0114-KDIP1-1.4012.539.2026.6.MKA

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia uznania, że:

• wynajem lokali mieszkalnych (nr 3-6 i nr 10a-10g) oraz lokali usługowych (nr 8 i 9) oznacza, że nie działa Pan jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy (pytanie nr 1 i 3) - jest nieprawidłowe,
• usługi najmu lokali mieszkalnych (nr 3-6 i nr 10a-10g) będą korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 nr 36 ustawy (pytanie nr 2) - jest prawidłowe,
• sprzedając nieruchomości wskazane w opisie sprawy (nr 1, 2, 7e, 7f, 7g), nie będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 ustawy (pytanie 4) - jest nieprawidłowe,
• znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości (ww. lokali/mieszkań, pytanie nr 5) - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że:

• wynajem lokali mieszkalnych (nr 3-6 i nr 10a-10g) oraz lokali usługowych  oznacza, że nie działa Pan jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy,
• usługi najmu lokali mieszkalnych (nr 3-6 i nr 10a-10g) będą korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 nr 36 ustawy,
• sprzedając nieruchomości wskazane w opisie sprawy (nr 1, 2, 7e, 7f, 7g), nie będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 ustawy,
• znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT dla sprzedaży ww. nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismami z 27 sierpnia 2026 r. i 28 września 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

A.A. (dalej również jako Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym posiadającym miejsce zamieszkania w Polsce. Wnioskodawca pod firmą „A.A (...)” prowadzi działalność gospodarczą, która w przeważającym zakresie obejmuje produkcję mebli biurowych i sklepowych, która jest zaklasyfikowana według Polskiej Klasyfikacji Działalności w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów z 24 grudnia 2007 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) w grupowaniu PKD 31.01.Z.

Zyski, które Wnioskodawca uzyskiwał w związku z powyższą działalnością inwestował jako majątek prywatny głównie w nieruchomości.

Od 2016 r. Wnioskodawca nabył w sumie 7 nieruchomości, w tym również kamienicę, w której znajdowało się 11 lokali mieszkalnych i 2 usługowe. W lutym 2026 r. do użytkowania oddany został także budynek wielorodzinny, którego Wnioskodawca jest właścicielem, a w którym to znajduje się 6 mieszkań. Stan aktualnie posiadanych i sprzedanych nieruchomości przedstawia się następująco:

Zestawienie nieruchomości

1)     Mieszkanie ul. (...), (...), data zakupu 17 listopada 2016 r., data sprzedaży 17 października 2026 r. (...).

2)     Mieszkanie ul. (...), (...), data zakupu 12 lutego 2015 r., data sprzedaży 28 maja 2025 r. (...).

3)     Mieszkanie ul. (...), (...), data zakupu 10 lutego 2014 r. - Brak księgi - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, status - najem.

4)     Mieszkanie ul. (...), (...), data zakupu 14 kwietnia 2021 r. - (...), status - najem.

5)     Mieszkanie ul. (...), (...), data zakupu 9 lipca 2025 r. - status - najem.

6)     Mieszkanie ul. (...), (...), data zakupu 5 czerwca 2012 r. - (...), status - najem.

7)     (...) ul. (...), (...), data zakupu 2 lipca 2020 r. - (...).

7a. lokal w kamienicy ul. (...), lok., data zakupu 24 października 2022 r. - (...).

7b. lokal w kamienicy ul. (...), lok., data zakupu 24 października 2022 r. - (...).

7c. lokal w kamienicy ul. (...), lok., data zakupu 24 października 2022 r. - (...).

7d. lokal w kamienicy ul. (...), lok., data zakupu 24 października 2022 r. - (...).

7e. lokal w kamienicy ul. (...), data zakupu 24 października 2022 r., data sprzedaży 31 marca 2026 (...).

7f. lokal w kamienicy ul. (...), (...), data zakupu 24 października 2022 r., data sprzedaży 15 kwietnia (...).

7g. lokal w kamienicy ul. (...), (...), data zakupu 24 października 2022 r., data sprzedaży 14 kwietnia (...)

7h. lokal w kamienicy ul. (...), (...), data zakupu 24 października 2022 r. - brak.

7i. lokal w kamienicy ul. (...), (...), data zakupu 24 października 2022 r. - brak.

7j. lokal w kamienicy ul. (...), (...), data zakupu 24 października 2022 r. - brak.

7k. lokal w kamienicy ul. (...), (...), data zakupu 24 października 2022 r. - brak.

8)     Nr usługowy (fryzjer) ul. (...), (...), data zakupu 24 października 2022 r. - (...) najem.

9)     Nr usługowy (kosmetyczka) ul. (...), (...), data zakupu 24 października 2022 r. - (...), status - najem.

10)  Budynek wielorodzinny ul. (...), (...) -

10a. lokal w budynku w. ul. (...), data zakupu lut.26 - (...), status - najem.

10b. lokal w budynku w. ul. (...), data zakupu lut.26 - (...), status - najem.

10c. lokal w budynku w. ul. (...), data zakupu lut.26 - (...), status - najem.

10e. lokal w budynku w. ul. (...), data zakupu lut.26 - (...), status - najem.

10f. lokal w budynku w. ul. (...), data zakupu lut.26 - (...), status - najem.

10g. lokal w budynku w. ul. (...), data zakupu lut.26 - (...), status - najem.

Wszystkie ww. nieruchomości nabyte zostały przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego.

Żadna z nieruchomości nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, od zakupu żadnej  Wnioskodawca nie dokonał odliczenia podatku naliczonego.

Nieruchomości (pod numerami 3-6 i 10a-10g) są przez Wnioskodawcę wynajmowane w formie najmu prywatnego dla osób fizycznych, które w nich zamieszkują (nie wykorzystują ich do prowadzenia działalności gospodarczej) i przychody z tegoż najmu opodatkowane są zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (art. 12 ust. 1 nr 4 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Nieruchomości oznaczone numerami 8 i 9, są lokalami usługowymi i są przez Wnioskodawcę wynajmowane dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

Wnioskodawca zbył mieszkania oznaczone numerami 7e, 7f i 7g oraz nieruchomości oznaczone numerami 1 i 2 - zgodnie z informacjami z tabeli.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Wynajmowany jest lokal mieszkalny i bez zgody wynajmującego najemca nie może zmieniać jego przeznaczenia, a więc nie może prowadzić w nim również działalności komercyjnej. Wnioskodawca nie ma żadnej informacji, iż prowadzona jest tam (albo ma być) jakakolwiek działalność gospodarcza i nie jest to zgodne z jego wolą.

Wnioskodawca nie jest w stanie zbadać tego czy korzystanie z mieszkań/lokali przez osoby fizyczne wiąże się z przeniesieniem ośrodka ich życia do tych lokali, są to informacje których Wnioskodawca nie posiada i nie jest w stanie zdobyć jako zwykły obywatel i podatnik.

Nabycie lokali we wniosku pod nr: 7e, 7f i 7g oraz mieszkań oznaczonych pod nr 1 i 2 nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Wszystkie mieszkania / lokale, które już zostały sprzedane (1, 2, 7e, 7f, 7g) były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do wynajmu na cele mieszkalne.

W ostatnich 2 latach przed zbyciem (albo licząc od dnia złożenia wniosku) Wnioskodawca nie poniósł wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Wszystkie nieruchomości / lokale, które są w posiadaniu Wnioskodawcy albo zostały wcześniej sprzedane zostały wskazane już w ramach stanu faktycznego wniosku o interpretację.

Wszystkie mieszkania / lokale wskazane w stanie faktycznym interpretacji wykorzystywane były w ramach najmu na cele mieszkalne, poza lokalami oznaczonymi jako „8.” i „9.”, które były wynajmowane na punkty usługowe.

Umowy najmu nieruchomości zwierane są na następujące okresy:

• mieszkanie „3.” - wynajmowane od 2020 r., obecna umowa najmu od 15 lipca 2026 r. do 30 czerwca 2027 r.,
• mieszkanie „4.” - obecna umowa najmu od 16 sierpnia 2026 r. do 30 czerwca 2027 r.,
• mieszkanie „5.” - ostatnia umowa najmu od sierpnia 2025 r. do 30 czerwca 2026 r.,
• mieszkanie „6.” - wynajmowane od 2016 r., obecna umowa najmu od 1 czerwca 2025 r. do 30 czerwca 2027 r.,
• mieszkanie „7a.” - obecna umowa najmu od 2022 r. na czas nieokreślony,
• mieszkanie „7b.” - wynajmowane od 2022 r. obecna umowa najmu od 20 lutego 2026 r. do 20 maja 2026 r., przedłużona aneksem do 31 grudnia 2026 r.,
• mieszkanie „7d.” - wynajmowane od 2022 r. na czas nieokreślony,
• mieszkanie „7h. - wynajmowane od 1 września 2024 r. do 31 października 2026 r.,
• mieszkanie „7i.” - wynajmowane od 2024 r., obecna umowa najmu od 1 września 2025 r. do 30 listopada 2026 r.,
• mieszkanie „7j.” - obecna umowa najmu od 1 maja 2024 r. do 31 października 2024 r., przedłużona aneksem do 31 października 2026 r.,
• mieszkanie „7k.” - obecna umowa najmu od 1 września 2024 r. do 31 października 2026 r.
• lokal „8.” - wynajmowany od 25 października 2022 r .na czas nieokreślony,
• lokal „9.” - wynajmowany od 2022 r., obecna umowa od 1 sierpnia 2026 r. do 31 stycznia 2027 r.,
• mieszkanie „10a.” - obecna umowa od 28 maja 2026 r. do 31 maja 2027 r.,
• mieszkanie „10b.” - obecna umowa od 17 lipca 2026 do 30 czerwca 2027 r.,
• mieszkanie „10c.” - obecna umowa od 1 września 2026 do 31 grudnia 2029 r.,
• mieszkanie „10e.” - obecna umowa od 1 maja 2026 r. do 30 kwietnia 2027 r.,
• mieszkanie „10f.” - obecna umowa od 1 kwietnia 2026 r. do 31 marca 2027 r.,
• mieszkanie „10g.” - obecna umowa od 2 marca 2026 r. do 28 lutego 2027 r.

W związku z zawartymi umowami najmu, Wnioskodawca nie świadczy dodatkowych usług. 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1)  Czy w opisanym stanie faktycznym wynajmując nieruchomości w postaci lokali mieszkalnych Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako VATU), a tym samym czy opisywana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 VATU?

2)  Jeżeli odpowiedź na pytanie „1” będzie twierdząca, to czy zastosowanie do takiej transakcji (najem lokali mieszkalnych) znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 nr 36 VATU?

3)  Czy w opisanym stanie faktycznym wynajmując nieruchomości w postaci lokali usługowych (numery 8 i 9) Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako VATU), a tym samym czy opisywana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 VATU?

4)  Czy w opisanym stanie faktycznym w zakresie sprzedaży wskazanych w stanie faktycznym nieruchomości Wnioskodawca działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako VATU), a tym samym czy opisywana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 VATU?

5)  Jeżeli odpowiedź na pytanie „4” będzie twierdząca, to czy zastosowanie do takiej transakcji znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 nr 10 VATU?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1)  W opisanym stanie faktycznym wynajmując nieruchomości w postaci lokali mieszkalnych Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako VATU), a tym samym opisywana transakcja nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 VATU.

2)  Jeżeli odpowiedź na pytanie „1” jest jednak twierdząca, to zastosowanie do takiej transakcji (najem lokali mieszkalnych) znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 nr 36 VATU.

3)  W opisanym stanie faktycznym wynajmując nieruchomości w postaci lokali usługowych Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako VATU), a tym samym opisywana transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 VATU.

4)  W opisanym stanie faktycznym w zakresie sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako VATU), a tym samym opisywana transakcja nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 VATU.

5)  Jeżeli odpowiedź na pytanie „4” jest twierdząca, to zastosowanie do takiej transakcji znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 nr 10 i 10a VATU.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania „1” i „3”

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż wynajem nieruchomości (zarówno lokali mieszkalnych jak i usługowych), które są majątkiem prywatnym (Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie meblarskim) nie podlega opodatkowaniu, ponieważ Wnioskodawca nie występuje w tym zakresie jako podatnik VAT - jego działanie nie spełnia z definicji z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 VATU.

Zgodnie bowiem z ww. definicją, Podatnikami są osoby fizyczne, które wykonują działalność gospodarczą, która obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca nie działa jako Podatnik VAT, ale jedynie zarządza własnym majątkiem prywatnym. Jak natomiast wskazuje się w orzecznictwie TSUE (Wyrok TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć / Wyrok TSUE w sprawie C-291/92 Armbrecht) - zwykłe wykonywanie prawa własności nie oznacza jeszcze działalności gospodarczej.

Decydujące jest podejmowanie aktywnych działań właściwych handlowcom.

Z takim zaś zwykłym wykonywaniem prawa własności mamy do czynienia w opisywanym stanie faktycznym. Nie sposób stwierdzić, że jest to przejaw działalności gospodarczej i Wnioskodawca działa w charakterze podatnika, kiedy nie podejmuje on działań jak typowy handlowiec.

Stanowisko w zakresie pytania „2”

Nawet zaś jeżeliby uznać, iż w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT, to jego zdaniem transakcja te są zwolnione po myśli art. 43 ust. 1 nr 36 VATU, który stanowi, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Nie ulega bowiem wątpliwości, że wynajmowane lokale są lokalami mieszkalnymi, zaś ich wynajem związany jest z celami mieszkalnymi - najemcy wykorzystują lokale do mieszkania w nich.

Stanowisko w zakresie pytania „4”

Sprzedając Nieruchomości, zdaniem Wnioskodawcy, nie działał on w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 VATU, a tym samym opisywana transakcja nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 VATU.

Jak bowiem stanowi art. 15 ust. 1 VATU

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie zaś z brzmieniem art. 15 ust. 2 VATU

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazane w stanie faktycznym nieruchomości niewątpliwie nie są wykorzystywane, przez Wnioskodawcę w sposób ciągły w celach zarobkowych, a wyłącznie lokowania kapitału, w celu braku utraty jego wartości (np. wskutek inflacji).

Co do zasady, aby sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powinna być dokonana przez podatnika VAT w ramach wykonywanej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu tej ustawy. Trybunał Sprawiedliwości podkreślał już w swoich wyrokach, że sam fakt dokonania czynności przez podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT nie oznacza, że podlega ona opodatkowaniu VAT, bowiem możliwe jest, że w danej transakcji sprzedawca nie występuje w tej właśnie roli (Wyrok TSUE z 4 października 1995 r., C-291/92, Finanzamt Uelzen przeciwko Dieter Armbrecht).

W niniejszym stanie faktycznym, Wnioskodawca swoją działalność gospodarczą prowadzi w branży meblarskiej już od lat. Transakcje na nieruchomościach stanowią dla niego jedynie formę lokowania kapitału - majątku prywatnego. Innymi słowy - pieniądze, które zarabia Wnioskodawca w ramach swojej działalności gospodarczej, umiejscawia w nieruchomościach, które odporne są na utratę wartości i wszelkie zwirowania ekonomiczne.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca nie działa jako Podatnik VAT, ale jedynie zbywając nieruchomości zarządza wyłącznie własnym majątkiem prywatnym. Jak natomiast wskazuje się w orzecznictwie TSUE (Wyrok TSUE w sprawach połączonych C 180/10 i C 181/10 Słaby i Kuć / Wyrok TSUE w sprawie C 291/92 Armbrecht) - zwykłe wykonywanie prawa własności nie oznacza jeszcze działalności gospodarczej. Decydujące jest podejmowanie aktywnych działań właściwych handlowcom.

Niewątpliwie więc nabyte nieruchomości stanowiły w tym przypadku alokację prywatnych środków, a nie inwestycję związaną z działalnością gospodarczą. Co za tym idzie, sprzedając Nieruchomości Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT, a sama transakcja nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowisko w zakresie pytania „5”

Nawet jeżeli jednak uznać tutaj, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (wbrew stanowisku Wnioskodawcy), to należy niewątpliwie zauważyć, że znajdzie tutaj zastosowanie zwolnienie, o którym mowa art. 43 ust. 1 nr 10 VATU.

Jak bowiem stanowi ww. przepis

Zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Przekładając więc powyższe na stan faktyczny niniejszej sprawy, z całą pewnością ww. zwolnienie znajdzie tutaj zastosowanie. Sama potencjalna dostawa nie będzie bowiem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, zaś pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą części budynku upłynął okres znacznie dłuższy niż 2 lata.

Jako oczywiste jawi się więc to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeliby uznać, że będzie ona traktowana w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, to niewątpliwie będzie w takim przypadku uprawniona do skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 nr 10 VATU.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie uznania, że:

• wynajem lokali mieszkalnych (nr 3-6 i nr 10a-10g) oraz lokali usługowych (nr 8 i 9) oznacza, że nie działa Pan jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy (pytanie nr 1 i 3) - jest nieprawidłowe,
• usługi najmu lokali mieszkalnych (nr 3-6 i nr 10a-10g) będą korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 nr 36 ustawy (pytanie nr 2) - jest prawidłowe,
• sprzedając nieruchomości wskazane w opisie sprawy (nr 1, 2, 7e, 7f, 7g), nie będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 ustawy (pytanie 4) - jest nieprawidłowe,
• znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości (ww. lokali/mieszkań, pytanie nr 5) - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 nr 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 nr 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 nr 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle lub ich części (np. lokale) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 nr 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 ustawy.

Wskazania jednak wymaga, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Jak wynika z opisu sprawy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie obejmującym produkcję mebli biurowych i sklepowych. Uzyskiwane z tego tytułu zyski inwestował Pan głównie w nieruchomości. Od 2016 r. nabył Pan 7 nieruchomości, w tym również kamienicę, w której znajdowało się 11 lokali mieszkalnych i 2 lokale usługowe. W lutym 2026 r. do użytkowania oddany został także budynek wielkorodzinny, którego jest Pan właścicielem, a w którym znajduje się 6 mieszkań. Wszystkie nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego. Żadna z nieruchomości nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, od zakupu ich nie dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego.

Zestawienie Pana nieruchomości opisanych w sprawie:

1) Mieszkanie ul. (...), (...).

2) Mieszkanie ul. (...), (...),

3) Mieszkanie ul. (...), (...),

4) Mieszkanie ul. (...), (...),

5) Mieszkanie ul. (...), (...),

6) Mieszkanie ul. (...), (...),

7) (...) ul. (...), (...),

7a. lokal w kamienicy ul. (...), 

7b. lokal w kamienicy ul. (...), 

7c. lokal w kamienicy ul. (...), 

7d. lokal w kamienicy ul. (...), 

7e. lokal w kamienicy ul. (...), 

7f. lokal w kamienicy ul. (...), (...),

7g. lokal w kamienicy ul. (...), (...),

7h. lokal w kamienicy ul. (...), (...),

7i. lokal w kamienicy ul. (...), (...),

7j. lokal w kamienicy ul. (...), (...),

7k. lokal w kamienicy ul. (...), (...),

8) Nr usługowy (fryzjer) ul. (...), (...),

9) Nr usługowy (kosmetyczka) ul. (...),

10) Budynek wielorodzinny ul. (...), (...)

10a. lokal w budynku w. ul. (...),

10b. lokal w budynku w. ul. (...),

10c. lokal w budynku w. ul. (...),

10e. lokal w budynku w. ul. (...),

10f. lokal w budynku w. ul. (...),

10g. lokal w budynku w. ul. (...),

Nieruchomości oznaczone numerami:

• 3-6 i 10a-10g są przez Pana wynajmowane na rzecz osób fizycznych, które w nich zamieszkują (nie wykorzystują ich do prowadzenia działalności gospodarczej).
• 8 i 9, są lokalami usługowymi i są przez Pana wynajmowane dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.
• 7e, 7f i 7g (mieszkania) oraz nieruchomości oznaczone numerami 1 i 2 już Pan sprzedał.

W pierwszej kolejności odniosę się do Pana wątpliwości dotyczących tego, czy wynajem lokali mieszkalnych (nr 3-6 i nr 10a-10g) oraz lokali usługowych (nr 8 i 9) oznacza, że działa Pan jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że dla uznania danego majątku za „prywatny” istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

Termin „majątek prywatny” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, której należy dokonać odwołując się np. do wyroku TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht) z 4 października 1995 r., czy wyroku w sprawie C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE) z 21 kwietnia 2005 r., w których Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych i że jest to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania swojego mienia wykazywać zamiar jego wykorzystywania w ramach majątku osobistego, co z przedstawionego przez Pana opisu sprawy nie wynika.

W orzecznictwie TSUE, ugruntowało się stanowisko, iż czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financien uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym zaś wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Ponadto, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że:

NSA wskazał przy tym, że:

Również w wydanym 25 września 2025 r. orzeczeniu sygn. I SA/Wr 316/25, WSA we (...)iu stwierdził m.in.:

Definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że  pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na  wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wyżej wskazałem, na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i  podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 ustawy.

Zatem, usługa najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Świadczone przez Pana usługi polegają na wykorzystywaniu należących do Pana nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych i stałym czerpaniu korzyści z ich posiadania.

W kontekście przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że najem nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowy najem stanowi najem Pana prywatnych nieruchomości. W konsekwencji najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 nr 1 ustawy, a świadcząc ww. usługi najmu działa Pan i będzie działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, posiadane obecnie przez Pana nieruchomości, tj. lokale mieszkalne (nr 3-6 i nr 10a-10g) oraz lokale usługowe (nr 8 i 9) nie stanowią Pana „majątku prywatnego”, bowiem mając na uwadze sposób ich wykorzystywania - usługi najmu, za które to usługi otrzymuje Pan wynagrodzenie w postaci czynszu, nie można powiedzieć, że służą one wyłącznie do zaspokajania Pana potrzeb osobistych (prywatnych). Zawarte długoterminowe umowy najmu świadczą o systematycznym, ukierunkowanym na zysk i powtarzalnym wykorzystywaniu składników majątkowych do działalności w zakresie najmu.

Zatem w kontekście wyżej przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów stwierdzenia wymaga, że dotychczasowy wynajem ww. nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust.  2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji najem nieruchomości (lokali mieszkalnych nr 3-6 i nr 10a-10g) oraz lokali usługowych (nr 8 i 9) stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 nr 1 ustawy, a świadcząc ww. usługi najmu działa Pan jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym w zakresie pytania nr 1 i 3 uznaję Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy usługi najmu lokali mieszkalnych będą korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 nr 36 ustawy.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z treścią art. 43 ust. 1 nr 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).

Z powołanego wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 nr 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWiU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 nr 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:

„Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z opisu sprawy wynika, że oprócz produkcji mebli biurowych i sklepowych, wynajmuje Pan lokale mieszkalne osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Najemcy nie wykorzystują tych nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. W ramach zawartych umów, mających charakter długoterminowy, nie świadczy Pan żadnych usług dodatkowych, takich jak sprzątanie, wymiana pościeli i ręczników czy wydawanie posiłków.

Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że na gruncie tej sprawy - są spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT wskazane w art. 43 ust. 1 nr 36 ustawy tj. świadczy Pan usługę na własny rachunek, lokale mają charakter mieszkalny, najemcy (osoby fizyczne) wykorzystują wynajmowaną nieruchomość wyłącznie do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Pana wątpliwość należy stwierdzić, że usługa najmu lokali mieszkalnych (nr 3-6 i nr 10a-10g) korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 nr 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości wiążą się z ustaleniem, czy sprzedając nieruchomości wskazane w opisie sprawy, działał Pan i będzie działać w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji - czy transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu na mocy art. 5 ust. 1 nr 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż lokali (nr 7e, 7f i 7g) oraz mieszkań (nr 1 i 2) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy,  stanowi dostawę dokonywaną przez podatnika (Sprzedającego) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zauważyć należy, że wszystkie sprzedane dotychczas lokale/mieszkania (nr 2, 7e, 7f, 7g) i lokal nr 1, który będzie sprzedany 17 października 2026 r. były przez Pana wykorzystywane wyłącznie do wynajmu na cele mieszkalne. Oznacza to, że nieruchomości te przez cały okres ich posiadania nie służyły celom osobistym (prywatnym). Tymczasem - na co wskazał TSUE w przywołanych już wcześniej orzeczeniach C-291/92 oraz C-25/03 - aby uznać, że nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie w ramach majątku osobistego, konieczne jest wykazywanie takiego zamiaru przez cały okres jej posiadania. Z uwagi na powyższe nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a zbycie ww. lokali/mieszkań stanowi/będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Pana argument, jakoby nabyte nieruchomości stanowiły jedynie lokatę kapitału oraz alokację prywatnych środków, nie znajduje uzasadnienia w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sam fakt finansowania zakupu z majątku osobistego nie determinuje prywatnego charakteru nieruchomości, jeżeli są one następnie wykorzystywane w sposób ciągły do celów zarobkowych. Długoterminowy i zorganizowany wynajem kilkunastu lokali wprost wypełnia ustawowe przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej, bez względu na to, jak Wnioskodawca subiektywnie definiuje cel tego zakupu.

Skala podjętych przez Pana działań - obejmująca równoległe zarządzanie wieloma lokalami mieszkalnymi jednoznacznie wskazuje na zawodowy i zorganizowany charakter tej aktywności. Działania te cechują się powtarzalnością oraz strukturą właściwą dla profesjonalnych podmiotów gospodarczych. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ugruntowany jest pogląd, że działania o takim stopniu złożoności i powtarzalności nie mogą być utożsamiane ze zwykłym, incydentalnym wykonywaniem prawa własności w ramach majątku osobistego.

Bez znaczenia pozostaje również fakt, że główny profil zarejestrowanej działalności gospodarczej Pana obejmuje produkcję mebli biurowych i sklepowych. Status podatnika VAT ocenia się w odniesieniu do konkretnych czynności generujących obrót. Podatnik może prowadzić działalność w różnych, niezależnych od siebie sektorach rynku. Skoro nabyte nieruchomości od początku służyły generowaniu stałego dochodu z najmu, w tym zakresie uzyskał Pan status podatnika VAT, niezależnie od prowadzonej równolegle działalności meblarskiej.

Stanowisko to znajduje pełne potwierdzenie w wyroku TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał wskazał, że ocena, czy transakcja dotyczy majątku prywatnego, zależy od tego, czy zainteresowany podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Długoterminowe czerpanie pożytków z najmu tak dużej liczby lokali stanowi właśnie takie aktywne, biznesowe wykorzystanie posiadanego kapitału.

W konsekwencji nieruchomości te utraciły status majątku prywatnego z momentem włączenia ich do stałego i zorganizowanego procesu komercyjnego (najmu). Ich późniejsza sprzedaż nie stanowi zatem wyprzedaży majątku osobistego, lecz sprzedaż składników majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej, co podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem sprzedaż nieruchomości (lokali/mieszkań nr 1, 2, 7e, 7f i 7g), została dokonana i będzie realizowana przez Pana w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy i jest czynnością wykonaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż lokali/mieszkań opisanych we wniosku stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 nr 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie objętym pytaniem nr 4 uznaję za nieprawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 nr 10 i art. 43 ust. 1 nr 10a ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 nr 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 nr 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 nr 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w nr 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 nr 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 nr 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 nr 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 nr 10 i nr 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 nr 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 nr 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 nr 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy lokali/mieszkań (nr 1, 2, 7e, 7f i 7g) znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 nr 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem każdego z lokali/mieszkań nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż lokali/mieszkań nie została dokonana/będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokali upłyną co najmniej 2 lata. Jak wynika z opisu sprawy, mieszkania oznaczane w punkcie 1 i 2 nabył Pan w 2016 r. i 2015 r. Natomiast lokale oznaczone w  nr: 7e, 7f i 7g zostały nabyte w 2022 r. Żadna z nieruchomości nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Od zakupu żadnej z nieruchomości nie dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego. W ostatnich dwóch latach przed sprzedażą nie poniósł Pan wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wobec tego dokonana i planowana dostawa (sprzedaż) nieruchomości (lokali/mieszkań) nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Zatem w analizowanej sprawie pomiędzy pierwszym zasiedleniem przedmiotowych lokali/mieszkań, a ich sprzedażą upłynął/upłynie okres ponad 2 lat. Tym samym, dostawa ww. lokali/mieszkań korzystała i będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 nr 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

W konsekwencji, Pana stanowisko zgodnie z którym, dostawa (sprzedaż) lokali/nieruchomości (nr 1, 2, 7e, 7f i 7g), korzystała/będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA)

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.