0114-KDIP1-1.4012.544.2026.4.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania, że Sprzedający z tytułu sprzedaży Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 nie będzie działał jako podatnik podatku VAT - jest nieprawidłowe,
• uznania, że sprzedaż Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT i będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT - jest prawidłowe,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• ustalenia, czy z tytułu sprzedaży Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 Sprzedający będzie działał jako podatnik podatku VAT,
• ustalenia, czy sprzedaż Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 września 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

- A.A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. (dalej: Sprzedający) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych („podatek PIT”).

Na mocy aktu notarialnego z 11 października 1999 r. Rep. A nr (…) Sprzedający nabył tytułem darowizny od swoich rodziców prawo własności działki ewidencyjnej nr 1 o powierzchni 13.102 metrów kwadratowych („Działka nr 1”) oraz udziału wynoszącego ½ części działki ewidencyjnej nr 2 o powierzchni 445 metrów kwadratowych („Udział w Działce nr 2”).

Działka nr 1 oraz Działka nr 2 powstały z podziału działki ewidencyjnej nr 3, dla której Sąd Rejonowy (...) Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (…). Podział ten nastąpił na podstawie decyzji z 23 sierpnia 1999 r. nr (…) wydanej przez Burmistrza Gminy (...) (łącznie dalej: Nieruchomość).

Działka nr 1 jest działką zabudowaną. Na Działce nr 1 znajdują się:

1)  budynek o przeznaczeniu „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, zawierający jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 892,00 m²;

2)  budynek o przeznaczeniu „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, zawierający jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 111,00 m²;

3)  budynek o przeznaczeniu „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, zawierający jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 32,00 m²;

4)  budynek o przeznaczeniu „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, zawierający jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 153,00 m²;

5)  budynek o przeznaczeniu „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, zawierający jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 38,00 m²;

6)  zespół zabudowy kontenerowej (12x9);

7)  zespół zabudowy kontenerowej (10x9);

8)  kotłownia;

9)  budynek wiaty.

Sprzedający wskazuje jednak, że wszystkie ww. budynki i budowle zostaną usunięte (rozebrane) z Działki nr 1 przed jej sprzedażą, czyli przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Innymi słowy przedmiotem sprzedaży będzie Działka nr 1 będąca działką niezabudowaną.

Sprzedający nie ponosił na Nieruchomość wydatków przewyższających 30% wartości początkowej budynków i budowli, w stosunku do których przysługiwałoby mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Od wydatków eksploatacyjnych, media, utrzymanie ponoszonych na Nieruchomość był odliczany podatek VAT. Od wydatków rozbiórkowych nie będzie odliczany podatek VAT.

Działka nr 2 jest działką niezabudowaną.

Na Działce nr 1 Sprzedający prowadzi działalność ogrodniczą, tj. działy specjalne produkcji rolnej, czyli uprawa pod osłonami w obiektach ogrzewanych typu szklarnia i tunel foliowy.

W 2002 r. Sprzedający stał się w związku z prowadzoną działalnością czynnym podatnikiem podatku VAT.

Działka nr 1 oraz Udział w Działce nr 2 nie były wprowadzane do ewidencji środków trwałych.

W działalności ogrodniczej będącej działami specjalnymi produkcji rolnej nie były prowadzone księgi handlowe i podatkowa księga przychodów i rozchodów. Rozliczenie następowało i nadal następuje na podstawie norm szacunkowych.

Na Działce nr 1 oraz Działce nr 2 nie zostały poczynione jakiekolwiek działania w celach deweloperskich. Nie zostały dokonane żadne podziały na mniejsze działki, nie występowano z wnioskami o jakiekolwiek przyłącza.

Sprzedający nie podejmował wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości działek (jak w szczególności ogrodzenie, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu). Sprzedający nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani nie sprzedawał innych działek wyodrębnionych z nieruchomości będących przedmiotem darowizny.

• Działka nr 1 oraz Działka nr 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
• Działka nr 1 oznaczona jest symbolem 2 M/U - tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej.
• Działka nr 2 oznaczona jest symbolem 1 MU - tereny zabudowy mieszkaniowej, siedliskowej i usługowej.

Sprzedający planuje zbyć Działkę nr 1 oraz Udział w Działce nr 2 na rzecz kupującego. Kupującym będzie deweloper. W związku z tym Sprzedający udzieli deweloperowi pełnomocnictw do podejmowania czynności faktycznych i prawnych względem Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2.

Potencjalnym nabywcą Nieruchomości jest A. sp. z o.o. (dalej: Kupujący). Kupujący jest spółką celową, zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce ich osiągania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

Sprzedający i Kupujący dalej łącznie zwani: Wnioskodawcy.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania Organu, wskazali Państwo:

1.  W jaki sposób Sprzedający wykorzystywał Udział w Działce nr 2 w całym okresie jego posiadania - w szczególności:

a)  czy wykorzystywał Udział w Działce nr 2 na własne cele osobiste - jeśli tak, to proszę wskazać, w jaki sposób Udział zaspokajał potrzeby osobiste Sprzedającego?

b)  czy wykorzystywał Udział w Działce nr 2 w działalności gospodarczej?

c)  czy oddawał Udział w Działce nr 2 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

- komu został udostępniony Udział (Kupującemu/innemu podmiotowi)?

- w jakim okresie Udział był udostępniany osobom trzecim?

- czy był udostępniany odpłatnie czy bezpłatnie?

Odp.: Działka nr 2 wykorzystywana była jako droga dojazdowa do działki nr 1 i nr 4 w celach osobistych. Nie była przedmiotem najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze.

2.  Czy w związku ze sprzedażą Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 Sprzedający udzielał/udzieli innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był/jest/będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odp.: Wnioskodawca nie udzielał nikomu innemu niż Kupujący pełnomocnictwa do działania w imieniu Wnioskodawcy.

3.  W jaki sposób Sprzedający pozyskał nabywcę Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2?

Odp.: Pośrednik na zlecenie Kupującego odszukał działkę i skontaktował Wnioskodawcę z Kupującym, który wyraził chęć zakupu działki.

4.  Czy Sprzedający sprzedawał wcześniej inne działki? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występował jako podatnik VAT czynny?

Odp.: W 2017 r. Wnioskodawca sprzedał działkę z domem mieszkalnym we wsi C. Z tytułu tej sprzedaży Wnioskodawca nie występował jako podatnik podatku VAT.

5.  Do jakich czynności Kupujący będzie wykorzystywał Działkę nr 1 i Udział w Działce nr 2, tj. do czynności:

- opodatkowanych podatkiem VAT,

- zwolnionych od podatku VAT,

- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odp.: Kupujący będzie wykorzystywał Działkę nr 1 i Udział w Działce nr 2 do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (wg numeracji we wniosku)

2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w transakcji (przeniesienia prawa własności Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 na rzecz Kupującego) Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku VAT?

3.  Jeśli odpowiedź na pytanie drugie jest negatywna, to czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja zbycia Działki nr 1 oraz w Udziału w Działce nr 2 stanowić będzie dostawę terenów niezabudowanych niepodlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i tym samym podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT właściwą stawką tego podatku?

5.  Jeżeli odpowiedź na pytanie 3 jest pozytywna, to czy prawidłowe jest stanowisko, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, Kupujący będzie miał możliwość odliczenia podatku VAT, zapłaconego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w transakcji (przeniesienia prawa własności Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 na rzecz Kupującego) Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku VAT.

[Podatnik podatku VAT]

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika podatku VAT.

Dodatkowo, należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347, s. 1 ze zm.), („Dyrektywa”), działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja „działalności gospodarczej”, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoba fizyczna, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Z tych wyjaśnień wynika więc, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy cały ciąg, zespół działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

Odnosząc się do orzecznictwa krajowego warto zwrócić uwagę, że ww. argumentacja została potwierdzona w wyroku NSA z 17 marca 2017 r. (sygn. akt. I FSK 1643/15), w którym wskazano: „wykształcił się w orzecznictwie pogląd, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13)”.

Pogląd powyższy podzielany jest również w orzecznictwie WSA. Tytułem przykładu wskazać można:

1)  prawomocny wyrok WSA w Łodzi z 18 października 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 612/17): „Nie jest przy tym tak, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. Skarżący nie wystąpił choćby z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej oraz o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Nie wykazał też chęci wykonywania działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. wystawienie tablicy na działce, zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, reklama w innych środkach masowego komunikowania itp.).”;

2)  prawomocny wyrok WSA w Łodzi z 7 września 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 610/17): „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone do zabudowania działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.”;

3)  prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 12 września 2017 r. (sygn. akt I SA/Gd 884/17): „dokonywanie podziału działek nie jest jednakże przesłanką wystarczającą samodzielnie do uznania działalności sprzedającego za zawodową. W niniejszej sprawie Skarżąca nie podejmowała żadnych innych czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze jej działalności polegającej na zbywaniu działek. Skarżąca nie dokonywała zmiany przeznaczenia zbywanych działek, nie dokonywała ich uzbrojenia, nie podejmowała działań marketingowych, w tym nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży działek, nie korzystała z usług biura obrotu nieruchomościami, nie wytyczała dróg dojazdowych. Nabywcy dowiadują się o okoliczności zbywania przez Skarżącą przedmiotowych działek we własnym zakresie, bez aktywnego udziału Skarżącej w tym zakresie. W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności, Sąd stwierdza, iż nie jest możliwym przypisanie czynnościom Skarżącej cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.”

Ww. argumentacja ma potwierdzenie też w interpretacjach indywidualnych. Np. można wskazać:

1)  interpretację indywidualną z 20 marca 2017 r. (nr 1462-IPPP2.4512.75.2017.1.RR), w której stwierdzono, że: „w przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu [podatkiem VAT], lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.”;

2)  interpretację indywidualną z 31 stycznia 2018 r. (nr 0114-KDIP1-3.4012.533.2017.2.MT), w której stwierdzono, że: „W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia Działki 1, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku Działki 1 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawca nie uzbroił, ani nie zamierza podejmować żadnej innej aktywności w celu ulepszenia i zwiększenia wartości działki”;

3)  interpretację indywidualną z 29 lutego 2024 r. (nr 0112-KDIL3.4012.782.2023.2.AW), w której stwierdzono, że: „Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika zatem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 [ustawy o VAT], prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 [ustawy o VAT]. Sprzedaż „pierwszych w kolejności 11 działek” w analizowanej sprawie należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania [ustawy o VAT] nie będą miały zastosowania.”

4)  interpretację indywidualną z 8 marca 2024 r. (nr 0111-KDIB3-3.4012.3.2024.2.AW), w której stwierdzono, że: „Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana udziału (...) w 26 działkach wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wprawdzie podzielił Pan wraz z innymi Spadkobiercami pierwotne dwie działki nr (...) i (...) ze względu na znikome zainteresowanie ich zakupem na 26 mniejszych działek oraz uzyskał Pan dla ww. działek warunki zabudowy, jednakże fakt ten nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie udziału w 26 działkach podlegać będzie opodatkowaniu. Poza ww. czynnością nie dokonał Pan żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Pana za podatnika.”.

[Sprzedający jako podatnik podatku VAT]

Sprzedający wskazuje, że:

1)  nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami;

2)  Działka nr 1 oraz Udział w Działce nr 2 zostały nabyte przez Sprzedającego w drodze darowizny;

3)  Działka nr 1 oraz Udział w Działce nr 2 nie były nabyte przez Sprzedającego w celach dalszej odsprzedaży,

4)  w odniesieniu do Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 nie były podejmowane jakiekolwiek działania faktyczne lub prawne w celu podniesienia jej atrakcyjności, np. poprzez uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, występowanie z wnioskami o wydanie warunków zabudowy etc.;

5)  Sprzedający nie reklamował oferty sprzedaży Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności związanych z Działką nr 1 oraz Udziałem w Działce nr 2, trudno dostrzec aktywne działania Sprzedającego w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogłyby wskazywać, że planowane zbycie Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 mogłoby mieć charakter zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Czynności, które będą podjęte przez Sprzedającego świadczą o podejmowaniu zwykłych działań związanych z dysponowaniem majątkiem prywatnym.

W ocenie Wnioskodawców, udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do podjęcia określonych działań względem Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2, nie stanowi w swojej istocie działań, które powodują zwiększenie wartości Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2. Są wyrazem zgody na to, że przy spełnieniu określonych założeń Kupujący podejmie się zakupu Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2. Powyższe nie stanowi wyjątku od powszechnych zachowań istniejących przy procesie sprzedaży nieruchomości, zatem nie powinno nosić znamion prowadzonej działalności gospodarczej po stronie Sprzedającego (tj. są to dość standardowo oczekiwane warunki ze strony profesjonalnego nabywcy prowadzącego działalność deweloperską). W tym kontekście, tj. przy ocenie statusu Sprzedającego jako działającego potencjalnie w charakterze podatnika VAT w transakcji nie byłoby zatem uprawnione przypisywanie jemu ew. działań kupującego (potencjalnego nabywcy) względem Nieruchomości na podstawie uzyskanego pełnomocnictwa czy tym bardziej samego faktu udzielenia takiego umocowania przez Sprzedającego - będącego rutynowym i standardowym rozwiązaniem w przypadku tego typu umów.

Niezależnie od powyższego, nawet uznając ww. pełnomocnictwo jako jedną z aktywności, która mogłoby świadczyć o profesjonalnym handlowym charakterze działań Sprzedającego w toku transakcji (z czym jak wskazano powyżej Wnioskodawcy się nie zgadzają), należy pamiętać że zgodnie z wykładnią TSUE i orzecznictwem sądów administracyjnych sam pojedynczy przejaw aktywności, które są podejmowane przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej nie pozwala na przesądzenie, że noszą one automatycznie znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. W tym zakresie, wymagany jest bowiem pewien ciąg działań i okoliczności, które dopiero łącznie wskazują na zawodowy (handlowy) charakter aktywności.

W tym zakresie warto odwołać się do orzecznictwa sądów administracyjnych odnośnie skutków udzielania przez osoby fizyczne sprzedające nieruchomości rutynowych pełnomocnictw na rzecz potencjalnego nabywcy nieruchomości do podejmowania działań względem nieruchomości na ocenę sprzedawcy w kontekście definicji podatnika VAT z art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT. Przykładowo można tu odwołać się do niedawnego nieprawomocnego wyroku WSA w Gdańsku z 10 stycznia 2024 r. (sygn. akt I SA/Gd 940/23), w którym sąd wskazał m.in., że:

„(…) jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości za określoną cenę, zawiera umowę przedwstępną, z której wynika, że otrzyma pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 [ustawy o VAT]. Działania skarżącego nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie względem niego art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. [ustawy o VAT].

(…) okoliczność umożliwienia nabywcy na podstawie umowy przedwstępnej dokonywania określonych czynności sprawdzających możliwość prowadzenia zamierzonej inwestycji, nie prowadzą do wniosku, że planowana sprzedaż nieruchomości stanowić będzie dostawę towaru w rozumieniu ustawy VAT i będzie czynnością dokonaną przez podatnika VAT. Ewentualne działania nabywcy nie dają bowiem możliwości uznania, że są w istocie wykonywane na rachunek sprzedającego (Skarżącego) i stanowią czynności Skarżącego właściwe dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się zbywaniem nieruchomości, a w konsekwencji prowadzą do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości zbywanej w rozumieniu działań podmiotów profesjonalnych (podatników VAT). (…)

Ocena działalności osoby zbywającej nieruchomość powinna zatem uwzględniać wszystkie etapy jej aktywności, a nie ograniczać się jedynie do wybranych aspektów. Przy czym, wbrew twierdzeniom organu, nie można oceniać działalności Skarżącego łącznie z czynnościami podejmowanymi przez Kupującego.”

Tożsamy pogląd wyraził WSA w Gorzowie Wielkopolskim w prawomocnym wyroku z 30 marca 2023 r. (sygn. akt I SA/Go 11/23).

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców przeniesienie prawa własności Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 nie będzie wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wobec czego Sprzedający w ramach transakcji nie będzie posiadał statusu podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 3.

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli odpowiedź na pytanie drugie jest negatywna, to prawidłowe jest stanowisko, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja zbycia prawa własności Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 stanowić będzie dostawę terenów niezabudowanych podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z tym, że Działka nr 2 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie przeznaczona pod zabudowę, to zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

W tym miejscu należy wskazać, że jak wskazano powyżej w uzasadnieniu do Pytania nr 2, jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy dodatkowo przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.”

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b)  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r. (sygn. akt I FSK 627/12) wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 [ustawy o VAT], przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy o VAT, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 [ustawy o VAT]), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie przez Sprzedającego Udziału w Działce nr 2 nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT.

W rezultacie, w związku z brakiem możliwości zastosowania ww. zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do czynności dostawy Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, należy stwierdzić, że ww. czynność dostawy Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 będzie podlegać opodatkowaniu przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT dla przedmiotu dostawy.

Ad 5.

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku gdy odpowiedź na pytanie nr 3 będzie pozytywna i jednak planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, Kupujący będzie miał możliwość odliczenia w całości podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego.

W analizowanym stanie faktycznym, Kupujący spełnia obie powyższe przesłanki, tj. jest podmiotem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny, natomiast nabycie następuje w ramach wykonywanej przez spółkę działalności, natomiast Nieruchomość będzie służyć dalszej działalności opodatkowanej spółki.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, o których mowa wyżej oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W analizowanym stanie faktycznym, żaden z tych wyjątków nie znajduje zastosowania.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego we wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

• uznania, że Sprzedający z tytułu sprzedaży Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 nie będzie działał jako podatnik podatku VAT - jest nieprawidłowe,
• uznania, że sprzedaż Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT i będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT - jest prawidłowe,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy - co do zasady - posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Z opisu sprawy wynika, że:

• A.A. (dalej: „Sprzedający”) nabył tytułem darowizny w 1999 r. Działkę nr 1 i Udział w Działce nr 2,
• Działka nr 1 jest działką zabudowaną, ale wszystkie budynki i budowle zostaną usunięte (rozebrane) przed jej sprzedażą, tj. Działka nr 1 będzie na dzień sprzedaży działką niezabudowaną,
• Działka nr 2 jest działką niezabudowaną i jest wykorzystywana jako droga dojazdowa m.in. do Działki nr 1,
• na Działce nr 1 Sprzedający prowadzi działalność ogrodniczą, tj. działy specjalne produkcji rolnej; w 2002 r. Sprzedający stał się w związku z prowadzoną działalnością czynnym podatnikiem podatku VAT,
• Sprzedający planuje sprzedać Działkę nr 1 oraz Udział w Działce nr 2; potencjalnym nabywcą jest A. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”),
• Sprzedający udzieli Kupującemu pełnomocnictw do podejmowania czynności faktycznych i prawnych względem Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2,
• Sprzedający nie podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działek,
• Sprzedający nie prowadził aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami,
• Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami,
• na Działce nr 1 i Działce nr 2 nie zostały poczynione jakiekolwiek działania w celach deweloperskich, nie zostały dokonane żadne podziały na mniejsze działki, nie występowano z wnioskami o jakiekolwiek przyłącza.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy przy sprzedaży Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 Sprzedający będzie działał jako podatnik podatku VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 Sprzedający będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak Państwo wskazali, Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzi na Działce nr 1 działalność ogrodniczą, tj. działy specjalne produkcji rolnej. Działka nr 2 jest natomiast wykorzystywana jako droga dojazdowa do Działki nr 1.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2, będzie - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Działka nr 1 jest bowiem wykorzystywana przez Sprzedającego na potrzeby związane z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej – w działalności ogrodniczej (uprawa pod osłonami w obiektach ogrzewanych typu szklarnia i tunel foliowy), a Działka nr 2 stanowi drogę dojazdową do Działki nr 1, wykorzystywanej przez Sprzedającego w działalności rolniczej.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Działka nr 1 i Udział w Działce nr 2 nie były i nie są wykorzystywane przez Sprzedającego w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie ich posiadania. Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiotem sprzedaży będą Działki, które były i są wykorzystywane w działalności gospodarczej (działalności rolniczej), z tytułu której Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem, w odniesieniu do sprzedaży Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2, nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedającego, a ich sprzedaż będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zatem Działka nr 1 i Udział w Działce nr 2 w momencie dostawy będą stanowiły składniki majątkowe służące prowadzeniu działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest również działalność rolnicza.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, sprzedaż przez Sprzedającego Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest więc nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą następnie ustalenia, czy sprzedaż Działki nr 1 i Udziału w Działce nr 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT i będzie opodatkowana właściwą stawką tego podatku.

Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W niniejszej sprawie Działka nr 2 jest niezabudowana, natomiast Działka nr 1 jest obecnie działką zabudowaną, ale zgodnie ze wskazaniem Sprzedającego wszystkie budynki i budowle znajdujące się na tej Działce zostaną usunięte przed jej sprzedażą. Tym samym, przedmiotem sprzedaży będzie Działka nr 1 będąca działką niezabudowaną.

Działka nr 1 oraz Działka nr 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 1 oznaczona jest symbolem 2 M/U - tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej, a Działka nr 2 oznaczona jest symbolem 1 MU - tereny zabudowy mieszkaniowej, siedliskowej i usługowej.

W konsekwencji, Działka nr 1 oraz Działka nr 2 stanowią tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, ze Sprzedający nabył Działkę nr 1 oraz Udział w Działce nr 2 w drodze darowizny od swoich rodziców, na podstawie aktu notarialnego z 11 października 1999 r. Należy więc stwierdzić, że transakcja ta nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, skoro przy ich nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Ponadto, wskazali Państwo, że Sprzedający wykorzystywał Działkę nr 1 w działalności ogrodniczej, z tytułu której jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Sprzedający nie wykorzystywał Działki nr 1 wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT zapłaconego przy nabyciu Nieruchomości, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Aby Kupującemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z otrzymanej faktury, faktura musi dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, sprzedaż Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2 przez Sprzedającego będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT według stawki podatku VAT właściwej dla przedmiotu transakcji.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie wykorzystywał Działkę nr 1 i Udział w Działce nr 2 do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Tym samym, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia Działki nr 1 oraz Udziału w Działce nr 2. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2, 3 i 5 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych i pytania nr 4 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Zainteresowanych, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela gruntu (Działki nr 2).

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.