0114-KDIP1-1.4012.508.2026.2.AWY

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług:

• w zakresie uznania, że dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na rzecz Spółki nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT i uznania planowanej sprzedaży za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT - jest nieprawidłowe,
• w zakresie uznania, że dostawa Nieruchomości 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (z możliwością rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy), a dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia:

• czy dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na rzecz Spółki będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT i czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1),
• w przypadku uznania Pani stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe - czy dostawa Nieruchomości 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (z możliwością rezygnacji ze zwolnienia), a dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT (pytanie nr 2).

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 lipca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, obywatelką polską, zamieszkałą w A., podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. W okresie od 15 grudnia 1990 r. do 29 lutego 2024 r. prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą „A.” (NIP (…), REGON (…)), której przedmiotem była wyłącznie sprzedaż detaliczna odzieży, kosmetyków i artykułów toaletowych oraz pozostała sprzedaż detaliczna (PKD 47.71.Z, 47.75.Z, 47.19.Z). Wpis został wykreślony z CEIDG z dniem 1 marca 2024 r.

W związku z prowadzoną działalnością Wnioskodawczyni była zarejestrowana jako podatnik VAT od 1 sierpnia 1999 r.; z dniem 29 lutego 2024 r., wraz z zaprzestaniem wykonywania działalności, została wykreślona z rejestru podatników VAT (podstawa prawna wykreślenia: art. 96 ust. 6-8 ustawy o VAT). Obecnie - co potwierdza wydruk z wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT według stanu na 9 lipca 2026 r. - Wnioskodawczyni nie figuruje w rejestrze VAT (status: niezarejestrowany) i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Opisane niżej nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w powyższej działalności gospodarczej, nie były ujęte w ewidencji środków trwałych, nie służyły czynnościom opodatkowanym VAT i nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części (co strony potwierdziły w § 3 umowy przedwstępnej). W dacie nabycia nieruchomości Wnioskodawczyni pozostawała w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój umownej rozdzielności majątkowej - nieruchomości wchodzą w skład jej majątku osobistego.

Wnioskodawczyni nabyła nieruchomości w drodze dziedziczenia: spadek po matce, A.A., zmarłej 19 grudnia 2022 r., nabyła w całości z dobrodziejstwem inwentarza na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr (…) z 7 września 2023 r. Spadkodawczyni nabyła nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 1992 r. (Rep. A nr (…)) oraz aktów własności ziemi z 1975 r. Nabycie przez Wnioskodawczynię nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT i nie towarzyszyło mu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabycie nie nastąpiło w celu odsprzedaży ani w żadnym celu gospodarczym.

Przedmiotem planowanej sprzedaży są działki, które powstaną z podziału geodezyjnego dwóch nieruchomości położonych w B. (woj. A., obręb B.):

a)  działki nr 1 o pow. 0,4610 ha, objętej księgą wieczystą (…) (użytki: Br-RI - grunty rolne zabudowane oraz RI, RII, RIIIa - grunty orne), zabudowanej budynkiem gospodarczym, oraz

b)  działki nr 2 o pow. 0,4768 ha (użytki: RI, RII - grunty orne), niezabudowanej; w dacie zawarcia umowy przedwstępnej działka 2 nie miała założonej księgi wieczystej - w wykonaniu zobowiązania z § 20 ust. 4 umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni złożyła wniosek o jej założenie i obecnie działka ta objęta jest księgą wieczystą (…) (wpis własności na rzecz Wnioskodawczyni z 19 marca 2026 r., obejmującą także działki nr 3, 4 i 5 o łącznym obszarze 1,6109 ha).

Z działki nr 1 wydzielona zostanie działka wstępnie oznaczona nr 6 (na mapie ze wstępnym projektem podziału, stanowiącej załącznik do umowy przedwstępnej) o pow. ok. 0,1242 ha, zabudowana budynkiem gospodarczym („Nieruchomość 1”), a z działki 2 działka wstępnie oznaczona nr 7 (w tym samym załączniku do umowy przedwstępnej) o pow. ok. 0,3010 ha, niezabudowana („Nieruchomość 2”). Pozostałe działki powstałe z podziału pozostaną własnością Wnioskodawczyni.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta B. (uchwała nr (…) Rady Miejskiej w B. z 7 lipca 2017 r., ze zm.) działki 2 i 1 położone są w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbole N.MN.28 i N.MN.29). Plan został uchwalony bez jakiejkolwiek inicjatywy, wniosku czy udziału Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nigdy nie występowała o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego, o decyzję o warunkach zabudowy ani o przekształcenie lub odrolnienie gruntów.

Nieruchomości były dotychczas wykorzystywane rolniczo. 11 marca 2025 r. Wnioskodawczyni zawarła z osobą fizyczną (rolnikiem) pisemną umowę dzierżawy gruntu rolnego o powierzchni ok. 2,15 ha, obejmującego działki nr 8, 9, 3, 2, 10 i 1, na okres 5 lat. Dzierżawca zobowiązał się do użytkowania gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem rolniczym i zasadami dobrej praktyki rolniczej oraz do utrzymania gruntu w należytym stanie. Czynsz dzierżawny ustalono na poziomie równowartości 49 kwintali pszenicy według cen ogłaszanych przez GUS, pomniejszonej o 5%, płatny raz w roku, do 31 grudnia, w gotówce - a więc na poziomie odpowiadającym warunkom rynkowym dzierżaw gruntów rolnych. Celem umowy było zapewnienie dalszej uprawy gruntu i utrzymanie go w dobrej kulturze rolnej. Dzierżawa gruntu na cele rolnicze objęta jest zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Aneksem z 29 października 2025 r. - zawartym w związku z umową przedwstępną - z dzierżawy wyłączono obszar ok. 40 x 80 m położony przy ul. A. (pas od ulicy do 80 m w głąb działek 2 i 1), odpowiadający w przybliżeniu obszarowi zbywanemu na rzecz Spółki, z proporcjonalnym obniżeniem czynszu. Do dnia złożenia niniejszego wniosku czynsz dzierżawny z tej umowy nie został Wnioskodawczyni zapłacony - Wnioskodawczyni nie uzyskała z niej dotychczas żadnego przysporzenia.

Budynek gospodarczy znajdujący się na Nieruchomości 1 powstał przed 1990 r. i od co najmniej kilkunastu lat jest nieużywany; niegdyś - jednak na pewno nie w ciągu ostatnich 20 lat - znajdowała się w nim wialnia (urządzenie do czyszczenia ziarna). Od pierwszego zajęcia (używania) budynku upłynęło zatem znacznie ponad 2 lata. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych wydatków na jego ulepszenie, w szczególności wydatków stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej, i nie odliczała podatku naliczonego związanego z tym budynkiem.

Wnioskodawczyni jest ponadto właścicielką innej nieruchomości rolnej (niebędącej przedmiotem planowanej sprzedaży), w odniesieniu do której pobiera płatności obszarowe z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Na nieruchomości tej nie jest prowadzona produkcja rolna, grunt jest jedynie utrzymywany w stanie nadającym się do uprawy (w dobrej kulturze rolnej), co w świetle przepisów o płatnościach bezpośrednich wystarcza do ich otrzymywania. Wnioskodawczyni nie prowadzi produkcji rolnej, nie dokonuje dostaw (sprzedaży) produktów rolnych ani nie świadczy usług rolniczych - nie wykonuje zatem działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT i nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 tej ustawy; nie jest również rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Płatności obszarowe w odniesieniu do działek nr 2 i 1, w tym w odniesieniu do zbywanego obszaru, pobierał i pobiera nadal dzierżawca - jako podmiot faktycznie użytkujący te grunty rolniczo; Wnioskodawczyni nie pobierała i nie pobiera dopłat w odniesieniu do zbywanych gruntów.

29 października 2025 r. Wnioskodawczyni zawarła ze spółką A. S.A. z siedzibą w C. (KRS (…), NIP (…); dalej: „Spółka” lub „Kupujący”) - w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) - przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkiem, którą zobowiązała się sprzedać Spółce Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 za łączną cenę 999.999 zł. Umowa przyrzeczona (przenosząca własność) ma zostać zawarta w terminie 14 dni od spełnienia się warunków, najpóźniej do 29 marca 2027 r. Wnioskodawczyni poszukiwała nabywcy wyłącznie poprzez zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży na portalach ogłoszeniowych (nieruchomościowych), nie podejmując działań wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, typowe dla osoby prywatnej rozporządzającej własnym majątkiem; w następstwie tego Spółka nawiązała kontakt z Wnioskodawczynią i przedstawiła propozycję nabycia gruntu pod planowany przez siebie obiekt handlowy, a struktura transakcji i wszystkie warunki umowne zostały określone przez Kupującego.

Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależniono (§ 4 umowy) od warunków zastrzeżonych na rzecz Kupującego, realizowanych wyłącznie jego staraniem i na jego koszt (§ 17 umowy), obejmujących m.in.: uzyskanie pozwolenia na budowę jednokondygnacyjnego obiektu handlowo-usługowego o pow. użytkowej (…) m² z min. (…) miejscami postojowymi, decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, pozwolenia na rozbiórkę istniejących budynków i budowli, decyzji o podziale działek zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, pozwolenia na wycinkę drzew, warunków technicznych przyłączy, potwierdzenia nierolnego charakteru działek, warunków usunięcia kolizji infrastruktury oraz niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia i pozytywnych badań geotechnicznych. Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z każdego z warunków oraz prawo rezygnacji z transakcji w razie zmiany jego planów inwestycyjnych (§ 5 umowy).

W umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni:

a)  udzieliła Kupującemu nieodwołalnego pełnomocnictwa, z prawem substytucji, do występowania przed organami administracji publicznej w celu uzyskania opisanych wyżej decyzji, pozwoleń i warunków przyłączeniowych (§ 9 ust. 1);

b)  wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz uzyskania zgód i opinii, a także udostępniła grunt w celu badań (§ 9 ust. 2);

c)  wyraziła zgodę na wykonanie przez Kupującego, na jego koszt, tymczasowego przyłącza energetycznego (§ 9 ust. 3);

d)  zobowiązała się do niepodejmowania działań utrudniających podział i inwestycję Kupującego.

Ponadto, w wykonaniu § 8 ust. 2 umowy przedwstępnej, 29 października 2025 r. Wnioskodawczyni zawarła z Kupującym umowę dzierżawy nr (…), którą oddała Spółce w dzierżawę fragment działek 2 i 1 o powierzchni 3.000 m² (odpowiadający w przybliżeniu obszarowi zbywanemu) za czynsz w wysokości 30 zł miesięcznie (powiększony o ewentualny VAT); aneksem nr (…) z tego samego dnia strony wprost potwierdziły, że dzierżawa została zawarta w związku z umową przedwstępną, ograniczyły zgodę na dysponowanie przedmiotem dzierżawy na cele budowlane do zakresu zgód i pozwoleń określonych w umowie przedwstępnej oraz zawarły umowę na okres 3 miesięcy. Czynsz ma charakter symboliczny, a jedynym celem tej umowy było umożliwienie Kupującemu przygotowania jego inwestycji (uzyskiwania zgód i pozwoleń) w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej. Czynsz ten został przez Spółkę uiszczony, a umowa dzierżawy wygasła z upływem trzymiesięcznego okresu, na jaki została zawarta. W konsekwencji obecnie zbywany obszar nie jest objęty żadną umową dzierżawy ani inną umową obligacyjną: z dzierżawy rolniczej został wyłączony aneksem z 29 października 2025 r., a dzierżawa na rzecz Kupującego wygasła. Wszystkie powyższe upoważnienia zostały zastrzeżone z inicjatywy i w wyłącznym interesie inwestycyjnym Kupującego, jako standardowy wymóg sieci handlowej warunkujący zawarcie transakcji; czynności na ich podstawie podejmuje, finansuje i koordynuje wyłącznie Kupujący, a Wnioskodawczyni nie uczestniczy w tych postępowaniach.

Jedynymi transakcjami dotyczącymi nieruchomości lub praw do nieruchomości, w jakich Wnioskodawczyni kiedykolwiek uczestniczyła - poza opisanymi wyżej nabyciami w drodze dziedziczenia i zniesienia współwłasności oraz transakcją objętą niniejszym wnioskiem - były dwie dokonane w 2023 r. sprzedaże składników majątku odziedziczonego po rodzicach:

a)  umową z 12 września 2023 r. (Rep. A nr (…)) Wnioskodawczyni sprzedała za cenę 380.000 zł spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (…) przy ul. B1 w B. (45,75 m²) - rodzinne mieszkanie, do którego udział wynoszący 1/2 nabyła w drodze dziedziczenia po ojcu, B.B. (stwierdzonego prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w B. z 15 czerwca 2000 r., sygn. akt (…)), a w pozostałym zakresie na podstawie umowy zniesienia współwłasności z 28 września 2000 r. (Rep. A nr (…)); prawo to wchodziło w skład jej majątku osobistego jako nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego;

b)  umową z 20 listopada 2023 r. (Rep. A nr (…)) Wnioskodawczyni sprzedała za cenę 55.000 zł spółdzielcze własnościowe prawo do boksu garażowego nr (…) przy ul. C. w B. (18 m²), nabyte w drodze dziedziczenia po matce na podstawie powołanego wyżej aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr (…).

Obie transakcje miały charakter incydentalny, dotyczyły wyłącznie majątku rodzinnego uzyskanego w spadku i nastąpiły poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą, w ramach zwykłego rozporządzania majątkiem prywatnym; żadna z nich nie podlegała podatkowi od towarów i usług.

W § 7 ust. 2 i § 10 umowy przedwstępnej strony postanowiły, że jeżeli z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej będzie wynikać konieczność naliczenia podatku VAT, Wnioskodawczyni na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej i wystawienia faktury będzie zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, przedłoży stosowne zaświadczenie oraz wystawi fakturę, a podatek zostanie doliczony do ceny sprzedaży.

Ponadto 20 lutego 2026 r. Wnioskodawczyni złożyła - na potrzeby uzyskania przez Kupującego pozwolenia na rozbiórkę (warunek z § 4 pkt 3 umowy przedwstępnej) - oświadczenie na podstawie art. 30b ustawy - Prawo budowlane (zgoda właściciela obiektu budowlanego na rozbiórkę), w którym jako właścicielka działki 1 wyraziła zgodę na rozbiórkę istniejących budynków i budowli wraz z infrastrukturą, zastrzegając wprost, że prace rozbiórkowe zostaną przeprowadzone po zakupie nieruchomości. Na dzień planowanej dostawy budynek gospodarczy będzie zatem nadal posadowiony na Nieruchomości 1, a rozbiórka nie rozpocznie się przed zawarciem umowy przyrzeczonej - przeprowadzi ją Kupujący, własnym staraniem i na własny koszt, już po nabyciu nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała Nieruchomości 1 ani Nieruchomości 2 (obszaru odpowiadającego obszarowi zbywanemu na rzecz Spółki) do działalności rolniczej - ani przed zawarciem umowy dzierżawy z 11 marca 2025 r., ani w jakimkolwiek innym okresie. Wnioskodawczyni nigdy nie dokonywała z tych gruntów zbiorów, nie dokonywała dostawy (sprzedaży) produktów rolnych - ani opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, ani zwolnionej od tego podatku - jak również nie wykorzystywała pochodzących z nich produktów rolnych na własne potrzeby. Nie prowadziła i nie prowadzi gospodarstwa rolnego w znaczeniu funkcjonalnym, nie była rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT ani rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomości w drodze dziedziczenia po matce, A.A.; otwarcie spadku i nabycie spadku nastąpiło z chwilą jej śmierci, tj. 19 grudnia 2022 r. (art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego), natomiast zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr (…) z 7 września 2023 r. jedynie stwierdza nabycie spadku.

Przez cały okres od nabycia spadku grunty te były w posiadaniu zależnym rolnika-dzierżawcy i to wyłącznie on prowadził na nich uprawę na własny rachunek i ryzyko, uzyskując z niej plony. Przebieg tego stosunku był następujący:

a)  Matka Wnioskodawczyni, jako ówczesna właścicielka, zawarła z rolnikiem - panem C.C. - umowę dzierżawy gruntu rolnego na okres od 2021 r. do 2023 r. (dokładne daty dzienne nie zostały w umowie sprecyzowane). Czynsz dzierżawny ustalono w niej na równowartość 17 kwintali pszenicy oraz połowę płatności obszarowych (dopłat) przysługujących z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.

b)  Z chwilą śmierci matki (19 grudnia 2022 r.) Wnioskodawczyni wstąpiła w wynikający z tej umowy stosunek dzierżawy jako spadkobierczyni, na zasadzie sukcesji uniwersalnej (art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego). Wnioskodawczyni nie zawierała wówczas żadnej nowej umowy - nie podejmowała w tym zakresie jakiejkolwiek aktywności, a stosunek prawny trwał nadal z mocy prawa.

c)  Po upływie okresu, na jaki umowa została zawarta, dzierżawca za milczącym porozumieniem stron nadal użytkował grunt na dotychczasowych warunkach, tak jakby umowa obowiązywała (art. 674 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego - dorozumiane przedłużenie dzierżawy na czas nieoznaczony). Czynsz w wysokości równowartości 17 kwintali pszenicy oraz połowy płatności obszarowych był Wnioskodawczyni w tym okresie płacony.

d)  11 marca 2025 r. Wnioskodawczyni zawarła z tym samym dzierżawcą pisemną umowę dzierżawy gruntu rolnego, opisaną we wniosku, która sformalizowała dotychczasowy, faktycznie kontynuowany stosunek. Aneksem z 29 października 2025 r. obszar zbywany na rzecz Spółki został z dzierżawy wyłączony.

Podsumowując: Wnioskodawczyni sama nigdy nie wykorzystywała zbywanego obszaru do działalności rolniczej ani do żadnej innej działalności gospodarczej. Nie zaspokajał on również potrzeb prywatnych czy osobistych Wnioskodawczyni w sensie faktycznego korzystania z niego - Wnioskodawczyni mieszka w A., a grunt położony jest w B. i przez cały czas pozostawał w całości w posiadaniu zależnym dzierżawcy. Stanowił on wyłącznie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, odziedziczony po rodzicach, którego nie nabyła z własnej inicjatywy ani w celu odsprzedaży, i którym rozporządza obecnie w ramach zwykłego wykonywania prawa własności. Znajdujący się na Nieruchomości 1 budynek gospodarczy pozostaje nieużywany od kilkunastu lat i nie służył ani Wnioskodawczyni, ani dzierżawcy do jakichkolwiek celów.

W związku ze sprzedażą przedmiotowych Nieruchomości Wnioskodawczyni nie udzielała pełnomocnictwa żadnemu profesjonalnemu podmiotowi – w szczególności nie korzystała z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, geodety, doradcy podatkowego, adwokata ani radcy prawnego działających w jej imieniu.

Jedynym poza Kupującym podmiotem, który działał na rzecz Wnioskodawczyni, jest jej syn, D.D., którego upoważniła ustnie do kontaktów z potencjalnymi nabywcami zainteresowanymi ofertą, w tym do koordynowania ustaleń organizacyjnych ze Spółką. Upoważnienie to miało charakter zwyczajowej pomocy rodzinnej i obejmowało wyłącznie czynności faktyczne, tj.:

• odbieranie i prowadzenie korespondencji oraz rozmów telefonicznych z osobami odpowiadającymi na ogłoszenie o sprzedaży;
• przekazywanie informacji o nieruchomości oraz uzgadnianie kwestii organizacyjnych związanych z transakcją (terminy, obieg dokumentów, kontakt z kancelarią notarialną).

Upoważnienie to nie obejmowało umocowania do dokonywania w imieniu Wnioskodawczyni jakichkolwiek czynności prawnych - w szczególności do zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej, do składania oświadczeń woli wywołujących skutki w jej sferze prawnej, do dysponowania nieruchomością ani do występowania przed organami administracji publicznej lub innymi podmiotami w sprawach dotyczących nieruchomości. Umowę przedwstępną z 29 października 2025 r. Wnioskodawczyni zawarła osobiście i osobiście zawrze umowę przyrzeczoną. Jej syn nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie otrzymał ani nie otrzyma z tego tytułu żadnego wynagrodzenia.

Wnioskodawczyni prostuje zawarte we wniosku stwierdzenie, zgodnie z którym „Wnioskodawczyni nie pobierała i nie pobiera dopłat w odniesieniu do zbywanych gruntów”.

Wnioskodawczyni wyjaśnia, że beneficjentem płatności obszarowych z ARiMR w odniesieniu do działek nr 2 i 1 - jako podmiot faktycznie użytkujący te grunty rolniczo - był i jest wyłącznie dzierżawca; to on składał i składa wnioski o przyznanie płatności i to na jego rzecz płatności te są przyznawane, a Wnioskodawczyni nie była i nie jest beneficjentem tych płatności. Jednocześnie jednak, zgodnie z umową dzierżawy zawartą pierwotnie przez matkę Wnioskodawczyni i kontynuowaną do 11 marca 2025 r., element czynszu dzierżawnego stanowiła - obok równowartości 17 kwintali pszenicy - połowa kwoty płatności obszarowych uzyskiwanych przez dzierżawcę, którą dzierżawca przekazywał Wnioskodawczyni. Świadczenie to miało zatem charakter czynszu dzierżawnego, a nie płatności z ARiMR przysługującej Wnioskodawczyni jako rolnikowi. W umowie dzierżawy z 11 marca 2025 r. czynsz określono już wyłącznie jako równowartość 49 kwintali pszenicy według cen ogłaszanych przez GUS, pomniejszoną o 5%, bez udziału w płatnościach obszarowych; czynsz z tej umowy nie został Wnioskodawczyni dotychczas zapłacony.

Odrębna nieruchomość rolna, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego i w odniesieniu do której Wnioskodawczyni sama pobiera płatności obszarowe, nie jest przedmiotem planowanej sprzedaży i nie jest objęta niniejszym wnioskiem.

Pytania

1.  Czy dokonując planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na rzecz Spółki, Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji - czy planowana sprzedaż będzie w jakimkolwiek zakresie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe - czy dostawa Nieruchomości 1 (zabudowanej budynkiem gospodarczym) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na warunkach z art. 43 ust. 10 i 11), natomiast dostawa Nieruchomości 2 (niezabudowanej) nie będzie objęta zwolnieniami z art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy o VAT i będzie opodatkowana według właściwej stawki?

Pani stanowisko w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania nr 1:

Zdaniem Wnioskodawczyni, dokonując planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie ona działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, ponieważ sprzedaż ta stanowić będzie wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nabytym w drodze dziedziczenia. W konsekwencji sprzedaż nie będzie w jakimkolwiek zakresie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przy czym stosownie do art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Sam fakt, że czynność mieści się w zakresie przedmiotowym ustawy, nie przesądza jednak o jej opodatkowaniu. Warunkiem jest, aby czynność została wykonana przez podmiot, który w odniesieniu do tej konkretnej czynności działa w charakterze podatnika, tj. - zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT - wykonuje samodzielnie działalność gospodarczą obejmującą wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie jest podatnikiem ten, kto jedynie rozporządza swoim majątkiem prywatnym.

Rozgraniczenie między działalnością gospodarczą a zarządem majątkiem prywatnym wyznaczył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby, Kuć). Trybunał wskazał, że liczba i zakres transakcji sprzedaży, okoliczność, iż przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, długość okresu, w jakim transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych przychodów nie mają charakteru decydującego - wszystkie te elementy mogą odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. O statusie podatnika przesądza dopiero podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami z zaangażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, takich jak uzbrojenie terenu albo działania marketingowe.

Analogicznie w orzecznictwie krajowym - w uchwale składu siedmiu sędziów NSA z 29 października 2007 r., I FPS 3/07, oraz m.in. w wyroku NSA z 27 października 2009 r., I FSK 1043/08 - przyjęto, że konieczne jest ustalenie, iż w odniesieniu do danej czynności zbywca występował jako profesjonalny handlowiec, a przyjęcie, że sprzedaż gruntu czyni go podatnikiem, wymaga wykazania aktywności porównywalnej z działaniami podmiotów zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Z kolei z wyroku TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Armbrecht) wynika, że nawet podmiot będący podatnikiem może zachować część majątku poza systemem VAT, jeżeli nie jest on związany z działalnością gospodarczą.

Przenosząc powyższe kryteria na opisane zdarzenie przyszłe, w ocenie Wnioskodawczyni całokształt okoliczności wskazuje na zwykły zarząd majątkiem prywatnym:

• nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia po matce - a więc w sposób niezależny od woli Wnioskodawczyni, bez zamiaru odsprzedaży, bez podatku naliczonego i poza jakimkolwiek kontekstem gospodarczym;
• nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni (zakończonej w 2024 r. i dotyczącej detalicznego handlu odzieżą i kosmetykami, a więc dziedzin zupełnie niezwiązanych z obrotem nieruchomościami) ani nie stanowiły składnika majątku przedsiębiorstwa - mimo że w latach 1999-2024 Wnioskodawczyni była zarejestrowanym podatnikiem VAT, nieruchomości pozostawały przez cały ten okres poza sferą jej przedsiębiorstwa, co zgodnie z wyrokiem TSUE C-291/92 (Armbrecht) pozwala zachować je w majątku prywatnym;
• przeznaczenie działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową nastąpiło z inicjatywy gminy, bez żadnego udziału Wnioskodawczyni, która nie występowała o zmianę planu, warunki zabudowy ani odrolnienie;
• aktywność Wnioskodawczyni w poszukiwaniu nabywcy ograniczyła się do zamieszczenia zwykłego ogłoszenia o sprzedaży na portalach ogłoszeniowych - a więc nie wykroczyła poza zwykłe formy ogłoszenia, typowe dla osoby prywatnej rozporządzającej własnym majątkiem, które w świetle wyroku TSUE C-180/10 i C-181/10 oraz orzecznictwa NSA nie stanowią „działań marketingowych” charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami; Wnioskodawczyni nie uzbrajała terenu ani nie wydzielała dróg, a struktura i warunki transakcji zostały w całości określone przez Kupującego;
• wszystkie czynności administracyjne warunkujące transakcję (pozwolenie na budowę, zjazd, podział, przyłącza, rozbiórka, wycinka) są podejmowane wyłącznie przez Kupującego, jego staraniem i na jego koszt, według jego planów inwestycyjnych, a cena sprzedaży została ustalona z góry i nie wzrośnie wskutek uzyskania tych decyzji - ekonomiczny rezultat „uatrakcyjnienia” gruntu przypada wyłącznie Kupującemu;
• transakcja ma charakter jednostkowy - jedynymi zbyciami nieruchomości w przeszłości były dwie sprzedaże z 2023 r. dotyczące wyłącznie majątku odziedziczonego po rodzicach (rodzinne mieszkanie i boks garażowy), a więc również klasyczne rozporządzenia majątkiem prywatnym, dokonane bez jakiejkolwiek aktywności handlowej; zgodnie z wyrokiem TSUE C-180/10 i C-181/10 sama liczba transakcji nie ma zresztą charakteru decydującego.

Odnosząc się do udzielonego Kupującemu pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że okoliczności te nie mogą przesądzać o uznaniu jej za podatnika. Czynności te mają charakter wyłącznie techniczny i służą realizacji interesu inwestycyjnego Kupującego - profesjonalnej sieci handlowej, która przed nabyciem gruntu standardowo weryfikuje jego przydatność dla własnej inwestycji i z tego powodu wymaga od właścicieli gruntu tego rodzaju upoważnień jako warunku zawarcia jakiejkolwiek transakcji. Formalna okoliczność, że czynności pełnomocnika wywołują skutki w sferze prawnej mocodawcy, nie zmienia ekonomicznej istoty zdarzenia: Wnioskodawczyni pozostaje całkowicie bierna, nie angażuje żadnych własnych środków, nie ponosi kosztów ani ryzyka tych postępowań i nie osiąga z ich tytułu żadnej korzyści ponad ustaloną wcześniej cenę. Trudno przyjąć, aby o „aktywności handlowca” w rozumieniu wyroku TSUE C-180/10 i C-181/10 świadczyły działania, których jedynym beneficjentem i wykonawcą jest nabywca.

Również okoliczność, że grunty były przedmiotem odpłatnej dzierżawy na cele rolnicze, nie odbiera im przymiotu majątku prywatnego. Oddanie rzeczy w dzierżawę i pobieranie z niej pożytków cywilnych (art. 693 § 1 w zw. z art. 53 § 2 Kodeksu cywilnego) stanowi zwykły atrybut prawa własności - a jak wskazał TSUE w wyroku C-180/10 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Dzierżawa została zawarta 11 marca 2025 r., a więc już po nabyciu spadku, z jednym dzierżawcą-rolnikiem, bez jakiegokolwiek zorganizowania po stronie Wnioskodawczyni (bez ogłoszeń, obsługi czy angażowania jakichkolwiek środków), z czynszem płatnym raz w roku w gotówce, a jej sensem - obok pobierania pożytków, do czego właściciel ma pełne prawo - było zapewnienie ciągłości uprawy i utrzymanie gruntu rolnego w dobrej kulturze rolnej, do czego właściciel gruntu rolnego jest zresztą obowiązany. Dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze jest przy tym objęta zwolnieniem od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, co potwierdza, że prawodawca traktuje takie udostępnienie gruntu w sposób szczególny, odmiennie od komercyjnego najmu czy dzierżawy na cele gospodarcze. Co jednak najistotniejsze – nawet gdyby przyjąć, że dzierżawa rolnicza stanowiła wykorzystywanie majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych, nie przesądzałoby to automatycznie, że późniejsza sprzedaż gruntu następuje w wykonaniu działalności gospodarczej: przedmiotem sprzedaży nie jest mienie jakiegokolwiek „przedsiębiorstwa dzierżawnego”, lecz majątek osobisty, a samej sprzedaży nie towarzyszy żadna aktywność handlowa Wnioskodawczyni; dzierżawa została zresztą w zakresie zbywanych gruntów rozwiązana aneksem z 29 października 2025 r., jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej, a czynsz z tej umowy nie został dotychczas Wnioskodawczyni zapłacony - trudno zatem mówić o rzeczywistym osiąganiu przez nią dochodu z tego majątku. Z kolei umowa dzierżawy zawarta z Kupującym (Spółką) ma charakter wyłącznie akcesoryjny względem samej transakcji: dotyczy zbywanego obszaru, została zawarta na 3 miesiące za czynsz 30 zł miesięcznie, a jej wyłącznym celem - potwierdzonym wprost w aneksie - jest umożliwienie Kupującemu uzyskiwania zgód i pozwoleń określonych w umowie przedwstępnej. Jest ona elementem narzuconej przez Kupującego struktury transakcji, nie zaś przejawem zamiaru ciągłego, zarobkowego wykorzystywania gruntu przez Wnioskodawczynię; umowa ta zresztą wygasła z upływem okresu, na jaki została zawarta, i obecnie zbywany obszar nie jest objęty żadną umową.

Statusu podatnika nie kreuje również pobieranie przez Wnioskodawczynię płatności obszarowych w odniesieniu do innej nieruchomości rolnej. Dopłaty te nie stanowią wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie na rzecz skonkretyzowanego odbiorcy i pozostają poza zakresem podatku od towarów i usług (por. wyroki TSUE z 29 lutego 1996 r., C-215/94, Mohr, oraz z 18 grudnia 1997 r., C-384/95, Landboden-Agrardienste). Wnioskodawczyni nie prowadzi produkcji rolnej, nie dokonuje dostaw produktów rolnych ani nie świadczy usług rolniczych, nie jest więc rolnikiem ryczałtowym, a zbywane grunty nie stanowią składnika żadnego prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego w znaczeniu funkcjonalnym - były uprawiane przez dzierżawcę na jego własny rachunek i to dzierżawca, a nie Wnioskodawczyni, pobierał i pobiera płatności obszarowe w odniesieniu do tych gruntów. Odróżnia to niniejszą sprawę od stanów faktycznych, w których zbywca sam wykorzystuje grunt w prowadzonej działalności rolniczej.

Reasumując: planowana sprzedaż będzie stanowiła rozporządzenie majątkiem prywatnym, pozostające poza zakresem ustawy o VAT. Wnioskodawczyni nie będzie z tytułu tej sprzedaży podatnikiem podatku od towarów i usług, a transakcja nie będzie w jakimkolwiek zakresie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2 (na wypadek uznania stanowiska nr 1 za nieprawidłowe):

Gdyby organ uznał, że Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika VAT, to zdaniem Wnioskodawczyni: (a) dostawa Nieruchomości 1 będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11; (b) dostawa Nieruchomości 2 nie będzie objęta zwolnieniami z art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy o VAT i będzie opodatkowana według właściwej stawki.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2:

Nieruchomość 1 jest zabudowana budynkiem gospodarczym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu - o sposobie opodatkowania całości przesądza status budynku.

Budynek powstał przed 1990 r. i był w przeszłości użytkowany gospodarczo (mieściła się w nim wialnia), a zatem jego pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (rozumiane, zgodnie z wyrokiem TSUE z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection, jako pierwsze zajęcie lub używanie, także na potrzeby własne) nastąpiło kilkadziesiąt lat temu; Wnioskodawczyni nie ponosiła wydatków na ulepszenie stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej, które mogłyby skutkować „ponownym” pierwszym zasiedleniem. Dostawa nastąpi zatem po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia i będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; strony będą mogły z niego zrezygnować i wybrać opodatkowanie na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 (przy założeniu rejestracji obu stron jako podatnicy VAT czynni i złożenia zgodnego oświadczenia). Kwalifikacji tej nie zmienia okoliczność, że Kupujący zamierza budynek rozebrać: jak wynika z oświadczenia Wnioskodawczyni z 20 lutego 2026 r., prace rozbiórkowe zostaną przeprowadzone dopiero po zakupie nieruchomości, a więc w dacie dostawy budynek będzie nadal posadowiony na gruncie.

Zgodnie z orzecznictwem TSUE (wyrok z 19 listopada 2009 r., C-461/08, Don Bosco, oraz wyrok z 4 września 2019 r., C-71/18, KPC Herning) dopiero rozpoczęcie rozbiórki przed dostawą pozwalałoby uznać, że przedmiotem dostawy jest grunt niezabudowany; sam zamiar rozbiórki po stronie nabywcy ani uzyskane pozwolenie na rozbiórkę nie zmieniają przedmiotu dostawy, którym pozostaje budynek wraz z gruntem.

Nieruchomość 2 jest niezabudowana i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a zatem stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane) nie znajdzie więc zastosowania.

Nie znajdzie zastosowania także zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, a przy jej nabyciu (dziedziczenie) podatek naliczony w ogóle nie wystąpił, więc nie można mówić o braku prawa do odliczenia w rozumieniu tego przepisu.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości 2 byłaby opodatkowana według stawki właściwej dla terenów budowlanych (określenie wysokości stawki nie jest przedmiotem niniejszego wniosku).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku:

• w zakresie uznania, że dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na rzecz Spółki nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT i uznania planowanej sprzedaży za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT - jest nieprawidłowe,
• w zakresie uznania, że dostawa Nieruchomości 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (z możliwością rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy), a dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działek, które powstaną z podziału działek nr 1 i 2, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

• przedmiotem planowanej sprzedaży są działki, które powstaną z podziału działek nr 1 i 2,
• z działki nr 1 zostanie wydzielona Nieruchomość 1 zabudowana budynkiem gospodarczym, a z działki nr 2 – niezabudowana Nieruchomość 2,
• nabyła Pani nieruchomości w drodze dziedziczenia po matce, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 7 września 2023 r.,
• 29 października 2025 r. zawarła Pani ze spółką A. S.A. (dalej: „Spółka”, „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2,
• ww. nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były ujęte w ewidencji środków trwałych,
• została Pani wykreślona z rejestru podatników VAT 29 lutego 2024 r. i obecnie nie figuruje Pani w tym rejestrze i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej,
• nie prowadzi Pani produkcji rolnej, nie dokonuje dostaw produktów rolnych ani nie świadczy usług rolnych,
• poszukiwała Pani nabywcy wyłącznie poprzez zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży na portalach ogłoszeniowych,
• Pani matka zawarła z rolnikiem umowę dzierżawy gruntu rolnego na okres od 2021 r. do 2023 r.; czynsz dzierżawny ustalono na równowartość 17 kwintali pszenicy oraz połowę płatności obszarowych,
• z chwilą śmierci matki (19 grudnia 2022 r.) wstąpiła Pani w wynikający z ww. umowy stosunek dzierżawy jako spadkobierczyni,
• po upływie okresu, na jaki umowa została zawarta, dzierżawca nadal użytkował grunt, czynsz był Pani w tym okresie płacony,
• 11 marca 2025 r. zawarła Pani z tym samym dzierżawcą umowę dzierżawy gruntu rolnego, która sformalizowała dotychczasowy, faktycznie kontynuowany stosunek; czynsz dzierżawny ustalono na poziomie równowartości 49 kwintali pszenicy według cen ogłaszanych przez GUS, pomniejszonej o 5%, płatny raz w roku (do dnia złożenia niniejszego wniosku czynsz dzierżawny z tej umowy nie został Pani zapłacony),
• aneksem z 29 października 2025 r. z dzierżawy wyłączono obszar odpowiadający w przybliżeniu obszarowi zbywanemu na rzecz Spółki, z proporcjonalnym obniżeniem czynszu,
• 29 października 2025 r. zawarła Pani z Kupującym umowę dzierżawy na okres 3 miesięcy, na mocy której oddała Pani Spółce w dzierżawę fragment działek nr 2 i 1 odpowiadający w przybliżeniu obszarowi zbywanemu,
• udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej w celu uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków przyłączeniowych, o których mowa w umowie przyrzeczonej,
• wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód i opinii oraz udostępniła Pani Kupującemu grunt w celu badań.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na rzecz Spółki będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT i w konsekwencji czy ww. sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, w miejsce zmarłego wydzierżawiającego wchodzą jego spadkobiercy (w analizowanej sprawie - Pani), a stosunek dzierżawy obowiązuje na dotychczasowych warunkach.

Tym samym, po śmierci wydzierżawiającego dzierżawa trwa nadal, a do spadkobiercy odnoszą się od chwili nabycia wynikające z tego stosunku uprawnienia i obowiązki wydzierżawiającego, w szczególności od momentu odziedziczenia rzeczy to spadkobiercy jako nowemu wydzierżawiającemu przysługuje czynsz z tytułu dzierżawy.

Stosownie do art. 674 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 694 Kodeksu Cywilnego:

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Na mocy art. 693 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Należy wskazać, że umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wyżej wskazano, z wyroku TSUE C-291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia z dostawą majątku prywatnego. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty, czy też wykorzystany w trakcie jego posiadania do działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że obszar odpowiadający obszarowi sprzedawanych Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 był przedmiotem dzierżawy - z chwilą śmierci matki w 2022 r. wstąpiła Pani bowiem w stosunek dzierżawy wynikający z umowy dzierżawy zawartej przez Pani matkę. Przedmiotem dzierżawy były m.in. działki nr 2 i 1, z których zostaną wydzielone sprzedawane Nieruchomości. Ww. umowa była zawarta na okres od 2021 r. do 2023 r. Po upływie tego okresu dzierżawca za milczącym porozumieniem stron nadal użytkował grunt na dotychczasowych warunkach, zgodnie z art. 674 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego. Co więcej, zgodnie z Pani wskazaniem, otrzymywała Pani czynsz z tytułu dzierżawy w tym okresie - osiągała więc Pani z tego tytułu korzyści majątkowe. Następnie, 11 marca 2025 r., zawarła Pani z dzierżawcą pisemną umowę dzierżawy gruntu rolnego. Obszar zbywany na rzecz Spółki został wyłączony z umowy dzierżawy dopiero 29 października 2025 r.

Należy zatem podkreślić, że przed oddaniem fragmentu działek nr 2 i 1 w dzierżawę Kupującemu, obszar ten był udostępniony przez Panią osobie fizycznej (rolnikowi). W konsekwencji, ww. obszar odpowiadający obszarowi Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie stanowi Pani majątku osobistego, gdyż nie był wykorzystywany jedynie w celu zaspokojenia Pani potrzeb osobistych przez cały czas jego posiadania. Z tytułu dzierżawy ww. obszaru osobie fizycznej, stracił on charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Panią sprzedawanego obszaru spowodował, że był on wykorzystywany w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie czynnością dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie można bowiem uznać, że dostawa działek, które były przedmiotem dzierżawy, będzie dokonana z Pani majątku prywatnego, o którym mowa w ww. orzeczeniu TSUE.

Wobec powyższego, planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani z tytułu tej sprzedaży będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż przez Panią Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pani stanowisko do pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części reguluje art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków i budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Jak wskazała Pani we wniosku, Nieruchomość 1 jest zabudowana budynkiem gospodarczym. Ww. budynek powstał przed 1990 r. i od co najmniej kilkunastu lat jest nieużywany. Niegdyś znajdowała się w nim wialnia. Od pierwszego zajęcia (używania) budynku upłynęło znacznie ponad 2 lata. Nigdy nie ponosiła Pani żadnych wydatków na jego ulepszenie, w szczególności wydatków stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej. Zgodnie z Pani wskazaniem na dzień sprzedaży budynek gospodarczy będzie znajdował się na Nieruchomości 1, prace rozbiórkowe nie rozpoczną się przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Z powyższych informacji wynika, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku gospodarczego znajdującego się na Nieruchomości 1 a jego sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat. Zatem dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż spełnione zostaną warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży budynku gospodarczego posadowionego na Nieruchomości 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków lub budowli.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości 1 pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy ww. budynku.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości 1 przez Panią na rzecz Spółki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z kolei dla sprzedaży niezabudowanych gruntów ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego niezabudowana działka nr 2, z której zostanie wydzielona Nieruchomość 2, położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanej Nieruchomości 2 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunt ten stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 2 wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Zgodnie z opisem sprawy, nabyła Pani nieruchomości do majątku osobistego w drodze dziedziczenia po zmarłej matce, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 2023 r. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Pani bądź przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Wobec powyższego, sprzedaż Nieruchomości 2 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią niezabudowanej Nieruchomości 2 powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Zatem Pani stanowisko do pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.