0114-KDIP1-1.4012.501.2026.2.MM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT, w oparciu o art. 86 ust. 1 i ust. 7b ustawy o VAT, od wydatków inwestycyjnych udokumentowanych fakturami wystawionymi przez generalnego wykonawcę, dotyczących części wspólnych budynku (pytanie oznaczone nr 1).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒    prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT, w oparciu o art. 86 ust. 1 i ust. 7b ustawy o VAT, od wydatków inwestycyjnych udokumentowanych fakturami wystawionymi przez generalnego wykonawcę, dotyczących części wspólnych budynku (pytanie oznaczone nr 1),

‒    wskazania, czy generalny wykonawca świadcząc usługę kompleksowej budowy opisanego obiektu i wystawiając faktury za tzw. koszty wspólne, powinien zastosować dwie stawki podatku VAT (pytanie oznaczone nr 2).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 sierpnia 2026 r. (wpływ do Organu 17 sierpnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą m.in. w zakresie usług programistycznych (PKD 62.10.B, 62.01.Z, 62.02.Z) oraz gastronomii (PKD 56.30.Z) i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

Wnioskodawca rozpoczął inwestycję polegającą na budowie budynku usługowo-mieszkalnego (posiada prawomocne pozwolenie na budowę). Budynek będzie składał się z dwóch wyodrębnionych funkcjonalnie części:

‒    Części usługowej/firmowej, w której Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą. Na część tę składać się będzie kawiarnia na parterze wraz z przynależnym zapleczem sanitarno-socjalnym. Łączna powierzchnia użytkowa części usługowej wyniesie 79,85 m², co stanowi 49,85% całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

‒    Części mieszkalnej, służącej zaspokajaniu osobistych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i jego rodziny. Część ta będzie znajdować się częściowo na parterze (wiatrołap, komunikacja, pomieszczenie techniczne/gospodarcze) oraz na całym piętrze (sypialnie, salon, łazienka oraz pokój pełniący funkcję prywatnego gabinetu). Łączna powierzchnia użytkowa części mieszkalnej wyniesie 80,33 m², co stanowi 50,15% całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Całkowita powierzchnia użytkowa budynku (bez schodów wewnętrznych) wynosi 160,18 m².

Wnioskodawca planuje podpisać umowę z generalnym wykonawcą na kompleksową budowę obiektu. W ramach umowy wykonawca będzie realizował zarówno prace przypisane bezpośrednio do poszczególnych części (np. instalacje i wykończenie w samej kawiarni), jak i prace dotyczące elementów wspólnych budynku (np. wykonanie fundamentów, ścian nośnych, konstrukcji i pokrycia dachu). Wydatki inwestycyjne będą udokumentowane fakturami wystawionymi przez wykonawcę na firmę Wnioskodawcy.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1)  Nr działki, na której rozpoczął Pan inwestycję polegającą na budowie budynku usługowo-mieszkalnego? Czy jest Pan właścicielem tej działki?

Odp. Inwestycja polegająca na budowie budynku usługowo-mieszkalnego realizowana jest na działce nr 1, Obręb: (…), Gmina: (…). Jest Pan jedynym właścicielem tej działki.

2)  Czy planuje Pan wprowadzić budynek/część budynku do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej?

Odp. Tak, planuje Pan wprowadzić wyodrębnioną część usługową budynku (lokal gastronomiczny) do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

3)  Do jakich czynności w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą będzie Pan wykorzystywał część budynku, w której będzie prowadzona działalność gospodarcza, tj. czy do czynności:

a)  opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – proszę wskazać jakie konkretnie to są czynności? Proszę również opisać/wykazać, na czym polega ten związek z czynnościami opodatkowanymi.

Odp. 3a) Część usługowa budynku będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (VAT). Czynności te to świadczenie usług gastronomicznych oraz sprzedaż posiłków i napojów (prowadzenie lokalu gastronomicznego / kawiarni). Związek tej części budynku z czynnościami opodatkowanymi jest bezpośredni - lokal ten stanowi fizyczne miejsce wykonywania działalności gospodarczej, to w nim będą przygotowywane i serwowane posiłki oraz napoje, a także obsługiwani klienci, co będzie generowało przychody opodatkowane podatkiem VAT.

b)  zwolnionych od podatku od towarów i usług - proszę wskazać, jakie konkretnie to są czynności?

Odp. 3b) Część usługowa budynku nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

c)  niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - proszę wskazać, jakie konkretnie to są czynności?

Odp. 3c) Część usługowa budynku nie będzie wykorzystywana do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

4)  W przypadku, gdy część budynku przeznaczona do wykonywania działalności gospodarczej będzie wykorzystywana zarówno do czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz czynności zwolnionych od podatku VAT, to proszę wskazać czy będzie Pani miał obiektywną możliwość odrębnego przyporządkowania kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT i z czynnościami zwolnionymi od podatku VAT?

    Odp. Sytuacja opisana w tym punkcie wezwania nie wystąpi. Jak wskazano w odpowiedzi na punkt 3, wyodrębniona część usługowa budynku będzie wykorzystywana w 100% wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z tym nie będzie konieczności odrębnego przyporządkowywania kwot podatku naliczonego pomiędzy czynności opodatkowane i zwolnione z VAT.

Pytanie oznaczone we wniosku nr 1

Czy w przypadku wydatków inwestycyjnych udokumentowanych fakturami wystawionymi przez generalnego wykonawcę, dotyczących części wspólnych budynku (np. fundamenty, dach, ściany nośne), Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w oparciu o art. 86 ust. 1 i ust. 7b ustawy o VAT w proporcji, w jakiej powierzchnia użytkowa części usługowej pozostaje do całkowitej powierzchni użytkowej budynku (tj. w 49,85%)?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku wydatków inwestycyjnych udokumentowanych fakturami od generalnego wykonawcy, dotyczących części wspólnych budynku (niemożliwych do jednoznacznego przypisania wyłącznie do strefy mieszkalnej lub usługowej), Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w oparciu o art. 86 ust. 1 oraz art. 86 ust. 7b ustawy o VAT, w proporcji odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej części usługowej w całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Zgodnie z podziałem powierzchni, udział ten wynosi 49,85%.

Wydatki te będą miały bowiem bezpośredni związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT, w oparciu o art. 86 ust. 1 i ust. 7b ustawy o VAT, od wydatków inwestycyjnych udokumentowanych fakturami wystawionymi przez generalnego wykonawcę, dotyczących części wspólnych budynku (pytanie oznaczone nr 1).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Na zakres prawa do odliczenia w sposób bezpośredni wpływa pojmowanie statusu danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady, status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Jak już wskazano, podstawową zasadą obowiązującą w podatku od towarów i usług, określoną w powołanym wyżej art. 86 ust. 1 ustawy, jest prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możliwość wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami.

W niniejszej sprawie przywołać należy zatem art. 86 ust. 7b ustawy, zgodnie z którym:

Przy czym, jak stanowi art. 2 pkt 14a ustawy:

Przywołany wyżej przepis art. 86 ust. 7b ustawy nakłada obowiązek określenia wysokości udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość została lub zostanie wykorzystana do celów prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej.

Regulacja ta dotyczy sposobu obliczania podatku naliczonego od nabycia bądź wytworzenia nieruchomości (w tym nakładów ponoszonych na ulepszenia nieruchomości) w sytuacji, w której dana nieruchomość ma być używana zarówno na cele działalności gospodarczej, jak i na cele niezwiązane z prowadzoną działalnością oraz ma zastosowanie wówczas, gdy nieruchomość (której dotyczy podatek naliczony) nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Obejmuje ona sytuacje, w których nieruchomość ma przeznaczenie mieszane, to znaczy jest wykorzystywana zarówno na cele związane z tą działalnością, jak i na inne cele, czyli cele pozostające poza zakresem VAT. Przepis ten zobowiązuje zatem podatników do wyodrębnienia części podatku naliczonego związanego z czynnościami niepodlegającymi ustawie o podatku od towarów i usług (cele osobiste), który w świetle art. 86 ust. 1 ustawy nie podlega odliczeniu.

W świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy ponownie podkreślić, że z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony jedynie w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Aby zatem podatnik miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z wystawionych faktur, zakupy dokumentowane tymi fakturami muszą być związane (w sposób bezsporny) z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują, jaki związek musi istnieć pomiędzy zakupami a sprzedażą, żeby podatnik mógł skorzystać z prawa do odliczenia. Związek ten może być bezpośredni (wydatek na nabycie towaru, który następnie zostanie przez podatnika sprzedany), bądź pośredni. Niezależnie od tego, czy dokonany zakup stanowi kompletny i zdatny do użytkowania towar czy środek trwały, czy też dokonywane są dopiero nakłady (inwestycja w toku) – podatnikowi, co do zasady, przysługuje prawo do odliczenia podatku, jeśli zakup dokonywany jest w związku z obecnie prowadzoną lub planowaną działalnością opodatkowaną, generującą podatek należny.

O bezpośrednim związku dokonywanych zakupów z działalnością gospodarczą można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą np. dalszej odsprzedaży – towary handlowe lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług, będących przedmiotem dostawy; bezpośrednio więc wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast o związku pośrednim można mówić wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa. Mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganymi przez podatnika przychodami. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością, istnieć musi związek przyczynowo - skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania przychodu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez dany podmiot obrotów.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej. Istotna jest intencja nabycia – jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynikało, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego, jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych z podatku VAT lub niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem - spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

W przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych do działalności gospodarczej oraz do celów prywatnych, w odniesieniu do których już w chwili zakupu wiadomo o „mieszanym” przeznaczeniu odliczenie podatku jest możliwe wyłącznie w takiej części, w jakiej nabycie to jest związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

Należy zauważyć, że wybór sposobu, według którego dokonuje się wyliczenia proporcjonalnego przypisania, należy do podatnika. Wybrany sposób musi jednak gwarantować jak najbardziej zbliżone do rzeczywistego obliczenie podatku naliczonego związanego wyłącznie z działalnością gospodarczą.

W świetle powyższego, w przypadku ponoszenia przez podatnika wydatków na nabycie oraz wytworzenie nieruchomości, która została włączona do majątku jego przedsiębiorstwa oraz jest wykorzystywana zarówno do celów wykonywanej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i celów osobistych (prywatnych), a przypisanie tych wydatków w całości do działalności gospodarczej nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą m.in. w zakresie usług programistycznych (PKD 62.10.B, 62.01.Z, 62.02.Z) oraz gastronomii (PKD 56.30.Z) i jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Rozpoczął Pan inwestycję polegającą na budowie budynku usługowo-mieszkalnego, który będzie składał się z dwóch wyodrębnionych funkcjonalnie części:

‒    części usługowej/firmowej, w której będzie prowadził Pan działalność gospodarczą. Na część tę składać się będzie kawiarnia na parterze wraz z przynależnym zapleczem sanitarno-socjalnym. Łączna powierzchnia użytkowa części usługowej wyniesie 79,85 m², co stanowi 49,85% całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

‒    części mieszkalnej, służącej zaspokajaniu osobistych potrzeb mieszkaniowych Pana i Pana rodziny. Część ta będzie znajdować się częściowo na parterze (wiatrołap, komunikacja, pomieszczenie techniczne/gospodarcze) oraz na całym piętrze (sypialnie, salon, łazienka oraz pokój pełniący funkcję prywatnego gabinetu). Łączna powierzchnia użytkowa części mieszkalnej wyniesie 80,33 m², co stanowi 50,15% całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Całkowita powierzchnia użytkowa budynku (bez schodów wewnętrznych) wynosi 160,18 m².

Inwestycja polegająca na budowie budynku usługowo-mieszkalnego realizowana jest na działce nr 1, jest Pan jedynym właścicielem tej działki.

Planuje Pan podpisać umowę z generalnym wykonawcą na kompleksową budowę obiektu. W ramach umowy wykonawca będzie realizował zarówno prace przypisane bezpośrednio do poszczególnych części (np. instalacje i wykończenie w samej kawiarni), jak i prace dotyczące elementów wspólnych budynku (np. wykonanie fundamentów, ścian nośnych, konstrukcji i pokrycia dachu). Wydatki inwestycyjne będą udokumentowane fakturami wystawionymi przez wykonawcę na Pana firmę.

Planuje Pan wprowadzić wyodrębnioną część usługową budynku (lokal gastronomiczny) do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Część usługowa budynku będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (VAT). Czynności te to świadczenie usług gastronomicznych oraz sprzedaż posiłków i napojów (prowadzenie lokalu gastronomicznego / kawiarni). Część usługowa budynku nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług oraz nie będzie wykorzystywana do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy w przypadku wydatków inwestycyjnych udokumentowanych fakturami wystawionymi przez generalnego wykonawcę, dotyczących części wspólnych budynku (np. fundamenty, dach, ściany nośne), Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w oparciu o art. 86 ust. 1 i ust. 7b ustawy o VAT w proporcji, w jakiej powierzchnia użytkowa części usługowej pozostaje do całkowitej powierzchni użytkowej budynku (tj. w 49,85%).

Jak już zostało wcześniej wskazane, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy jest uwarunkowane tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT, w ramach działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W przypadku prawa do odliczenia podatku naliczonego obowiązkiem podatnika w pierwszej kolejności jest przypisanie konkretnych wydatków do określonego rodzaju sprzedaży, z którymi wydatki te są związane. Podatnik ma zatem obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji. Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, to na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną, brak jest natomiast takiego prawa w stosunku do towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności niepodlegających temu podatkowi oraz zwolnionych od podatku. Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony, są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (lub usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku.

W przedmiotowej sprawie w celu odliczenia podatku naliczonego od wydatków ponoszonych na wybudowanie nieruchomości, która będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej (usługowej) oraz na cele mieszkalne (osobiste), w pierwszej kolejności winien Pan przyporządkować ponoszone ww. wydatki do poszczególnych rodzajów czynności (działalności gospodarczej i na cele mieszkalne).

W przypadku wydatków inwestycyjnych dotyczących części wspólnych budynku usługowo-mieszkalnego (np. fundamenty, dach, ściany nośne), których nie da się jednoznacznie przypisać do jego konkretnych części (tj. do części usługowej wykorzystywanej do działalności gospodarczej lub do części mieszkalnej służącej celom prywatnym), należy uznać, że będzie Pan uprawniony do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 7b ustawy o VAT.

Zatem winien Pan – stosownie do art. 86 ust. 7b ustawy – określić wysokość udziału procentowego, w jakim ta nieruchomość będzie wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Z okoliczności sprawy wynika, że część przeznaczona do działalności gospodarczej nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych bowiem – jak wskazał Pan w opisie sprawy – część usługowa będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (świadczenie usług gastronomicznych oraz sprzedaż posiłków i napojów), zatem podatek naliczony do odliczenia należy obliczyć według udziału procentowego, w jakim nieruchomość wykorzystywana będzie do czynności opodatkowanych w ramach działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymaga również to, że prawidłowe określenie udziału procentowego, o którym mowa w art. 86 ust. 7b ustawy, a w konsekwencji części podatku naliczonego związanej ze sprzedażą opodatkowaną, należy do podatnika. Natomiast ocena prawidłowości przyjętych rozwiązań może nastąpić jedynie w drodze przeprowadzonego postępowania podatkowego.

Zatem mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wydatków ponoszonych na budowę nieruchomości, których nie będzie Pan miał możliwości jednoznacznie przypisać do nieruchomości, która będzie w części wykorzystywana do działalności gospodarczej oraz w części przeznaczonej na cele mieszkaniowe, będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wyłącznie w części, w jakiej wydatki te będą miały związek z czynnościami opodatkowanymi (działalnością gospodarczą). Podatek naliczony do odliczenia należy obliczyć, zgodnie z art. 86 ust. 7b ustawy, według udziału procentowego, w jakim nieruchomość wykorzystywana będzie do Pana działalności gospodarczej. Ponadto prawo to będzie przysługiwało, o ile nie wystąpią przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy.

W konsekwencji należy uznać, że będzie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków inwestycyjnych udokumentowanych fakturami wystawionymi przez generalnego wykonawcę, dotyczących części wspólnych budynku (np. fundamenty, dach, ściany nośne), które będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – zgodnie z art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 7b ustawy.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Końcowo należy podkreślić, że Wnioskodawca zobowiązany jest do wyodrębnienia takiej części podatku naliczonego, którą można przypisać realizowanym w ramach działalności gospodarczej czynnościom opodatkowanym. W związku z tym, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu podziału podatku naliczonego, Wnioskodawca może przyjąć różne kryteria jego podziału. Należy nadmienić, że zastosowane przez Wnioskodawcę metody czy też sposoby, na podstawie których dokona on wydzielenia odpowiedniej kwoty podatku naliczonego, muszą odpowiadać wartościom faktycznym i rzeczywistym. Ciężar rzetelnego rozdziału wydatków dotyczących wykorzystania nabytych towarów i usług dla potrzeb działalności gospodarczej i części wykorzystanej do celów prywatnych (mieszkalnych) spoczywa zawsze na podatniku.

Ocena prawidłowości Pana postępowania w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, opiera się jedynie na przedstawionym we wniosku opisie, a nie na zebranym w sprawie materiale dowodowym. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego i nie ma kompetencji do wskazania odpowiedniego klucza alokacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 dotyczącego wskazania, czy generalny wykonawca świadcząc usługę kompleksowej budowy opisanego obiektu i wystawiając faktury za tzw. koszty wspólne, powinien zastosować dwie stawki podatku VAT, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.