0114-KDIP1-1.4012.548.2026.4.MM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że z tytułu sprzedaży nieruchomości nie będzie Pani występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, a w konsekwencji planowana transakcja sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 sierpnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni A.A. (PESEL: (…)) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., status cywilny - rozwiedziona.

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 14 grudnia 1983 r. pod nazwą (…), NIP: (…), od 1 stycznia 2021 r. jest również czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem prowadzonej działalności jest sprzedaż detaliczna kwiatów, roślin i nasion PKD 47.76.Z.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w (…) w gminie (…), składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4 o łącznym obszarze 0,9283 ha, dla której ustanowiona została księga wieczysta nr (…).

Nieruchomość stanowiącą grunty rolne, Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 10 grudnia 1977 r., Rep. A (…), pozostając w związku małżeńskim, jako majątek osobisty odrębny.

Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy lub innych umów, nieruchomość nie jest ogrodzona, na działkach o nr ew. nr 1 i 5 znajduje się rów melioracyjny, nie ujęty w ewidencji X, nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Na działce o nr ewidencyjnym 4 znajduje się blaszany garaż, pozostałe działki są niezabudowane.

Nieruchomość nie jest objęta ustaleniami aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać powyżej opisaną nieruchomość. W związku z czym, 30 kwietnia 2026 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…), w którym Wnioskodawczyni dokona sprzedaży na rzecz Kupującej Spółki A spółka z o.o. z siedzibą w (…) (KRS (…)) nieruchomości gruntowej położonej w (…) gmina (…), składającej się z działek o nr ewidencyjnych 1, 2, 3, 4 o łącznym obszarze 0,9283 ha. Strony postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu warunków określonych w § 3 ust. 2 umowy przedwstępnej w terminie dwóch tygodni, jednak nie później niż w terminie roku od dnia podpisania umowy przedwstępnej.

Spółka A kupi nieruchomość pod następującymi warunkami:

a)  uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, pozwalającej na wybudowanie na nieruchomości co najmniej 28 lokali mieszkalnych;

b)  uzgodnienia z X ostatecznej decyzji pozwalającej na wybudowanie na nieruchomości co najmniej 28 lokali mieszkalnych.

Warunki te zostały zastrzeżone na korzyść Kupującej Spółki, w przypadku nie spełnienia się tych warunków Kupująca będzie mogła domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz do jej zawarcia nie będzie zobowiązana.

Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w 1977 r. jako odrębny majątek osobisty na podstawie umowy sprzedaży. Nie użytkowała tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywała na niej nakładów inwestycyjnych takich jak podział, uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Nieruchomość nie była dzierżawiona, nie była użytkowana jako grunty orne. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności rolniczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych, ponieważ nie uprawiała gruntów rolnych.

Przy planowanej sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawczyni korzysta z pośrednictwa agencji nieruchomości. Do momentu sprzedaży Wnioskodawczyni nie będzie podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującej Spółce pełnomocnictwa do wystąpienia w jej imieniu o niezbędne decyzje, takie jak warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez Kupującą Spółkę planowanej inwestycji. Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne, aby nie przedłużać w przyszłości procesu inwestycyjnego.

Wnioskodawczyni 9 marca 2017 r. sprzedała w ramach wspólności ustawowej majątkowej z małżonkiem niezabudowaną nieruchomość gruntową w gminie (…) o obszarze 1084 m2, akt notarialny Rep. A (…), którą nabyła wraz z małżonkiem na podstawie umowy sprzedaży 22 lipca 1997 r. KW (…).

Wnioskodawczyni 19 lutego 2018 r. sprzedała udział w nieruchomości gruntowej nr ew. 7, położonej w (…) o pow. 1311 m2, nabyty w wyniku podziału spadku, KW (…).

Wnioskodawczyni nie przeznaczała środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży tych nieruchomości na zakup innych nieruchomości w celu dalszej sprzedaży, a na zaspokojenie własnych potrzeb bytowych.

Wnioskodawczyni posiada jeszcze jako majątek osobisty mieszkanie własnościowe, w którym obecnie mieszka, dom po rodzicach (…) (współwłasność z siostrą), działkę (…) nabytą w spadku oraz pawilon handlowy (…), gdzie obecnie prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawczyni przeznaczy na bieżące koszty utrzymania, ponieważ ze względu na wiek zamierza zakończyć prowadzoną działalność gospodarczą.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni ma wątpliwości, co do sposobu opodatkowania przyszłej transakcji sprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość nabytą w 1977 r. położoną w (…) w gminie (…) składającą się z działek o nr ewidencyjnych 1, 2, 3, 4 o łącznym obszarze 0,9283 ha, dla której ustanowiona została księga wieczysta nr (…), Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 10 grudnia 1977 r. Rep. A (…), pozostając w związku małżeńskim, jako majątek osobisty odrębny, była to dla Wnioskodawczyni lokata kapitału.

Nieruchomość składająca się z działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4 od momentu nabycia w 1977 r. nie była użytkowana. Nie była przedmiotem umowy dzierżawy lub innych umów, nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, ani działalności rolniczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, pełnomocnictwo zostało udzielone tylko Kupującej Spółce po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Innym podmiotom/osobom nie były udzielane pełnomocnictwa.

Przy sprzedaży nieruchomości w 2017 r. (nieruchomość nabyta w 1997 r.) oraz udziału w nieruchomości w 2018 r. (nieruchomość nabyta w wyniku podziału spadku), Wnioskodawczyni nie występowała jako czynny podatnik VAT.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawczyni, sprzedając nieruchomość, będzie rozporządzała majątkiem osobistym, a tym samym nie będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o podatku od towarów i usług, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości  nastąpi w ramach zwykłego rozporządzania majątkiem osobistym, bez zaangażowania własnych środków i działań zbliżonych do profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji oznacza, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, w związku z tym sprzedaż nieruchomości gruntowej powinna być opodatkowana VAT wg stawki 23%.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność która stanowi dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność zostanie opodatkowana podatkiem VAT, jeżeli zostanie wykonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działalność gospodarcza zgodnie z tą definicją obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem kluczowe dla uznania, że sprzedaż nieruchomości gruntowych nastąpiła w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem jest ustalenie na podstawie stanu faktycznego, czy dana czynność nie podlega definicji prowadzenia działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku gdy dokonują sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W wyroku z 27 czerwca 2024 r. I SA/Ke 219/24 WSA orzekł, że:

W orzecznictwie sądów przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym.

Zdaniem Wnioskodawczyni, podjętych  działań w zakresie sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem agencji nieruchomości oraz wystąpienia o WZ po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży, nie można uznać jako porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, co oznacza że sprzedaż działek nie będzie dokonana w ramach działalności handlowej, a jako wyprzedaż majątku osobistego.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię nie cechują się częstotliwością i natężeniem jak dla czynności charakterystycznych dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta aktem notarialnym w 1977 r., były to grunty rolne, grunty te nie były wprowadzone do działalności gospodarczej, nie były dzierżawione, nie były na nich dokonywane żadne nakłady inwestycyjne, jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, oświetlenie. Przy zamiarze sprzedaży nie były podejmowane czynności marketingowe występujące w profesjonalnej działalności handlowej.

Odnosząc się do przepisów prawa materialnego, sądy podkreślają, że warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem VAT, jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej.

NSA w wyroku z 3 lipca 2026 r. I FSK 1698/23 orzekł, że:

W ocenie Wnioskodawczyni, czynności przez nią dokonane przy sprzedaży nieruchomości, uznać należy za prowadzone w ramach rozporządzania majątkiem osobistym, nie zaś w ramach działalności handlowej. Podejmowane działania nie wskazują, że skala jej aktywności w celu zbycia nieruchomości chociażby trochę była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy).

Wnioskodawczyni posiadała Nieruchomość przez 40 lat, na gruntach tych nie były prowadzone żadne ulepszenia, nie było dokonywane uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu. Wystąpienie o decyzje budowlane zostało uwarunkowane zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży i nie miało wpływu na ustaloną już w umowie przedwstępnej cenę.

Dlatego też zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości powinna być traktowana jako sprzedaż majątku osobistego przez osobę fizyczną, a nie jako dostawa towarów w świetle przepisów o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 14 grudnia 1983 r., od 1 stycznia 2021 r. jest również czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem prowadzonej działalności jest sprzedaż detaliczna kwiatów, roślin i nasion PKD 47.76.Z.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4 o łącznym obszarze 0,9283 ha. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w 1977 r. na podstawie umowy sprzedaży, pozostając w związku małżeńskim, jako majątek osobisty odrębny. Nieruchomość nie jest ogrodzona, na działkach o nr ew. nr 1 i 5 znajduje się rów melioracyjny, nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Na działce o nr ewidencyjnym 4 znajduje się blaszany garaż, pozostałe działki są niezabudowane. Nieruchomość nie jest objęta ustaleniami aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość. W związku z czym, 30 kwietnia 2026 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży na podstawie aktu notarialnego, w którym Wnioskodawczyni dokona sprzedaży na rzecz Kupującej Spółki nieruchomości gruntowej, składającej się z działek o nr ewidencyjnych 1, 2, 3, 4 o łącznym obszarze 0,9283 ha.

Kupująca Spółka kupi nieruchomość pod następującymi warunkami:

a)  uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, pozwalającej na wybudowanie na nieruchomości co najmniej 28 lokali mieszkalnych;

b)  uzgodnienia z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie ostatecznej decyzji pozwalającej na wybudowanie na nieruchomości co najmniej 28 lokali mieszkalnych.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującej Spółce pełnomocnictwa do wystąpienia w jej imieniu o niezbędne decyzje, takie jak warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez Kupującą Spółkę planowanej inwestycji. Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne, aby nie przedłużać w przyszłości procesu inwestycyjnego.

Wątpliwości w sprawie dotyczą wskazania, czy z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości, będzie Pani występowała jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą, a sprzedaż będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. W sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia działek gruntu, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość składającą się z działek o nr 1, 2, 3, 4 o łącznym obszarze 0,9283 ha, nabyła Pani w 1977 r. jako lokatę kapitału. Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą od 14 grudnia 1983 r., od 1 stycznia 2021 r. jest również czynnym podatnikiem VAT, ale zgodnie z Pani wskazaniem ww. nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Nie prowadziła Pani działalności rolniczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, nie była Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Nie dokonywała Pani sprzedaży płodów rolnych, ponieważ nie uprawiała gruntów rolnych. Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy lub innych umów. Nieruchomość składająca się z działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4 od momentu nabycia w 1977 r. nie była użytkowana.

Należy podkreślić, że nie dokonywała Pani na nieruchomości nakładów inwestycyjnych, takich jak podział, uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Do momentu sprzedaży nie będzie Pani podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. W 2017 r. sprzedała Pani w ramach wspólności ustawowej majątkowej z małżonkiem niezabudowaną nieruchomość gruntową (nieruchomość nabytą w 1997 r.) oraz w 2018 r. sprzedała Pani udział w nieruchomości gruntowej (nieruchomość nabytą w wyniku podziału spadku), z tytułu tych sprzedaży nie występowała Pani jako czynny podatnik VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości udzieliła Pani pełnomocnictwa Kupującej Spółce po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Innym podmiotom/osobom nie były udzielane pełnomocnictwa. Ponadto przy planowanej sprzedaży nieruchomości korzysta Pani z pośrednictwa agencji nieruchomości. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (m.in. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy) nie jest staraniem Sprzedającego, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania wykonywane są we własnym interesie, dla zrealizowania własnych celów gospodarczych, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb i usprawnienia procesu inwestycyjnego. Wszelkie czynności podjęte przez Kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Panią pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panią umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Kupującego nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą. Również skorzystanie z pośrednictwa agencji nieruchomości przy sprzedaży działek, nie wpłynie na obowiązek opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem VAT, gdyż skala zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych działek nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4 nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, iż sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4 wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana transakcja sprzedaży nieruchomości, nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej dokonuje wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego, którego elementy przyjmuje jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.