0114-KDIP1-1.4012.511.2026.6.EW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący ustalenia, czy jednorazowa budowa dwulokalowego budynku mieszkalnego (bliźniaka) realizowana systemem gospodarczym na działce stanowiącej Pana własność od około 15 lat, a następnie sprzedaż obu wyodrębnionych lokali, będzie stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzupełnił go Pan pismem z 18 sierpnia 2025 r. oraz  pismem z 14 września 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest właścicielem działki budowlanej od około 15 lat.

Działka nie została nabyta z zamiarem odsprzedaży ani prowadzenia działalności deweloperskiej.

Dla nieruchomości zostały wydane warunki zabudowy umożliwiające budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie realizował inwestycji polegających na budowie i sprzedaży nieruchomości oraz nie prowadził działalności deweloperskiej. Obecnie Wnioskodawca rozważa jednorazową realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego dwulokalowego (bliźniaka) na własnej działce, a następnie sprzedaży obu wyodrębnionych lokali.

Inwestycja będzie realizowana systemem gospodarczym. Wnioskodawca zamierza samodzielnie wykonywać znaczną część prac budowlanych, wykorzystując własną pracę oraz własne umiejętności. Jedynie prace wymagające odpowiednich kwalifikacji lub uprawnień zostaną zlecone wyspecjalizowanym wykonawcom.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku planowana inwestycja ma charakter jednorazowy i Wnioskodawca nie planuje prowadzenia działalności polegającej na regularnym budowaniu oraz sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca działkę nabył w 2008 r. z zamiarem budowy na niej domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Od momentu nabycia działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była wynajmowana ani dzierżawiona. Pozostawała niezabudowana i była przez Wnioskodawcę jedynie utrzymywana, w szczególności poprzez regularne koszenie.

W późniejszym okresie Wnioskodawca uznał, że powierzchnia działki jest zbyt duża w stosunku do potrzeb związanych z budową jednego domu, dlatego dokonał jej podziału na mniejsze działki.

W celu znalezienia nabywcy Wnioskodawca planuje skorzystać ze zwykłych, powszechnie dostępnych form sprzedaży nieruchomości, w szczególności poprzez zamieszczenie ogłoszenia w internetowym portalu ogłoszeniowym. Na obecnym etapie Wnioskodawca nie podjął ostatecznej decyzji, czy sprzedaż będzie prowadzona samodzielnie, czy przy pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie planuje prowadzenia zorganizowanych kampanii reklamowych ani innych ponadstandardowych działań marketingowych.

Obecnie Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży ani nieruchomości, których sprzedaż planowałby w przyszłości.

Ponadto Wnioskodawca na obecnym etapie nie udzielił żadnej osobie pełnomocnictwa do działania w swoim imieniu w związku z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Jednakże Wnioskodawca nie wyklucza udzielenia pełnomocnictwa architektowi wyłącznie w zakresie czynności formalnych związanych z procesem projektowym i uzyskaniem dokumentacji niezbędnej do realizacji inwestycji.

Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o uchwalenie ani zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości. Dla nieruchomości zostały natomiast wydane kilka lat temu warunki zabudowy.

Pytanie

Czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego jednorazowa budowa budynku mieszkalnego dwulokalowego (bliźniaka) na działce będącej własnością Wnioskodawcy od około 15 lat, realizowana systemem gospodarczym, a następnie sprzedaż obu wyodrębnionych lokali, będzie stanowiła wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu jako działalność gospodarcza oraz podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy opisana inwestycja nie będzie stanowiła działalności gospodarczej. Inwestycja ma charakter jednorazowy, dotyczy nieruchomości będącej własnością Wnioskodawcy od około 15 lat i nie została nabyta w celu prowadzenia działalności deweloperskiej ani osiągania zysków z obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie prowadził działalności polegającej na budowie lub sprzedaży nieruchomości i nie planuje prowadzenia takiej działalności w przyszłości. Budowa będzie realizowana systemem gospodarczym, w znacznej części własną pracą, a nie w ramach zorganizowanej działalności zarobkowej.

W związku z tym Wnioskodawca uważa, że sprzedaż obu lokali będzie stanowiła jednorazowe rozporządzenie majątkiem prywatnym i nie powinna być uznana za  działalność gospodarczą ani podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem nieruchomości czy to niezabudowane, czy zabudowane, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne znaczenie będzie miało ustalenie, czy w świetle przedstawionego we wniosku opisu sprawy, w związku ze sprzedażą lokali wyodrębnionych w budynku mieszkalnym dwulokalowym, będzie Pan podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Okoliczność ta będzie skutkowała uznaniem Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a tym samym za podatnika podatku od towarów i usług. W przeciwnym razie sprzedaż nieruchomości będzie następowała w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie będzie stanowiło wykorzystywania majątku rzeczowego w sposób ciągły w celu uzyskiwania dochodu, ponieważ jedynym przychodem z takich transakcji będzie mógł być ewentualny zysk ze sprzedaży danego składnika majątku.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Jest Pan właścicielem działki budowlanej, którą nabył Pan w 2008 r. z zamiarem wybudowania na niej domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Jednak uznał Pan, że powierzchnia działki jest zbyt duża w stosunku do potrzeb związanych z budową jednego domu, dlatego dokonał Pan jej podziału na mniejsze działki. Dla nieruchomości zostały wydane warunki zabudowy umożliwiające budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej.

Obecnie rozważa Pan jednorazową realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu na własnej działce budynku mieszkalnego dwulokalowego (bliźniaka), a następnie sprzedaży obu wyodrębnionych lokali. Inwestycja będzie realizowana systemem gospodarczym. Zamierza Pan samodzielnie wykonywać znaczną część prac budowlanych, wykorzystując własną pracę i umiejętności. Jedynie wykonanie prac wymagających odpowiednich kwalifikacji lub uprawnień zostanie powierzone wyspecjalizowanym wykonawcom.

W celu znalezienia nabywców planuje Pan skorzystać ze zwykłych, powszechnie dostępnych form sprzedaży nieruchomości, w szczególności poprzez zamieszczenie ogłoszenia na internetowym portalu ogłoszeniowym. Na obecnym etapie nie podjął Pan ostatecznej decyzji, czy sprzedaż będzie prowadzona samodzielnie, czy przy pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie planuje Pan prowadzenia zorganizowanych kampanii reklamowych ani podejmowania innych ponadstandardowych działań marketingowych.

Na obecnym etapie nie udzielił Pan żadnej osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w związku z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Nie wyklucza Pan jednak udzielenia pełnomocnictwa architektowi, wyłącznie w zakresie czynności formalnych związanych z procesem projektowym oraz uzyskaniem dokumentacji niezbędnej do realizacji inwestycji.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy jednorazowa budowa dwulokalowego budynku mieszkalnego (bliźniaka), realizowana systemem gospodarczym na działce będącej Pana własnością od około 15 lat, a następnie sprzedaż obu wyodrębnionych lokali, będzie stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów, w tym nieruchomości gruntowych, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w konsekwencji przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Należy przy tym zaznaczyć, że powyższe może dotyczyć również czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania danej czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem decydującego znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została podjęta, oraz okoliczności, w jakich została zrealizowana. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął lub podejmie Pan w odniesieniu do posiadanej działki, na której planuje Pan wybudować budynek mieszkalny (bliźniak).

Z okoliczności przedstawionych we wniosku nie wynika, aby posiadana przez Pana nieruchomość służyła wyłącznie zaspokajaniu Pana potrzeb osobistych. Planuje Pan bowiem realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu na własnej działce budynku mieszkalnego dwulokalowego (bliźniaka), a następnie sprzedaży obu wyodrębnionych w nim lokali mieszkalnych.

Biorąc pod uwagę podejmowane przez Pana czynności oraz związane z nimi zamiary, w szczególności dokonanie podziału działki oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w celu wybudowania budynku mieszkalnego dwulokalowego (bliźniaka), a następnie wyodrębnienia i sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych, nie można uznać tych czynności za przejaw zwykłego wykonywania prawa własności. Charakter i zakres podejmowanych przez Pana działań wskazują bowiem na ich inwestycyjny i zarobkowy charakter.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży obu wyodrębnionych lokali mieszkalnych, nie będzie Pan korzystał wyłącznie z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym. Planowana sprzedaż nie będzie bowiem stanowiła typowego wykonywania prawa własności, lecz będzie następstwem podejmowanych przez Pana działań o charakterze inwestycyjnym i zarobkowym. Okoliczności przedstawione we wniosku wykluczają zatem uznanie, że sprzedaż lokali nastąpi w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W związku z powyższym należy uznać, że dokonując w przyszłości sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych w budynku mieszkalnym dwulokalowym, będzie Pan działał jako podatnik wykorzystujący posiadany majątek w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, a podejmowane przez Pana czynności będą stanowiły działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Skoro zatem w przedstawionych okolicznościach spełnione zostaną przesłanki uznania Pana za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, planowana sprzedaż obu wyodrębnionych lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym dwulokalowym (bliźniaku) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych również zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.