0114-KDIP1-1.4012.519.2026.3.MŻ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie braku uznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości, a w konsekwencji braku opodatkowania przedmiotowej transakcji tym podatkiem (pytanie nr 1).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i usług związanych z ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 31 sierpnia 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

- A.B.

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- C.D.

Opis zdarzenia przyszłego

C.D. oraz A.B. (dalej także: „Współwłaściciele”, „Zainteresowani”, „Wnioskodawcy”) są współwłaścicielami nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (…) (dalej: „Nieruchomość”, „Przedmiot Sprzedaży”).

W dziale I-O księgi wieczystej ujawnione są działki ewid. nr 1 (oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty orne) i 2 (oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych). Nieruchomość tę Współwłaściciele nabyli w spadku w 2004 r. Nieruchomość nie jest obciążona innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi poza służebnością przesyłu, prawami i roszczeniami osób trzecich, (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej), w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, w tym prawem pierwokupu, a nadto nie znajduje się ona na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.

Prowadzone jest jednak na Nieruchomości gospodarstwo rolne - od dnia jej nabycia C.D. wykorzystuje ją, jako grunty orne, w ramach prowadzonej działalności rolniczej, zwolnionej z podatku od towarów i usług (nie jest czynnym podatnikiem VAT). Wskazać przy tym należy, że uiszczał podatek rolny i pobierał dotacje unijne w ramach prowadzonej działalności rolniczej.

Z kolei A.B. prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, jest wspólnikiem spółki cywilnej, która zajmuje się magazynowaniem i transportem. Nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Aktualnie Współwłaściciele zamierzają sprzedać Nieruchomość.

W zakresie Nieruchomości podjęte zostały następujące czynności/działania:

• w 2007 r. Współwłaściciele wystąpili z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego;
• w 2008 r. uzyskano zgodę na wycinkę drzew i krzewów (głównie na granicy z sąsiednimi działkami);
• w 2010 r. nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• w 2011 r. uzyskano decyzję (...) o skreśleniu z rejestru zabytków stanowiska archeologicznego;
• w 2022 r. został złożony wniosek o wydzielenie gruntu pod budowę drogi zjazdowej na drogę KDGP;
• został podpisany list intencyjny z jednym z potencjalnych nabywców oraz umowa przedwstępna. W treści tej umowy udzielono pełnomocnictwa do wykonania badań gruntu, występowania o warunki zabudowy, itp. przy czym umowy te zostały wypowiedziane;
• Współwłaściciele nie ponosili wydatków na ulepszenie Nieruchomości (nakładów inwestycyjnych), w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej obiektów. Właściciele ponieśli koszty opracowania projektu dla 3 działek razem z właścicielami sąsiednich nieruchomości;
• oprócz wydzielenia gruntu pod drogę serwisową/dojazdową, Współwłaściciele nie planowali i nie dokonali podziału Nieruchomości na mniejsze działki celem ułatwienia sprzedaży na rzecz ewentualnych potencjalnych kupujących;
• na dzień złożenia wniosku informacja o sprzedaży Nieruchomości nie jest rozpowszechniana w żaden sposób, na przestrzeni ostatnich 19 lat, wiele lat temu, Współwłaściciele podejmowali próbę sprzedaży Nieruchomości i wystawiano ogłoszenia w Internecie;
• dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Błonie dla części wsi Bieniewo-Parcela z 2 września 2024 r. i stanowi tereny oznaczone jako 1U/P, tj. tereny usług lub produkcji;
• zgodnie z ewidencją gruntów i budynków Nieruchomość jest zabudowana. Na działce znajdują się zniszczone/spalone pozostałości po domu i budynku gospodarczym.;

Zgodnie ze stanem faktycznym na Nieruchomości zlokalizowane są budynki gospodarcze przeznaczone do rozbiórki, w tym budynek będący pozostałością po spalonej nieruchomości. Nie były podejmowane żadne działania w związku z powyższym zdarzeniem, w szczególności czynności polegające na przywróceniu stanu pierwotnego;

• w 2026 r. Współwłaściciele zawarli umowy przedwstępne sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z zapisami w aktach notarialnych Współwłaściciele oświadczyli, że wyrażają wzajemnie zgodę na zbycie przez drugiego Współwłaściciela przysługującego mu udziału we współwłasności Nieruchomości, na rzecz kupującego lub jego następcy prawnego, a nadto wyrażają zgodę na podział Nieruchomości, wydzielenie Nieruchomości i założenie dla niej nowej księgi wieczystej.

W ramach uzgodnień z Kupującym, w umowach przedwstępnych zawartych w 2026 r. Współwłaściciele:

• wyrazili zgodę i zezwolili Kupującemu od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy sprzedaży na dysponowanie przez kupującego Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest wyłącznie do prowadzenia procedur administracyjnych celem uzyskania pozwolenia na budowę, tj. do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej na koszt kupującego badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji. Kupujący zobowiązał się do powstrzymania się od prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych czy przygotowawczych na Nieruchomości,
• ustanowili pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) Kupującego oraz stawającego do aktu notarialnego i upoważnili każdego z nich z osobna do:

1)  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (...) oraz akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona, składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii;

2)  uzyskiwania od właściwych organów wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

3)  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości;

4)  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

5)  wystąpienia w imieniu Współwłaścicieli do właściwych organów w celu uzyskania na koszt Kupującego decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Przedmiocie Sprzedaży oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;

6)  wystąpienia w imieniu Współwłaścicieli do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Przedmiotu Sprzedaży z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

7)  uzyskania decyzji pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania Inwestycji na środowisko oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych;

8)  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Współwłaścicieli oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, potwierdzających, że Współwłaściciele nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi w pkt 1) - 8) powyżej, będą obciążały wyłączenie Kupującego i stanowią jego koszt;

- wyrazili zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej (cesja);

- uzgodnili, że do umowy przyrzeczonej dojdzie pod warunkiem spełnienia m.in. następujących warunków:

a)  uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

b)  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

c)  prawomocnie i ostatecznie dokonana zostanie zmiana ewidencji obszaru Przedmiotu Sprzedaży na inny niż rolny i inny niż leśny lub prawomocnie i ostatecznie uchwalony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Przedmiotu Sprzedaży będzie przeznaczony na cele inne niż rolne i inne niż leśne, tym samym z ewidencji gruntów lub z treści obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego wynikać będzie bezspornie możliwość realizowania planowanej przez Kupującego inwestycji;

d)  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem warunków technicznych, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

e)  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej (oraz prawomocnej, w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

f)   uzyskania przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ostatecznej (oraz prawomocnej w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej, zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Przedmiocie Sprzedaży a kolidujących z Inwestycją.

Ponadto wskazać należy, że Współwłaściciele nie zajmują się zawodowo obrotem nieruchomościami. Należy jednak wskazać, że w ramach rozporządzania prywatnym majątkiem A.B. w 2023 r. sprzedał mieszkanie odziedziczone w 2022 r. po zmarłej siostrze.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania wskazali Państwo:

1.  Czy C.D. wykorzystywał w ramach prowadzonej działalności rolniczej całą Nieruchomość (działki nr 1 i 2) będącą przedmiotem współwłasności, czy wyłącznie przysługujący mu udział we współwłasności?

Jeżeli wykorzystywał całą Nieruchomość (działki nr 1 i 2) proszę wskazać, na jakiej podstawie prawnej korzystał również z udziału należącego do A.B.

Odp.: C.D. wykorzystywał całą Nieruchomość do prowadzonej działalności rolniczej. Podstawa prawna wynikała z porozumienia między współwłaścicielami (zgody A.B.) do przedmiotowego wykorzystywania. Strona nie pobierała wynagrodzenia od C.D.

2.  Czy A.B. wykorzystywał przysługujący mu udział w nieruchomości w prowadzonej przez siebie pozarolniczej działalności gospodarczej. Jeżeli tak, proszę opisać sposób, zakres oraz okres tego wykorzystania, czy też w całym okresie posiadania nieruchomości, tj. od momentu jej nabycia w 2004 r. do momentu planowanej dostawy, udział ten był wykorzystywany wyłącznie na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli udział był wykorzystywany na cele prywatne, proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajała nieruchomość oraz w jakim okresie miało to miejsce.

Odp.: Wnioskodawca nie wykorzystywał przysługującego Jemu udziałowi w Nieruchomości do prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej - omawiana Nieruchomość została nabyta w drodze spadku, natomiast od momentu nabycia - C.D. wykorzystywał ją w ramach prowadzonej działalności rolniczej. A.B. Nieruchomość tę posiadał (w majątku prywatnym), natomiast w żadnym faktycznym, czy też w rzeczywistym zakresie jej nie wykorzystywał.

3.  Czy którykolwiek ze współwłaścicieli oddawał Nieruchomość (działki nr 1 i 2) lub ich części w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Jeżeli tak, proszę wskazać komu, w jakim okresie oraz czy odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Odp.: Nie, żaden ze Współwłaścicieli nie oddawał Nieruchomości innym podmiotom w najem, dzierżawę albo używanie na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Przy czym, w tym miejscu należy zaznaczyć, że na podstawie zgody wyrażonej przez A.B. - C.D. wykorzystywał nieodpłatnie udział należący do Wnioskodawcy do prowadzonej działalności gospodarczej.

4.  Czy którykolwiek ze współwłaścicieli (A.B. oraz C.D.), w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2, udzielał innemu niż Kupujący podmiotowi pełnomocnictwa do działania w jego imieniu? Jeżeli tak, proszę wskazać:

- komu zostało udzielone pełnomocnictwo;

- kiedy zostało udzielone;

- jaki był zakres udzielonego umocowania;

- jakie konkretnie czynności podmiot ten był uprawniony wykonywać w imieniu Sprzedającego (proszę wymienić wszystkie działania objęte pełnomocnictwem).

Odp.: W ślad za złożonym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej Współwłaściciele wskazują, że w przeszłości został podpisany list intencyjny z jednym z potencjalnych nabywców oraz umowa przedwstępna. W treści tej umowy udzielono pełnomocnictwa do wykonywania badań gruntu, występowania o warunki zabudowy, itp. przy czym umowy te zostały wypowiedziane.

Poza aktualnym, potencjalnym nabywcą oraz tym, o którym mowa powyżej - innym podmiotom nie zostały udzielone pełnomocnictwa do działania w zakresie omawianych nieruchomości.

5.  Czy poza sprzedażą przez A.B. w 2023 r. mieszkania nabytego w drodze spadku po zmarłej siostrze, C.D. lub A.B. dokonywali innych sprzedaży nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach. Jeżeli tak, proszę wskazać przedmiot, datę oraz charakter tych transakcji, a także czy w związku z nimi którykolwiek ze współwłaścicieli występował jako czynny podatnik VAT?

Odp.: W ślad za złożonym wnioskiem o wydanie interpretacji Współwłaściciele uprzejmie wskazują, że nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach.

6.  W jaki sposób doszło do nawiązania kontaktu z Kupującym w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2?

Odp.: Odnosząc się do przedmiotowego pytania Współwłaściciele uprzejmie wskazuję, że potencjalny nabywca samodzielnie zgłosił się do A.B. i C.D. z ofertą zakupu nieruchomości (z uwagi na jej korzystne położenie).

7.  Czy Współwłaściciele podejmowali jakiekolwiek działania zmierzające do znalezienia nabywcy, w szczególności działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy informowania o zamiarze sprzedaży nieruchomości, takie jak zamieszczanie ogłoszeń w prasie, Internecie, korzystanie z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub inne działania promocyjne. Jeżeli tak, proszę wskazać, jakie konkretnie działania zostały podjęte, przez którego ze Sprzedających oraz w jakim okresie?

Odp.: W ślad za złożonym wnioskiem Współwłaściciele uprzejmie wskazują, że na dzień złożenia wniosku, a także na dzień niniejszej odpowiedzi (na przestrzeni ostatnich 19 lat) - informacja o sprzedaży nieruchomości nie była rozpowszechniana w żaden sposób. Wiele lat temu Współwłaściciele podjęli próbę sprzedaży Nieruchomości wystawiono ogłoszenie w Internecie.

8.  W jakim celu Współwłaściciele podejmowali czynności dotyczące Nieruchomości, w szczególności wystąpienie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie zgody na wycinkę drzew i krzewów, działania związane ze zmianą przeznaczenia terenu, uzyskanie decyzji o skreśleniu stanowiska archeologicznego z rejestru zabytków, wydzielenie gruntu pod drogę dojazdową oraz prowadzenie rozmów z potencjalnymi nabywcami?

Odp.: Współwłaściciele Nieruchomości wystąpili w 2007 r. z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu rozważenia przez właściwe organy możliwości zmiany przeznaczenia oraz zasad zagospodarowania terenu. Działanie to miało charakter standardowego wniosku planistycznego, dopuszczonego przepisami prawa, zmierzającego do dostosowania ustaleń planistycznych do uwarunkowań i potencjalnych możliwości wykorzystania Nieruchomości. Działanie to było związane stricte z planami, jakie Współwłaściciele posiadali w tamtym okresie w odniesieniu do wykorzystywania Nieruchomości.

Uzyskanie zgody na wycinkę drzew miało przede wszystkim na celu umożliwienie swobodnego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzonej działalności rolniczej (poszerzenie zakresu wykorzystywania gruntu). W zakresie działań związanych ze stanowiskiem archeologicznym podejmowane były czynności mające na celu wyjaśnienie stanu formalnoprawnego Nieruchomości oraz zakresu ograniczeń wynikających z przepisów dotyczących ochrony zabytków.

Działania te miały charakter porządkujący i służyły zapewnieniu zgodności dokumentacji dotyczącej Nieruchomości z aktualnym stanem faktycznym i prawnym. Wydzielenie części gruntu pod drogę dojazdową było związane z uregulowaniem kwestii dostępu komunikacyjnego do nieruchomości. Działanie to miało charakter techniczno-prawny i wynikało z potrzeby zapewnienia prawidłowego dostępu do terenu zgodnie z obowiązującymi wymogami dotyczącymi korzystania z Nieruchomości. Czynność ta stanowiła element porządkowania stanu prawnego Nieruchomości.

Jak wynika z decyzji Burmistrza Błonie z 28 kwietnia 2022 r. Nieruchomość będąca przedmiotem podziału położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z planu tego wynika, że działki położone są na terenie przeznaczonym pod:

- teren drogi publicznej, głównej ruchu przyspieszonego o symbolu planistycznym KDGP;

- teren zabudowy usługowej o symbolu 1U.

Działka nr 2 przeznaczona jest pod drogę publiczną, główną ruchu przyspieszonego o symbolu planistycznym KDGP, zgodnie z jej przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obsługa komunikacyjna działki nr 1 odbywać się ma z drogi krajowej nr (...). Wydzielona działka nr 2 o powierzchni 0/1912 ha pod drogę krajową przechodzi z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa z chwilą, gdy decyzja o podziale stanie się ostateczna.

Nie jest przy tym zrozumiałe pytanie odnośnie do prowadzenia rozmów z potencjalnymi nabywcami. Prowadzenie rozmów ma na celu doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości i w takim zakresie były prowadzone rozmowy z osobami zainteresowanymi zakupem nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem.

9.  Kto wystąpi o decyzję podziału Nieruchomości (Współwłaściciele czy Spółka Kupująca)?

Odp.: Współwłaściciele, co było związane z koniecznością w zakresie wydzielania drogi dojazdowej.

10.  Czy na dzień sprzedaży Nieruchomość składająca się z działek nr 1 i 2 będących przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana budynkami gospodarczymi przeznaczonymi do rozbiórki, w tym budynkiem stanowiącym pozostałość po spalonej nieruchomości? Jeżeli tak, proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek:

a) kiedy poszczególne budynki zostały wybudowane oraz kiedy zostały oddane do użytkowania;

b)  czy w okresie 2 lat przed planowaną sprzedażą ponoszono wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeżeli tak, proszę wskazać:

• kiedy dokonano ulepszeń (należy wskazać datę),
• na czym polegały wykonane ulepszenia i jaka była ich wartość,
• czy po dokonaniu ulepszeń budynki zostały ponownie oddane do użytkowania, a jeżeli tak - kiedy oraz do jakich czynności były wykorzystywane (czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych z VAT lub innych),
• czy w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie przysługiwało współwłaścicielom prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp.: Nieruchomość nr 1 jest zabudowana omówionymi zgliszczami i na dzień sprzedaży nie zostaną one usunięte. Wskazać przy tym należy, że te zgliszcza są przeznaczone do rozbiórki (w ujęciu faktycznym), natomiast nie wystąpiono w tym zakresie o żadne pozwolenia/decyzje, itd., w tym przedmiocie. Oznacza to zatem, że to docelowy nabywca będzie podejmował dalsze decyzje odnośnie powyższego.

Współwłaściciele wskazują przy tym, że brak jest możliwości dokładnego wskazania, kiedy budynki zostały wybudowane i oddane do użytkowania - jednakże miało to miejsce przed nabyciem przez Współwłaścicieli w drodze spadku.

Jednocześnie w ślad za złożonym wnioskiem, Zainteresowani ponownie informują, że nie były ponoszone żadne nakłady na przedmiotowe zgliszcza, nie dokonywano żadnych ulepszeń, itd., w tym okresie ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą.

11.Czy obie działki są zabudowane budynkami gospodarczymi przeznaczonymi do rozbiórki, w tym budynkiem stanowiącym pozostałość po spalonej nieruchomości?

Odp.: Nieruchomość nr 1 jest zabudowana omówionymi zgliszczami i na dzień sprzedaży nie zostaną one usunięte.

Pytania

1) Czy przy sprzedaży Nieruchomości opisanych w treści niniejszego wniosku Zainteresowani będą wypełniali definicję podatnika, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu i w związku z tym sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) W przypadku udzielenia przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej odpowiedzi negatywnej na pytanie pierwsze (tj. uznania, że Wnioskodawcy będą działali w charakterze podatników VAT): Czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

W ocenie Wnioskodawców przy sprzedaży Nieruchomości opisanych w treści niniejszego wniosku nie będą wypełniali definicji podatnika, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu ust. 2 tego przepisu, a tym samym sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

W przypadku uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że Zainteresowani będą działali w charakterze podatników VAT czynnych w ramach niniejszej transakcji, a Strony umowy nie wyrażą chęci na skorzystanie z opodatkowania transakcji, to dostawa Nieruchomości opisanej we wniosku będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie z uwagi na fakt, że Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w ramach nabycia Nieruchomości oraz nie poniesiono również wydatków na ulepszenie Nieruchomości, które przekraczałyby 30% wartości początkowej i uprawniałyby do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w przypadku uznania, że Zainteresowani będą działali w ramach niniejszej transakcji w charakterze podatników VAT czynnych, uznać należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości może również korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług: podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z ust. 2 ww. przepisu: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na względzie powyższe przepisy prawa materialnego w pierwszej kolejności wskazać należy, że definicja pojęcia podatnika ma zasadnicze znaczenie dla zakresu opodatkowania. O ile bowiem określenie czynności podlegających opodatkowaniu wyznacza zakres przedmiotowy opodatkowania, o tyle zdefiniowanie pojęcia podatnika wskazuje na podmiotowy zakres opodatkowania. W efekcie opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika.

Należy w tym miejscu zauważyć, że oba te warunki powinny zostać spełnione jednocześnie, co oznacza, że w odniesieniu do danej czynności konkretny podmiot powinien występować w charakterze podatnika. Tak więc wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu przez podmiot niewystępujący w tym przypadku w charakterze podatnika - nawet jeśli tak w ogóle jest on podatnikiem z innego tytułu - pozostaje poza zakresem opodatkowania. Tak samo wykonanie czynności niepodlegającej opodatkowaniu przez podatnika jest neutralne z punktu widzenia VAT (Bartosiewicz Adam, VAT. Komentarz, wyd. XVI. Opublikowano: WKP 2022).

Ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług (wyrok WSA w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09).

Pomimo, że ustawa nie wyraża tego wprost, należy przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności (Bartosiewicz Adam, VAT. Komentarz, wyd. XVI. Opublikowano: WKP 2022).

Na profesjonalny charakter wskazuje również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przykładowo w interpretacji indywidualnej z 5 lutego 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.568.2024.3.AW, zgodnie z którą:

„uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy sprzedawca realizuje daną sprzedaż w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych (przez) handlowca, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy). W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą zakresie obrotu nieruchomościami należy uznać podjęcie szeregu zorganizowanych czynności stanowiących logiczny ciąg zdarzeń, w szczególności: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu etc”.

Wskazać w tym miejscu należy, że w orzecznictwie sądowo-administracyjnym wskazuje się, iż działalność handlowa (utożsamiana tu z gospodarczą w tym zakresie) nie jest ograniczana w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Z tego powodu nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odprzedaży (w celach handlowych) (wyrok NSA z 12 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1626/08). W każdym przypadku istotne znaczenie powinien mieć zamiar nabycia przedmiotowych gruntów (które są później sprzedawane przez takiego nabywcę).

Jeśli z okoliczności sprawy wynika, że zamiarem nabycia było późniejsze odprzedanie gruntów, to - zasadniczo - należałoby takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży (wyrok WSA w Białymstoku z 27 czerwca 2007 r. sygn. akt I SA/Bk 399/06).

Jeśli natomiast sprzedawca gruntów nabywał te grunty do majątku prywatnego, dopuszczając wprawdzie możliwość odprzedaży, lecz nie było to jego głównym celem, to co do zasady w zakresie dokonywanej sprzedaży gruntów nie powinien być traktowany jako podatnik VAT.

Powyższe stanowisko zostało również potwierdzone przez Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1629/07 podkreślił, że decydujące znaczenie mają zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w szczególności to, czy nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb podatnika, czy też miało związek z prowadzoną działalnością handlową. W tych okolicznościach faktycznych uznać należy, że zamiar Zainteresowanych winien mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia o jego statusie, jako podatnika podatku od towarów i usług.

Ponadto Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 11 lipca 2024 r. w sprawie C-182/23 wyjaśnił, że: podatnik w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit pierwszy dyrektywy VAT działa w tym charakterze zasadniczo jedynie wówczas, gdy czyni to w ramach swej działalności gospodarczej (wyrok z dnia 13 czerwca 2018 r., Polfarmex, C-421/17, EU:C:2018:432, pkt 37 i przytoczone tam orzecznictwo). To ostatnie kryterium jest spełnione, gdy podatnik przenosi własność nieruchomości wykorzystywanych do tej szeroko rozumianej działalności gospodarczej (zob. podobnie wyrok z 13 czerwca 2018 r., Polfarmex, C- 421/17, EU:C:2018:432, pkt 42)”. TSUE w przedmiotowym wyroku wskazał także: „Natomiast podatnik dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika. W konsekwencji transakcja dokonana przez podatnika prywatnie nie podlega opodatkowaniu VAT (wyroki: z 4 października 1995 r., Armbrecht, C-291/92, EU:C:1995:304, pkt 17, 18; a także z 8 marca 2001 r., Bakcsi, C-415/98, EU:C:2001:136, pkt 24).

Uwzględniając powyższe wskazać należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) podkreśla się, że dla uznania danej osoby za podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości kluczowe jest, czy podejmowane działania wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i mają charakter aktywności porównywalnej do działań profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Przenosząc zatem powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że zdaniem Zainteresowanych, dokonujący sprzedaży Nieruchomości nie będą wypełniali definicji podatnika podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, albowiem nie prowadzą działalności gospodarczej, o której mowa w ust. 2 omawianego przepisu i nie działają w charakterze podatnika. Za przyjęciem powyższego stanowiska za prawidłowe przemawia fakt, iż Strony:

• nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach spadku (Zainteresowani nie nabyli Nieruchomości celem jej dalszej odsprzedaży);
• sprzedaż Nieruchomości jest incydentalna. Jeden ze współwłaścicieli co prawda sprzedał w 2023 r. mieszkanie odziedziczone po zmarłej siostrze, jednakże fakt ten nie powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług;
• nieruchomość nie była wynajmowana, czy też wydzierżawiana;
• Współwłaściciele nie umieszczają informacji o sprzedaży nieruchomości w Internecie, nie korzystają również z usług pośrednika nieruchomości;
• nie podejmowano działań charakterystycznych dla handlowca (podejmowane czynności opisane we wniosku miały związek wyłącznie z rozporządzaniem majątkiem prywatnym). Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę bądź też zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tego rodzaju działania same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług;
• czynności ustalone w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, opisane szczegółowo w niniejszym wniosku, są wynikiem konieczności spełnienia wymogów kupującego. Nie można ich uznać za działania celem uatrakcyjnienia Nieruchomości dokonywane przez Sprzedających. Koszty dostosowania Nieruchomości do sprzedaży ponoszone są bowiem przez Kupującego i w jego interesie. Udzielenie pełnomocnictwa do dokonywania poszczególnych czynności ma charakter techniczny, bowiem do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący nie ma tytułu prawnego do Nieruchomości i nie może dokonywać czynności zastrzeżonych prawem dla właścicieli. Dopasowanie przedmiotu sprzedaży do wymagań kupującego nie oznacza per se działania w charakterze podatnika VAT.

Mając na względzie powyższe uznać należy, że sprzedaż Nieruchomości przez Zainteresowanych, wskazanych w treści niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działania bowiem Wnioskodawców mieszczą się w zarządzie majątkiem prywatnym i nie stanowią aktywności porównywalnych do działań profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. W niniejszej sprawie, nie zostały zatem wypełnione definicje, o których mowa w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zabudowana Nieruchomość, składająca się z 2 działek, niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym sprzedaż będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy Kodeks cywilny.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z ww. przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy mamy do czynienia ze sprzedażą gruntu zabudowanego czy nieruchomości niezabudowanej.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że:

„Artykuł 13 część B lit. g szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądów Administracyjnych, sam fakt, że w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu - tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14.

W wyroku z 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że:

„(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

W sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku przed sprzedażą nie nastąpi rozbiórka, a zatem mamy do czynienia z dostawą gruntów zabudowanych.

W następnej kolejności należy rozstrzygnąć czy i kiedy względem budynków znajdujących się na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Nieruchomość była wykorzystywane przez rolnika korzystającego ze zwolnienia z VAT w ramach działalności rolniczej od momentu nabycia (2004 r.). Z chwilą wykorzystania Nieruchomości do działalności rolniczej nastąpiło pierwsze zasiedlenie Nieruchomości. Od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym zostaną spełnione przesłanki z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości przez Współwłaścicieli będzie zwolniona z VAT.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy mogą wybrać opodatkowanie. Mając na uwadze te okoliczności uznać należy, że w przypadku uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że Zainteresowani będą działali w charakterze podatników VAT czynnych w ramach niniejszej transakcji, a Strony umowy nie wyrażą chęci na skorzystanie z opodatkowania transakcji, to dostawa Nieruchomości opisanej we wniosku będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w ramach nabycia Nieruchomości oraz nie poniesiono również wydatków na ulepszenie Nieruchomości, które przekraczałyby 30% wartości początkowej i uprawniałyby do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w przypadku uznania, że Zainteresowani będą działali w ramach niniejszej transakcji w charakterze podatników VAT czynnych, uznać należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości może również korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie braku uznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości, a w konsekwencji braku opodatkowania przedmiotowej transakcji tym podatkiem (pytanie nr 1).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2 istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Zainteresowani podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

„czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.”

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:

„majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych”.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2, Zainteresowani będą występowali w charakterze podatników podatku VAT, a w konsekwencji sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż przysługujących Zainteresowanym udziałów we współwłasności Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Zainteresowani spełniają przesłanki do uznania za podatników podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż przysługujących Zainteresowanym udziałów w Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Zainteresowanych w przedmiocie zbycia ww. udziałów, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Jak wynika z opisu sprawy, Zainteresowani nabyli Nieruchomość w drodze spadku w 2004 r. Od dnia jej nabycia C.D. wykorzystuje całą Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności rolniczej, zwolnionej z podatku od towarów i usług (nie jest czynnym podatnikiem VAT). A.B. prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, lecz nie wykorzystywał udziału w Nieruchomości do prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowani nie oddawali Nieruchomości innym podmiotom w najem, dzierżawę albo używanie na podstawie innych umów o podobnym charakterze. Ponadto Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów inwestycyjnych na Nieruchomość. Na dzień złożenia wniosku informacja o sprzedaży Nieruchomości nie była rozpowszechniana w żaden sposób. Wiele lat temu Zainteresowani podjęli próbę sprzedaży Nieruchomości i wystawili ogłoszenie w Internecie. Potencjalny nabywca samodzielnie zgłosił się do zainteresowanych z ofertą zakupu Nieruchomości z uwagi na jej korzystne położenie. Zainteresowani nie zajmują się zawodowo obrotem nieruchomościami. Poza sprzedażą przez A.B. w 2023 r. mieszkania nabytego w drodze spadku po zmarłej siostrze, Zainteresowani nie dokonywali innych sprzedaży nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach.

W 2026 r. Zainteresowani zawarli umowy przedwstępne sprzedaży Nieruchomości. W ich treści wyrazili zgodę na zbycie przez drugiego Współwłaściciela przysługującego mu udziału we współwłasności Nieruchomości na rzecz Kupującego lub jego następcy prawnego, a także wyrazili zgodę na podział Nieruchomości, wydzielenie Nieruchomości i założenie dla niej nowej księgi wieczystej. W ramach uzgodnień z Kupującym Zainteresowani wyrazili zgodę i zezwolili Kupującemu na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, wyłącznie do prowadzenia procedur administracyjnych celem uzyskania pozwolenia na budowę, w tym do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej na koszt Kupującego badań i odwiertów. Kupujący zobowiązał się do powstrzymania się od prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych czy przygotowawczych na Nieruchomości. Zainteresowani ustanowili pełnomocnikiem Kupującego oraz upoważnili go m.in. do uzyskiwania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości, uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia do sieci i włączenia do układu drogowego, uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów, decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych. Wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi i decyzjami obciążają wyłącznie Kupującego.

Co prawda, w odniesieniu do Nieruchomości Zainteresowani w 2007 r. wystąpili z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w 2008 r. uzyskano zgodę na wycinkę drzew i krzewów, w 2010 r. nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w 2011 r. uzyskano decyzję (…) o skreśleniu z rejestru zabytków stanowiska archeologicznego, a w 2022 r. został złożony wniosek o wydzielenie gruntu pod drogę dojazdową.

Należy podkreślić, że działania te, jak Zainteresowani wskazali, miały na celu umożliwienie swobodnego wykorzystywania nieruchomości do prowadzonej działalności rolniczej, wyjaśnienie stanu formalnoprawnego nieruchomości oraz zakresu ograniczeń wynikających z przepisów dotyczących ochrony zabytków, a także uregulowanie kwestii dostępu komunikacyjnego do nieruchomości i uporządkowanie jej stanu prawnego. Zainteresowani nie planowali i nie dokonali podziału Nieruchomości na mniejsze działki celem ułatwienia sprzedaży na rzecz ewentualnych potencjalnych kupujących. Ww. okoliczności nie mogą same w sobie przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży przysługujących Zainteresowanym udziałów w Nieruchomości jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy podkreślić, że w związku z planowaną sprzedażą udziałów w Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2 nie wystąpi ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza o tym, że ich sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowani nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Zainteresowanych w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem w sprawach połączonych TSUE C-180/10 i C-181/10.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży przysługujących Zainteresowanym udziałów we współwłasności Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2, Zainteresowani wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży ww. udziałów Zainteresowani będą korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala zaangażowania Zainteresowanych, w odniesieniu do sprzedaży ww. udziałów, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w analizowanej sprawie nie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż przysługujących Zainteresowanym udziałów we współwłasności Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2 przez Zainteresowanych nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, jedynie w sytuacji uznania, że Zainteresowani w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości będą działali w charakterze podatników VAT. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości obejmującej działki nr 1 i 2 Zainteresowani nie będą występowali w charakterze podatników podatku VAT, a w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 odnoszące się kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.