0114-KDIP1-1.4012.602.2026.2.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 8 września 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nie posiada statusu podatnika VAT. Nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest rolnikiem podatnikiem VAT czynnym. Nabył nieruchomość opisaną poniżej jako osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej. Nabycie nie nastąpiło w ramach ani na potrzeby działalności gospodarczej, lecz do majątku osobistego Wnioskodawcy. W dacie nabycia poniżej opisanej nieruchomości nie był podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) i również obecnie nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z 24 lutego 2011 r. Rep. A nr (…) nabył nieruchomość gruntową niezabudowaną położoną w miejscowości A., gmina A., stanowiącą działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni 1,6877 ha. Działka ta powstała w wyniku wcześniejszego podziału działki nr 2.

Cena nabycia nieruchomości wyniosła 60.000 zł. Wnioskodawca nabył nieruchomość do swojego majątku osobistego. W chwili nabycia pozostawał w związku małżeńskim, jednak pomiędzy małżonkami obowiązywała rozdzielność majątkowa.

W chwili zakupu działka nr 1 była niezabudowana i w ewidencji gruntów oznaczona jako grunty orne. Dla działki nie obowiązywał wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ponieważ poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego gminy A. utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r.

Wnioskodawca wystąpił pismem 30 czerwca 2023 r. do Gminy A. o uwzględnienie działki nr 1 przy dokonywaniu zmian w dokumentach planistycznych. Wnioskował o objęcie zmianą całego obszaru działki i umożliwienie realizacji na niej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Do wniosku załączył koncepcję podziału nieruchomości, która pierwotnie przewidywała możliwość wybudowania 12 domów jednorodzinnych wraz z drogą wewnętrzną.

Następnie, 9 sierpnia 2023 r., Wnioskodawca wystąpił do Starosty A. o ustalenie aktualnej gleboznawczej klasyfikacji gruntów działki nr 1. Wniosek uzasadnił niską wartością rolniczą gruntów oraz ich właściwościami utrudniającymi wykorzystanie rolnicze.

W toku postępowania przeprowadzono badania terenowe i wykonano odkrywki glebowe. Stwierdzono m.in. wadliwe stosunki wodno-powietrzne, okresowe nadmierne uwilgotnienie lub podmokłość oraz znaczne zakamienienie. W rezultacie część działki o powierzchni 0,9234 ha, wcześniej sklasyfikowaną jako RIIIb, przeklasyfikowano na RIVa. Pozostała część o powierzchni 0,7643 ha posiadała już klasę RIVa. W konsekwencji cała działka nr 1 została sklasyfikowana jako grunt orny klasy RIVa. Decyzja o ustaleniu klasyfikacji z 12 stycznia 2024 r.

Rada Gminy A. uchwałą z 20 września 2023 r. przystąpiła następnie do sporządzenia nowego miejscowego planu obejmującego m.in. obręb A. Ostatecznie uchwałą nr (…) z 12 czerwca 2026 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części obrębów A., B., C., D. i E. Uchwała została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa A. Obowiązuje od 28 lipca 2026 r.

Z aktualnego rysunku miejscowego planu wynika, że działka nr 1 znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1.2 MNW, którego podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca.

Dla tego terenu plan przewiduje m.in. minimalną powierzchnię nowo wydzielanej działki budowlanej 0,08 ha (800 m²). Obsługa komunikacyjna terenu 1.2 MNW może odbywać się z drogi powiatowej nr (…), drogi wojewódzkiej nr (…) oraz poprzez drogi wewnętrzne oznaczone w planie symbolami 1.1 KR i 1.2 KR.

W związku z obecnym przeznaczeniem nieruchomości Wnioskodawca rozważa dokonanie geodezyjnego podziału działki nr 1 na około 14-15 mniejszych działek, z uwzględnieniem terenu niezbędnego do zapewnienia obsługi komunikacyjnej. Pierwotna koncepcja dotycząca 12 budynków uległa zatem zmianie w związku z dalszą analizą możliwości podziału nieruchomości.

Wnioskodawca przewiduje wykonanie czynności koniecznych do zapewnienia dostępu komunikacyjnego nowo wydzielonych działek, stosownie do wymogów wynikających z planu miejscowego oraz wymagań właściwego zarządcy drogi.

Wnioskodawca nie zamierza natomiast wykonywać przyłączy wodociągowych, gazowych ani elektroenergetycznych do poszczególnych nowo wydzielonych działek. Istniejąca w rejonie nieruchomości infrastruktura, w szczególności magistrala kanalizacyjna, istniała już w chwili nabycia nieruchomości i nie została wykonana przez Wnioskodawcę w celu przygotowania gruntu do sprzedaży. Obowiązujący plan określa ogólne zasady zaopatrzenia terenów w wodę, odprowadzania ścieków, energię elektryczną i gaz, w tym przewiduje korzystanie z istniejących i projektowanych sieci.

Po dokonaniu podziału Wnioskodawca zamierza sukcesywnie sprzedawać wydzielone działki. Rozważa zarówno prowadzenie sprzedaży samodzielnie, jak i skorzystanie w tym zakresie z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Na dzień sporządzenia niniejszego opisu Wnioskodawca nie zamierza wznosić na wydzielonych działkach budynków ani wykonywać ich uzbrojenia w indywidualne przyłącza wodociągowe, gazowe i elektroenergetyczne. Planowane działania mają obejmować przede wszystkim dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości i zapewnienie wymaganej obsługi komunikacyjnej działek, a następnie ich sprzedaż.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1.  W jakim celu kupił Pan działkę nr 1?

Odp.: Wnioskujący nabył działkę nr 1 do majątku prywatnego, z zamiarem wykorzystania jej w przyszłości na cele osobiste i rodzinne. W momencie zakupu Wnioskujący planował w przyszłości wybudować na niej dom dla swojej rodziny, tj. dla siebie, żony i dwojga dzieci. Rozważał również możliwość dokonania w przyszłości podziału części nieruchomości z przeznaczeniem dla swoich dzieci.

W chwili nabycia działka nr 1 była działką rolną, dla której nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nabycie nieruchomości nie nastąpiło w celu jej odsprzedaży ani w ramach działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

2.  W jaki sposób wykorzystywał Pan działkę nr 1 przez cały okres jej posiadania, tj. w szczególności:

a)  czy działka była wykorzystywana na własne cele osobiste (w jaki konkretnie sposób)?

Odp.: Nie. Pomimo że działka została nabyta z zamiarem jej przyszłego wykorzystania na cele osobiste i rodzinne, ostatecznie nie była przez Wnioskującego faktycznie wykorzystywana w tym celu.

b)  czy działka była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie i w jaki sposób (do wykonywania czynności opodatkowanych bądź wyłącznie zwolnionych od podatku VAT)?

Odp.: Nie. Działka nr 1 nie była przez Wnioskującego wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani do wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej.

c)  czy wykorzystywał Pan działkę do działalności rolniczej? Jeśli tak, to czy były/są dokonywane z niej przez Pana zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pana własne potrzeby?

Odp.: Nie. Wnioskujący nie prowadził na działce nr 1 działalności rolniczej. Nie dokonywał z tej działki zbiorów ani sprzedaży produktów rolnych. Produkty rolne pochodzące z działki nie były również wykorzystywane przez Wnioskującego na własne potrzeby.

d)  czy oddawał Pan działkę w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

- w jakim okresie działka była udostępniana osobom trzecim?

- czy była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?

- komu udostępnił Pan działkę?

Odp.: Tak. Działka nr 1 została przez Wnioskującego oddana w odpłatną dzierżawę na podstawie umowy dzierżawy zawartej 12 sierpnia 2019 r. z Panem A.A.

Zgodnie z zawartą umową działka była udostępniona odpłatnie, a czynsz dzierżawny wynosił 1.300 zł rocznie.

Umowa dzierżawy została rozwiązana 30 września 2024 r. Od tego dnia działka nie jest już przez Wnioskującego udostępniana dzierżawcy.

3.  W jakim celu wystąpi Pan o podział działki nr 1 na około 14-15 mniejszych działek?

Odp.: Obecna sytuacja osobista i życiowa Wnioskującego uległa istotnej zmianie w stosunku do sytuacji istniejącej w momencie zakupu nieruchomości. Wnioskujący jest obecnie po rozwodzie, a we wrześniu 2026 r., po ukończeniu 65. roku życia, przechodzi na emeryturę.

Jednocześnie dla terenu, na którym znajduje się działka nr 1, został uchwalony przez właściwą gminę miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który umożliwia dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki.

W związku ze zmianą sytuacji osobistej Wnioskującego oraz brakiem aktualnej potrzeby wykorzystania całej nieruchomości zgodnie z pierwotnymi planami Wnioskujący zamierza dokonać jej podziału, a następnie stopniowo sprzedać wydzielone działki. Środki uzyskane ze sprzedaży Wnioskujący zamierza przeznaczyć na własne potrzeby życiowe, w szczególności jako zabezpieczenie finansowe na okres emerytury.

Podział nieruchomości ma zatem umożliwić Wnioskującemu racjonalne rozporządzenie składnikiem jego majątku prywatnego w związku ze zmianą jego sytuacji życiowej.

4.  Czy w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z działki nr 1 będzie Pan udzielał innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odp.: Nie. W związku z planowaną sprzedażą działek Wnioskujący nie zamierza udzielać innym podmiotom ani osobom pełnomocnictw do podejmowania w jego imieniu czynności dotyczących przygotowania nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenia jej atrakcyjności.

W szczególności Wnioskujący nie zamierza upoważniać innych osób do występowania w jego imieniu o warunki techniczne przyłączy, uzyskiwania decyzji administracyjnych dotyczących zabudowy nieruchomości ani dokonywania jej uzbrojenia.

5.  Czy zawrze Pan z potencjalnymi nabywcami warunkowe przedwstępne umowy sprzedaży wydzielonych działek, jeśli tak, to:

a)  jakie warunki będą zawierały te umowy oraz w jakim celu zostaną zawarte?

Odp.: W zależności od woli konkretnego nabywcy Wnioskujący dopuszcza możliwość zawierania przedwstępnych umów sprzedaży poszczególnych wydzielonych działek.

Ewentualne umowy przedwstępne będą zawierane przede wszystkim w celu zarezerwowania dla konkretnego nabywcy wybranej działki oraz ustalenia warunków przyszłej sprzedaży, takich jak przedmiot sprzedaży, cena oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przedmiotem sprzedaży będzie wydzielona działka wraz z odpowiednim udziałem w drodze wewnętrznej przypadającym na daną działkę.

Umowy przedwstępne nie będą zawierane w celu umożliwienia nabywcom podejmowania w imieniu Wnioskującego działań zmierzających do przygotowania nieruchomości pod inwestycję.

b)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umów przedwstępnych będą ciążyły na potencjalnych nabywcach, a jakie na Panu jako sprzedającym?

Odp.: Podstawowym obowiązkiem Wnioskującego jako sprzedającego będzie zawarcie umowy sprzedaży określonej działki na ustalonych wcześniej warunkach.

Wnioskujący nie zamierza przed sprzedażą ani w związku ze sprzedażą występować o wydanie warunków technicznych przyłączenia działek do sieci, w szczególności sieci energetycznej, wodociągowej lub gazowej. Wnioskujący nie zamierza również wykonywać na własny koszt przyłączy ani uzbrajać wydzielonych działek.

Po nabyciu nieruchomości wszelkie czynności związane z uzyskaniem warunków przyłączenia do mediów oraz wykonaniem odpowiednich przyłączy będą należały do nabywców poszczególnych działek, zgodnie z ich indywidualnymi potrzebami.

Sprzedaż będzie dotyczyła działek w stanie wynikającym z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez gminę.

6.  Czy sprzedawał Pan wcześniej inne działki? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występował Pan jako podatnik VAT czynny?

Odp.: Tak, w przeszłości Wnioskujący dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, jednak transakcje te dotyczyły składników jego majątku prywatnego i nie były dokonywane przez niego w ramach działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przed zawarciem małżeństwa, 4 czerwca 1996 r., Wnioskujący nabył do majątku osobistego dwie niezabudowane działki budowlane nr 3 i 4, położone w F. Obie działki były objęte jedną księgą wieczystą.

Wnioskujący zawarł małżeństwo w sierpniu 1996 r. Na działce nr 4 został następnie wybudowany przez małżonków dom mieszkalny. Druga działka, nr 3, pozostała niezabudowana i była faktycznie traktowana jako teren przydomowy/ogród związany z korzystaniem z nieruchomości mieszkalnej.

W 2004 r. pomiędzy małżonkami została ustanowiona rozdzielność majątkowa. W 2011 r. nastąpił rozwód.

28 listopada 2017 r. Wnioskujący sprzedał niezabudowaną działkę nr 3. Sprzedaż ta została dokonana w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym i Wnioskujący nie występował przy tej transakcji jako podatnik VAT z tytułu działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Następnie 18 września 2018 r. Wnioskujący sprzedał nieruchomość obejmującą dom mieszkalny wraz z działką nr 4. Również ta sprzedaż miała charakter prywatny i nie była dokonywana przez Wnioskującego jako podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ponadto 10 października 2007 r. Wnioskujący nabył ze środków należących do jego majątku osobistego niezabudowaną działkę rolną nr 5, położoną w G. Działka ta została przez Wnioskującego sprzedana 2 listopada 2018 r. Sprzedaż ta również nie następowała w ramach działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jednocześnie wskazuje się, że w latach 2008-2018 Wnioskujący prowadził jednoosobową działalność gospodarczą i był czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem tej działalności była jednak działalność restauracyjna i gastronomiczna, a nie obrót nieruchomościami. Opisane powyżej nieruchomości nie były nabywane w ramach tej działalności gospodarczej w celu ich dalszej odsprzedaży.

W konsekwencji, pomimo że w okresie prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskujący posiadał status czynnego podatnika VAT, wcześniejsze sprzedaże wskazanych nieruchomości nie były przez niego dokonywane w ramach działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

7.  Czy posiada Pan inne działki, które planuje Pan sprzedawać?

Odp.: Nie. Wnioskujący nie posiada innych działek, które zamierzałby obecnie przeznaczyć do sprzedaży.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę działek wydzielonych z nieruchomości stanowiącej jego majątek osobisty będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym dokonywane poza zakresem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ dokonując ich sprzedaży Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, lecz będzie rozporządzał składnikiem swojego majątku prywatnego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Nie każda jednak sprzedaż towaru, w tym nieruchomości, podlega VAT. Warunkiem jest dokonanie jej przez podmiot występujący w odniesieniu do konkretnej transakcji w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Wnioskodawca nabył działkę nr 1 jako osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta do jego majątku osobistego, a nie w ramach działalności gospodarczej ani na potrzeby takiej działalności. Wnioskodawca w dacie nabycia nie był podatnikiem VAT i obecnie również nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Sam fakt braku rejestracji nie jest wprawdzie rozstrzygający, jednak w połączeniu ze sposobem nabycia i wykorzystywania nieruchomości potwierdza jej prywatny charakter. Kluczowe znaczenie dla oceny planowanej sprzedaży ma wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, Słaby oraz Kuć. Trybunał wskazał, że samo wykonywanie prawa własności nie może być uznawane za działalność gospodarczą. Ani liczba transakcji, ani ich zakres, ani sam podział gruntu na mniejsze działki w celu uzyskania wyższej ceny nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej. O działaniu w charakterze podatnika świadczy dopiero podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, przy wykorzystaniu środków podobnych do tych, którymi posługują się producenci, handlowcy lub usługodawcy, takich jak w szczególności profesjonalne uzbrojenie terenu czy ponadstandardowe działania marketingowe.

Powyższe stanowisko jest konsekwentnie prezentowane również w orzecznictwie NSA. W wyroku z 4 lipca 2023 r., sygn. I FSK 427/23, NSA podkreślił, że liczba i zakres sprzedaży, podział gruntu na mniejsze działki, długość okresu sprzedaży oraz wysokość uzyskanych przychodów nie mają charakteru decydującego i mogą mieścić się w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Konieczna jest całościowa ocena aktywności właściciela i ustalenie, czy przybrała ona zawodową, zorganizowaną formę właściwą dla profesjonalnego handlowca.

Szczególnie istotny dla przedstawionego zdarzenia jest wyrok NSA z 24 marca 2023 r., sygn. I FSK 2068/22. Sąd wskazał, że właściciel przed sprzedażą może podejmować działania przygotowawcze, takie jak podział nieruchomości na mniejsze działki, wydzielenie działki pod drogę czy inicjowanie postępowań dotyczących zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Takie czynności oraz liczba wydzielonych działek same w sobie nie oznaczają jeszcze działania w charakterze handlowca i podatnika VAT.

W ocenie Wnioskodawcy właśnie z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

Fakt, że Wnioskodawca zwrócił się o objęcie działki zmianą dokumentów planistycznych i umożliwienie na niej zabudowy mieszkaniowej, nie oznacza jeszcze podjęcia profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Były to działania dotyczące własnego składnika majątku i zmierzające do racjonalnego określenia możliwości jego wykorzystania. Podobnie należy ocenić wystąpienie o aktualizację gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Postępowanie to miało na celu ustalenie rzeczywistych właściwości i klasy bonitacyjnej posiadanej nieruchomości, a jego rezultatem było sklasyfikowanie całej działki jako gruntu RIVa.

Także planowany podział działki nr 1 na około 14-15 mniejszych działek nie powinien samodzielnie prowadzić do uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT. Podział nieruchomości umożliwiający jej sprzedaż w częściach jest normalnym sposobem wykonywania prawa własności i ekonomicznie racjonalnego zarządzania majątkiem. NSA wskazuje wręcz, że od osoby fizycznej nie można wymagać sprzedaży majątku w sposób możliwie najmniej rentowny wyłącznie po to, aby nie narazić się na uznanie jej za podatnika VAT.

Za działalnością gospodarczą nie przemawia również konieczność zapewnienia dostępu wydzielonych działek do drogi. Wydzielenie drogi lub wykonanie czynności koniecznych dla zapewnienia prawidłowej obsługi komunikacyjnej wydzielonych nieruchomości jest funkcjonalnie związane z samym podziałem i nie może być utożsamiane z prowadzeniem przedsięwzięcia deweloperskiego. Podobne czynności zostały wprost wskazane przez NSA w sprawie I FSK 2068/22 jako takie, które same przez się nie przesądzają o statusie podatnika VAT. Istotne jest natomiast, że Wnioskodawca nie zamierza uzbrajać poszczególnych działek w sieci i przyłącza wodociągowe, gazowe czy elektroenergetyczne, nie zamierza wznosić na nich budynków ani prowadzić innych prac inwestycyjnych typowych dla dewelopera lub profesjonalnego podmiotu przygotowującego nieruchomości do sprzedaży. Istniejąca infrastruktura kanalizacyjna znajdowała się w rejonie nieruchomości już wcześniej i nie została wykonana przez Wnioskodawcę w celu sprzedaży działek.

Także ewentualne skorzystanie z usług biura nieruchomości w celu znalezienia nabywców nie powinno samo w sobie przesądzać o prowadzeniu działalności gospodarczej. W aktualnej praktyce interpretacyjnej akceptowane są przypadki, w których podział nieruchomości oraz planowana współpraca z pośrednikiem traktowane są jako racjonalny sposób zagospodarowania prywatnego mienia, o ile nie towarzyszy im szerszy zespół profesjonalnych działań charakterystycznych dla handlowca.

Wnioskodawca dostrzega przy tym wyrok TSUE z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24, Grzera. Trybunał uznał, że właściciel może zostać uznany za podatnika również wtedy, gdy profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży powierzy innemu podmiotowi działającemu w jego imieniu. W tamtej sprawie zakres działań profesjonalnego pełnomocnika obejmował jednak kompleksowe przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, w tym działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu gruntami.

Przedstawione zdarzenie przyszłe różni się od sprawy C-213/24. Wnioskodawca nie zamierza powierzać pośrednikowi kompleksowego przygotowania gruntu do zabudowy, jego uzbrojenia ani prowadzenia procesu inwestycyjnego. Ewentualne biuro nieruchomości ma służyć jedynie pośrednictwu w sprzedaży już posiadanego majątku.

Co istotne, również po wyroku C-213/24 Dyrektor KIS wydaje interpretacje potwierdzające, że sprzedaż niezabudowanych działek powstałych z podziału majątku prywatnego może pozostawać poza VAT. Przykładowo w interpretacji z 23 lipca 2026 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.406.2026.1.MBN, organ uznał, że przy sprzedaży działek powstałych z podziału wnioskodawca nie działa jako podatnik z art. 15 ust. 1 i 2, a sprzedaż nie podlega VAT. Podobne stanowisko zawarto w interpretacji 0114-KDIP1-1.4012.349.2026.2.ESZ, opublikowanej 30 czerwca 2026 r.

Konkluzja

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, całokształt opisanych czynności nie tworzy ciągu profesjonalnych, zorganizowanych działań właściwych dla podmiotu zawodowo zajmującego się handlem nieruchomościami. Wnioskodawca dokonuje jedynie racjonalnego zagospodarowania i spieniężenia składnika swojego majątku osobistego.

Planowana sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 będzie zatem stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a Wnioskodawca przy dokonywaniu tych transakcji nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W rezultacie sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W tej sytuacji nie ma potrzeby badania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - najpierw bowiem stwierdza się, że sprzedaż w ogóle pozostaje poza zakresem VAT, ponieważ Wnioskodawca nie występuje przy niej jako podatnik.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału -okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wskazał Pan we wniosku, obecnie nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. W latach 2008-2018 prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą i był Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotem działalności była działalność restauracyjna i gastronomiczna.

24 lutego 2011 r. kupił Pan niezabudowaną działkę nr 1 z zamiarem wykorzystania jej w przyszłości na cele osobiste i rodzinne. Planował Pan w przyszłości wybudować na niej dom dla swojej rodziny.

Pomimo, że działka nr 1 została nabyta z zamiarem jej przyszłego wykorzystania na cele osobiste, ostatecznie nie była przez Pana faktycznie wykorzystywana w tym celu.

Jak wskazał Pan we wniosku, nie wykorzystywał Pan ww. działki do działalności gospodarczej ani działalności rolniczej. Działka nr 1 została przez Pana oddana w odpłatną dzierżawę na podstawie umowy dzierżawy zawartej 12 sierpnia 2019 r. z A.A. Umowa dzierżawy została rozwiązana 30 września 2024 r.

30 czerwca 2023 r. wystąpił Pan o uwzględnienie działki nr 1 przy dokonywaniu zmian w dokumentach planistycznych. Wnioskował Pan o objęcie zmianą całego obszaru działki i umożliwienie realizacji na niej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Do wniosku załączył Pan koncepcję podziału nieruchomości, która pierwotnie przewidywała możliwość wybudowania 12 domów jednorodzinnych wraz z drogą wewnętrzną.

9 sierpnia 2023 r. wystąpił Pan o ustalenie aktualnej gleboznawczej klasyfikacji gruntów działki nr 1. Wniosek uzasadnił Pan niską wartością rolniczą gruntów oraz ich właściwościami utrudniającymi wykorzystanie rolnicze.

12 czerwca 2026 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr 1 znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1.2 MNW – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca.

W związku ze zmianą Pana sytuacji osobistej oraz brakiem aktualnej potrzeby wykorzystania całej nieruchomości zgodnie z pierwotnymi planami, rozważa Pan dokonanie podziału działki nr 1 na około 14-15 mniejszych działek i sukcesywną sprzedaż wydzielonych działek.

Zgodnie z Pana wskazaniem:

• nie zamierza Pan wykonywać przyłączy wodociągowych, gazowych ani elektroenergetycznych do poszczególnych nowo wydzielonych działek,
• rozważa Pan zarówno prowadzenie sprzedaży samodzielnie, jak i skorzystanie w tym zakresie z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami,
• nie zamierza Pan wznosić na wydzielonych działkach budynków,
• planowane przez Pana działania mają obejmować przede wszystkim dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości i zapewnienie wymaganej obsługi komunikacyjnej działek,
• w związku z planowaną sprzedażą nie zamierza Pan udzielać innym podmiotom ani osobom pełnomocnictw do podejmowania w Pana imieniu czynności dotyczących przygotowania nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenia jej atrakcyjności.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aby odpowiedzieć na zadane pytanie należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy w tym miejscu wskazać, że na mocy art. 693 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Należy wskazać, że umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zatem dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wyżej wskazano, z wyroku TSUE C-291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia z dostawą majątku prywatnego. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty, czy też wykorzystany w trakcie jego posiadania do działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, działka nr 1, z której zostaną wydzielone działki przeznaczone do sprzedaży, była w latach 2019-2024 przedmiotem dzierżawy. Czynsz dzierżawny wynosił 1.300 zł rocznie. Powyższe oznacza, że osiągał Pan z tytułu dzierżawy korzyści majątkowe.

Należy zatem wskazać, że działka nr 1 była odpłatnie udostępniona przez Pana osobie fizycznej na podstawie umowy dzierżawy. W konsekwencji, działka nr 1 nie stanowi Pana majątku osobistego, gdyż nie była wykorzystywana jedynie w celu zaspokojenia Pana potrzeb osobistych przez cały czas jej posiadania. Z tytułu dzierżawy ww. działki osobie fizycznej, straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Pana działki nr 1 spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działki nr 1 będzie czynnością dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie można bowiem uznać, że dostawa działek, które były przedmiotem dzierżawy, będzie dokonana z Pana majątku prywatnego, o którym mowa w ww. orzeczeniu TSUE.

Wobec powyższego, planowana przez Pana sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej sprzedaży będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż przez Pana działek wydzielonych z działki nr 1 będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
• zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działek.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.