0114-KDIP1-3.4012.354.2026.2.MPA.PRM

Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla dostawy części działki zabudowanej nr 1. Uzupełnił go Pan pismem z 17 sierpnia 2026 r. (wpływ 17 sierpnia 2026 r.) oraz pismem z 19 sierpnia 2026 r. (wpływ pisma) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej działki nr 1 o powierzchni 0,3827 ha (trzy tysiące osiemset dwadzieścia siedem metrów kwadratowych), położonej przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Wnioskodawca nabył opisaną nieruchomość na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłym ojcu A.A. oraz po zmarłej matce B.A., co potwierdzają niżej opisane zarejestrowane akty poświadczenia dziedziczenia sporządzone przez (…) notariusz, oraz na podstawie umowy darowizny z (…), od osoby fizycznej, pozostając w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej i nadal takiego stanu pozostaje.

W ewidencji gruntów działka nr 1 (…) o powierzchni 0,3827 ha (trzy tysiące osiemset dwadzieścia siedem metrów kwadratowych) sklasyfikowana jest w całości jako Bi - inne tereny zabudowane.

Działka nr 1 jest zabudowana. Posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka nr 1 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, a także nie jest położona na obszarze rewitalizacji, nie znajdują się na niej śródlądowe wody stojące.

Działka nr 1 nie jest lasem w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, a także nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.

Nieruchomość dotychczas nie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie stanowiła jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności części działki nr 1 o powierzchni około 0,2860 ha.

Co ważne działka ta obecnie jest wydzierżawiona Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto Kupująca podejmie szereg działań związanych z nieruchomością co zostanie opisane poniżej.

Działka była także dzierżawiona Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działkę jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony.

Kupująca Spółka planuje na ww. gruncie części działki nr 1 o powierzchni około 0,2860 ha wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym (…) z 31 marca 2025 r. - umowa przedwstępna - Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1.  uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania części działki nr 1 o powierzchni około 0,2860 ha obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

2.  uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

3.  uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6.  otrzymania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 o powierzchni około 0,2860 ha zgodnie z planami inwestycyjnym Spółki,

7.  uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

8.  potwierdzenie charakteru nierolnego nabywanej nieruchomości, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynku zmiany użytku rolnego,

9.  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującą powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać części działki nr 1 o powierzchni około 0,2860 ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.  Kupująca Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.  W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4.  Nieruchomość była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej - obecny właściciel był Zarządcą Sukcesyjnym po śmierci rodziców do stycznia 2024 r.

5.  Działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest zabudowana.

6.  Wnioskodawca obecnie dzierżawi tę działkę, która ma być przedmiotem sprzedaży Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń. (xxx)

7.  Część działki nr 1 o powierzchni około 0,2860 ha jest zabudowana. Działka będzie posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

8.  Nabycie nastąpiło ponad dwa lata temu.

9.  Działka nie była wykorzystywana w celach rolniczych.

10.      Wnioskodawca nie współpracuje z biurami pośrednictwa sprzedaży nieruchomości

11.      Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

12.      Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

13.      Budynki zostały nabyte wybudowane w xxx r.

14.      Budynki zostały nabyte wraz z działką.

15.      Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej nieruchomości i na obecny moment nie zamierza.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę części działki nr 1 o powierzchni około 0,2860 ha na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca oświadcza, że nieruchomość była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej, w której był Zarządcą Sukcesyjnym po śmierci rodziców do stycznia 2024 r. Przedsiębiorstwo wykorzystywało nieruchomość do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Wnioskodawca oświadcza, że Przedsiębiorstwo w spadku wykorzystywało zabudowaną działkę nr 1 do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wnioskodawca oświadcza, że nie dotyczy go obowiązek sporządzenia spisu z natury dla działki nr 1 i jej opodatkowania w ten sposób, ponieważ nabycie części nieruchomości nastąpiło w drodze dziedziczenia ustawowego po zmarłych rodzicach oraz w drodze darowizny od osoby fizycznej, a przy jej nabyciu podatek naliczony VAT nie został odliczony.

Wnioskodawca oświadcza, że poza pełnieniem funkcji Zarządcy Sukcesyjnego po śmierci rodziców do stycznia 2024 r. nie prowadził innej osobistej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca oświadcza, że od momentu nabycia działka nr 1 nie była wykorzystywana do celów rolniczych. Służyła do prowadzenia działalności gospodarczej, w której był On Zarządcą Sukcesyjnym do stycznia 2024 r.

Zgodnie ze wstępnym projektem podziału na działce będą 2 budynki (nr (…) i (…)), budynek wskazany na mapie nr (…) to tzw. garaż, wykonany całkowicie z blachy i obecnie zdemontowany (przy mapie do celów projektowych będzie zdjęty z ewidencji). Na działce znajduje się jeszcze budynek w trakcie budowy (praktycznie same mury). Wnioskodawca oświadcza, że nieruchomość nie była modernizowana (nakłady nie wynosiły co najmniej 30% jej wartości).

Wnioskodawca oświadcza, że nieruchomość/działka nr 1 nie jest i nie była wydzierżawiana. Żadne budynki również nie były udostępniane.

Wnioskodawca oświadcza, że w zakresie zbycia nieruchomości nie współpracuje z biurami pośrednictwa ani innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawca oświadcza, że nabywcę pozyskał bezpośrednio ponieważ sam się zgłosił, bez udziału biur pośrednictwa i podmiotów pośredniczących.

Wnioskodawca oświadcza, że nie dokonywał sprzedaży nieruchomości, z tytułu której był Pan podatnikiem podatku VAT.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej części działki nr 1 o powierzchni około 0,2860 ha opisanej w stanie faktycznym jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynków posadowionych na części działki nr 1 o powierzchni około 0,2860 ha doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata. W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w tym przypadku może On korzystać ze zwolnienia z opodatkowania części działki nr 1 o powierzchni około 0,2860 ha z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zabudowanych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając działkę działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż zabudowanej części działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Pana ww. części działki nr 1 istotne jest, czy w celu dokonania dostawy ww. działki podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że do stycznia 2024 r. był Pan Zarządcą Sukcesyjnym Przedsiębiorstwa w spadku po śmierci Pana ojca, w którym działka nr 1 była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Nie prowadził Pan innej działalności gospodarczej.

Obecnie jest Pan właścicielem działki nr 1 którą otrzymał Pan na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłym ojcu oraz na podstawie umowy darowizny od osoby fizycznej. Działka jest zabudowana. W stosunku do tej działki nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Nie współpracuje Pan również z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami.

Działka od momentu nabycia nie była przez Pana wykorzystywana do celów rolniczych. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nie jest Pan również zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

Działka nr 1 nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze na rzecz osób trzecich. Żadne budynki na działce nie były udostępniane.

Zamierza Pan sprzedać Kupującej Spółce część działki nr 1. Kupująca ww. działkę Spółka sama zgłosiła się do Pana z ofertą kupna. Spółka nabędzie ww. nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W 2025 r. zawarł Pan z Kupującą Spółką umowę przedwstępną sprzedaży m.in. pod warunkiem uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki.

Ponadto, udzielił Pan Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień; dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wyraził Pan również zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży przez Pana ww. zabudowanej części działki nr 1, i tym samym do udzielenia Kupującej pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w Pana imieniu w zakresie uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji i pozwoleń, na budowę obiektu handlowo-usługowego wraz z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie działki do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela działki (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowaną działkę uczynić atrakcyjniejszą dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jej cenę. W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) sam się zgłosił. Pan jako właściciel działki nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działki do zrealizowania własnych potrzeb.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że ww. działka została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego przedsięwzięcia.

Tym samym, samo podpisanie umowy przedwstępnej i udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania działki do Jej potrzeb nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Pana zabudowanej części działki nr 1, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądza, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży zabudowanej części działki nr 1, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana zabudowanej części działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazany przez Pana dwukrotne przepis art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na stronie nr 5 uznano za oczywistą omyłkę. Prawidłowo - odnosząc się do treści przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - zdania te powinny brzmieć:

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.