0114-KDIP1-2.4012.480.2026.2.AP

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki. Uzupełnił go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 sierpnia 2026 r. (wpływ 12 sierpnia 2026 r.) Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

2)  Zainteresowana niebędący stroną postępowania:

B.B.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są małżeństwem, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa. W dniu (…) r. nabyli do majątku wspólnego nieruchomość - działkę nr 1/1 położoną w (…) (numer Księgi Wieczystej (…)) na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem, wpisanej do Repertorium A pod numerem (…).

Na przedmiotowej nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy (bez formalnie wyodrębnionych lokali), w którym Wnioskodawca mieszka wspólnie z żoną oraz synem wraz z żoną i dziećmi, realizując od momentu nabycia własne, prywatne cele mieszkaniowe i rodzinne. Cała nieruchomość przez cały okres posiadania była wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych. Nie była nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy na rzecz podmiotów trzecich ani nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę i jego żonę.

W dniu (…) r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży części przedmiotowej nieruchomości w formie aktu notarialnego (Repetytorium A nr (…)) na rzecz dewelopera. Transakcja obejmuje wyłącznie wydzieloną w przyszłości, niezabudowaną część działki. Budynek mieszkalny wraz z częścią gruntu niezbędną do codziennego korzystania z niego pozostanie własnością Wnioskodawców. Zgodnie z umową, Wnioskodawcy zobowiązali się do sprzedaży wydzielonych działek, natomiast deweloper został upoważniony do przeprowadzenia na własny koszt i ryzyko wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji inwestycji (w tym podziału geodezyjnego i uzyskania decyzji administracyjnych). Zawarcie umowy przedwstępnej i udzielenie pełnomocnictw deweloperowi miało na celu jedynie umożliwienie mu przygotowania transakcji od strony formalnej. Wszelkie koszty tych działań, ryzyko ekonomiczne oraz działania marketingowe obciążają w 100% dewelopera, Wnioskodawca z żoną nie podejmuje żadnych aktywnych działań handlowych, nie inwestuje własnych środków w uzbrojenie terenu ani nie promuje działki na rynku.

Wnioskodawcy wskazują dodatkowo, że pod adresem ich zamieszkania zarejestrowana jest pozarolnicza działalność gospodarcza ich syna (główne przedmioty działalności wg PKD: (…) oraz (…) - związane z transportem drogowym towarów, usługami kurierskimi oraz administracyjną obsługą biura). Syn prowadzi tę działalność w sposób całkowicie samodzielny i na własny rachunek. Wnioskodawcy nie są wspólnikami ani pracownikami w działalności syna. Adres ten służy synowi wyłącznie do celów rejestracyjnych i ewidencyjno-biurowych.

Przedmiotowa działka, a w szczególności jej część mająca podlegać sprzedaży, stanowi wyłącznie prywatny majątek Wnioskodawców. Nigdy nie była wykorzystywana w działalności transportowej czy kurierskiej syna (np. jako baza transportowa, czy magazyn), nie była wprowadzona do tej działalności jako środek trwały, ani nie była udostępniana synowi na cele komercyjne.

Do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, Wnioskodawcy realizują jedynie prawo do rozporządzania ich majątkiem prywatnym. W ramach zdarzenia przyszłego, w wykonaniu zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, planują zawrzeć z deweloperem ostateczną umowę sprzedaży (umowę przyrzeczoną), na mocy której dojdzie do formalnego i definitywnego przeniesienia własności wydzielonej, niezabudowanej części przedmiotowej działki na rzecz kupującego. Do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej nie będą podejmować żadnych aktywnych działań o charakterze marketingowym czy handlowym, a ich rola ogranicza się wyłącznie do wykonania postanowień umowy przedwstępnej.

W uzupełnieniu udzielił Pan odpowiedzi na pytania:

1)  Czy nabycie działki ewidencyjnej nr 1/1 (na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r.) było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

a)  Jeśli tak, to czy przysługiwało Panu (lub Pana żonie) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy skorzystał Pan (Pana żona) z tego prawa?

b)  Jeśli przysługiwało Panu (lub Pana żonie) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i nie skorzystał Pan (Pana żona) z tego prawa, to z jakiego powodu?

Odp. Nabycie działki ewidencyjnej nr 1/1 na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie było udokumentowane fakturą VAT. Nabycie nastąpiło od osoby fizycznej do Państwa majątku prywatnego (małżeńskiego). Z tego tytułu nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Opłata skarbowa w wysokości (…) zł została pobrana przez notariusza przy podpisywaniu aktu notarialnego.

2)  Jakie dokładnie działania podejmie deweloper? Do jakich czynności został przez Państwa upoważniony? Czy w umowie przedwstępnej upoważnili go Państwo do działań, które mają na celu uatrakcyjnienie nieruchomości lub podniesienie jej wartości (np. ogrodzenie działki, uzbrojenie, przyłączenie mediów, itp.)? Jakie są postanowienia umowne w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży?

Odp.

1. Zakres czynności formalno-prawnych Kupującego (dewelopera):

Przed ostatecznym przeniesieniem własności działki nr 1/1 deweloper został upoważniony wyłącznie do wykonywania w Państwa imieniu i na swój własny koszt określonych czynności formalno-prawnych oraz administracyjnych.

Czynności te obejmują wyłącznie:

-     Występowanie przed organami administracji publicznej i gestorami sieci w celu uzyskania decyzji administracyjnych (m.in. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę i rozbiórkę),

-     Zlecenie i przeprowadzenie prac geodezyjnych związanych z planowanym podziałem nieruchomości,

-     Występowanie o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów na potrzeby planowanej przez niego inwestycji,

-     Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu Prawa Budowlanego wyłącznie na potrzeby uzyskiwania ww. decyzji.

2. Brak działań uatrakcyjniających grunt:

-     Nie podejmowali Państwo ani nie upoważniliśmy Kupującego (dewelopera) do podejmowania jakichkolwiek działań mających na celu fizyczne uatrakcyjnienie gruntu (np. ogrodzenie działki, utwardzenie terenu czy fizyczne uzbrojenie działki nr 1/1 w media na sprzedaż) przed zawarciem umowy ostatecznej.

-     Deweloper do czasu nabycia nieruchomości ma zakaz prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych na Państwa działce nr 1/1.

3. Konsekwencje w przypadku niepodpisania ostatecznej umowy sprzedaży:

-     W przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży z przyczyn dotyczących Kupującego (dewelopera) lub w przypadku braku spełnienia warunków umownych, umowa przedwstępna wygasa.

-     Wszystkie uzyskane przez dewelopera decyzje administracyjne, projekty budowlane, uzgodnienia techniczne czy przeprowadzone podziały geodezyjne zostały wykonane na jego wyłączny koszt i własne ryzyko gospodarcze.

-     W związku z wygaśnięciem umowy na nas nie ciążą żadne zobowiązania finansowe ani opłaty wobec dewelopera, a efekty jego działań nie nakładają na nas obowiązku zwrotu jakichkolwiek poniesionych przez niego nakładów.

3)  W jaki sposób Pan i/lub Pana żona znaleźli Kupującego (dewelopera)? Z czyjej inicjatywy będzie dokonana sprzedaż? Czy korzystał Pan (lub Pana żona) z usług biura pośrednictwa nieruchomościami?

Odp. Kupujący (deweloper) z własnej inicjatywy zgłosił się do nas z propozycją wykupu gruntu w związku z planowaną przez siebie inwestycją w (…) r. Inwestycja ma obejmować Państwa oraz sąsiadujące działki należące do innych właścicieli. Nie podejmowaliśmy wcześniej żadnych aktywnych działań marketingowych ani ogłoszeniowych w celu sprzedaży tej nieruchomości oraz nie korzystali Państwo z usług biura pośrednictwa nieruchomościami.

4)  Czy udzielił/udzieli Pan (lub Pana żona) podmiotom trzecim pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu (lub w imieniu Pan żony) w sprawach, które dotyczyły/będą dotyczyły nieruchomości? Jeśli tak, to jakie działania podjął/podejmie pełnomocnik oraz jakie podmioty pełniły/pełnią rolę pełnomocnika?

Odp.

-     Pełnomocnictwa dla osób trzecich: Nie udzielali Państwo żadnych pełnomocnictw ani upoważnień osobom trzecim do podejmowania jakichkolwiek działań związanych ze sprzedażą, zagospodarowaniem czy uatrakcyjnieniem działki nr 1/1.

Upoważnienie dotyczące mediów do Państwa budynku mieszkalnego:

-     Niezależnie od przygotowywanej przez dewelopera inwestycji na działce nr 1/1, udzielili mu Państwo odrębnego upoważnienia w (…) r. do wystąpienia do MPWiK w celu zaprojektowania i wykonania przyłącza wody oraz kanalizacji wyłącznie do Państwa prywatnego budynku mieszkalnego (w którym zamieszkujecie).

-     Upoważnienie to stanowiło wzajemne rozliczenie za wcześniejsze udostępnienie przez Państwa deweloperowi możliwości poboru prądu budowlanego z Państwa sieci elektrycznej (na potrzeby budowy realizowanej przez niego na sąsiednich działkach).

-     Czynność ta służyła wyłącznie zaspokojeniu Państwa osobistych potrzeb bytowo- mieszkaniowych i nie miała żadnego związku z uzbrojeniem czy podniesieniem wartości rynkowej sprzedawanej działki nr 1/1.

5)  Czy Pan lub Pan żona dokonywali wcześniej zbycia innych nieruchomości niż ta, o której mowa we wniosku i czy z tego tytułu był Pan lub Pana żona podatnikiem VAT, bądź podmiotem zobowiązanym do rejestracji jako podatnik VAT?

Odp. Nie dokonywali Państwo wcześniej zbycia innych nieruchomości w warunkach, które powodowałyby, że staliby się Państwo podatnikami podatku VAT lub podmiotami zobowiązanymi do rejestracji jako podatnik VAT. Sprzedaż działki nr 1/1 stanowi jednorazową sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego gromadzonego przez lata na potrzeby osobiste.

6)  Czy Pan lub Pana żona posiadają jeszcze inne nieruchomości, które zamierzają sprzedać w przyszłości?

Odp. Nie posiadacie Państwo innych nieruchomości, które przeznaczyliśmy na sprzedaż. Ewentualny pozostały majątek nieruchomy służy wyłącznie Państwa prywatnym potrzebom osobistym i mieszkaniowym.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym sprzedaż wydzielonej, niezabudowanej części działki na rzecz dewelopera będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, czy też transakcja ta będzie stanowiła wyraz rozporządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawców, niepodlegający opodatkowaniu tym podatkiem?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż wydzielonej, niezabudowanej części działki na rzecz dewelopera nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 15 ust 1 i 2 ustawy o VAT. Transakcja ta będzie stanowiła wyraz zwykłego rozporządzania majątkiem prywatnym, który znajduje się w Państwa posiadaniu od 1998 roku i służy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych oraz rodzinnych.

Aby uznać osobę fizyczną za podatnika VAT, musi ona prowadzić działalność gospodarczą w sposób samodzielny, jako producent, handlowiec lub usługodawca. W świetle utrwalonego orzecznictwa, samo wydzielenie z jednej nieruchomości mniejszych działek w celu ich sprzedaży oraz poszukiwanie nabywcy nie neguje prywatnego charakteru transakcji. Kluczowe jest, czy właściciel podejmuje aktywne działania marketingowe i organizacyjne, angażując środki podobne do tych, jakie wykorzystują profesjonalni handlowcy (np. uzbrojenie terenu, reklama).

W opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym wszelkie tego typu działania zostaną w całości przeprowadzone przez dewelopera, na jego własny koszt i ryzyko ekonomiczne. Państwo jedynie udzielają deweloperowi niezbędnych pełnomocnictw w celu formalnego przygotowania gruntu do transakcji (podział geodezyjny, decyzje administracyjne), co jest standardową praktyką rynkową przy sprzedaży ziemi pod inwestycje i nie czyni z Państwa profesjonalnych handlowców.

Powyższe stanowisko w pełni potwierdza przełomowy wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 (Grzera). TSUE wyraźnie wskazał w nim. że powierzenie przygotowania sprzedaży profesjonalnemu podmiotowi (deweloperowi) nie oznacza automatycznie, że właściciel gruntu staje się podatnikiem VAT. Kluczowym kryterium jest to. kto obiektywnie ponosi ryzyko gospodarcze całego przedsięwzięcia oraz czy działania pełnomocnika można bezwzględnie przypisać właścicielowi.

Ponieważ w Państwa sprawie to deweloper działa na własny rachunek, finansuje procedury i ponosi ryzyko finansowe niepowodzenia projektu, Państwu jako wnioskodawcom nie można przypisać cech podatnika VAT. Dodatkowo, zarejestrowana pod adresem zamieszkania jednoosobowa działalność gospodarcza Państwa syna nie ma żadnego wpływu na Państwa status podatkowy. Firma syna działa w całkowicie odmiennej branży (usługi transportowe I kurierskie oraz obsługi biurowe - PKD (…)), a przedmiotowa działka nigdy nie była w tej działalności wykorzystywana, nie stanowiła jej środka trwałego i nie była synowi udostępniana na cele komercyjne. Adres domu służy synowi wyłącznie do celów rejestracyjnych i ewidencyjno-biurowych.

Podsumowując, sprzedaż gruntu deweloperowi stanowi wyłącznie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, nie nosi znamion działalności gospodarczej i na mocy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, wolna od opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT) będzie zarówno zawarta już umowa przedwstępna, jak i planowana w ramach zdarzenia przyszłego umowa przyrzeczona, na mocy której nastąpi ostateczne przeniesienie własności wydzielonego gruntu na rzecz dewelopera.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że wraz z żoną jest Pan właścicielem działki nr 1/1 (numer Księgi Wieczystej (…)) położonej w (…), którą nabyli Państwo do majątku wspólnego (…) r. Na przedmiotowej nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy, w którym mieszkacie Państwo wspólnie z synem oraz jego żoną i dziećmi, realizując od momentu nabycia własne, prywatne cele mieszkaniowe i rodzinne. Nabycie działki nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie było udokumentowane fakturą VAT.

Cała nieruchomość przez cały okres posiadania była wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych. Nie była nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy na rzecz podmiotów trzecich ani nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej. Pod adresem zamieszkania Wnioskodawców jest zarejestrowana pozarolnicza działalność gospodarcza ich syna, jednak syn prowadzi tę działalność w sposób całkowicie samodzielny i na własny rachunek. Wnioskodawcy nie są wspólnikami ani pracownikami w działalności syna. Adres ten służy synowi wyłącznie do celów rejestracyjnych i ewidencyjno-biurowych. Działka stanowi wyłącznie prywatny majątek Wnioskodawców i nigdy nie była wykorzystywana w działalności transportowej czy kurierskiej syna (np. jako baza transportowa, czy magazyn), nie była wprowadzona do tej działalności jako środek trwały, ani nie była udostępniana synowi na cele komercyjne.

W dniu (…) r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży części przedmiotowej nieruchomości na rzecz dewelopera. Transakcja obejmuje wyłącznie niezabudowaną część działki, która ma zostać wydzielona w przyszłości. Budynek mieszkalny wraz z częścią gruntu niezbędną do codziennego korzystania z niego pozostanie własnością Wnioskodawców. Kupujący (deweloper) z własnej inicjatywy zgłosił się z propozycją wykupu gruntu w związku z planowaną przez siebie inwestycją w (…) r. Planują Państwo zawrzeć z deweloperem ostateczną umowę sprzedaży (umowę przyrzeczoną), na mocy której dojdzie do formalnego i definitywnego przeniesienia własności wydzielonej, niezabudowanej części przedmiotowej działki na rzecz kupującego. Do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej nie będą podejmować Państwo żadnych aktywnych działań o charakterze marketingowym czy handlowym, a Państwa rola ogranicza się wyłącznie do wykonania postanowień umowy przedwstępnej. Nie podejmowali Państwo wcześniej żadnych aktywnych działań marketingowych ani ogłoszeniowych w celu sprzedaży tej nieruchomości oraz nie korzystali Państwo z usług biura pośrednictwa nieruchomościami. Zgodnie z umową, Wnioskodawcy zobowiązali się do sprzedaży wydzielonych działek, natomiast deweloper został upoważniony do przeprowadzenia na własny koszt i ryzyko wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji inwestycji (w tym podziału geodezyjnego i uzyskania decyzji administracyjnych). Wszelkie koszty tych działań, ryzyko ekonomiczne oraz działania marketingowe obciążają w 100% dewelopera, Wnioskodawca z żoną nie podejmuje żadnych aktywnych działań handlowych, nie inwestuje własnych środków w uzbrojenie terenu ani nie promuje działki na rynku.

Nie podejmowali Państwo ani nie upoważniali Kupującego (dewelopera) do podejmowania jakichkolwiek działań mających na celu fizyczne uatrakcyjnienie gruntu (np. ogrodzenie działki, utwardzenie terenu czy fizyczne uzbrojenie działki nr 1/1 w media na sprzedaż) przed zawarciem umowy ostatecznej. Deweloper do czasu nabycia nieruchomości ma zakaz prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych na działce nr 1/1. Deweloper został upoważniony do określonych czynności formalno-prawnych oraz administracyjnych, które obejmują: występowanie przed organami administracji publicznej i gestorami sieci w celu uzyskania decyzji administracyjnych (m.in. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę i rozbiórkę), zlecenie i przeprowadzenie prac geodezyjnych związanych z planowanym podziałem nieruchomości, występowanie o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów na potrzeby planowanej przez niego inwestycji, dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu prawa budowlanego wyłącznie na potrzeby uzyskiwania ww. decyzji. W przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży z przyczyn dotyczących Kupującego (dewelopera) lub w przypadku braku spełnienia warunków umownych, umowa przedwstępna wygasa. Wszystkie uzyskane przez dewelopera decyzje administracyjne, projekty budowlane, uzgodnienia techniczne czy przeprowadzone podziały geodezyjne zostały wykonane na jego wyłączny koszt i własne ryzyko gospodarcze.

Udzielili Państwo deweloperowi odrębnego upoważnienia w (…) r. do wystąpienia do MPWiK w celu zaprojektowania i wykonania przyłącza wody oraz kanalizacji wyłącznie do Państwa prywatnego budynku mieszkalnego (w którym zamieszkujecie). Upoważnienie to stanowiło wzajemne rozliczenie za wcześniejsze udostępnienie przez Państwa deweloperowi możliwości poboru prądu budowlanego z Państwa sieci elektrycznej (na potrzeby budowy realizowanej przez dewelopera na sąsiednich działkach). Czynność ta służyła wyłącznie zaspokojeniu Państwa osobistych potrzeb bytowo-mieszkaniowych i nie miała żadnego związku z uzbrojeniem czy podniesieniem wartości rynkowej sprzedawanej działki nr 1/1.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż wydzielonej, niezabudowanej części działki na rzecz dewelopera będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Jak już wyżej wskazałem, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Zainteresowanych w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanej działki, która ma zostać wydzielona z działki nr 1/1, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż działki, wydzielonej z działki nr 1/1, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Zainteresowani wskazali, że nie wykorzystywali działki nr 1/1 do żadnej działalności, w tym nie był ona przedmiotem najmu lub dzierżawy przez osoby trzecie, ani nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej. Działka stanowi wyłącznie prywatny majątek Wnioskodawców i nigdy nie była wykorzystywana w działalności transportowej czy kurierskiej syna (np. jako baza transportowa, czy magazyn), nie była wprowadzona do tej działalności jako środek trwały, ani nie była udostępniana synowi na cele komercyjne. Zainteresowani nie podejmowali działań w celu uatrakcyjnienia działek na potrzeby sprzedaży, ani nie przygotowywali ich do sprzedaży w sposób właściwy dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, nie podejmowali żadnych aktywnych działań handlowych, nie inwestowali własnych środków w uzbrojenie terenu ani nie promowali działki na rynku. Kupujący (deweloper) z własnej inicjatywy zgłosił się z propozycją wykupu gruntu w związku z planowaną przez siebie inwestycją w (…) r. Deweloper został upoważniony do określonych czynności formalno-prawnych oraz administracyjnych, które obejmują: występowanie przed organami administracji publicznej i gestorami sieci w celu uzyskania decyzji administracyjnych (m.in. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę i rozbiórkę), zlecenie i przeprowadzenie prac geodezyjnych związanych z planowanym podziałem nieruchomości, występowanie o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów na potrzeby planowanej przez niego inwestycji, dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu prawa budowlanego wyłącznie na potrzeby uzyskiwania ww. decyzji. Wszystkie uzyskane przez dewelopera decyzje administracyjne, projekty budowlane, uzgodnienia techniczne czy przeprowadzone podziały geodezyjne zostały wykonane na jego wyłączny koszt i własne ryzyko gospodarcze. Deweloper został upoważniony do przeprowadzenia na własny koszt i ryzyko wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji inwestycji (w tym podziału geodezyjnego i uzyskania decyzji administracyjnych), a wszelkie koszty tych działań, ryzyko ekonomiczne oraz działania marketingowe obciążają w 100% dewelopera.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Zainteresowani nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Zainteresowanych należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż niezabudowanej działki, wydzielonej z działki nr 1/1, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Zainteresowanych za podatników tego podatku. Dokonując sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku, Zainteresowani będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanych cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży niezabudowanej działki, wydzielonej z działki nr 1/1, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym przy sprzedaży niezabudowanej działki, wydzielonej z działki nr 1/1, Zainteresowani nie będą występowali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem stanowisko Zainteresowanych należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.