0114-KDIP1-1.4012.484.2026.1.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy Usługi wykonywane przez Państwa na rzecz Wspólnot oraz Spółdzielni Mieszkaniowych, a także usługi nabywane przez zarządców świadczących usługi zwolnione z VAT, podlegają zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust 1 pkt 3 Rozporządzenia.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „A” lub „Wnioskodawca”) jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U.2023 poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”) oraz jest zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług.

A prowadzi działalność w zakresie świadczenia usług na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych oraz

Spółdzielni Mieszkaniowych w następującym zakresie:

1)  Dostęp do rachunków bankowych Wspólnot, pobieranie wyciągów i księgowanie wszystkich transakcji;

2)  Otwieranie i likwidowanie rachunków bankowych na potrzeby prowadzenia finansów Wspólnot;

3)  Księgowanie i opłacanie w banku faktur kosztowych;

4)  Prowadzenie naliczeń i aktualizacja danych właścicieli

5)  Wystawianie wymiarów opłat;

6)  Generowanie książeczek opłat;

7)  Naliczanie i wystawianie faktur z tytułu pożytków i innych przychodów nieruchomości wspólnej;

8)  Okresowe rozliczanie mediów;

9)  Sporządzanie i wysyłanie deklaracji CIT;

10)  Sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych;

11)  Przygotowywanie kwartalnych zestawień obrotów i sald;

12)  Windykacja należności (bez etapu sądowego);

13)  Naliczanie odsetek od nieterminowych wpłat;

14)  Przygotowywanie wezwań do zapłaty;

15)  Wystawianie zaświadczeń o niezaleganiu;

16)  Wnoszenie opłat należnych od Wspólnot tytułem podatków i innych obowiązków; publicznoprawnych - (dalej: „Usługi”).

Nabywcą Usług A są:

1)  podmioty świadczące profesjonalne usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie na rzecz Wspólnot i Spółdzielni Mieszkaniowych (dalej: Zarządzający”), albo

2)  bezpośrednio Wspólnoty i Spółdzielnie mieszkaniowe.

Usługi świadczone przez Zarządzającego na rzecz Wspólnot i Spółdzielni Mieszkaniowych dotyczą nieruchomości mieszkalnych, które według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych zaliczane są do następujących grup: 111, 112, 113 oraz nie obejmują usług wyceny nieruchomości. Zarządzający stosuje do świadczonych przez siebie usług zarządzania zwolnienie z VAT na podstawie § 3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (dalej: „Rozporządzenie”).

Zarządzający nabywają Usługi świadczone przez Wnioskodawcę wyłącznie w celu zapewnienia Wspólnotom mieszkaniowym oraz Spółdzielniom mieszkaniowym pełnej usługi zarządzania. Stroną umowy ze Wspólnotami mieszkaniowymi oraz Spółdzielniami mieszkaniowymi jest wyłącznie Zarządzający. Usługi zarządzania świadczone bezpośrednio przez Zarządzających na rzecz Wspólnot i Spółdzielni Mieszkaniowych oraz Usługi nabywane przez Zarządzającego od Wnioskodawcy są objęte jedną umową zawieraną przez Zarządzającego z poszczególnymi Wspólnotami i Spółdzielniami mieszkaniowymi.

Wnioskodawca planuje również świadczenie Usług bezpośrednio na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych oraz Spółdzielni Mieszkaniowych. W takim przypadku A będzie stroną umów ze Wspólnotami mieszkaniowymi i Spółdzielniami mieszkaniowymi, które jednocześnie będą nabywały usługi świadczone przez poszczególnych Zarządzających, co ma na celu zapewnienie Wspólnotom mieszkaniowym oraz Spółdzielniom mieszkaniowym pełnej usługi zarządzania nieruchomościami.

Usługi są świadczone przez A w celu zapewnienia Wspólnotom i Spółdzielniom mieszkaniowym właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości w zakresie m.in. ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Pytania

1)  Czy Usługi świadczone przez A bezpośrednio na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych oraz Spółdzielni Mieszkaniowych mogą korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie Rozporządzenia?

2)  Czy zwolnienie z VAT na podstawie Rozporządzenia ma zastosowanie do Usług świadczone przez Wnioskodawcę w przypadku, gdy nabywcą Usług są Zarządzający świadczący zwolnione z VAT na podstawie Rozporządzenia usługi zarządzania na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych oraz Spółdzielni Mieszkaniowych?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 1 oraz odnośnie pytania 2.

Zdaniem Wnioskodawcy Usługi świadczone przez A bezpośrednio na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych oraz Spółdzielni Mieszkaniowych mogą korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie Rozporządzenia.

Zdaniem Wnioskodawcy Usługi świadczone przez A na rzecz Zarządzających mogą korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie Rozporządzenia.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 1 i pytania nr 2.

Zgodnie z przepisami Rozporządzenia, zwolnione z VAT jest świadczenie usług w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Zgodnie z treścią rozporządzania Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, sekcja L (symbol PKWiU 68) nie obejmuje m.in. usług prawnych sklasyfikowanych w 69.10.1 czy też usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0 PKWiU.

Biorąc powyższe pod uwagę, zwolnione z VAT są usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie, z wyłączeniem usług prawnych czy też usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy pojęcie usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie objęte zwolnieniem z VAT na podstawie Rozporządzenia obejmuje również obsługę księgową nieruchomości oraz Wspólnot Mieszkaniowych / Spółdzielni Mieszkaniowych.

W szczególności, zgodnie z Art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1)  właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2)  bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3)  właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4)  bieżące administrowanie nieruchomością;

5)  utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6)  uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Tym samym, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, zakres usług zarządzania nieruchomościami obejmuje m.in. zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości.

Zakres pojęcia „gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości” nie został zdefiniowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Należy jednakże wskazać, iż zgodnie z art. 29 ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w ustawie o własności lokali, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez Wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 30 ust 1 pkt 1 i 2 ustawy o własności lokali, zarządca jest zobowiązany do dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy oraz do składania właścicielom lokali rocznego sprawozdania z działalności.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy uznać, że obowiązkiem zarządzającego jest prowadzenie gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, w tym, prowadzenie ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, przygotowywanie rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, czy też przygotowywania rocznego sprawozdania z działalności.

Zdaniem A zakres Usług odpowiada zakresowi usług wymaganych od zarządzającego przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o własności lokali. W szczególności, Usługi obejmują zarówno elementy składające się na pozaksięgową ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, przygotowywanie rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (w tym, rozliczeń podatkowych, w przypadku, gdy nieruchomość wspólna generuje przychody) czy też sporządzanie rocznych sprawozdań. Tym samym, należy uznać, iż zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o własności lokali, zarządzający, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną, jest obowiązany zapewnić usługi zarządzania obejmujące również usługi w zakresie wskazanym dla Usług.

W tym miejscu Wnioskodawca wskazuje, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził możliwość zastosowania zwolnienia z VAT usługi zarządzania nieruchomościami (obejmującej m.in. otwarcie rachunku bankowego zleceniodawcy, pobieranie i windykacja należnych od właścicieli lokali opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym kosztów remontów tej nieruchomości, pobieranie i windykacja należności stanowiących pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej, sporządzanie i przesyłanie właścicielom lokali rocznego sprawozdania finansowego czy też przygotowywanie informacji o poniesionych kosztach utrzymania nieruchomości oraz dochodach z nieruchomości) w interpretacji z 11 sierpnia 2023 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4012.335.2018.13.EB). Oznacza to, iż w opinii Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w zakres usług zwolnionych z VAT zgodnie z przepisami Rozporządzenia wchodzi usługa sporządzania rocznego sprawozdania finansowego czy też sporządzenie informacji o poniesionych kosztach nieruchomości oraz dochodach z nieruchomości. Powyższe oznacza, że Usługi również podlegają zwolnieniu z VAT jako zawierające sporządzanie rocznego sprawozdania finansowego czy też przygotowywanie informacji o poniesionych kosztach utrzymania nieruchomości oraz dochodach z nieruchomości, jak również wykonywanie czynności niezbędnych do przygotowania powyżej wskazanych dokumentów.

Co więcej, za uznaniem, iż Usługi mogą zostać zakwalifikowane jako część usług zarządzania podlegających zwolnieniu z VAT przemawia również stanowisko prezentowane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w stosunku do usług księgowości świadczonych na rzecz podmiotów zarządzających funduszami inwestycyjnymi czy też alternatywnymi spółkami inwestycyjnymi.

Przykładowo, w interpretacji z 30 października 2023 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.389.2023.2.AK), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że usługowe prowadzenie ksiąg rachunkowych, świadczone na rzecz podmiotu zarządzającego alternatywną spółką inwestycyjną korzysta ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust 1 pkt 12 ustawy o VAT dla usług zarządzania m.in. funduszami inwestycyjnymi czy też alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi. Tym samym, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że zwolnieniu z VAT może podlegać usługowe prowadzenie ksiąg rachunkowych (czy też zakres usług), która jest jedynie wyodrębnioną częścią usługi zarządzania funduszami inwestycyjnymi czy też alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi.

Analogicznie, zdaniem Wnioskodawcy, Usługi są częścią szerszego zakresu usług zarządzania tj. stanowią usługi niezbędne do zapewnienia racjonalnej gospodarki nieruchomością, w szczególności służą zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, jak również mieszczą się w zakresie obowiązków podmiotu, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną.

Tym samym, w opinii A, Usługi świadczone przez A na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych oraz Spółdzielni Mieszkaniowych podlegają zwolnieniu z VAT zgodnie z § 3 ust 1 pkt 3 Rozporządzenia.

Jednocześnie, w opinii A, elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona, a nie podmiot na rzecz którego usługa jest świadczona. Również przepisy Rozporządzenia nie uzależniają możliwości zastosowania zwolnienia z VAT od statusu podmiotu będącego nabywcą usług zarządzania. Co więcej, jak zostało wskazane powyżej, Zarządzający świadczą usługi zarządzania na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych oraz Spółdzielni Mieszkaniowych. Zarządzający nabywają Usługi wyłącznie w celu zapewnienia Wspólnotom oraz Spółdzielniom mieszkaniowym pełnego zakresu usług zarządzania. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, Usługi będą zwolnione z VAT na podstawie § 3 ust 1 pkt 3 Rozporządzenia również jeżeli stroną umowy o świadczenie Usług będzie Zarządzający świadczący usługi zarządzania na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych oraz Spółdzielni Mieszkaniowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775):

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

‒    w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

‒    świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy:

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1829):

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, oraz dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która obejmuje:

‒ kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

‒ wynajem i obsługa nieruchomości własnych lub dzierżawionych,

‒ usługi agencji nieruchomości,

‒ usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (włączając usługi w zakresie wyceny).

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu według stawki podatku VAT odpowiedniej dla przedmiotu świadczonej usługi.

Należy także zauważyć, że kwestie zarządzania nieruchomościami zostały uregulowane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 339 ze zm.):

W myśl art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą rynku nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0.

Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.

Z objaśnień do PKWiU wynika, że grupowanie 68.32.11.0 obejmuje:

‒    usługi zarządzania domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie,

‒    usługi zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi (lub budynkami o wielorakim wykorzystaniu, które są przede wszystkim przeznaczone na cele mieszkalne),

‒    usługi zarządzania miejscami pod przewoźne domy mieszkalne,

‒    usługi pobierania opłat za czynsz,

‒    usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi stanowiącymi Wspólnoty mieszkaniowe.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzicie Państwo działalność w zakresie świadczenia usług na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych oraz Spółdzielni Mieszkaniowych.

Zakres Usług obejmuje:

1)  Dostęp do rachunków bankowych Wspólnot, pobieranie wyciągów i księgowanie wszystkich transakcji;

2)  Otwieranie i likwidowanie rachunków bankowych na potrzeby prowadzenia finansów Wspólnot;

3)  Księgowanie i opłacanie w banku faktur kosztowych;

4)  Prowadzenie naliczeń i aktualizacja danych właścicieli;

5)  Wystawianie wymiarów opłat;

6)  Generowanie książeczek opłat;

7)  Naliczanie i wystawianie faktur z tytułu pożytków i innych przychodów nieruchomości wspólnej;

8)  Okresowe rozliczanie mediów;

9)  Sporządzanie i wysyłanie deklaracji CIT;

10)  Sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych;

11)  Przygotowywanie kwartalnych zestawień obrotów i sald;

12)  Windykacja należności (bez etapu sądowego);

13)  Naliczanie odsetek od nieterminowych wpłat;

14)  Przygotowywanie wezwań do zapłaty;

15)  Wystawianie zaświadczeń o niezaleganiu;

16)  Wnoszenie opłat należnych od Wspólnot tytułem podatków i innych obowiązków publicznoprawnych.

Nabywcą Państwa ww. Usług są podmioty świadczące profesjonalne usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie na rzecz Wspólnot i Spółdzielni Mieszkaniowych (Zarządzający), albo bezpośrednio Wspólnoty i Spółdzielnie mieszkaniowe.

Zarządzający nabywają Usługi świadczone przez Państwa wyłącznie w celu zapewnienia Wspólnotom mieszkaniowym oraz Spółdzielniom mieszkaniowym pełnej usługi zarządzania. Stroną umowy ze Wspólnotami mieszkaniowymi oraz Spółdzielniami mieszkaniowymi jest wyłącznie Zarządzający. Usługi zarządzania świadczone bezpośrednio przez Zarządzających na rzecz Wspólnot i Spółdzielni Mieszkaniowych oraz Usługi nabywane przez Zarządzającego od Państwa są objęte jedną umową zawieraną przez Zarządzającego z poszczególnymi Wspólnotami i Spółdzielniami mieszkaniowymi. Zarządzający stosuje świadczonych przez siebie usług zarządzania zwolnienie z VAT na podstawie § 3 ust 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Planują Państwo również świadczenie ww. Usług bezpośrednio na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych oraz Spółdzielni Mieszkaniowych. W takim przypadku będzie Państwo stroną umów ze Wspólnotami mieszkaniowymi i Spółdzielniami mieszkaniowymi, które jednocześnie będą nabywały usługi świadczone przez poszczególnych Zarządzających w celu zapewnienia Wspólnotom mieszkaniowym oraz Spółdzielniom mieszkaniowym pełnej usługi zarządzania nieruchomościami.

Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy Usługi wykonywane przez Państwa na rzecz Wspólnot oraz Spółdzielni Mieszkaniowych, a także Usługi wykonywane na rzecz Zarządców korzystają ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust 1 pkt 3 Rozporządzenia.

Należy zauważyć, że wskazane zwolnienie w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień dotyczy usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczonej na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

W opisie sprawy wskazali Państwo, że ww. Usługi będą świadczone przez Spółkę min. bezpośrednio na rzecz Wspólnot oraz Spółdzielni Mieszkaniowych. Z wniosku nie wynika jednak, aby przedmiotem Państwa działalności było kompleksowe zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi. Czynności te na rzecz Spółdzielni i Wspólnot wykonuje Zarządzający. Wykonywane przez Państwa usługi ograniczają się wyłącznie do odrębnych Usług (obsługi księgowo-finansowej). Opierając się na regulacjach ustawy o VAT oraz ugruntowanej linii interpretacyjnej i orzeczniczej, usługi tego rodzaju nie są tożsame z zarządzaniem nieruchomością mieszkalną. W konsekwencji brak jest podstaw prawnych do objęcia ich zwolnieniem przedmiotowym z VAT, ponieważ funkcję zarządzającego – podmiotu uprawnionego do takiego zwolnienia – pełni inny podmiot (Zarządca).

Powyższa zasada ma zastosowanie również w sytuacji, gdy świadczą Państwo usługi na rzecz Zarządców realizujących usługi zarządzania na rzecz Wspólnot i Spółdzielni Mieszkaniowych. W takim modelu to Zarządca jest nabywcą Państwa świadczeń (Usług), a sam świadczy usługi zarządzania na rzecz Wspólnot i Spółdzielni. Tym samym Państwa Usługi ze względu na ich przedmiot nie mogą korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia

Zatem Usługi świadczone przez Spółkę w obydwu sytuacjach nie spełniają przesłanek warunkujących zastosowanie zwolnienia od podatku VA na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia.

Reasumując, świadczone przez Państwa Usługi – zarówno bezpośrednio na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych i Spółdzielni Mieszkaniowych jak i na rzecz podmiotów nimi Zarządzających - nie podlegają zwolnieniu z podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Ponieważ czynności te nie mieszczą się w zakresie wspomnianego przepisu, należy je opodatkować na zasadach właściwych dla tego rodzaju świadczeń.

Zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznaję je za nieprawidłowe.

W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Państwa na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Państwa interpretacje indywidualne, zostały potraktowane jako element Państwa argumentacji, nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.