0114-KDIP1-2.4012.271.2026.2.MGA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Pana za podatnika VAT z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki gruntu nr (…). Uzupełnił go Pan- w odpowiedzi na wezwanie-pismem z dnia 8 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. (Sprzedający, Wnioskodawca) jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą oraz będącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Sprzedający nabył w dniu (…) 2006 roku jako kupujący będący stroną umowy sprzedaży nieruchomość rolną położoną w miejscowości (…), gmina (…), stanowiącą działkę gruntu nr (…) i będącą przedmiotem niniejszego wniosku.

Działka jest niezabudowana. Znajduje się na terenie nie objętym planem miejscowym. Zgodnie z aktualnym rejestrem gruntów działka stanowi grunty orne.

Sprzedający nie dokonywał od czasu nabycia działki żadnych nakładów na tej nieruchomości. W szczególności nie dokonywał zmian geodezyjnych ani stanu prawnego tej działki, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. Działka nie była wykorzystywana do działalności rolniczej, z działki nie były dokonywane dostawy produktów rolnych. Działka nie była przedmiotem dzierżawy, najmu ani innego odpłatnego oddania do używania.

Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej (nierolniczej) ani wprowadzona kiedykolwiek do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Przedmiot działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie obejmuje kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedający zawarł umowę z pośrednikiem mającą na celu znalezienie nabywcy działki. Pośrednik zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży działki w Internecie.

Sprzedający dokonał sprzedaży dwóch działek rolnych w roku 2025. Planuje, oprócz działki nr (…), sprzedaż kolejnej takiej działki w roku bieżącym.

Sprzedający planuje odpłatnie zbyć działkę nr (…) na rzecz osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej (Nabywca). Strony zawarły w tym celu warunkową umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający zobowiązuje się sprzedać, a nabywca nabyć działkę gruntu nr (…) pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykona w stosunku do niej prawa pierwokupu.

Umowa przewiduje, iż Nabywca ma prawo odstąpienia od niej w przypadku niewydania do 31 lipca 2026 roku dla działki nr (…) prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, umożliwiającej na niej inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy min. 69m². W dniu przeniesienia własności działka nr (…) będzie zatem gruntem przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z tą decyzją o warunkach zabudowy.

Sprzedający i Nabywca powzięli wątpliwość co do opodatkowania podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia działki nr (…).

W uzupełnieniu wniosku:

Na zadane pytanie, w jakim zakresie prowadzi Pan działalność gospodarczą, czego ona dotyczy, z czym jest ona związana?

Odpowiedział Pan, że przedmiotem obecnie wykonywanej przez Pana działalności są usługi doradztwa strategicznego związane z rozwojem projektów deweloperskich (nieruchomościowych).

Na zadane pytanie, od kiedy jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, z tytułu jakich czynności dokonał Pan tej rejestracji?

Odpowiedział Pan, że jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT od (…) 2016 r., z tytułu wskazanych usług doradczych.

Na zadane pytanie, czy działka nr (…) będąca przedmiotem wniosku była nabyta przez Pana do majątku osobistego? Jaki był cel zakupu tej działki?

Odpowiedział Pan, że tak, działka została nabyta z myślą o Pana własnych potrzebach mieszkalnych.

Na zadane pytanie, w jaki sposób działka była/ jest wykorzystywana (użytkowana) od momentu jej nabycia do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli były to cele prywatne (osobiste) proszę wskazać jakie?

Odpowiedział Pan, że w celu zwiększenia przyszłego komfortu korzystania z działki została dokupiona przez Pana m.in. służebność dojazdu. Cel budowy domu mieszkalnego nie został jednak zrealizowany. Innego wykorzystywania terenu do tej pory nie było.

Na zadane pytanie, czy udzielił/ udzieli Pan podmiotom trzecim pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w spawach dotyczących działki? Jeśli tak, to jakie działania podjął/ podejmie pełnomocnik? Należy wskazać zakres pełnomocnictwa;

Odpowiedział Pan, że udzieli pełnomocnictwa pośrednikowi w sprzedaży działki do uzyskania dla niej warunków zabudowy.

Na zadane pytanie, kto na podstawie warunkowej umowy sprzedaży, zawartej między Panem, a przyszłym Nabywcą jest zobowiązany do wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, umożliwiającej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy min. 69m²?

Odpowiedział Pan, że zobowiązanym do tego jest sprzedawca, czyli Pan.

Na zadane pytanie, czy z tytułu sprzedaży w 2025 roku dwóch działek rolnych bądź sprzedaży innych działek, jeśli taka czynność miała miejsce w określonym czasie, występował Pan jako podatnik VAT czynny/ podmiot zobowiązany do rozliczenia podatku z tytułu sprzedaży tych działek?

Odpowiedział Pan, że nie, sprzedaż tych działek nastąpiła z majątku prywatnego. Nie był Pan z tego tytułu podatnikiem VAT.

Pytanie

Czy Wnioskodawca będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki gruntu nr (…) podatnikiem podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy nie będzie on z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki gruntu nr (…) podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że aby zachowania danego podmiotu uznać za działalność gospodarczą, istotne znaczenia ma ich zorganizowany i ciągły charakter. Zatem planowana przez Sprzedawcę dostawa gruntów podlegałaby opodatkowaniu VAT, gdyby ich działaniom w tym zakresie można było przypisać wskazane znamiona działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania VAT dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu jej dokonania podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT (co skutkowałoby uznaniem go za podatnika), czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządzania ich majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie (szczególnie rodzinne/prywatne) lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, a tym samym art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

W orzecznictwie powstałym na gruncie wskazanych przepisów Ustawy o VAT i Dyrektywy VAT (np. wyrok NSA z dnia 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13) sądy administracyjne wskazują na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu mógłby wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT nie mogą zaś zdaniem sądów administracyjnych w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), nawet podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki dla poprawy możliwości zagospodarowania, poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży czy udzielanie pełnomocnictwa nabywcy do wykonania czynności związanych ze zmianą przydatności nieruchomości dla jego potrzeb. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnik uczyniłby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał (sprawy C-180/10 i C-181/80 z 15 września 2011 r.), że nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej byłoby natomiast w wypadku, gdyby zainteresowany podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT. Taka aktywność świadczyłaby o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Trybunał jako przykład takich działań podał uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stwierdzając przy tym, że stanowią one o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. W ocenie Trybunału, dopiero fakt prowadzenia takiej działalności uzasadniałby uznanie podmiotu za podatnika VAT.

Zawarcie umowy warunkowej oraz uzależnienie przeniesienia własności od uzyskania decyzji, bez której nabycie przez Nabywcę gruntu byłoby bezcelowe, nie stanowi per se działalności handlowej, podlegającej opodatkowaniu VAT. Brak bowiem w tych czynnościach Sprzedającego przesłanek świadczących o takiej jego aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (wyroki NSA: z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21; z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21; z 27 marca 2025 r., sygn. akt I FSK 2269/21).

Dokonanie przez Sprzedającego czynności odpłatnego zbycia jednorazowo całego terenu będącego przedmiotem niniejszego wniosku nie przesądza o tym, że z tego powodu stanie się on podatnikiem VAT z tytułu tej czynności, nawet jeśli jest on zarejestrowanym podatnikiem VAT w związku z prowadzoną przez siebie działalnością o innym zakresie (przedmiocie). Przyjęcie, iż sprzedając posiadane teren budowlany (w rozumieniu ustawy o VAT - po uzyskaniu warunków zabudowy) Sprzedający działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową wymagałoby, aby jego czynności przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną. Przesłanka stałości wynika z porównania art. 9 ust. 1 i art. 12 Dyrektywy VAT - art. 12 wprowadza jako zasadę szczególną możliwość uznania za podatników także podmiotów działających w sposób sporadyczny, co oznacza iż zasadą ogólną jest, by taka działalność była opodatkowana jedynie, gdy wykonywana jest w sposób niesporadyczny (stały).

W świetle powyższego jednorazowa sprzedaż działki nabytej przez Sprzedającego prawie 20 lat temu i pozostawionej do dziś w niezmienionym stanie prawnym i geodezyjnym, nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT. Nie miało tu bowiem miejsce nabycie terenów w celu ich dalszej odsprzedaży jako towaru handlowego, lecz jako lokata kapitału na długie lata. Nie były podejmowane także przez Sprzedającego jakiekolwiek działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanej nieruchomości, uzbrojenie, wytyczanie dróg dojazdowych, ogrodzenie, przystosowanie jej do sprzedaży, wykorzystywanie jej w ramach działalności, odpłatne udostępnianie itd. W żadnym wypadku nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności Sprzedającego w odniesieniu do zbywanej nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki gruntu nr (…) podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399):

Ilekroć w ustawie jest mowa o działce gruntu - należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Uwzględniając powyższy zapis, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług jedna działka stanowi jeden przedmiot sprzedaży.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą i od (…) 2016 r. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabył Pan w dniu (…) 2006 r., z myślą o własnych potrzebach mieszkalnych działkę rolną niezabudowaną nr (…) położoną w miejscowości (…). Planuje Pan odpłatnie zbyć ww. działkę na rzecz osoby fizycznej, nie prowadzącej działalności gospodarczej i zawarliście w tym celu warunkową umowę sprzedaży.

W związku z tym powziął Pan wątpliwości, czy z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki gruntu nr (…) będzie Pan podatnikiem VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działki niezabudowanej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 Jarosław Słaby V. Minister Finansów oraz C-181/10 Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć V. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan w dniu (…) 2006 r., z myślą o własnych potrzebach mieszkalnych działkę rolną niezabudowaną nr (…) położoną w miejscowości (…). W celu zwiększenia przyszłego komfortu korzystania z działki została dokupiona przez Pana m.in. służebność dojazdu. Od momentu nabycia działki do momentu planowanej sprzedaży, Pana celem była budowa domu mieszkalnego, która nie została zrealizowana. Wskazał Pan, że innego wykorzystywania terenu do tej pory nie było.

Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej (nierolniczej), ani wprowadzona kiedykolwiek do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Przedmiotem obecnie wykonywanej przez Pana działalności są usługi doradztwa strategicznego związane z rozwojem projektów deweloperskich (nieruchomościowych). Natomiast, przedmiot działalności nie obejmuje kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Działka nie była wykorzystywana do działalności rolniczej, nie były dokonywane z niej dostawy produktów rolnych. Działka nie była przedmiotem dzierżawy, najmu ani innego odpłatnego oddania do używania.

Działka znajduje się na terenie nieobjętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z aktualnym rejestrem gruntów działka stanowi grunty orne.

Zawarł Pan umowę z pośrednikiem mającą na celu znalezienie nabywcy działki. Pośrednik ten zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży działki w Internecie.

Planuje Pan odpłatnie zbyć działkę nr (…) na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Zawarliście w tym celu warunkową umowę sprzedaży, na podstawie której zobowiązuje się Pan sprzedać, a Nabywca nabyć działkę gruntu nr (…) pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykona w stosunku do niej prawa pierwokupu. Umowa przewiduje, iż Nabywca ma prawo odstąpienia od niej w przypadku niewydania do 31 lipca 2026 r. dla działki nr (…) prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, umożliwiającej na niej inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy min. 69m². W dniu przeniesienia własności działka nr (…) będzie zatem gruntem przeznaczonym pod zabudowę. Udzielił Pan pełnomocnictwa pośrednikowi w sprzedaży działki do uzyskania dla niej warunków zabudowy. Na podstawie warunkowej umowy sprzedaży to Pan jest zobowiązany do wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto, wskazał Pan, że dokonał sprzedaży dwóch działek rolnych w 2025 r. Planuje, oprócz działki nr (…), sprzedaż kolejnej takiej działki w roku bieżącym. Sprzedaż działek w 2025 r. nastąpiła z majątku prywatnego. Nie był Pan z tego tytułu podatnikiem VAT.

Jak już wyżej wskazałem, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży działki nr (…) nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana ww. działki wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania przez Pana podjęte należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż działki nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki nr (…), a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym przy sprzedaży działki nr (…) nie będzie występował Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.