Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 13 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy do sprzedaży działki nr 1. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 sierpnia 2026 r. (wpływ 5 sierpnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. S.A. (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) są zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Prowadzona przez Spółkę działalność gospodarcza koncentruje się na obsłudze kolei linowych. Spółka planuje dokonać sprzedaży nieruchomości położonej w (…), składającej się z jednej działki ewidencyjnej o numerze 1 (dalej: „Nieruchomość”).

Na Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek naniesienia w postaci budynków, budowli ani ich części. Nieruchomość nie jest ogrodzona ani utwardzona. Przez Nieruchomość nie przechodzi również żadna podziemna infrastruktura sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłowniczej, gazowej, telekomunikacyjnej ani elektroenergetycznej.

Zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów sporządzanym przez Starostę (…) działka stanowiąca przedmiotową Nieruchomość jest oznaczona jako pastwiska trwałe.

Dla działki stanowiącej przedmiotową Nieruchomość przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym jako podstawowe przeznaczenie wskazano łąka/pastwisko. Jednocześnie plan ten dopuszcza na tej działce lokalizację obiektów i urządzeń związanych z obsługą tras narciarskich, w szczególności stacji dolnych i górnych wyciągów narciarskich, wraz z konieczną infrastrukturą techniczną.

Nieruchomość nie była dotychczas aktywnie wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej – w szczególności Spółka nie prowadziła na tej Nieruchomości jakiejkolwiek aktywności gospodarczej stanowiącej dostawę lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.: Dz. U. z  2025 r. poz. 775 ze zm.; dalej: „ustawa o VAT”) ani nie wykorzystywała tej Nieruchomości w takich celach. W szczególności Spółka nie wynajmowała przedmiotowej Nieruchomości jakimkolwiek podmiotom trzecim ani nie oddawała jej w dzierżawę (w całości lub w części).

Z perspektywy Spółki Nieruchomość ta stanowiła teren inwestycyjny, który w przyszłości potencjalnie mógłby być wykorzystany na cele prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej, np. jako teren pod infrastrukturę tras narciarskich lub obiektów bezpośrednio związanych z tą infrastrukturą. Przy czym potencjalne możliwości wykorzystania tej Nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej nigdy nie zostały przez Spółkę skonkretyzowane (np. w formie projektu/koncepcji ww. infrastruktury (lub posadowienia jakichkolwiek innych obiektów), wystąpienia o jakiekolwiek pozwolenia itp.) i Spółka nie opracowała jakiekolwiek koncepcji zagospodarowania i wykorzystania biznesowego przedmiotowej Nieruchomości. Konsekwencją powyższego jest podjęcie decyzji o sprzedaży tej Nieruchomości.

Wynagrodzenie otrzymane z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie wykorzystane na cele prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej. Spółka nie wyklucza również możliwości otrzymania wynagrodzenia w formie rzeczowej - tj. sprzedaży Nieruchomości w zamian za prawo do innej nieruchomości, mającej z jej perspektywy większy potencjał biznesowy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W odpowiedzi na zadane pytania wskazali Państwo następująco:

1)    w jaki sposób i kiedy (prosiłem podać datę) weszli Państwo w posiadanie działki nr 1,:

‒     W dniu 1 czerwca 2000 r. założyciel-udziałowiec B. wniósł aport obejmujący ww. nieruchomość do spółki C sp. z.o.o.; przeniesienie własności tej nieruchomości nastąpiło na podstawie aktu notarialnego w dniu 13 lipca 2020 r.

‒     Spółka C. sp. z o.o. następnie została przekształcona w D. S.A.

‒     W dniu 14 października spółka D. S.A. została przejęta przez Spółkę na podstawie art. 492 § 1 Kodeksu spółek handlowych poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej (D. S.A.; dalej: „Spółka przejmowana”) na rzecz spółki przejmującej (tj. Spółki występującej wówczas pod nazwą E. S.A.).

2)    czy nabycie przez Państwa działki nr 1 było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT, jeśli tak, to czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego i czy skorzystali Państwo z tego prawa; jeśli nie skorzystali Państwo z tego prawa to prosiłem wskazać przyczyny,

Spółka pragnie wyjaśnić, iż nabycie ww. nieruchomości nie było udokumentowane za pomocą faktury VAT. Tym samym według najlepszej wiedzy Spółki, Spółce (oraz Spółce przejmowanej) nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w tym zakresie i w konsekwencji Spółka (ani Spółka przejmowana) nie odliczała VAT naliczonego w tym zakresie.

3)    czy działka nr 1 była wykorzystywana przez Państwa w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT

Spółka pragnie wyjaśnić, iż tak jak wskazano w opisie zdarzenia przeszłego, przedmiotowa Nieruchomość stanowi teren inwestycyjny, który dotychczas nie był aktywnie wykorzystany na cele prowadzonej przez nią (oraz Spółkę przejmowaną) działalności gospodarczej.

Tym samym przedmiotowa Nieruchomość nie była aktywnie wykorzystywana przez Spółkę (ani Spółkę przejmowaną) na cele działalności zwolnionej od podatku VAT ani na cele działalności podlegającej efektywnemu opodatkowaniu VAT.

Przy czym wynagrodzenie, które Spółka zamierza otrzymać z tytułu sprzedaży ww. Nieruchomości, będzie wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, która zasadniczo podlega opodatkowaniu VAT.

Pytanie

Czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości Spółka jest uprawniona do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości Spółka jest uprawniona do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, co do zasady jest odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przy czym stosowanie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT za towary można uznać także grunty, budynki i budowle.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przy czym zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT za tereny budowlane na gruncie tej ustawy (w tym również dla zastosowania wspomnianego zwolnienia) uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle powyższego należy zatem zauważyć, iż możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT uzależniona jest od łącznego spełnienia dwóch następujących przesłanek:

1.    nieruchomość będąca przedmiotem dostawy stanowi teren niezabudowany i równocześnie

2.    ww. nieruchomość nie jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Odnosząc się do pierwszego z ww. warunków, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż przedmiotowa Nieruchomość może zostać uznana za teren niezabudowany. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia będącego przedmiotem niniejszego wniosku, na Nieruchomości nie zostały posadowione jakiekolwiek budynki ani budowle czy też ich części. Co więcej przez Nieruchomość nie przechodzi również żadna podziemna infrastruktura sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłowniczej, gazowej, telekomunikacyjnej ani elektroenergetycznej.

Ponadto Nieruchomość nie została w żaden sposób ogrodzona ani utwardzona.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, iż przedmiotowa Nieruchomość stanowi teren niezabudowany, w konsekwencji czego pierwszą z ww. przesłanek należy uznać za spełnioną.

Przechodząc do drugiego z ww. warunków, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż przedmiotowa Nieruchomość nie jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia będącego przedmiotem niniejszego wniosku, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka stanowiąca przedmiotową Nieruchomość jest przeznaczona pod łąki/pastwiska. Tym samym Nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie została przeznaczona pod zabudowę, w związku z czym, Nieruchomość ta nie stanowi zatem terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji za spełnioną należy uznać również drugą z ww. przesłanek warunkujących możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tym miejscu Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż na powyższą kwalifikację przedmiotowej Nieruchomości do kategorii terenów innych niż tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, żadnego wpływu nie ma fakt, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza możliwość posadowienia na tej Nieruchomości obiektów i urządzeń związanych z obsługą tras narciarskich (wraz z konieczną infrastrukturą techniczną).

Należy bowiem zauważyć, iż za tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT mogą zostać uznane tylko takie działki, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (bądź decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) jako podstawowe i dominujące przeznaczenie przewiduje cele budowlane. W przypadku Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako podstawowe przeznaczenie działki stanowiącej Nieruchomość wskazano łąki i pastwiska, w konsekwencji czego należy zauważyć, iż podstawowym przeznaczeniem tej Nieruchomości jest inne niż budowlane. To z kolei oznacza, że przedmiotowa Nieruchomość nie może zostać uznana za tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT, a tym samym został spełniony drugi z ww. warunków, od spełnienia których uzależnione jest zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Fakt dopuszczenia możliwości posadowienia na Nieruchomości obiektów i urządzeń związanych z obsługą tras narciarskich (wraz z konieczną infrastrukturą techniczną) nie oznacza, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza Nieruchomość pod zabudowę. Lokalizacja tego rodzaju obiektów jest bowiem wyłącznie dopuszczana – w formie wyjątku od faktycznego przeznaczenia przewidzianego dla tej Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na łąki i pastwiska. Dopuszczenie tego wyjątku nie wpływa jednak na zasadnicze przeznaczenie tej Nieruchomości przypisane jej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tym samym, pomimo dopuszczenia możliwości lokalizacji na Nieruchomości określonej kategorii obiektów, Nieruchomość ta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nadal jest przeznaczona na łąki i pastwiska. To z kolei oznacza, że Nieruchomość ta zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie jest przeznaczona pod zabudowę, w konsekwencji czego nie stanowi ona terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a jej sprzedaż może podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust.1 pkt 9 tej ustawy.

Reasumując powyższe, Wnioskodawca pragnie zatem zauważyć, iż termin „przeznaczenie pod zabudowę”, którym posługuje się art. 2 pkt 33 ustawy o VAT oraz pojęcie „dopuszczenia” lokalizacji wąsko określonych kategorii obiektów są dwiema odrębnymi kategoriami – przy czym wyłącznie pierwsza z nich (tj. przeznaczenie pod zabudowę) prowadzi do uznania danej działki za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Wyłącznie bowiem „przeznaczenie” wskazane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pozwala na ustalenie ogólnego charakteru wykorzystania/przeznaczenia danej nieruchomości, w konsekwencji czego może ono wpływać na kwalifikację tej nieruchomości na gruncie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Natomiast dopuszczenie lokalizacji wymienionych obiektów wymienia wyłącznie wyjątki od tego zasadniczego przeznaczenia. Dlatego też dopuszczenie lokalizacji określonych obiektów (w formie wyjątku od przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) nie może mieć wpływu na przeznaczenie danej nieruchomości określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – a tym samym na ewentualną kwalifikację danej działki do kategorii terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji dopuszczenie lokalizacji na Nieruchomości obiektów i urządzeń związanych z obsługą tras narciarskich (wraz z konieczną infrastrukturą techniczną) nie ma wpływu na to, że na gruncie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość ta jest przeznaczona pod łąki i pastwiska – a więc Nieruchomość ta nie jest przeznaczona pod zabudowę. W związku z tym Nieruchomość ta nie może zostać uznana za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co z kolei oznacza, że może ona zostać objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.W tym miejscu Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż gdyby intencją ustawodawcy było wyłączenie z możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w odniesieniu do wszystkich nieruchomości, na których mogą zostać posadowione jakiekolwiek obiekty budowlane, w definicji terenu budowlanego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT nie posługiwałby się on terminem „przeznaczone do zabudowy” (który to termin jak wskazano powyżej odnosi się do głównego i dominującego charakteru wykorzystania danej nieruchomości). W takim bowiem przypadku w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT ustawodawca do kategorii terenów budowlanych zaliczyłby wszystkie grunty, na których dopuszcza się jakąkolwiek zabudowę. Tym samym skoro w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT ustawodawca posłużył się terminem „przeznaczenia” do zabudowy, należy zatem zauważyć, iż intencją ustawodawcy było objęcie kategorią terenów budowlanych zdefiniowanych w tym przepisie wyłącznie tego rodzaju terenów, których głównym i dominującym przeznaczeniem jest zabudowa.

Powyższe stanowisko zostało wielokrotnie potwierdzone w orzeczeniach zarówno wojewódzkich sądów administracyjnych jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Dla przykładu Spółka pragnie wskazać m.in. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 grudnia 2021 r. (sygn. akt I SA/Kr 1055/21), w którym wskazano: „prawidłowa interpretacja art. 2 pkt 33 u.p.t.u. wiąże się z przyjęciem, iż terenem budowlanym jest grunt, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (względnie decyzją o warunkach zabudowy) został przeznaczony na cele budowlane, przy czym decydujące znaczenie ma w tym kontekście wskazane w planie przeznaczenie podstawowe, dominujące. Zatem skoro art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. przewiduje zwolnienie od podatku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, to należy uznać, iż znajduje ono zastosowanie w przypadkach, w których przeznaczenie podstawowe gruntów stanowiących przedmiot transakcji jest - zgodnie z planem miejscowym - inne niż budowlane”.

Analogiczne stanowisko zostało zaprezentowane również w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 października 2025 r. (sygn. akt I FSK 1180/22), w którym wskazano: „(…) o terenie „zabudowanym” w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT można mówić w sytuacji, gdy istniejąca lub planowana zabudowa ma dla tego terenu podstawowe, dominujące znaczenie. Natomiast nie jest istotna „zabudowa”, jeśli ma ona charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu”.

Jako reprezentatywne powołać można również następujące wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego – wyrok z dnia 15 października 2014 r. (sygn. akt I FSK 1115/13), wyrok z dnia 9 czerwca 2017 r. (sygn. akt I FSK 1650/15), wyrok z dnia 19 października 2018 r. (sygn. akt I FSK 1992/16), wyrok z dnia 30 stycznia 2019 r. (sygn. akt I FSK 1829/16) jak również wyrok z dnia 6 lipca 2017 r. (sygn. akt I FSK 1883/15).

Ponadto również Dyrektor Krajowej Informacji Administracji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 9 kwietnia 2026 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.69.2026.2.MB) zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy, iż zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT mogą zostać objęte grunty, dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym ustalono główną funkcję - wiejski park wypoczynku i rekreacji i jednocześnie dopuszczono wykorzystywanie terenów na potrzeby rekreacji i sportu, w tym pól do gry w golfa oraz lokalizację zabudowy pomocniczej.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku, spełnione są obie przesłanki dla zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – tj.:

‒     Nieruchomość stanowi teren niezabudowany i równocześnie

‒     Nieruchomość nie jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Tym samym za prawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości Spółka jest uprawniona do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych/wytworzonych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka, zarejestrowany czynny podatnik VAT planuje dokonać sprzedaży nieruchomości położonej w (…), składającej się z jednej działki ewidencyjnej nr 1 („Nieruchomość”). Na Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek naniesienia w postaci budynków, budowli ani ich części. Nieruchomość nie jest ogrodzona ani utwardzona. Przez Nieruchomość nie przechodzi również żadna podziemna infrastruktura sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłowniczej, gazowej, telekomunikacyjnej ani elektroenergetycznej.

Dla działki stanowiącej przedmiotową Nieruchomość przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym jako podstawowe przeznaczenie wskazano łąkę/pastwisko. Jednocześnie plan ten dopuszcza na tej działce lokalizację obiektów i urządzeń związanych z obsługą tras narciarskich, w szczególności stacji dolnych i górnych wyciągów narciarskich, wraz z konieczną infrastrukturą techniczną.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy do sprzedaży Nieruchomości Spółka jest uprawniona do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy nieruchomości niezabudowanych zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Jednocześnie wskazania wymaga, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym:

Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

W myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z opisu sprawy wynika, że dla Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym jako podstawowe przeznaczenie wskazano łąkę/pastwisko. Jednocześnie plan ten dopuszcza na tej działce lokalizację obiektów i urządzeń związanych z obsługą tras narciarskich, w szczególności stacji dolnych i górnych wyciągów narciarskich, wraz z konieczną infrastrukturą techniczną.

Analiza wyżej powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W związku z tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” - do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy - należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast na mocy art. 3 pkt 3 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu.

Co istotne w niniejszej sprawie przedmiotowa Nieruchomość znajduje się, co wynika z funkcji podstawowej planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie przeznaczonym jako łąka, pastwisko.

Jak wcześniej wskazano, elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowy teren stanowi teren budowlany nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co istotne, w treści art. 2 pkt 33 ustawy, który definiuje pojęcie terenu budowlanego, ustawodawca odwołał się do przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki), a nie do funkcji podstawowych przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki).

Ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych (np. obiektów i urządzeń związanych z obsługą tras narciarskich, stacji dolnych i górnych wyciągów narciarskich, wraz z konieczną infrastrukturą techniczną). Możliwość wybudowania na gruncie obiektów budowlanych, wynikająca z zapisów funkcji uzupełniających przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznacza, że grunt ten w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy stanowi teren budowalny.

W omawianej sprawie należy zatem uwzględnić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym poza podstawowym przeznaczeniem na łąki/pastwiska, dopuszcza się lokalizację obiektów i urządzeń związanych z obsługą tras narciarskich, w szczególności stacji dolnych i górnych wyciągów narciarskich, wraz z konieczną infrastrukturą techniczną.

Tym samym, sama możliwość wybudowania m.in. lokalizację obiektów i urządzeń związanych z obsługą tras narciarskich, w szczególności stacji dolnych i górnych wyciągów narciarskich, wraz z konieczną infrastrukturą techniczną na przedmiotowym terenie stanowiącym działkę nr 1 oznacza, że działka stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, w opisanym we wniosku przypadku sprzedaż Nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej jako działka nr 1, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania dla dostawy tej działki zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dla dostawy towarów, muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒     brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia przy tym wymaga, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z wniosku wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, nabycie Nieruchomości nastąpiło w wyniku aportu do spółki C. sp. z o.o. na podstawie aktu notarialnego w dniu 13 lipca 2020 r. Następnie po przekształceniu w D. S.A., które zostały przejęte przez Spółkę na podstawie art. 492 § 1 Kodeksu spółek handlowych poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej (D. S.A. - Spółka przejmowana) na rzecz spółki przejmującej (tj. Spółki występującej wówczas pod nazwą E. S.A.). Nabycie ww. Nieruchomości nie było udokumentowane za pomocą faktury VAT. Tym samym nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Spółce prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość ta nie była aktywnie wykorzystywana ani na cele działalności zwolnionej ani na cele działalności podlegającej opodatkowaniu VAT, a więc nie można uznać, że nieruchomość ta była wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku. Zwolnienie przysługuje natomiast w razie łącznego spełnienia warunków wskazanych w ww. przepisie. Zatem brak zaistnienia jednego z warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji stwierdzić należy, że dla planowanej przez Państwa transakcji sprzedaży Nieruchomości obejmującej działkę nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy. Zatem, sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT bez względu na to, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu podstawowym przeznaczeniem są łąki, pastwiska. Znaczenie dla sprawy ma również możliwość wybudowania na przedmiotowym terenie m.in. obiektów i urządzeń związanych z obsługą tras narciarskich, w szczególności stacji dolnych i górnych wyciągów narciarskich, wraz z konieczną infrastrukturą techniczną.

Tym samym, Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do wyroków sądów administracyjnych powołanych przez Państwa w uzasadnieniu swojego stanowiska należy wskazać, że ww. wyroki nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii, gdyż zapadły w innych stanach faktycznych. Wyroki wskazane przez Państwa są rozstrzygnięciami odnoszącymi się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości kwestii będącej przedmiotem niniejszej sprawy. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego należy stwierdzić, że zdaniem organu podatkowego tezy ww. rozstrzygnięć nie mają zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Odnośnie zaś interpretacji indywidualnej z 9 kwietnia 2026 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.69.2026.2.MB powołanej przez Państwa na potwierdzenie własnego stanowiska należy wskazać, że powołane rozstrzygnięcie co do zasady potwierdza moje stanowisko odnośnie uwzględnienia przeznaczenia uzupełniającego wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W interpretacji tej wskazano m.in., że „ działka nr 13 znajduje się w obrębie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w terenie oznaczonym symbolem TLO (działka przeznaczona do użytku leśnego), gdzie dopuszcza się możliwość lokalizacji inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej i komunikacji, uzasadnionych przez brak możliwości realizacji na terenach pozostałych miasta lub wywołujących ewidentnie wielostronnie korzystniejsze konsekwencje realizacji na terenach leśnych w porównaniu z wszystkimi możliwymi wariantami na pozostałych terenach oraz inwestycji z zakresu obsługi turystyki i rekreacji masowej (publicznej) pod ww. warunkiem nie dalej niż 100m od granicy lasu. Z kolei działka nr 14 znajduje się w obrębie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w terenach oznaczonych symbolami: A.48.R, RM – tereny rolnicze i tereny zabudowy zagrodowej oraz A.54.ZL - lasy, gdzie dopuszcza się możliwość lokalizacji: obiektów budowlanych niezbędnych dla zagospodarowania terenu na funkcje wymienione powyżej; miejsc postojowych, zieleni, dojść i dojazdów, infrastruktury technicznej związanej z zabudową; innych obiektów malej architektury; infrastruktury telekomunikacyjnej według ustaleń podanych w § 12 ust. 8; podziemnej infrastruktury technicznej nie związanej z użytkowaniem terenu. Tak więc, mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że dostawa działek nr 13 i 14 dla których zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dopuszczalna jest możliwość zabudowy tych terenów, stanowią tereny budowlane, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.”

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.