0114-KDIP1-1.4012.552.2026.1.AWY

Interpretacja indywidualna2026-09-14Dyrektor Krajowej Informacji SkarbowejAktualna

Świadczenie Gwarancyjne na rzecz Kupującego i Sprzedającego nie podlegają opodatkowaniu i mogą być udokumentowane notą księgową, prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu wykonywania prac wykończeniowych w lokalu najemcy.

beneficjent czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu gwarancje koszt-zwrot kosztów najem noty-nota księgowa odliczenia-prawo do odliczenia prace-prace wykończeniowe

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie:

uznania, że Świadczenia Gwarancyjne otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji mogą zostać udokumentowane notą księgową (pytanie nr 1),
uznania, że Świadczenie Gwarancyjne Kupującego otrzymywane przez Sprzedającego od Kupującego nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 3),
prawa Sprzedającego do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług ponoszonych w związku z Pracami Wykończeniowymi realizowanymi przez Sprzedającego (pytanie nr 5).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia:

czy opisane Świadczenia Gwarancyjne otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji powinny zostać udokumentowane notą księgową (pytanie nr 1),
w przypadku uznania stanowiska do pytania nr 1 za nieprawidłowe - czy Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wykonanie usług, za które wynagrodzenie miałyby stanowić Świadczenia Gwarancyjne (pytanie nr 2),
czy Świadczenie Gwarancyjne Kupującego otrzymywane przez Sprzedającego od Kupującego nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 3),
w przypadku uznania stanowiska do pytania nr 3 za nieprawidłowe - czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wykonanie usług, za które wynagrodzenie miałoby stanowić Świadczenie Gwarancyjne Kupującego (pytanie nr 4),
czy Sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług ponoszonych w związku z Pracami Wykończeniowymi realizowanymi przez Sprzedającego (pytanie nr 5).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...). (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający” lub „Gwarant”) jest polską spółką, która jest i na dzień Planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej) będzie nadal zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Zgodnie z danym zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący” lub „Beneficjent”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danym zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, przedmiotem przeważającej działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony”, „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

Sprzedający oraz Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego zdefiniowanego poniżej Gruntu oraz prawo własności zdefiniowanych poniżej Budynków posadowionych na Gruncie, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej (dalej: „Transakcja”). Sprzedaż nastąpi w zamian za zapłatę przez Kupującego uzgodnionej ceny (dalej: „Cena”)

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, sfinalizowanie Transakcji (zawarcie Umowy Sprzedaży) planowane jest w 2026 r. Zawarcie Umowy Sprzedaży zostało poprzedzone podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości w dniu 7 lipca 2026 r. (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Opis przedmiotu Transakcji

Przedmiotem planowanej Transakcji będzie odpłatne przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych w C. przy D. 1 i 2, obejmujących działki ewidencyjne nr 1, 2 oraz 3, o łącznej powierzchni 7260 m², dla których prowadzone są księgi wieczyste nr (…) oraz (…) (dalej: „Grunt”) oraz prawo własności dwóch budynków biurowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanych na Gruncie (dalej: „Budynki”), a także prawo własności infrastruktury towarzyszącej, w szczególności budowli, urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury związanych z funkcjonowaniem kompleksu budynków biurowych (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni usługowej i biurowej oraz miejsc parkingowych.

Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskuje przychody, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz rozliczeń za media według rzeczywistego zużycia.

Z dniem zawarcia Umowy Sprzedaży (dalej: „Data Zamknięcia”), Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu lub dzierżawy na miejsce Sprzedającego; w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji umów najmu - na podstawie art. 678 KC.

W zakresie umów najmu, w przypadku których na Datę Zamknięcia powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce).

W związku z tym, że Sprzedający oraz Kupujący na Datę Zamknięcia posiadać będą status podatnika VAT oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron, intencją Stron jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT (według stawki podstawowej). W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji Budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Gruncie, w zakresie, w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie powtórzone w Umowie Sprzedaży.

Zainteresowani wskazują, że w zakresie skutków podatkowych w zakresie VAT oraz podatku od czynności cywilnoprawnych opisanej powyżej sprzedaży Nieruchomości Zainteresowani złożyli odrębny wniosek wspólny o wydanie interpretacji podatkowej.

Zobowiązania gwarancyjne Sprzedającego

Wprowadzenie

Zgodnie z ustaleniami Stron, mechanizm ustalenia Ceny będzie uwzględniał określone założenia dotyczące stanu komercyjnego, technicznego i operacyjnego Nieruchomości na Datę Zamknięcia. W szczególności mechanizm ustalenia Ceny należnej na Datę Zamknięcia uwzględnia założenie, że określone prace zostaną wykonane, zidentyfikowane wady zostaną usunięte, określona faza danej umowy najmu zostanie rozpoczęta, a także że spełnione zostaną określone wymogi dotyczące funkcjonowania i certyfikacji Budynków.

Strony przewidują jednocześnie, że niektóre z tych założeń mogą nie zostać zrealizowane lub zostać zrealizowane dopiero po Dacie Zamknięcia. W konsekwencji mogłoby dojść do sytuacji, w której Kupujący, pomimo zapłaty Ceny przy założeniu wystąpienia określonych okoliczności lub osiągnięcia określonego stanu Nieruchomości, byłby zobowiązany do poniesienia dodatkowych kosztów lub zakładane korzyści ekonomiczne przy nabyciu zostałyby ograniczone.

W związku z tym Strony przewidziały szereg mechanizmów mających na celu zabezpieczenie ekonomicznych interesów Kupującego w przypadku, gdy określone założenia uwzględniane w mechanizmie ustalenia Ceny nie zostaną zrealizowane albo zostaną zrealizowane po Dacie Zamknięcia. Mechanizmy te będą polegały na obowiązku dokonania przez Sprzedającego na rzecz Kupującego określonych, opisanych niżej płatności o charakterze gwarancyjnym (dalej łącznie: „Świadczenia Gwarancyjne”) w sytuacji, gdy po Dacie Zamknięcia wystąpią okoliczności wskazane w Umowie Sprzedaży.

Świadczenie Gwarancyjne dotyczące dokumentacji powykonawczej

W związku z planowaną Transakcją Sprzedający jest zobowiązany do przekazania Kupującemu kompletnej dokumentacji powykonawczej prac wykończeniowych przeprowadzonych w pomieszczeniach na rzecz najemców oraz rysunków technicznych sporządzonych w formacie DWG dotyczących prac wykończeniowych realizowanych na rzecz najemców (dalej: „Dokumentacja Powykonawcza Prac Wykończeniowych”).

Strony przewidują jednak, że część Dokumentacji Powykonawczej Prac Wykończeniowych może być niekompletna na Datę Zamknięcia albo - w przypadku Dokumentacji Powykonawczej Prac Wykończeniowych odnoszącej się do prac wykończeniowych wykonywanych po Dacie Zamknięcia - może zostać przygotowana i przekazana dopiero po tej dacie. Z perspektywy Kupującego dokumentacja ta ma istotne znaczenie dla prawidłowej eksploatacji, utrzymania, konserwacji oraz dalszego zarządzania Nieruchomością.

W związku z powyższym Strony przewidziały mechanizm zabezpieczający polegający na zatrzymaniu części Ceny odpowiadającej wartości brakującej Dokumentacji Powykonawczej Prac Wykończeniowych na rachunku depozytowym. Jeżeli Sprzedający nie przekaże Kupującemu kompletnej Dokumentacji Powykonawczej Prac Wykończeniowych w terminach określonych w Umowie Sprzedaży i w przypadkach tam wskazanych, Kupujący będzie uprawniony do samodzielnego zlecenia sporządzenia takiej brakującej dokumentacji podmiotom trzecim.

W takim przypadku Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego Świadczenia Gwarancyjnego odpowiadającego kosztom sporządzenia brakującej lub niekompletnej dokumentacji albo w kwocie ustalonej zgodnie z mechanizmem przewidzianym przez Strony w Umowie Sprzedaży. Roszczenie Kupującego z tego tytułu będzie rozliczane z wykorzystaniem odpowiedniej części kwoty zatrzymanej z Ceny.

Celem tego Świadczenia Gwarancyjnego będzie zrekompensowanie Kupującemu kosztów związanych z koniecznością samodzielnego pozyskania lub przygotowania brakującej Dokumentacji Powykonawczej Prac Wykończeniowych, która zgodnie z ustaleniami Stron powinna zostać dostarczona przez Sprzedającego. Mechanizm ustalania Ceny zakłada bowiem, że ekonomiczny ciężar przygotowania i przekazania kompletnej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości (w tym Dokumentacji Powykonawczej Prac Wykończeniowych) powinien obciążać Sprzedającego, a nie Kupującego.

Świadczenie Gwarancyjne dotyczące nieusuniętych wad Nieruchomości

W związku z planowanym zawarciem Transakcji Kupujący przeprowadził - przy wsparciu wyspecjalizowanych doradców technicznych - badanie stanu technicznego Nieruchomości (technical due diligence). W toku tego badania, przed zawarciem Umowy Przedwstępnej, zidentyfikowano określone wady dotyczące Budynków, których usunięcie zgodnie z ustaleniami Stron powinno nastąpić przez Sprzedającego, a lista takich wad została załączona do Umowy Przedwstępnej (dalej: „Lista Wad”).

Z uwagi jednak na skalę przedsięwzięcia oraz zakres prowadzonych prac technicznych, Strony przewidują, że na Datę Zamknięcia część zidentyfikowanych wad, o których mowa powyżej może pozostawać nieusunięta. Jednocześnie mechanizm ustalenia Ceny uwzględnia założenie, że wskazane wady zostaną usunięte przez Sprzedającego albo że Kupujący nie będzie ponosił ekonomicznego ciężaru ich usunięcia. Z perspektywy gospodarczej Nieruchomość powinna bowiem zostać przekazana Kupującemu w stanie odpowiadającym uzgodnionym przez Strony parametrom technicznym.

W związku z tym sporządzona zostanie aktualizacja Listy Wad poprzez wskazanie wad wymienionych w Liście Wad istniejących w dalszym ciągu na Datę Zamknięcia (dalej: „Zaktualizowana Lista Wad”), obejmująca poszczególne pozycje wymagające usunięcia lub naprawy wraz z przypisaną każdej wadzie wartością odpowiadającą szacowanemu kosztowi jej usunięcia. Wady ujęte na Liście Wad, które nie zostaną usunięte przed Datą Zamknięcia i zostaną wskazane na Zaktualizowanej Liście Wad, powinny zostać usunięte przez Sprzedającego w terminie 3 (trzech) miesięcy od Daty Zamknięcia.

W celu zabezpieczenia interesów Kupującego Strony przewidziały mechanizm gwarancyjny związany z nieusuniętymi wadami wskazanymi w Zaktualizowanej Liście Wad - Świadczenie Gwarancyjne dotyczące nieusuniętych wad Nieruchomości, polegający na zatrzymaniu części Ceny odpowiadającej wartości wad wskazanych na Zaktualizowanej Liście Wad na rachunku depozytowym. Jeżeli określone wady wskazane na Zaktualizowanej Liście Wad nie zostaną usunięte przez Sprzedającego w terminie, o którym mowa powyżej , Kupującemu przysługiwać będzie odpowiednie Świadczenie Gwarancyjne w kwocie odpowiadającej wartości takich nieusuniętych wad wskazanej na Liście Wad (każdej wadzie przypisana została określona wartość odpowiadająca przewidywanym kosztom jej usunięcia, która to wartość zostanie również wskazana na Zaktualizowanej Liście Wad). Roszczenie Kupującego z tego tytułu będzie rozliczane z wykorzystaniem odpowiedniej części kwoty zatrzymanej z Ceny (poprzez potrącenie roszczenia Sprzedającego o zapłatę takiej części Ceny z roszczeniem Kupującego o zapłatę Świadczenia Gwarancyjnego).

Celem tego świadczenia będzie pokrycie Kupującemu ekonomicznych skutków konieczności samodzielnego wykonania prac naprawczych lub poniesienia wydatków zmierzających do doprowadzenia Nieruchomości do stanu, który zgodnie z ustaleniami Stron powinien zostać osiągnięty przez Sprzedającego. W konsekwencji ciężar finansowy usunięcia wad pozostanie po stronie podmiotu odpowiedzialnego za ich usunięcie przed Datą Zamknięcia.

Świadczenie Gwarancyjne dotyczące nierozpoczętych umów najmu

Na Datę Zamknięcia część powierzchni Budynków może być objęta zawartymi umowami najmu, które nie osiągnęły jeszcze odpowiedniej fazy pozwalającej uznać je za rozpoczęte zgodnie z definicją przyjętą przez Strony.

Dotyczyć to może w szczególności sytuacji, w których nie upłynął jeszcze termin rozpoczęcia najmu przewidziany w danej umowie lub najemca nie dostarczył jeszcze wymagającego zabezpieczenia wynikającego z tej umowy lub nie nastąpiło jeszcze wydanie pomieszczeń najemcy, w tym w celu wykonania przez niego prac wykończeniowych.

Pomimo że umowy takie zostały już zawarte i uwzględniane są przez Strony przy ocenie komercyjnego potencjału Nieruchomości, mogą one nie generować jeszcze przychodów oczekiwanych przez Kupującego.

Z perspektywy gospodarczej oznacza to, że Kupujący może przejściowo nie uzyskiwać korzyści ekonomicznych odpowiadających stopniowi komercjalizacji zakładanemu przez Strony dla potrzeb ustalenia Ceny.

W celu zabezpieczenia Kupującego przed skutkami takich okoliczności Strony przewidziały mechanizm Świadczenia Gwarancyjnego należnego w przypadku, gdy określona umowa najmu nie osiągnie w uzgodnionym terminie statusu umowy rozpoczętej.

Wysokość Świadczenia Gwarancyjnego dotyczącego nierozpoczętych umów najmu będzie ustalana przez Strony w oparciu o zasady określone w Umowie Sprzedaży odnoszące się do danej nierozpoczętej umowy najmu oraz ekonomicznych skutków braku osiągnięcia przez tę umowę statusu umowy rozpoczętej. W celu zabezpieczenia realizacji określonych umów najmu Strony przewidziały zatrzymanie części Ceny na rachunku depozytowym. W zależności od okoliczności wysokość Świadczenia Gwarancyjnego będzie odpowiadała odpowiedniej części zatrzymanej kwoty albo wartości określonych świadczeń należnych najemcy w związku z opóźnieniem rozpoczęcia najmu.

Celem tego świadczenia będzie wyrównanie ekonomicznych skutków opóźnienia rozpoczęcia okresu najmu oraz zapewnienie, że konsekwencje gospodarcze zdarzeń dotyczących procesu komercjalizacji prowadzonego przez Sprzedającego przed Datą Zamknięcia nie będą obciążały Kupującego.

Świadczenie Gwarancyjne należne z tego tytułu będzie miało na celu kompensację niedoboru korzyści ekonomicznych, które zgodnie z założeniami przyjętymi przy kalkulacji Ceny powinny być uzyskiwane przez Kupującego z tytułu takich umów najmu. Roszczenie Kupującego z tego tytułu będzie rozliczane z wykorzystaniem odpowiedniej części kwoty zatrzymanej z Ceny (poprzez potrącenie roszczenia Sprzedającego o zapłatę takiej części Ceny z roszczeniem Kupującego o zapłatę Świadczenia Gwarancyjnego).

Świadczenie Gwarancyjne dotyczące prac wykończeniowych

Zawarte przez Sprzedającego umowy najmu przewidują w niektórych przypadkach obowiązek wykonania przez wynajmującego określonych prac wykończeniowych lub aranżacyjnych na rzecz najemców.

Prace te mogą obejmować wszelkie prace wykończeniowe obejmujące pomiary, wykończenia lub ulepszenia pomieszczeń lub w pomieszczeniach wynajmowanych najemcom na podstawie umów najmu, lub zmiany stanu surowego (ang. shell & core) Budynków, które zgodnie z postanowieniami właściwych umów najmu będą wykonywane przez wynajmującego lub jego wykonawcę, które zgodnie z postanowieniami poszczególnych umów najmu powinny zostać zrealizowane przez wynajmującego lub najemcę przed rozpoczęciem korzystania z powierzchni przez najemcę albo w określonym terminie po zawarciu umowy najmu.

W szczególności, na Datę Zamknięcia prace wykończeniowe dla jednego z najemców nie będą ukończone. W związku z tym Strony przewidziały zatrzymanie części Ceny w kwocie ustalonej w oparciu o powierzchnię objętą tą umową najmu oraz przewidzianą w tej umowie najmu stawkę wynagrodzenia za 1 m² powierzchni najmu. Kwota zatrzymana na prace wykończeniowe zostanie zdeponowana na rachunku depozytu notarialnego i będzie sukcesywnie zwalniana wraz z postępem prac wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego za pośrednictwem generalnego wykonawcy i podwykonawców.

Co do zasady środki zgromadzone w ramach powyższej kwoty zatrzymanej będą wypłacane generalnemu wykonawcy oraz odpowiednim podwykonawcom po potwierdzeniu przez Kupującego postępu wykonanych prac na podstawie raportów przedstawianych przez generalnego wykonawcę oraz po przeprowadzeniu procedury ich weryfikacji przewidzianej w Umowie Sprzedaży, z wykorzystaniem przekazu, o którym mowa w art. 921¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, uregulowanym w odrębnej umowie, która zostanie zawarta przed Datą Zamknięcia (pod warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej) pomiędzy Stronami oraz generalnym wykonawcą tych prac wykończeniowych.

Jednocześnie Strony przewidziały szczególny mechanizm ochronny na wypadek sytuacji, w której Sprzedający albo generalny wykonawca nie wykonują lub zaprzestają wykonywania swoich obowiązków związanych z realizacją prac wykończeniowych, powodując opóźnienie przekraczające 10 dni roboczych względem harmonogramu określonego przez Strony. W takim przypadku Kupujący będzie uprawniony do przejęcia praw i obowiązków generalnego wykonawcy wynikających z umów zawartych z podwykonawcami realizującymi prace wykończeniowe.

W takim przypadku Sprzedający zostanie zwolniony z dalszych obowiązków dotyczących realizacji tych prac, natomiast Kupującemu będzie przysługiwało Świadczenie Gwarancyjne odpowiadające saldu kwoty zatrzymanej pozostającej na rachunku depozytowym na dzień skutecznego wykonania prawa wstąpienia, po uwzględnieniu kwot należnych generalnemu wykonawcy z tytułu marży oraz innych należności przewidzianych w Umowie Sprzedaży.

W praktyce wysokość tego Świadczenia Gwarancyjnego będzie więc odpowiadała wartości środków pozostałych do wykorzystania na realizację prac wykończeniowych w momencie przejęcia przez Kupującego odpowiedzialności za dalsze prowadzenie tych prac.

Mechanizm ustalania Ceny zakłada, że ekonomiczny ciężar realizacji takich prac powinien pozostać po stronie Sprzedającego. W celu odzwierciedlenia tych ustaleń gospodarczych Strony przewidziały możliwość wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniego Świadczenia Gwarancyjnego w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania wymaganych prac wykończeniowych. Roszczenie Kupującego z tego tytułu będzie rozliczane z wykorzystaniem odpowiedniej części kwoty zatrzymanej z Ceny (poprzez potrącenie roszczenia Sprzedającego o zapłatę takiej części Ceny z roszczeniem Kupującego o zapłatę Świadczenia Gwarancyjnego).

Świadczenie to ma umożliwić Kupującemu pokrycie wydatków związanych z realizacją zobowiązań wobec najemców, które wynikają z działań podjętych przez Sprzedającego jeszcze przed Datą Zamknięcia.

Świadczenie Gwarancyjne dotyczące uzyskania certyfikatów

Jeden z Budynków obecnie ubiega się o uzyskanie szeregu certyfikatów potwierdzających spełnianie określonych standardów środowiskowych, jakościowych oraz użytkowych. Umowa Sprzedaży wskazuje certyfikaty, których proces pozyskania może nie zostać zakończony przed Datą Zamknięcia.

Uzyskanie tych certyfikatów stanowi istotny element wpływający na postrzeganie Nieruchomości na rynku nieruchomości komercyjnych. Certyfikaty te mogą wpływać między innymi na atrakcyjność Budynku dla najemców, jego pozycję konkurencyjną na rynku, możliwości komercjalizacji powierzchni oraz ogólną wartość inwestycyjną Nieruchomości.

Na Datę Zamknięcia procesy certyfikacyjne mogą pozostawać jednak w toku. W rezultacie istnieje ryzyko, że część certyfikatów nie zostanie uzyskana albo zostanie uzyskana po terminach zakładanych przez Strony.

W celu zabezpieczenia wykonania tego zobowiązania Strony przewidziały również zatrzymanie odpowiedniej części Ceny na rachunku depozytowym, która będzie zwalniana sukcesywnie po uzyskaniu poszczególnych certyfikatów.

W związku z powyższym Strony w Umowie Przedwstępnej przewidziały mechanizm Świadczenia Gwarancyjnego należnego Kupującemu w przypadku, gdy Sprzedający nie zapewni dostarczenia któregokolwiek z nieuzyskanych certyfikatów zrównoważonego rozwoju w ciągu 12 (dwunastu) miesięcy od Daty Zamknięcia, po upływie tego terminu Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego Świadczenia Gwarancyjnego w wysokości odpowiadającej kwocie przypisanej przez Strony w Umowie Sprzedaży do danego nieuzyskanego certyfikatu zrównoważonego rozwoju i zatrzymanej na rachunku depozytowym. Roszczenie Kupującego z tego tytułu będzie rozliczane z wykorzystaniem odpowiedniej części kwoty zatrzymanej z Ceny (poprzez potrącenie roszczenia Sprzedającego o zapłatę takiej części Ceny z roszczeniem Kupującego o zapłatę Świadczenia Gwarancyjnego).

Celem tego świadczenia będzie wyrównanie ekonomicznego uszczerbku związanego z sytuacją, w której Nieruchomość nie osiągnie parametrów jakościowych oraz standardów uwzględnianych przez Strony przy ustalaniu warunków Transakcji.

Zobowiązanie gwarancyjne Kupującego

Jak wskazano powyżej, na Datę Zamknięcia część prac wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego na rzecz jednego z najemców nie będzie jeszcze ukończona (dalej: „Prace Wykończeniowe realizowane przez Sprzedającego”). Sprzedający w związku z realizacją tych prac korzysta z podwykonawców i nabywa usługi opodatkowane VAT. Jednocześnie zgodnie z postanowieniami zawartej z tym najemcą umowy najmu, najemca jest zobowiązany do zwrotu na rzecz wynajmującego określonych kosztów prac wykończeniowych (powiększonych o należny podatek VAT).

W związku z powyższym Strony uzgodniły, że Kupujący, jako nowy wynajmujący w ramach umowy najmu zawartej z tym najemcą, dokona na rzecz Sprzedającego cesji wszystkich swoich praw wynikających z tej umowy najmu w zakresie prawa do otrzymania od najemcy zwrotu kosztów prac wykończeniowych oraz poinformuje najemcę o dokonanej cesji.

Jeżeli Kupujący nie zawrze umowy cesji w terminie 1 tygodnia od wezwania Sprzedającego oraz nie usunie tego naruszenia w dodatkowym terminie 10 dni, będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego świadczenia gwarancyjnego (dalej: „Świadczenie Gwarancyjne Kupującego”).

Wysokość Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego będzie odpowiadała kwocie kosztów prac wykończeniowych, które zgodnie z postanowieniami umowy najmu powinny zostać zwrócone przez najemcę wynajmującemu.

Celem tego Świadczenia Gwarancyjnego będzie pokrycie ekonomicznych skutków nieuzyskania przez Sprzedającego po Dacie Zamknięcia należności z tytułu zwrotu kosztów prac wykończeniowych przez najemcę.

Podsumowanie mechanizmu

Podsumowując, zarówno wszystkie Świadczenia Gwarancyjne, jak i Świadczenie Gwarancyjne Kupującego będą stanowiły instrument służący wyrównaniu uszczerbku ekonomicznego wynikającego z wystąpienia okoliczności przewidzianych przez Strony w Umowie Przedwstępnej lub w Umowie Sprzedaży. W konsekwencji ich funkcją będzie ekonomiczna rekompensata skutków wskazanych w Umowie Przedwstępnej lub w Umowie Sprzedaży zdarzeń, a nie zapłata za świadczenia wykonywane przez jedną stronę na rzecz drugiej strony.

Wysokość poszczególnych Świadczeń Gwarancyjnych oraz Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego będzie odpowiadać wartości ekonomicznych skutków określonych zdarzeń lub zaniechań przewidzianych przez Strony w Umowie Przedwstępnej lub Umowie Sprzedaży.

Świadczenia Gwarancyjne oraz Świadczenie Gwarancyjne Kupującego nie będą związane z wykonywaniem przez ich beneficjenta jakichkolwiek świadczeń na rzecz strony zobowiązanej do ich zapłaty. Beneficjent nie będzie zobowiązany do podjęcia żadnego działania, zaniechania ani tolerowania określonego stanu rzeczy w zamian za otrzymanie płatności gwarancyjnej, a strona zobowiązana do jej zapłaty nie będzie uprawniona do uzyskania jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego. Ich jedynym celem będzie przywrócenie równowagi ekonomicznej pomiędzy Stronami, odpowiednio w sytuacji niezrealizowania założeń uwzględnionych przy kalkulacji Ceny sprzedaży Nieruchomości lub niedokonania na rzecz Sprzedającego cesji prawa do otrzymania od najemcy zwrotu kosztów prac wykończeniowych zgodnie z ustaleniami Stron.

W zamian za dokonanie danej płatności gwarancyjnej z tytułu Świadczeń Gwarancyjnych lub Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego podmiotowi dokonującemu takiej płatności nie będzie przysługiwać prawo do żądania od Beneficjenta jakichkolwiek korzyści (ani pieniężnych, ani niepieniężnych). W szczególności podmiot zobowiązany do zapłaty danego świadczenia nie będzie miał prawa do użytkowania lub korzystania z niewynajętych powierzchni w Nieruchomości, jak również Kupujący nie będzie otrzymywał żadnych innych świadczeń w zamian za wypłatę danego Świadczenia Gwarancyjnego. Nie wystąpią zatem żadne świadczenia ekwiwalentne związane z wypłatą Świadczeń Gwarancyjnych lub Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego.

Należy wskazać, że Strony występując z przedmiotowym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, mają na celu ustalenie skutków podatkowych dla każdego z wnioskodawców w zakresie opodatkowania VAT wypłat należnych z tytułu Świadczeń Gwarancyjnych oraz Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego. Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy wnoszą o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, poprzez potwierdzenie prawidłowości ich stanowiska.

Pytania

1. Czy na gruncie przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego opisane Świadczenia Gwarancyjne otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego nie będą podlegały opodatkowaniu VAT i w konsekwencji powinny zostać udokumentowane notą księgową?

2. Czy w przypadku uznania odpowiedzi na pytanie nr 1 za nieprawidłowe, Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności z tytułu Świadczeń Gwarancyjnych będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wykonanie usług, za które wynagrodzenie miałyby stanowić takie Świadczenia Gwarancyjne?

3. Czy na gruncie przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Świadczenie Gwarancyjne Kupującego otrzymywane przez Sprzedającego od Kupującego nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT?

4. Czy w przypadku uznania odpowiedzi na pytanie nr 3 za nieprawidłowe, Kupujący dokonujący na rzecz Sprzedającego płatności z tytułu Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wykonanie usług, za które wynagrodzenie miałoby stanowić takie Świadczenie Gwarancyjne Kupującego?

5. Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług ponoszonych w związku z Pracami Wykończeniowymi realizowanymi przez Sprzedającego?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców w opisanym zdarzeniu przyszłym:

1. Opisane Świadczenia Gwarancyjne otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego nie będą podlegały opodatkowaniu VAT z uwagi na brak wykonania przez Kupującego na rzecz Sprzedającego jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu VAT i w konsekwencji powinny zostać udokumentowane notą księgową.

2. W przypadku uznania odpowiedzi na pytanie nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznania, że otrzymywanie przez Kupującego Świadczeń Gwarancyjnych stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług podlegających opodatkowaniu VAT, Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności z tytułu Świadczeń Gwarancyjnych będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wykonanie tych usług.

3. Opisane Świadczenie Gwarancyjne Kupującego otrzymywane przez Sprzedającego od Kupującego nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT z uwagi na brak wykonania przez Sprzedającego na rzecz Kupującego jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu VAT i w konsekwencji powinno zostać udokumentowane notą księgową.

4. W przypadku uznania odpowiedzi na pytanie nr 3 za nieprawidłowe, tj. uznania, że otrzymanie przez Sprzedającego Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług podlegających opodatkowaniu VAT, Kupujący dokonujący na rzecz Sprzedającego płatności z tytułu Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wykonanie tych usług.

5. W okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług ponoszonych w związku z Pracami Wykończeniowymi realizowanymi przez Sprzedającego.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Świadczenia Gwarancyjne a dostawa towarów

Zdaniem Wnioskodawców, Świadczenia Gwarancyjne nie stanowią wynagrodzenia za dostawę towarów, ponieważ ich wypłata nie wiąże się z przeniesieniem prawa do rozporządzania jakimikolwiek towarami jak właściciel.

Mając na względzie charakter Świadczeń Gwarancyjnych będących przedmiotem niniejszego wniosku, nie sposób uznać, że stanowią one zapłatę za dostawę towarów dokonywaną pomiędzy Stronami. Wypłata Świadczeń Gwarancyjnych będzie następowała wyłącznie w przypadku wystąpienia określonych okoliczności przewidzianych w Umowie Sprzedaży, takich jak nieusunięcie wad Nieruchomości, nierozpoczęcie określonych umów najmu, niewykonanie prac wykończeniowych, nieuzyskanie określonych certyfikatów lub nieprzekazanie wymaganej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Jednocześnie Świadczenia Gwarancyjne nie będą stanowiły zwrotu części ceny sprzedaży Nieruchomości ani rabatu udzielonego przez Sprzedającego po dokonaniu Transakcji. Celem tych płatności nie będzie bowiem zmiana uzgodnionego pomiędzy Stronami wynagrodzenia za dostawę Nieruchomości, lecz wyrównanie skutków ekonomicznych określonych zdarzeń, za które zgodnie z Umową Przedwstępną odpowiedzialność ponosi Sprzedający.

Nie ma również podstaw do utożsamiania Świadczeń Gwarancyjnych z premią pieniężną lub inną formą rozliczenia wpływającą na wysokość ceny sprzedaży Nieruchomości. Wysokość i obowiązek zapłaty Świadczeń Gwarancyjnych nie będą bowiem uzależnione od osiągnięcia przez Strony określonych wyników gospodarczych, wielkości obrotów, terminowości rozliczeń ani innych parametrów charakterystycznych dla relacji handlowych pomiędzy sprzedawcą a nabywcą.

Przeciwnie, obowiązek wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych będzie uzależniony wyłącznie od wystąpienia określonych zdarzeń dotyczących stanu technicznego, komercyjnego lub operacyjnego Nieruchomości oraz wykonania zobowiązań przyjętych przez Sprzedającego na podstawie Umowy Sprzedaży. Świadczenia Gwarancyjne będą zatem pełnić funkcję gwarancyjną, zapewniającą zgodność ceny za Nieruchomość z jej wartością rynkową, a nie funkcję wynagrodzenia za dostawę towarów.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, wypłata Świadczeń Gwarancyjnych nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani wynagrodzenia za taką dostawę.

Płatność Gwarancyjna a świadczenie usług

Przyjmuje się, że pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Dodatkowo należy wskazać, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

i. w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

ii. świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji z 27 czerwca 2022 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.805.2021.2.DP oraz interpretacji z 22 listopada 2021 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.757.2021.3.MAT, w której organ wskazał, że: „Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”.

Analizując powyżej przedstawione regulacje należy wskazać, że aby czynność podlegała obowiązkowi zapłaty podatku, musi mieć miejsce dostawa towarów lub świadczenie usług, które podatnik działający w takim charakterze dokonuje odpłatnie.

W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę, iż powyższa kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), przykładowo w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 (Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise), TSUE uznał, że: „czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem”. Natomiast w wyroku o sygn. akt C-16/93 Tolsma, TSUE wskazał, że czynność: „podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy”.

Powyższy pogląd, w kwestii braku opodatkowania VAT danego świadczenia w przypadku braku odpowiadającego mu wzajemnego świadczenia, był również podzielony wielokrotnie w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, np.: w orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyrok z 27 lutego 2018 r., sygn. akt I FSK 564/16 oraz wyrok z 8 lutego 2018 r., sygn. akt I FSK 546/16), w orzeczeniach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (np. wyrok z 11 maja 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 1935/20, wyrok z 4 września 2013 r., sygn. akt III SA/Wa 9/13 oraz wyrok z 4 września 2013 r., sygn. akt III SA/Wa 10/13), w orzeczeniach WSA w Łodzi (np. wyrok z 17 grudnia 2018 r., sygn. akt I SA/Łd 530/18), a także w orzeczeniach WSA w Białymstoku (np. wyrok z 12 lipca 2018 r., sygn. akt I SA/Bk 340/18).

NSA w wydawanych wyrokach (wyrok NSA z 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1128/12) podkreślał wielokrotnie, że do świadczenia usług dojdzie tylko wtedy gdy świadczeniu usługodawcy będzie odpowiadało świadczenie wzajemne ze strony odbiorcy tego świadczenia: „Szerokie, odwołujące się do pojęcia świadczenia, określenie zakresu przedmiotowego w art. 8 ust. 1 ustawy VAT, nie może być odczytywane w ten sposób, że świadczeniem usług jest każda czynność czy zdarzenie, którego efektem jest odpłatne przysporzenie jednej ze stron na skutek działania, bądź zaniechania innej strony. Z powołanego przepisu wynika, że usługą jest każde, co do zasady, odpłatne świadczenie, które nie jest dostawą towarów i które przejawia się tym, że świadczeniobiorca (konsument) wynosi z niego, choćby nawet potencjalną korzyść. Posiłkując się także wskazówkami zawartymi w orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości (np. wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93, wyrok z 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81, wyrok z 5 lutego 1980 r. w sprawie C-154/80 czy w sprawie C-276/97, C-358/97 i 408/97) można sformułować ogólne stanowisko, że za świadczenie usług za wynagrodzeniem, a więc czynność podlegającą opodatkowaniu VAT uważane mogą być relacje, w których:

1) istnieje jakiś związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,

2) wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,

3) istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi,

4) odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

5) istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.”

Reasumując, biorąc pod uwagę jednolite orzecznictwo sądów administracyjnych, usługodawcę musi łączyć z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia. W stosunku do otrzymywanego wynagrodzenia, musi istnieć świadczenie wzajemne. Zapłacone kwoty muszą więc stanowić rzeczywiste wynagrodzenie za konkretną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzić musi do wymiany świadczeń wzajemnych. Innymi słowy, otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania określonej czynności.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, w przypadku wystąpienia okoliczności określonych w Umowie Sprzedaży, Sprzedający będzie zobowiązany do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiednich Świadczeń Gwarancyjnych. Z drugiej jednak strony, Kupujący nie będzie obowiązany do wykonania jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego na rzecz Sprzedającego w zamian za otrzymane Świadczenia Gwarancyjne.

Zobowiązanie podjęte przez Sprzedającego do wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych na rzecz Kupującego będzie stanowić czynność jednostronną, której celem będzie zabezpieczenie ekonomicznych założeń przyjętych przez Strony przy ustalaniu Ceny sprzedaży Nieruchomości. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Świadczenia Gwarancyjne będą służyły zapewnieniu, że określone ryzyka i koszty związane z Nieruchomością nie zostaną przeniesione na Kupującego, jeżeli zgodnie z ustaleniami Stron i sposobem wyliczenia Ceny powinny ekonomicznie obciążać Sprzedającego.

Należy zatem wskazać, iż jedynym celem wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych będzie wyrównanie kosztów, wydatków, utraconych korzyści lub innych negatywnych skutków ekonomicznych związanych z wystąpieniem okoliczności, które zgodnie z mechanizmem kalkulacji Ceny miały nie wystąpić. Dotyczy to w szczególności sytuacji związanych z nieusunięciem wad Nieruchomości, nierozpoczęciem określonych umów najmu, niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem prac wykończeniowych, nieuzyskaniem określonych certyfikatów oraz nieprzekazaniem wymaganej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Co więcej, należy zwrócić uwagę, że na podstawie postanowień Umowy Sprzedaży Sprzedającemu nie będzie przysługiwać prawo do żądania od Kupującego jakichkolwiek korzyści, zarówno pieniężnych, jak i niepieniężnych. W szczególności Sprzedający nie będzie otrzymywał od Kupującego żadnych usług ani innych świadczeń w zamian za wypłatę Świadczeń Gwarancyjnych, w szczególności usługi najmu ani usług budowlanych.

W przypadku Świadczenia Gwarancyjnego dotyczącego nieusuniętych wad Nieruchomości jego celem będzie związane z koniecznością usunięcia wad, które zgodnie z ustaleniami Stron powinny zostać usunięte przez Sprzedającego, a przy kalkulacji Ceny zostały uznane za nieistniejące. W przypadku Świadczenia Gwarancyjnego dotyczącego nierozpoczętych umów najmu celem płatności będzie wyrównanie skutków ekonomicznych wynikających z nieosiągnięcia przez określone umowy najmu etapu realizacji zakładanego przez Strony przy ustalaniu Ceny. Świadczenie Gwarancyjne dotyczące prac wykończeniowych będzie natomiast służyło wyrównaniu kosztów i ryzyk związanych z koniecznością przejęcia przez Kupującego realizacji obowiązków, które zgodnie z metodą kalkulacji Ceny powinny zostać wykonane przez Sprzedającego. Analogicznie, Świadczenie Gwarancyjne dotyczące uzyskania certyfikatów będzie miało na celu wyłącznie wyrównanie skutków ekonomicznych związanych z nieuzyskaniem określonych certyfikatów przewidzianych przez Strony, natomiast Świadczenie Gwarancyjne dotyczące dokumentacji będzie służyło pokryciu kosztów związanych z koniecznością samodzielnego pozyskania przez Kupującego dokumentacji, która zgodnie z Umową Sprzedaży powinna zostać przekazana przez Sprzedającego.

Ponadto potwierdzeniem gwarancyjnego charakteru świadczeń jest fakt, że obowiązek wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych oraz ich wysokość będą uzależnione jedynie od zaistnienia okoliczności, za które Sprzedający przejął odpowiedzialność na zasadzie ryzyka i za zrealizowanie których przyjął wynagrodzenie (gdyż kalkulacja należnej Sprzedającemu Ceny za sprzedaż Nieruchomości będzie zakładała wystąpienie tych okoliczności, a każda z nich wpływa na wysokość Ceny w sposób korzystny dla Sprzedającego). Wysokość poszczególnych Świadczeń Gwarancyjnych będzie odpowiadała ekonomicznym skutkom określonych zdarzeń lub kosztom, które zgodnie z ustaleniami Stron nie powinny obciążać Kupującego.

O gwarancyjnym charakterze Świadczeń Gwarancyjnych przesądza okoliczność, że zostały one przewidziane przez Strony jako element uzgodnionego mechanizmu sprzedaży Nieruchomości, w ramach którego Sprzedający przyjął odpowiedzialność za spełnienie określonych warunków i osiągnięcie określonych rezultatów związanych z Nieruchomością również po Dacie Zamknięcia. Świadczenia Gwarancyjne są zatem związane z przyjętym przez Sprzedającego zobowiązaniem gwarancyjnym dotyczącym określonych cech, parametrów lub stanów Nieruchomości, takich jak usunięcie wad, rozpoczęcie określonych umów najmu, wykonanie prac wykończeniowych, uzyskanie certyfikatów lub przekazanie wymaganej dokumentacji.

Dodatkowo charakter gwarancyjny Świadczeń Gwarancyjnych potwierdza przyjęty przez Strony sposób ich rozliczania. Co do zasady, realizacja poszczególnych Świadczeń Gwarancyjnych będzie powiązana z odpowiednimi mechanizmami zatrzymania części Ceny oraz potrącenia wzajemnych roszczeń Stron. Mechanizmy te służą zabezpieczeniu wykonania określonych zobowiązań przyjętych przez Sprzedającego i nie prowadzą do powstania jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego po stronie Kupującego.

Z tych względów, zdaniem Wnioskodawców, w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie wystąpi świadczenie usług opodatkowanych VAT. W szczególności sama wypłata Świadczeń Gwarancyjnych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła takiego świadczenia ani zapłaty za takie świadczenie, bowiem nie wystąpi świadczenie wzajemne po stronie Kupującego. Tym samym nie zostanie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym wystąpi świadczenie jakiejkolwiek usługi.

Powyższe znajduje również potwierdzenie w ugruntowanym stanowisku wyrażanym przez organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych, wydawanych w analogicznych okolicznościach. Tytułem przykładu można wskazać na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 kwietnia 2023 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.102.2023.2.PS, w której organ podatkowy wskazał, że: „W wyniku analizy przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów należy stwierdzić, w związku z wypłatą Świadczeń Gwarancyjnych przez Gwaranta nie dochodzi do dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Ponadto należy stwierdzić, że wypłacane przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta Świadczenia Gwarancyjne nie są w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Beneficjenta na rzecz Gwaranta. Zgodnie z przedstawionym opisem sprawy, Gwarant zobowiąże się bezwarunkowo i nieodwołalnie do zapłaty na rzecz Beneficjenta kwoty kosztów wykończenia niewynajętych na Dzień Transakcji lokali. (...) Jak Państwo wskazali, z tytułu wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych, Gwarant nie będzie otrzymywać od Beneficjenta żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w szczególności, nie uzyska prawa do korzystania z powierzchni Nieruchomości objętej Umową, nie będzie uzyskiwać żadnych korzyści, ani też korzystać z jakichkolwiek usług wykonywanych przez Beneficjenta lub inne podmioty. Jednocześnie, na podstawie Umowy, w zamian za Świadczenia Gwarancyjne Beneficjent nie zobowiąże się do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania określonych czynności lub sytuacji. Beneficjent nie będzie w związku z wypłatą Świadczeń Gwarancyjnych zobowiązany do jakichkolwiek świadczeń na rzecz Gwaranta. W konsekwencji, wypłacanych Świadczeń Gwarancyjnych przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Zatem wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych dokonywane przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”.

Podobne stanowisko wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 3 listopada 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.527.2025.1.JO, w której organ podatkowy potwierdził, że „Ponieważ ani Gwarant, ani Nabywca, nie zobowiązują się do wykonania jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za wypłatę Płatności Gwarancyjnych, to Płatności Gwarancyjne lub ich częściowy zwrot nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę lub Gwaranta.”.

Podsumowując, Świadczenia Gwarancyjne stanowią dodatkowy mechanizm kompensacyjny mający na celu zapewnienie Kupującemu sytuacji ekonomicznej odpowiadającej założeniom uwzględnionym przez Strony przy ustalaniu Ceny sprzedaży Nieruchomości. Ich celem jest wyłącznie wyrównanie skutków ekonomicznych określonych zdarzeń przewidzianych w Umowie Sprzedaży, stojących w niezgodności z mechanizmem ustalania Ceny, a nie wynagrodzenie za jakiekolwiek świadczenie wykonywane przez Kupującego na rzecz Sprzedającego.

Tym samym wypłata Świadczeń Gwarancyjnych nie będzie stanowiła świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Udokumentowanie Świadczeń Gwarancyjnych

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Podkreślić ponownie należy, że wypłata Świadczeń Gwarancyjnych nie będzie stanowiła wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w związku z otrzymaniem Świadczeń Gwarancyjnych nie dojdzie do sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Wobec tego, w związku z wypłatą Świadczeń Gwarancyjnych, Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury.

W ocenie Wnioskodawców, skoro otrzymanie Świadczeń Gwarancyjnych nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do udokumentowania otrzymanych kwot za pomocą innego dokumentu księgowego niż faktura VAT, w szczególności noty księgowej.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Świadczenia Gwarancyjne otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego nie będą podlegały opodatkowaniu VAT, a w szczególności nie będą wiązały się z wykonaniem przez Sprzedającego lub Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W konsekwencji wypłata Świadczeń Gwarancyjnych nie powinna być dokumentowana fakturą VAT i może zostać udokumentowana notą księgową.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2

W pierwszej kolejności Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w uzasadnieniu do pytania nr 1, ich zdaniem Świadczenia Gwarancyjne nie będą podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie powstanie obowiązek dokumentowania ich fakturą VAT.

Niemniej jednak, w przypadku uznania powyższego stanowiska za nieprawidłowe, zdaniem Wnioskodawców, Świadczenia Gwarancyjne zostaną opodatkowane VAT, a Kupujący powinien udokumentować ich otrzymanie fakturą VAT. W takim przypadku Sprzedającemu powinno przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Ewentualne późniejsze rozliczenia pomiędzy Stronami związane ze zmianą wysokości Świadczeń Gwarancyjnych lub zwrotem ich części stanowiłyby podstawę do odpowiedniego skorygowania dokonanych rozliczeń VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT.

Jak natomiast wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Mając na uwadze powyżej przywołane regulacje należy wskazać, że w przypadku uznania, iż Świadczenia Gwarancyjne stanowią wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT, Sprzedającemu jako usługobiorcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W takim przypadku uznane przez Organ usługi pozostawałyby bowiem w bezpośrednim związku z czynnością opodatkowaną VAT, jaką jest sprzedaż Nieruchomości.

Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego. Uzgodnienie mechanizmów Świadczeń Gwarancyjnych stanowi integralny element warunków Transakcji oraz zasad ustalenia Ceny sprzedaży Nieruchomości. Świadczenia te pozostają zatem w bezpośrednim związku z planowaną czynnością opodatkowaną VAT wykonywaną przez Sprzedającego w postaci sprzedaży Nieruchomości.

W konsekwencji, gdyby przyjąć, że Świadczenia Gwarancyjne stanowią wynagrodzenie za usługi podlegające opodatkowaniu VAT, podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących takie usługi byłby związany z działalnością gospodarczą Sprzedającego opodatkowaną VAT, w szczególności z czynnością sprzedaży Nieruchomości.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawców, w przedmiotowej sytuacji nie będzie zachodziła żadna z okoliczności wyłączających prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziana w art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy Organ uzna, że Świadczenia Gwarancyjne stanowią wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym podlegają opodatkowaniu VAT oraz powinny być dokumentowane fakturą VAT, Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności z tytułu Świadczeń Gwarancyjnych będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących te usługi.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania przez Organ, że Świadczenia Gwarancyjne będą podlegać opodatkowaniu VAT i będą stanowiły wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu VAT, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących takie czynności.

Jednocześnie w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, Sprzedającemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku lub kwoty podatku naliczonego, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 3

Jak wskazano powyżej zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Świadczenia Gwarancyjne Kupującego a dostawa towarów

Zdaniem Wnioskodawców, Świadczenie Gwarancyjne Kupującego nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, ponieważ jego zapłata nie wiąże się z przeniesieniem prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Świadczenia Gwarancyjne Kupującego a świadczenie usług

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

i. w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

ii. świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

1) istnieje jakiś związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,

2) wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,

3) istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi,

4) odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

5) istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego”.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, w przypadku niedokonania na rzecz Sprzedającego cesji prawa do otrzymania od najemcy zwrotu kosztów prac wykończeniowych zgodnie z ustaleniami Stron, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego. Z drugiej jednak strony, Sprzedający nie będzie obowiązany do wykonania żadnego świadczenia wzajemnego na rzecz Kupującego w zamian za otrzymane Świadczenie Gwarancyjne Kupującego.

Zobowiązanie Kupującego do zapłaty Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego na rzecz Sprzedającego będzie stanowić czynność jednostronną, której celem będzie pokrycie ekonomicznych skutków niedokonania na rzecz Sprzedającego cesji prawa do otrzymania od najemcy zwrotu kosztów prac wykończeniowych zgodnie z ustaleniami Stron.

Należy zatem wskazać, iż jedynym celem wypłaty należności pieniężnych będzie pokrycie ekonomicznych skutków nieuzyskania przez Sprzedającego należności z tytułu zwrotu kosztów prac wykończeniowych.

Co więcej, należy zwrócić uwagę, że na podstawie postanowień Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Sprzedaży Kupującemu nie będzie przysługiwać prawo do żądania od Sprzedającego jakichkolwiek korzyści (zarówno pieniężnych jak i niepieniężnych). W szczególności Kupujący nie będzie otrzymywał żadnych innych świadczeń w zamian za zapłatę Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego.

Z tych względów, zdaniem Wnioskodawców, w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie wystąpi świadczenie usług opodatkowanych VAT. W szczególności sama zapłata Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego przez Kupującego na rzecz Sprzedającego nie będzie stanowiła takiego świadczenia, bowiem nie wystąpi świadczenie wzajemne po stronie Sprzedającego. Tym samym, nie zostanie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym wystąpi świadczenie jakiejkolwiek usługi. Kupujący nie otrzyma bowiem żadnego przysporzenia w związku z zapłatą Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego. Zatem z uwagi na brak kwalifikowanej czynności w postaci świadczenia wzajemnego przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, nie będzie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym dochodzić będzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT.

Mając na uwadze powyżej przytoczone przepisy ustawy o VAT oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy wskazać, że płatności dokonywane z tytułu Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego nie będą stanowiły wynagrodzenia za jakąkolwiek usługę świadczoną na rzecz Kupującego.

Udokumentowanie Świadczeń Gwarancyjnych Kupującego

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z kolei zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Podkreślić ponownie należy, że wypłata Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego nie będzie stanowiła wynagrodzenia, ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane płatności nie dojdzie do sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu regulacji art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Wobec tego, w związku z wypłatami Świadczeń Gwarancyjnych Kupującego, Sprzedający nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury.

W ocenie Wnioskodawców, skoro otrzymanie Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, to Sprzedający może w takiej sytuacji dokonać udokumentowania otrzymanej kwoty na podstawie innego dokumentu księgowego niż faktura (np. noty księgowej).

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Świadczenie Gwarancyjne Kupującego otrzymywane przez Sprzedającego od Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a w szczególności nie dojdzie do wykonania przez Sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Świadczenie Gwarancyjne Kupującego powinno zostać zatem udokumentowane notą księgową.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 4

W pierwszej kolejności Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w uzasadnieniu do pytania nr 3, ich zdaniem Świadczenie Gwarancyjne Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie powstanie obowiązek dokumentowania go fakturą VAT.

Niemniej, w przypadku uznania ww. stanowiska za nieprawidłowe, zdaniem Wnioskodawców, Świadczenie Gwarancyjne Kupującego powinno zostać opodatkowane VAT, a Sprzedający powinien udokumentować jego otrzymanie fakturą VAT. W takim przypadku Kupującemu powinno przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Na gruncie art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy oraz nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę - w myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyżej przywołane regulacje należy wskazać, że w przypadku uznania, iż Świadczenie Gwarancyjne Kupującego stanowi wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W takim przypadku płatność z tytułu Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego pozostawałaby bowiem w związku z czynnością opodatkowaną VAT, jaką jest nabycie Nieruchomości.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego. Uzgodnienie mechanizmu Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego oraz zobowiązanie Kupującego do dokonania takiej płatności będzie związane z planowanym zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości, świadczeniem usług najmu, w tym realizacją prac wykończeniowych opodatkowanych VAT. Podatek VAT naliczony, który powstałby, gdyby Świadczenie Gwarancyjne Kupującego podlegało opodatkowaniu VAT, byłby zatem związany z działalnością gospodarczą Kupującego opodatkowaną VAT, obejmującą wykorzystywanie Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy organ interpretacyjny, do którego składany jest niniejszy wniosek o wydanie interpretacji prawa podatkowego, uzna, że Świadczenie Gwarancyjne Kupującego dokonywane stanowi świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT, Kupujący dokonujący na rzecz Sprzedającego płatności z tytułu Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania przez Organ, że Świadczenie Gwarancyjne Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to po otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT dokumentujących wykonanie świadczenia, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tego tytułu (na zasadach ogólnych).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 5

Prawo do odliczenia VAT naliczonego stanowi fundamentalną zasadę wspólnego systemu podatku od wartości dodanej i służy zapewnieniu neutralności tego podatku dla podatników wykonujących czynności opodatkowane VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl natomiast art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy, lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartym w niniejszym wniosku, Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Sprzedający sprzeda Nieruchomość na rzecz Kupującego, a zamiarem Stron jest, żeby sprzedaż była opodatkowana VAT. Do tej pory Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni Budynku. Taki typ działalności jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%).

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Budynku, Sprzedający ponosi i będzie ponosił koszty Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego. Koszty te będą dokumentowane fakturami VAT wystawianymi przez podmioty trzecie (m.in. wykonawców prac fit-out) na rzecz Sprzedającego.

Koszty Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego pozostają w bezpośrednim, ekonomicznym i funkcjonalnym związku z opodatkowaną VAT działalnością Sprzedającego polegającą m.in. na sprzedaży Nieruchomości. Tym samym towary i usługi nabywane przez Sprzedającego w ramach kosztów Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a podstawowa przesłanka prawa do odliczenia VAT naliczonego określona w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT zostanie spełniona.

W świetle powyższego, przy otrzymaniu przez Sprzedającego prawidłowo wystawionych faktur VAT dokumentujących poniesienie kosztów Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na takich fakturach VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Na powyższą konkluzję nie wpływa okoliczność, że - zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej - Kupujący może być zobowiązany do zwrotu na rzecz Sprzedającego kosztów Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego w ramach Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego. W szczególności:

1) Świadczenie Gwarancyjne Kupującego stanowi mechanizm umowny (rozliczeniowy) pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, który ekonomicznie kompensuje Sprzedającemu poniesione przez niego koszty, jednak nie zmienia faktu, że to Sprzedający jest podmiotem nabywającym towary i usługi od podmiotów trzecich, otrzymującym faktury VAT od tych podmiotów oraz wykorzystującym te nabycia do prowadzenia własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (sprzedaż Nieruchomości);

2) faktury VAT dokumentujące Koszty Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego są wystawiane przez podmioty trzecie na Sprzedającego jako nabywcę towarów i usług, co stanowi podstawę do realizacji prawa do odliczenia VAT naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT;

3) sam mechanizm zwrotu kosztów Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego przez Kupującego w ramach Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego nie wpływa na zakres czynności opodatkowanych VAT wykonywanych przez Sprzedającego (tj. sprzedaży Nieruchomości), z którymi te nabycia są związane, a tym samym nie wpływa na przesłanki odliczenia VAT naliczonego określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT;

4) ocena skutków VAT samego Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego (tj. kwestia tego, czy płatność z tego tytułu od Kupującego na rzecz Sprzedającego stanowi wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług opodatkowane VAT, czy też pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT) stanowi przedmiot pytania nr 3, a w zakresie ewentualnego prawa Kupującego do odliczenia VAT naliczonego z faktur wystawianych przez Sprzedającego z tego tytułu - przedmiot pytania nr 4. Te kwestie są jednak odrębne od prawa Sprzedającego do odliczenia VAT naliczonego z faktur otrzymywanych od podmiotów trzecich z tytułu nabycia towarów i usług w ramach kosztów Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego, które podlega samodzielnej ocenie na gruncie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do prawa Sprzedającego do odliczenia VAT naliczonego z faktur dokumentujących koszty Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego, nie będzie zachodziła żadna z okoliczności wyłączających prawo do odliczenia VAT, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT. W szczególności, faktury wystawiane przez podmioty trzecie będą dokumentować rzeczywiste czynności podlegające opodatkowaniu VAT (świadczenie usług budowlanych itp.), a Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Podsumowując, Sprzedający będzie miał na zasadach ogólnych wynikających z art. 86 ust. 1 w zw. z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług ponoszonych w ramach kosztów Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego, w związku z wykonywaniem przez Sprzedającego czynności opodatkowanych VAT. Prawo to przysługuje niezależnie od odpowiedzi Organu na pytania nr 3 i nr 4, tj. niezależnie od oceny kwalifikacji VAT samych Świadczeń Gwarancyjnych Kupującego wypłacanych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Jednocześnie, w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku VAT naliczonego po stronie Sprzedającego będzie przewyższała wartość podatku VAT należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Sprzedający będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W związku z powyższym Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie:

uznania, że Świadczenia Gwarancyjne otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji mogą zostać udokumentowane notą księgową (pytanie nr 1),
uznania, że Świadczenie Gwarancyjne Kupującego otrzymywane przez Sprzedającego od Kupującego nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 3),
prawa Sprzedającego do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług ponoszonych w związku z Pracami Wykończeniowymi realizowanymi przez Sprzedającego (pytanie nr 5).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

a) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

b) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

c) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:

„Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają temu samemu podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93)”.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że B. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający” lub „Gwarant”) jest czynnym podatnikiem podatku VAT, którego przedmiotem przeważającej działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

A. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Beneficjent”) jest czynnym podatnikiem podatku VAT, którego przedmiotem przeważającej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi.

Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć Umowę Sprzedaży, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków posadowionych na Gruncie, a także prawo własności infrastruktury towarzyszącej, w szczególności budowli, urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury związanych z funkcjonowaniem kompleksu budynków biurowych (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni usługowej i biurowej oraz miejsc parkingowych.

Z dniem zawarcia Umowy Sprzedaży (dalej: „Data Zamknięcia”), Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu lub dzierżawy na miejsce Sprzedającego.

Mechanizm ustalenia Ceny za Nieruchomość będzie uwzględniał określone założenia dotyczące stanu komercyjnego, technicznego i operacyjnego Nieruchomości na Datę Zamknięcia. Strony przewidują, że niektóre z tych założeń mogą nie zostać zrealizowane lub zostać zrealizowane dopiero po Dacie Zamknięcia. W związku z tym, Strony przewidziały szereg mechanizmów mających na celu zabezpieczenie ekonomicznych interesów Kupującego w przypadku, gdy określone uwzględniane w mechanizmie ustalenia Ceny nie zostaną zrealizowane albo zostaną zrealizowane po Dacie Zamknięcia.

Mechanizmy te będą polegały na obowiązku dokonania przez Sprzedającego na rzecz Kupującego następujących płatności o charakterze gwarancyjnym (dalej: „Świadczenia Gwarancyjne”) w sytuacji, gdy po Dacie Zamknięcia wystąpią okoliczności wskazane w Umowie Sprzedaży.

Strony przewidziały następujące rodzaje Świadczeń Gwarancyjnych:

1. Świadczenie Gwarancyjne dotyczące dokumentacji powykonawczej – mające na celu zrekompensowanie Kupującemu kosztów związanych z koniecznością pozyskania lub przygotowania brakującej Dokumentacji Powykonawczej Prac Wykończeniowych;

2. Świadczenie Gwarancyjne dotyczące nieusuniętych wad Nieruchomości – mające na celu pokrycie Kupującemu ekonomicznych skutków konieczności samodzielnego wykonania prac naprawczych lub poniesienia wydatków zmierzających do doprowadzenia Nieruchomości do stanu, który zgodnie z ustaleniami Stron powinien zostać osiągnięty przez Sprzedającego;

3. Świadczenie Gwarancyjne dotyczące nierozpoczętych umów najmu – mające na celu kompensatę niedoboru korzyści ekonomicznych, które zgodnie z założeniami przyjętymi przy kalkulacji Ceny powinny być uzyskiwane przez Kupującego z tytułu umów najmu;

4. Świadczenie Gwarancyjne dotyczące prac wykończeniowych – mające na celu umożliwienie Kupującemu pokrycia wydatków związanych z realizacją zobowiązań wobec najemców (tj. wykonania przez wynajmującego określonych prac wykończeniowych lub aranżacyjnych na rzecz najemców), które wynikają z działań podjętych przez Sprzedającego jeszcze przed Datą Zamknięcia;

5. Świadczenie Gwarancyjne dotyczące uzyskania certyfikatów – mające na celu wyrównanie ekonomicznego uszczerbku związanego z sytuacją, w której Nieruchomość nie osiągnie parametrów jakościowych oraz standardów uwzględnianych przez Strony przy ustalaniu warunków Transakcji.

Ponadto, Strony przewidziały również możliwość wystąpienia konieczności zapłaty Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego na rzecz Sprzedającego.

Jak wynika z opisu sprawy, na Datę Zamknięcia część prac wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego na rzecz jednego z najemców nie będzie jeszcze ukończona (dalej: „Prace Wykończeniowe realizowane przez Sprzedającego”). Sprzedający w związku z realizacją tych prac korzysta z podwykonawców i nabywa usługi opodatkowane podatkiem VAT. Zgodnie z postanowieniami zawartej z tym najemcą umowy najmu, najemca jest zobowiązany do zwrotu na rzecz wynajmującego określonych kosztów prac wykończeniowych (powiększonych o należny podatek VAT).

Strony ustaliły, że Kupujący jako nowy wynajmujący dokona na rzecz Sprzedającego cesji wszystkich swoich praw wynikających z tej umowy najmu w zakresie prawa do otrzymania od najemcy zwrotu kosztów prac wykończeniowych.

Jeśli Kupujący nie zawrze umowy cesji w terminie 1 tygodnia od wezwania Sprzedającego oraz nie usunie tego naruszenia w dodatkowym terminie 10 dni, będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego w wysokości odpowiadającej kwocie kosztów prac wykończeniowych, które powinny zostać zwrócone przez najemcę wynajmującemu.

Na tle przedstawionych okoliczności sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy opisane Świadczenia Gwarancyjne otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji powinny zostać udokumentowane notą księgową.

Z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika, aby w związku z zapłatą przez Sprzedającego Świadczeń Gwarancyjnych na rzecz Kupującego dochodziło do dostawy towarów. Zatem otrzymanie przez Kupującego ww. Świadczeń nie będzie stanowiło wynagrodzenia za dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy również zauważyć, że wypłacane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Świadczenia Gwarancyjne nie będą wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Zgodnie z przedstawionym opisem, Sprzedający będzie zobowiązany do wypłacania Świadczeń Gwarancyjnych na podstawie zawartej Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży. Jednocześnie – jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego - nie wystąpią żadne świadczenia ekwiwalentne związane z wypłatą Świadczeń Gwarancyjnych. Świadczenia Gwarancyjne nie będą związane z wykonywaniem przez ich beneficjenta jakichkolwiek świadczeń na rzecz strony zobowiązanej do ich zapłaty. Sprzedającemu nie będzie przysługiwać prawo do żądania od Kupującego jakichkolwiek korzyści. W szczególności Sprzedający nie będzie miał prawa użytkowania lub korzystania z niewynajętych powierzchni w Nieruchomości.

Należy zauważyć, że Świadczenia Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty. Sam fakt wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych nie zależy więc od woli czy też działania Kupującego, lecz wystąpienia okoliczności, w związku z którymi Świadczenia są wypłacane, tj. sytuacji, gdy:

1. część Dokumentacji Powykonawczej Prac Wykończeniowych będzie niekompletna na Datę Zamknięcia lub zostanie przygotowana i przekazana dopiero po tej dacie,

2. na Datę Zamknięcia część zidentyfikowanych wad dotyczących Budynków, których usunięcie powinno nastąpić przez Sprzedającego, będzie pozostawać nieusunięta,

3. na Datę Zamknięcia część umów najmu nie będzie generować jeszcze przychodów oczekiwanych przez Kupującego,

4. Sprzedający albo generalny wykonawca nie wykonują lub zaprzestają wykonywania swoich obowiązków związanych z realizacją prac wykończeniowych, powodując opóźnienie przekraczające 10 dni roboczych względem harmonogramu określonego przez Strony,

5. procesy certyfikacyjne potwierdzające spełnianie określonych standardów środowiskowych, jakościowych oraz użytkowych przez jeden z Budynków będą pozostawać w toku i nie zostaną dostarczone przez Sprzedającego w ciągu 12 miesięcy od Daty Zamknięcia.

Innymi słowy, Sprzedający wypłaci środki pieniężne jedynie w konsekwencji przyjętej na siebie funkcji wypłaty rekompensaty z tytułu wyrównania uszczerbku ekonomicznego wynikającego z wystąpienia okoliczności przewidzianych przez Strony w Umowie Przedwstępnej lub w Umowie Sprzedaży. Wysokość Świadczeń Gwarancyjnych będzie odpowiadać wartości ekonomicznych skutków określonych zdarzeń lub zaniechań przewidzianych przez Strony w Umowie Przedwstępnej lub w Umowie Sprzedaży. Wypłata Świadczeń Gwarancyjnych będzie miała zatem charakter rekompensacyjny.

W konsekwencji, Świadczeń Gwarancyjnych wypłacanych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można uznać za wynagrodzenia z tytułu świadczenia odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Świadczenia Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacać Kupującemu, nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do kwestii sposobu dokumentowania Świadczeń Gwarancyjnych otrzymanych przez Kupującego od Sprzedającego, należy zauważyć, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Art. 2 pkt 22 ustawy wskazuje, że:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Podkreślić należy, że – jak wyżej wskazano – otrzymanie Świadczeń Gwarancyjnych od Sprzedającego przez Kupującego nie będzie stanowiło wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane Świadczenia nie będzie dochodziło do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy. Wobec tego, w związku z otrzymanymi Świadczeniami Gwarancyjnymi Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury.

Z kolei na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług brak jest przeciwwskazań do wystawienia przez Kupującego na rzecz Sprzedającego noty księgowej. Należy jednak zauważyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przepisami o podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące prawa Sprzedającego do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących Świadczenia Gwarancyjne, jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe. W związku z uznaniem Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2.

W następnej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Świadczenie Gwarancyjne Kupującego otrzymywane przez Sprzedającego od Kupującego nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, celem Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego będzie pokrycie ekonomicznych skutków nieuzyskania przez Sprzedającego po Dacie Zamknięcia należności z tytułu zwrotu kosztów prac wykończeniowych od najemcy.

Należy zauważyć, że w związku z zapłatą przez Kupującego Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego na rzecz Sprzedającego nie dojdzie do dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Zatem wypłata Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego na rzecz Sprzedającego nie będzie stanowić wynagrodzenia z tego tytułu.

Ponadto, wypłacane przez Kupującego na rzecz Sprzedającego Świadczenie Gwarancyjne Kupującego nie będzie wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Sprzedającego na rzecz Kupującego. Jak bowiem wskazali Państwo we wniosku, Świadczenie Gwarancyjne Kupującego nie będzie związane z wykonywaniem przez Sprzedającego jakichkolwiek świadczeń na rzecz Kupującego. Sprzedający nie będzie zobowiązany do podjęcia żadnego działania, zaniechania ani tolerowania określonego stanu rzeczy w zamian za otrzymanie płatności, a Kupujący nie będzie uprawniony do uzyskania jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego.

Świadczenie Gwarancyjne Kupującego wypłacane będzie jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających do jego wypłaty. Jedynym celem Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego będzie przywrócenie równowagi ekonomicznej pomiędzy Stronami w sytuacji niedokonania przez Kupującego na rzecz Sprzedającego cesji prawa do otrzymania od najemcy zwrotu kosztów prac wykończeniowych zgodnie z ustaleniami Stron. Sam fakt wypłaty Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego nie zależy więc od woli czy też działania Sprzedającego, lecz wystąpienia okoliczności, w związku z którymi ww. Świadczenie jest wypłacane. Zatem, w opisanej sytuacji nie można mówić o świadczeniu przez Sprzedającego jakiejkolwiek usługi, gdyż ze strony Sprzedającego nie dojdzie do wykonania na rzecz Kupującego żadnego świadczenia.

Świadczenie Gwarancyjne Kupującego ma pokrywać (rekompensować) koszty prac wykończeniowych poniesionych przez Sprzedającego, które to koszty - zgodnie z postanowieniami umowy najmu - najemca jest zobowiązany zwrócić na rzecz wynajmującego.

Tym samym, wypłata przez Kupującego Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego na rzecz Sprzedającego nie będzie stanowić wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, które stanowić mogłoby świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego wypłaconego na rzecz Sprzedającego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest więc prawidłowe.

W związku z powyższym odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 4, które zostało zadane warunkowo i oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi jedynie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 3 za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa Sprzedającego do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych w związku z Pracami Wykończeniowymi realizowanymi przez Sprzedającego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ponadto, podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na mocy art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ww. ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczające jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. Przy czym związek dokonywanych zakupów z działalnością gospodarczą może mieć charakter pośredni lub bezpośredni.

O związku bezpośrednim dokonywanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą, np. dalszej odsprzedaży (towary handlowe) lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług będących przedmiotem dostawy. Bezpośrednio wiążą się więc z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika. Natomiast pośredni związek nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy występuje wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa – mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganym przez podatnika obrotem opodatkowanym. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania obrotu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotu.

Powyższe regulacje oznaczają, że aby stwierdzić, czy podatnikowi podatku od towarów i usług przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, należy zbadać wyłącznie związek ponoszonych wydatków z wykonywanymi przez podatnika czynnościami opodatkowanymi, przy czym związek ten musi mieć charakter niewątpliwy, lecz niekoniecznie bezpośredni. Podatnik musi jednak wykazać związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Z wniosku wynika, że Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Zawarte przez Sprzedającego umowy najmu przewidują w niektórych przypadkach obowiązek wykonania przez wynajmującego określonych prac wykończeniowych lub aranżacyjnych na rzecz najemców. Sprzedający w związku z realizacją tych prac korzysta z podwykonawców i nabywa usługi opodatkowane podatkiem VAT. Na Datę Zamknięcia prace wykończeniowe dla jednego z najemców nie będą ukończone (dalej: „Prace Wykończeniowe realizowane przez Sprzedającego”).

Należy stwierdzić, że wydatki ponoszone przez Sprzedającego z tytułu Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego mają związek z jego działalnością opodatkowaną podatkiem VAT, tj. z najmem Nieruchomości oraz sprzedażą Nieruchomości, która - zgodnie z intencją Stron - będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji, Sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących koszty Prac Wykończeniowych realizowanych przez Sprzedającego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii dokumentowania Świadczenia Gwarancyjnego Kupującego notą księgową.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine

Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.

✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów

Pobierz TaxMachine Zobacz wersje programu →