z nabyciem niezabudowanej działki nr 1/1. Uzupełnili go Państwo pismem z 20 sierpnia 2026 r. (wpływ 20 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

A. Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka nabyła nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) składającą się z działki ewidencyjnej nr 1/1 z obrębu (…) o obszarze 0,2068 ha położonej w województwie (...), w gminie (…), w miejscowości (…), w dzielnicy (…), dla której Sąd Rejonowy (…) w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), według sposobu korzystania oznaczonej jako ,,R” – grunty orne.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez Prezydenta Miasta (…) według stanu na dzień 16 sierpnia 2023 r. (znak: (…)), Nieruchomość według opisu użytków stanowi grunty orne oznaczone symbolem RIVa i RIVb.

Na moment nabycia przez Spółkę, Nieruchomość była niezabudowana i miała zapewniony dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy (…). Jednocześnie, Nieruchomość nie była objęta decyzją o warunkach zabudowy.

24 sierpnia 2023 r. Spółka zawarła ze Sprzedającymi, umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. (…); dalej: „Umowa”).

Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego (…), dla fragmentów obszarów (…) w gminie (…) z dnia 20 listopada 2001 r., przyjęty uchwałą (…) z 26 października 2001 r. Rady Gminy (…) w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego (…), dla fragmentów obszarów (…) w gminie (…). Nieruchomość jest w tym planie przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o zróżnicowanej intensywności, oznaczone symbolem ,,MN”.

Podkreślić należy, że Sprzedający nie występowali o uchwalenie lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na Nieruchomości nie była prowadzona produkcja rolna. Nieruchomość nie stanowiła nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego ani art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wskazać należy, że Nieruchomość nie była przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu, użyczenia (poza opisanym poniżej użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy) i nie była posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.

Spółka nabyła Nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym lub garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy (…) (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę miała zostać zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym m.in.:

1.    wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez Spółkę na jej koszt jest satysfakcjonujący dla Wnioskodawcy;

2.    uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej;

3.    uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi publicznej, miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną i drogową;

4.    uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości, o ile było konieczne;

5.    Nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie jest zajmowana przez osoby trzecie, stan prawny i techniczny Nieruchomości nie pogorszył się.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na zasadzie użyczenia. Udzielenie tego prawa zawarte było w cenie sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto Sprzedający:

         i.        zgodzili się i umożliwili przeprowadzenie Wnioskodawcy audytu Nieruchomości, przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując z Wnioskodawcą w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

       ii.        zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

      iii.        zobowiązali się, że nie dokonają niczego, co przeszkodziłoby lub opóźniło spełnienie się warunków, o których mowa w Umowie i zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości, albo przeszkodziło lub opóźniło realizację Inwestycji, a zwłaszcza nie będą obciążali Nieruchomości, ani oddawali jej do korzystania przez osoby trzecie;

      iv.        zezwolili Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150 mm oraz sondowania).

Sprzedający zobowiązali się również dostarczyć do umowy przenoszącej własność Nieruchomości zaświadczenia wydane przez właściwy Urząd Skarbowy oraz właściwy Urząd Miasta w trybie art. 306 g Ordynacji podatkowej, stwierdzające, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczania z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzające, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Dodatkowo Sprzedający zobowiązali się dostarczyć do umowy przenoszącej własność Nieruchomości zaświadczenia wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Sprzedający udzielili pracownikom Spółki pełnomocnictw do reprezentowania w toku postepowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji Inwestycji na Nieruchomości, a zwłaszcza:

1)    w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r.;

2)    w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.;

3)    w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

4)    w postępowaniach, dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej, zgodnie z przepisami ustawy Prawo Wodne z dnia 20 lipca 2017 r.;

5)    w postępowaniach, dotyczących wycinki drzew i krzewów na Nieruchomości;

6)    w postępowaniach dotyczących zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości;

7)    w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbiórkę dla Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych na podstawie przepisów ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.

Pełnomocnictwo upoważniało również pełnomocników do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Spółki przed gestorami mediów w związku z Inwestycją na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

Ponadto Sprzedający udzielili pełnomocnictwa radcy prawnemu do wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub sądowych, w których Sprzedający lub ich poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w:

1)    akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla Nieruchomości, przechowywane w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a takie zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub ich części;

2)    dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów;

3)    akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością.

oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości. Pełnomocnik jest upoważniony do uzyskiwania pełnej informacji dotyczącej dokumentów znajdujących się w aktach w/w postępowań, a w szczególności do sporządzania notatek i odpisów, wykonywania kopii oraz fotografowania dokumentów znajdujących się w w/w dokumentacji i aktach, a także do składania wniosków o wykonanie ich kopii, odpisów lub uwierzytelnionych odpisów, a takie do odbioru kopii, odpisów, uwierzytelnionych odpisów oraz do składania wniosków o przesłanie kopii określonych dokumentów znajdujących się w ww. aktach.

Na podstawie ww. pełnomocnictw przeprowadzono audyt prawny i techniczny Nieruchomości, a także uzyskane zostały zgody wodnoprawne oraz decyzja zezwalającą na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości. Ponadto Spółka wystąpiła o pozwolenie na budowę Inwestycji.

Sprzedający byli właścicielami udziałów w prawie własności Nieruchomości i od momentu nabycia do momentu zbycia Nieruchomość była przez nich wykorzystywana jedynie do działalności rolniczej. Nie była natomiast wykorzystywana do żadnej innej działalności, w tym zwolnionej z VAT.

Nieruchomość została pierwotnie nabyta 4 listopada 1971 r. przez Państwa A.A i B.A. W związku z śmiercią Pana B.A., Sprzedający otrzymali po 1/4 części spadku każde z nich, w który wchodziła część Nieruchomości należąca do Pana B.A., co potwierdza Akt Poświadczenia Dziedziczenia z dnia 15 kwietnia 2011 r., Rep. (…) pod numerem (…). W konsekwencji, Pani A.A. była właścicielką 5/8 części Nieruchomości, a Pani C.A., Pani D.A. oraz Pan E.A. byli właścicielami Nieruchomości w części po 1/8 każde z nich.

Sprzedający nie prowadzili działań marketingowych/promocyjnych/reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Ponadto Sprzedający nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie podejmowali żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży, w tym nie zawierali umowy z biurem nieruchomości.

Pani A.A. jest podatnikiem VAT czynnym i prowadzi działalność gospodarczą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami. Pani C.A. i Pani D.A. nie prowadziły i nie prowadzą działalności gospodarczej.

Sprzedający uznali jednak, że w ramach transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości działają w charakterze podatników VAT, a zatem opodatkowali VAT dostawę udziałów w prawie własności Nieruchomości na rzecz Spółki i rozliczyli podatek należny (Pani C.A. i Pani D.A. dokonały w związku z tym również rejestracji jako podatnik VAT czynny). Jednocześnie czynność sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości, jako dokonana na rzecz Wnioskodawcy będącego podatnikiem VAT, została udokumentowana przez Sprzedających fakturami VAT.

W tym miejscu Wnioskodawca chciałby wskazać, że w odniesieniu do transakcji nabycia innych nieruchomości objętych Umową uzyskał w przeszłości:

•        interpretację indywidualną z 6 sierpnia 2025 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.402.2025.3.AK w zakresie podatku VAT oraz interpretację indywidualną z 6 sierpnia 2025 r. o sygn. 0111-KDIB2-2.4014.172.2025.4.KK w zakresie PCC;

•        interpretację indywidualną z 5 sierpnia 2025 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.403.2025.3.KK w zakresie podatku VAT oraz interpretację indywidualną z 6 sierpnia 2025 r. o sygn. 0111-KDIB2-2.4014.175.2025.4.DR w zakresie PCC;

•        interpretację indywidualną z 23 lipca 2025 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.403.2025.3.KW w zakresie podatku VAT oraz interpretację indywidualną z 1 sierpnia 2025 r. o sygn. 0111-KDIB2-2.4014.165.2025.4.PB w zakresie PCC.

W powyższych interpretacjach indywidualnych organ wskazał, że sprzedający nie powinni zostać uznani za podatników VAT dla transakcji sprzedaży poszczególnych nieruchomości, w związku z czym na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC.

W świetle powyższego Wnioskodawca powziął wątpliwości odnośnie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących transakcję sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości wystawionych przez Sprzedających.

Wnioskodawca nie dokonał dotychczas odliczenia podatku naliczonego z otrzymanych faktur, ale postanowił, że podejmie działania w celu ustalenia, czy ma prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących transakcję sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości wystawionych przez Sprzedających, w tym celu wystąpi z wnioskiem o interpretację.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego:

Sprzedająca Pani A.A. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą o następującym profilu:

-        przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD2007):

-        PKD 45.20.Z – Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

-        wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD2007):

-        PKD 45.20.Z – Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

-        PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

-        PKD 96.09.Z – Pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana.

Działka nr 1/1 nie była wykorzystywana przez Sprzedających w działalności rolniczej.

Sprzedający nie dokonywali sprzedaży produktów rolnych pochodzących z działki nr 1/1.

Pytanie

Czy w świetle opisanego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawca ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących transakcję sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości wystawionych przez Sprzedających?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących transakcję sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości wystawionych przez Sprzedających.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka wykorzystuje nabytą Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. budowa Inwestycji, a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Spełnione są więc przesłanki warunkujące powstanie prawa do odliczenia podatku naliczonego określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Jednocześnie Wnioskodawca otrzymał faktury dokumentujące nabycie z wykazanym podatkiem VAT. Faktury te zostały wystawione przez Sprzedających zarejestrowanych jako czynni podatnicy VAT. Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Spółkę, należy uznać, że , Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur VAT dokumentujących transakcję sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości wystawionych przez Sprzedających, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy o VAT.

W tym kontekście należy zaś podkreślić, że okoliczności sprawy nie wskazują, że dostawa Nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Przedmiotem transakcji była bowiem niezabudowana Nieruchomość, dla której obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, i zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o zróżnicowanej intensywności. Nie ulega zatem wątpliwości, że Nieruchomość stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, nie zaś „teren niezabudowany inny niż teren budowlany”, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto, Sprzedający nabyli udziały w prawie własności Nieruchomości w drodze dziedziczenia. Tym samym nabycie to nie podlegało opodatkowaniu VAT i nie było związane z pojawieniem się jakiegokolwiek podatku naliczonego do odliczenia. Jak podkreśla się natomiast w orzecznictwie, przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE (por. wyrok w sprawie C-280/04, Jyske Finans), zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie ma zastosowania, jeśli podatnik nabywa towar bez podatku naliczonego.

Mając na względzie powyższe, należy uznać, że czynność zbycia przez Sprzedających udziałów w prawie własności Nieruchomości nie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, w szczególności zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT.

Zatem, Wnioskodawca nie byłby uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedających jedynie wówczas, gdyby udokumentowana nimi transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT. Taka okoliczność mogłaby zaś zachodzić w sytuacji, gdyby Sprzedający nie działali w charakterze podatników VAT.

Sprzedający utrzymują jednak, że dokonali zbycia udziałów w prawie własności Nieruchomości jako podatnicy VAT i rozliczyli związany z transakcją podatek należny. W szczególności, działania podejmowane przez Sprzedających, w ich ocenie, nie są działaniami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zarządem majątkiem prywatnym, ale wypełniają znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Interpretacje indywidualne uzyskane przez Spółkę w przeszłości w odniesieniu do transakcji nabycia innych nieruchomości objętych Umową nie są natomiast w żaden sposób wiążące dla Sprzedających i nie powinny wpływać na ocenę ich statusu jako podatników VAT. Wnioskodawca przyjmuje zatem, że brak jest podstaw do uznania, że transakcja nabycia Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu VAT, a tym samym w analizowanej sprawie zaistniały przesłanki wskazane w art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających. Spełnione są bowiem warunki niezbędne do dokonania takiego obniżenia, określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a jednocześnie nie zachodzą przesłanki negatywne z art. 88 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje gdy:

-        podatek odlicza podatnik podatku od towarów i usług,

-        towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Warunkiem, który daje podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Podatnik nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabywanych towarów i usług, których nie będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych (czyli czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi).

Art. 88 ustawy zawiera listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską i nabyła Nieruchomość składającą się z działki niezabudowanej nr 1/1 którą zamierza wykorzystywać do czynności opodatkowanych.

Wątpliwości Spółki dotyczą kwestii tego czy Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących transakcję nabycia działki nr 1/1 wystawionych przez Sprzedających.

Aby rozstrzygnąć ww. problem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w związku ze sprzedażą tej działki Sprzedający byli podatnikami podatku od towarów i usług dokonującymi odpłatnej dostawy towarów.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do niezabudowanej działki nr 1/1 przed jej sprzedażą i ustalić, czy spełnili przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.
Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zabudowanych, jak również udziałów w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający (4 współwłaścicieli) byli współwłaścicielami nieruchomości na podstawie aktu dziedziczenia. Nieruchomość tj. działka niezabudowana nr 1/1 nie była wykorzystywana w działalności rolniczej ani żadnej innej działalności, w tym zwolnionej z VAT.

Nieruchomość nie była też przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu, użyczenia (poza użyczeniem na rzecz Spółki kupującej ).

Sprzedający nie prowadzili działań marketingowych / promocyjnych / reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Ponadto Sprzedający nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie podejmowali żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży, w tym nie zawierali umowy z biurem nieruchomości.

Sprzedający nie występowali o uchwalenie lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

24 sierpnia 2023 r. Spółka zawarła ze Sprzedającymi, umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę miała zostać zawarta po spełnieniu w Umowie określonych warunków, w tym m.in.: uzyskania przez Spółkę na własny koszt warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej; uzyskania przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi publicznej, miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną i drogową;

Sprzedający wyrazili również zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji na zasadzie użyczenia.

W związku z transakcją sprzedaży działki nr 1/1 Sprzedający dokonali rejestracji jako podatnicy podatku VAT i wystawili na rzecz Spółki fakturę z wykazanym podatkiem VAT, dokumentującą tę transakcję.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii czy transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży przez Sprzedających działki nr 1/1, i tym samym do udzielenia kupującej spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w imieniu Sprzedających w zakresie uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji i pozwoleń, na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem lub z garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie decyzji i pozwoleń było warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Czynności te nastąpiły chronologicznie po sobie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.) nie było staraniem sprzedawców, którzy przykładowo starają się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie jak wynika z opisu sprawy Sprzedający nie prowadzili działań marketingowych, promocyjnych czy reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości, nie zawierali również umów z biurem nieruchomości, co wskazuje, że Kupujący sam się zgłosił. Zatem Sprzedający jako właściciele gruntu nie musieli podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczyły właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie były staraniami właścicieli podejmowanymi w celu, pozyskania kupującego, i uczynić oferowany grunt atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, po to by podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że ww. działka została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy użyczenia, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki lecz nabywca wykonywał te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działki do zrealizowania własnych potrzeb.

Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Jej potrzeb i użyczenie gruntu na Jej rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie spowodowały uznania, Sprzedających z tego powodu za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą. Sprzedający nie udostępniali działki na rzecz osób. Sprzedający nie ponosili także nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie podejmowali żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży, w tym nie zawierali umowy z biurem nieruchomości.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Sprzedających działki nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki 1/1 Sprzedający korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, Sprzedający nie byli podatnikami podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1/1 nie została wykonana w ramach działalności gospodarczej i nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie z uwagi na art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy zgodnie z którym:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Zatem mając na uwadze wskazany powyżej art. 106b ust. 1 ustawy transakcja sprzedaży działki nr 1/1 przez Sprzedających nie powinna zostać udokumentowana fakturą.

Tym samym w sytuacji, gdy Kupujący otrzymał fakturę z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług, w myśl ww. art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie przysługuje mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z niej wynikającego. Faktura ta bowiem dokumentuje transakcję, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.