0114-KDIP1-2.4012.350.2026.1.GK

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 maja 2026 r. za pośrednictwem systemu e-Doręczenia, wpłynął Pani wniosek z 27 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, bez uwzględniania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Uzupełniony pismem przesłanym 3 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku

Wnioskodawcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości, stanowiącej zabudowaną budynkiem letniskowym i stacją trafo działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 ((…)), o powierzchni (…) ha.

II. Nabycie działki i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT

Wnioskodawca nabył działkę na podstawie Umowy sprzedaży, zawartej w dniu (…) sierpnia 2021 r. przed czyniącym notariuszem w (…) (…), z numerem Rep. A nr (…) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i umów majątkowych małżeńskich nie zawierał. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nabycie zostało udokumentowane fakturą wystawioną na A.A. i B.B. Transakcja była zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

III. Przeznaczenie działki zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy

Na terenie 1 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto do dnia (…) września 2023 r. nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345).

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Ponadto co bardzo istotne spółka kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.

IV. Wypis z rejestru gruntów

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka oznaczona jest jako inne tereny zabudowane (,,Bi”), Id. działki: (…), położonej w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…).

V. Przedmiot wniosku

Przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni (…) ha.

VI. Pozyskanie kupującego

W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego, nie ogłaszał sprzedaży, nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego. Spółka zainteresowana działką sama zgłosiła się do Wnioskodawcy.

VII. Sposób wykorzystywania działki

Działka była dzierżawiona spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działkę jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony.

VIII. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działki

Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni (…) ha.

Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (…) z dnia (…) sierpnia 2024 r. umową przedwstępną, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości.

Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:

• uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527 m² w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,
• uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
• uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
• uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

Ponadto Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:

• niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
• potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
• uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
• uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo - usługowym.

Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie niezwykle atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać prawo użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni (…) ha. Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej jest znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak profity z tego uzyskuje kupujący. Co ważne powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienie działki dla przyszłych kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne cenę na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną zrealizowane wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.

IX. Podsumowanie informacji dotyczących transakcji

1.  A.A. oraz B.B. (zwani dalej łącznie: „Sprzedającymi”) oświadczają, że przedmiotowa Nieruchomość (działka nr 1) stanowi element ich majątku prywatnego (objętego małżeńską wspólnością ustawową) i nie była w żadnym momencie oraz w żadnym zakresie wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wykorzystywana w ramach prowadzonej przez któregokolwiek z małżonków działalności gospodarczej.

2.  Sprzedający oświadczają, że jako osoby fizyczne niebędące przedsiębiorcami w odniesieniu do tej transakcji, nie są czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług (VAT).

3.  Ponadto Sprzedający oświadczają, że:

a)  A.A. posiadała status czynnego podatnika podatku VAT wyłącznie w latach 2017-2018 z tytułu prywatnego najmu nieruchomości;

b)  B.B. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i posiada status czynnego podatnika podatku VAT od 1996 r., przy czym działalność ta nie ma żadnego związku z przedmiotową Nieruchomością, a koszty związane z Nieruchomością nie pomniejszały przychodów ani podatku naliczonego z tytułu tej działalności.

4.  Sprzedający oświadczają, że nabycie przez nich przedmiotowej Nieruchomości (działki nr 1) zostało udokumentowane fakturą wystawioną na ich rzecz, która przewidywała zwolnienie z podatku od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z powyższym Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy jej zakupie i z takiego prawa nie skorzystali.

5.  Sprzedający oświadczają, że w całym okresie posiadania Nieruchomości, tj. od momentu jej nabycia do dnia dzisiejszego:

a)  przed zawarciem aktu notarialnego nabycia, poprzedni właściciel dokonał fizycznej rozbiórki istniejących na gruncie budynków (na podstawie zgłoszenia rozbiórki, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu), w wyniku czego grunt zakupiono bez budynków stałych;

b)  na Nieruchomości posadowione zostały jedynie dwa drewniane domki letniskowe, niezwiązane trwale z gruntem, o powierzchni do 25 m² każdy;

c)  Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych (prywatnych);

d)  na Nieruchomości podjęto prywatne działania porządkowe i przygotowawcze (wycinka drzew, wykonanie opinii geotechnicznej wraz z dokumentacją badań podłoża gruntowego, procedowanie projektu zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (…) oraz sporządzenie projektu budowlanego sklepu „(…)”). Wszelkie koszty z tego tytułu - mimo wystawienia części faktur na firmę „(…)” - nie zostały ujęte w rejestrach zakupów i deklaracjach VAT tej firmy i zostały sfinansowane z majątku prywatnego;

e)  Nieruchomość nie była wykorzystywana do jakichkolwiek czynności zarobkowych, w tym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych z podatku VAT lub niepodlegających opodatkowaniu, i generowała wyłącznie koszty o charakterze prywatnym. Sprzedający oświadczają, że poza umową dzierżawy zawartą z Kupującą Spółką, Nieruchomość (działka nr 1) nigdy w przeszłości nie była oddawana w najem, dzierżawę, użyczenie ani udostępniana osobom trzecim na jakiejkolwiek innej podstawie, zarówno odpłatnie, jak i bezpłatnie.

6.  Sprzedający oświadczają, że w ramach majątku prywatnego nie dokonywali samodzielnych sprzedaży nieruchomości, a wszelkie wcześniejsze transakcje zbycia realizowane były w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Transakcje te obejmowały:

a)  sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego (w tym ostatnio miejsca postojowego w 2025 r.), która nie rodziła obowiązku rejestracji lub rozliczenia podatku VAT;

b)  sprzedaż nieruchomości (działek gruntu wraz z wzniesionymi na nich budynkami lub lokali niemieszkalnych, w tym ostatnia sprzedaż w 2025 r.) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, które to transakcje podlegały właściwemu opodatkowaniu podatkiem VAT. Dowodem potwierdzającym status i zakres działalności B.B. jest załączony do niniejszego aktu wydruk z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

7.  Pan B.B. oświadcza, że prowadzi wielokierunkową jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym i generującym największy przychód profilem jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (w tym budowa mroźni i chłodni) oraz świadczenie usług budowlano-montażowych. W ramach wyżej wymienionej działalności gospodarczej prowadzony jest również handel oraz komercyjny wynajem dwóch obiektów handlowo-usługowych.

8.  Strony zgodnie oświadczają, że wszelkie działania podjęte w odniesieniu do nieruchomości położonych w miejscowości (…), oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr ew. 2 oraz 1, polegające na wycince drzew, sporządzeniu opinii geotechnicznej wraz z dokumentacją badań podłoża gruntowego, procedowaniu projektu zjazdu z drogi wojewódzkiej nr (…) oraz sporządzeniu projektu budowlanego sklepu „(…)”, realizowane były wyłącznie w celu przygotowania terenu pod budowę budynku handlowo-usługowego na rzecz sieci handlowej A. S.A. Czynności związane z analizą obsługi komunikacyjnej oraz uzgodnieniami w sprawie zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego były prowadzone przez A.A. i B.B. jako osoby prywatne, a koszty z nimi związane zostały pokryte z majątku prywatnego. Pozostałe czynności, w tym usługi geologiczne, projekt budynku handlowo-usługowego oraz projekt zjazdu z drogi publicznej nr (…), były realizowane przez B.B. w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, z tytułu czego (w zakresie projektu budowlanego i projektu zjazdu) dokonano odliczenia podatku VAT.

9.  Zgodnym zamiarem Stron było wybudowanie obiektu handlowo-usługowego oraz wykonanie zjazdu przez firmę B.B., a następnie odkupienie obiektu przez A.A. jako osobę prywatną fizyczną w celu jego długoterminowego wynajmu na rzecz A. S.A. Wykonanie zjazdu z drogi wojewódzkiej stanowiło bezwzględny warunek zawarcia umowy najmu przez A. S.A. Z uwagi na fakt, że warunki techniczne narzucone przez zarządcę drogi (konieczność budowy pasa ruchu do skrętu w prawo, pasa do skrętu w lewo oraz wyspy dzielącej) generowały nadmierne koszty inwestycyjne szacowane na kwotę około (…) zł, Strony zrezygnowały z budowy zjazdu. Konsekwencją powyższego było odstąpienie przez A. S.A. od planów najmu i zaniechanie całej inwestycji.

10.  Sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego (bez podatku VAT):

a)  Pani A.A. oraz Pan B.B. oświadczają, że w ramach zarządu wspólnym majątkiem prywatnym (wspólność ustawowa małżeńska) dokonali sprzedaży następujących nieruchomości:

• w grudniu 2022 r. - komórki lokatorskiej w budynku wielorodzinnym,
• w marcu 2025 r. - miejsca postojowego w podziemnym garażu wielostanowiskowym w budynku wielorodzinnym.

b)  Wymienione transakcje nastąpiły bez naliczania podatku od towarów i usług (VAT) na podstawie umów sprzedaży w formie aktów notarialnych, w których ciężar podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) poniósł kupujący. Z tytułu tych sprzedaży żaden z małżonków nie występował w charakterze podatnika podatku VAT.

11.  Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej (z podatkiem VAT):

a)  Strony oświadczają, że wszelkie transakcje zbycia nieruchomości objętych małżeńską wspólnością ustawową, które podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), dokonywane były wyłącznie przez jednoosobową działalność gospodarczą B.B. Do transakcji, tych należą:

• Nieruchomość w miejscowości (…): zakupiona do wspólnego majątku prywatnego w czerwcu 2023 r. (z zapłatą PCC), a następnie sprzedana w ramach działalności gospodarczej w lipcu 2023 r., ze stawką 23% VAT na podstawie faktury sprzedaży.
• Nieruchomość w miejscowości (…): obejmująca dwie działki nabyte do wspólnego majątku prywatnego w 2022 r. (jedna stanowiąca własność, druga prawo użytkowania wieczystego, z zapłatą PCC); po wykupie użytkowania wieczystego do formy pełnej własności w 2024 r. (udokumentowanym fakturą z 23% VAT), na nieruchomości wzniesiony został budynek handlowo- usługowy, który w okresie komercyjnego najmu w ramach firmy został sprzedany w maju 2025 r. ze stawką 23% VAT na podstawie faktury sprzedaży.
• Komórka lokatorska i miejsce postojowe: Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał z majątku prywatnego: komórkę lokatorską mieszczącą się w budynku wielorodzinnym (blok) w grudniu 2022 r. sprzedaż bez VAT (umowa sprzedaży - Akt Notarialny) podatek PCC zapłacił kupujący. Miejsce postojowe w garażu podziemnym wielostanowiskowym w budynku wielorodzinnym (blok) w marcu 2025 r. sprzedaż bez VAT (umowa sprzedaży - Akt notarialny) podatek PCC zapłacił kupujący.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej , kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Pytanie

Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem - podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność - handlową - wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Przypomnijmy, iż na działce o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy jak to już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TS z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe.

Zdaniem TS takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą. Powracając do analizy wyroku YS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika.

W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania maja miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoja korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń. Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości.

W powyższym wyroku C 213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika - przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. W naszym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoja nieruchomość. Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy.

Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

• lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni (…) ha stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT. Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej spółki jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).

Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy ponadto zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela. Zatem oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudzień 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni przysługuje prawo użytkowania wieczystego na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości nr 1 o powierzchni (…) ha. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła działkę na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) sierpnia 2021 r. Nabycie było udokumentowane fakturą i transakcja była zwolniona z podatku VAT. Ponadto przy jej zakupie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Działka nie była wykorzystywana do jakichkolwiek czynności zarobkowych. Działka w żadnym zakresie nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wykorzystywana w ramach prowadzonej przez któregokolwiek z małżonków działalności gospodarczej. Na nieruchomości podjęto prywatne działania porządkowe i przygotowawcze (wycinka drzew, wykonanie opinii geotechnicznej wraz z dokumentacją badań podłoża gruntowego, procedowanie projektu zjazdu z drogi wojewódzkiej oraz sporządzenie projektu budowlanego dla sklepu „(…)”). Czynności te były realizowane w celu przygotowania terenu pod budowę budynku handlowo-usługowego dla sklepów „(…)”. Ponadto usługi geologiczne, projekt budynku handlowo-usługowego oraz projekt zjazdu z drogi publicznej, był realizowany przez męża Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej przez niego działalności, z tytułu czego (w zakresie projektu budowlanego i projektu zjazdu) dokonano odliczenia podatku VAT. Zgodnym zamiarem stron było wybudowanie obiektu handlowo-usługowego oraz wykonanie zjazdu przez firmę męża Wnioskodawczyni, a następnie odkupienie obiektu przez Wnioskodawczynię jako osobę prywatną fizyczną w celu jego długoterminowego wynajmu na rzecz A. S.A.

Działka poza dzierżawą na rzecz kupującej Spółki, nie była wcześniej oddawana w najem, dzierżawę, użyczenie ani udostępniana osobom trzecim na jakiejkolwiek podstawie. Obecna dzierżawa na rzecz kupującej Spółki ma charakter odpłatny i została zawarta na czas nieoznaczony. W pozyskaniu kupującego Wnioskodawczyni nie ogłaszała sprzedaży, nie korzystała z biura pośrednictwa nieruchomości. Spółka zainteresowana działką sama się zgłosiła do Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać kupującej spółce prawo użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki o numerze 1. Kupująca Spółka nabędzie przedmiotową działkę w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tej nieruchomości wybudować obiekt handlowo-usługowy powierzchni zabudowy m.in. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że udzieliła Kupującej Spółce pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Podpisana została także przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Kupująca Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Kupująca Spółka zobowiązuje się m.in. do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi (minimum 20 miejsc) oraz uzyskania warunków technicznych przyłączy.

Wątpliwości Wnioskodawczyni sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Aby odpowiedzieć na zadane pytanie należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik podatku VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby v. Minister Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze 1 Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że Wnioskodawczyni wraz z mężem podjęła czynności w celu przygotowania terenu pod budowę budynku handlowo-usługowego dla sklepów „(…)”. Wykonywane przez męża Wnioskodawczyni na działce stanowiącej majątek wspólny usługi geologiczne, projekt budynku handlowo-usługowego oraz projekt zjazdu z drogi publicznej, były realizowane w ramach prowadzonej przez niego działalności, z tytułu czego (w zakresie projektu budowlanego i projektu zjazdu) dokonano odliczenia podatku VAT. Ponadto zgodnym zamiarem Stron było wybudowanie obiektu handlowo-usługowego oraz wykonanie zjazdu przez firmę męża Wnioskodawczyni, a następnie odkupienie obiektu przez Wnioskodawczynię w celu długoterminowego wynajmu na rzecz A. S.A. W opisanym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że działka ta nie stanowi ani nie stanowiła środka trwałego w prowadzonej działalności, jak również, że nie doszło do realizacji przedmiotowej inwestycji. Już samo ponoszenie kosztów w celu realizacji inwestycji w ramach prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni działalności gospodarczej, z tytułu których odliczył on podatek VAT oraz zamiar odkupienia obiektu przez Wnioskodawczynię w celu jego długoterminowego wynajmu prowadzi do wniosku, że Wnioskodawczyni chciała przedmiotową działkę stanowiącą majątek wspólny małżonków wykorzystywać w działalności gospodarczej. Nie można tych wykonywanych czynności interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Zatem działka przez cały okres użytkowania nie była wykorzystywana do celów prywatnych. Nie służyła celom własnym/osobistym. Tym samym w odniesieniu do transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze 1 nie mamy tu do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego.

Należy przypomnieć, że jak wynika z wyroku TSUE C-291/92 podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika aby Wnioskodawczyni przez cały okres posiadania miała zamiar wykorzystywania działki w ramach majątku osobistego (prywatnego).

W konsekwencji, sprzedaż przez Wnioskodawczynię prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze 1 nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni w odniesieniu do tej transakcji wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W opisie sprawy Wnioskodawczyni wskazała, że na terenie działki nr 1 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże Spółka jako pełnomocnik Wnioskodawczyni wystąpi o warunki zabudowy. Uzyskanie warunków zabudowy jest niezbędne, aby doszło do sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku. W konsekwencji, dostawa prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze 1 stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, w związku z tym sprzedaż nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikającą z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Wskazała Pani, że nabycie zostało udokumentowane fakturą i transakcja była zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zatem skoro dostawa była zwolniona z podatku VAT, to nie wystąpił podatek VAT, który mogłaby Pani odliczyć. W związku z tym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, w analizowanym przypadku, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do działki niezabudowanej o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działki gruntu o numerze 1, będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego przedstawione stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani małżonka jako współwłaściciela gruntu.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii udokumentowania przedmiotowej sprzedaży fakturą.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.