0114-KDIP1-1.4012.469.2026.2.EW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że :

‒     do odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na Państwa rzecz Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego nie znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz

‒     odpłatna dostawa (sprzedaż) przez Sprzedającego na Państwa rzecz Nieruchomości i Projektu Deweloperskiego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie Państwu przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą Nieruchomości i z faktury wystawionej na przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą Projektu Deweloperskiego.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 lipca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „Wnioskodawca”). Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawcy jest zgodnie z wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych. Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

B.B. (dalej jako: „Sprzedający”) prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „(…)” (adres: (…)) wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczpospolitej Polskiej.

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i posiada numer identyfikacji podatkowej NIP: (…).

Sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, jednak w związku tym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej wprowadzony pomiędzy Sprzedającym, a małżonką aktem notarialnym z 17 października 2019 r., Rep. A nr (…).

Sprzedający jest właścicielem:

1) niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,7786 ha oraz

2) niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni 0,0724 ha.

W dalszej części wniosku, działka o numerze ewidencyjnym 1 oraz działka o numerze ewidencyjnym 2 są łącznie zwane „Nieruchomością”.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowych z 22 stycznia 2025 roku, Rep A (…), zawartej przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, w trakcie trwania związku małżeńskiego, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej wprowadzony pomiędzy Sprzedającym, a małżonką, do majątku osobistego Sprzedającego. Nabycie to było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Sprzedającemu przysługiwało praco do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu tego nabycia.

Od momentu nabycia Nieruchomości nie służyła ona wyłącznie działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość położona jest w miejscowości (…) w województwie (…). Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla Nieruchomości księgę wieczystą nr (…).

Dla Nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla Nieruchomości została wydana prawomocna i ostateczna decyzja o warunkach zabudowy nr (…) z 29 stycznia 2024 r. (znak sprawy: (…)), (dalej jako: „Decyzja O Warunkach Zabudowy”), która została przeniesiona na Sprzedającego ostateczną decyzją z 6 sierpnia 2025 r. nr (…) wydaną przez Burmistrza Miasta (…).

Decyzja o Warunkach Zabudowy zezwala na realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w tym parkingiem, a także poszerzeniem pasa ulicy (…).

Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego, a następnie realizacją na Nieruchomości inwestycji w postaci budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w tym parkingiem (dalej jako: „Planowana Inwestycja”).

Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca będzie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

Wnioskodawca, oprócz nabycia od Sprzedającego Nieruchomości, jest zainteresowany nabyciem od Sprzedającego autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej opracowanej przez Sprzedającego lub na zlecenie Sprzedającego (w szczególności projektu budowlanego stanowiącego podstawę do wydania pozwolenia na budowę), egzemplarzy dokumentacji projektowej, nośników, na których te dokumenty będą przekazane oraz praw wynikających z decyzji, uzgodnień, opinii, umów powstałych i mających powstać w trakcie toczącego się na wniosek Sprzedającego postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, których stroną lub adresatem będzie Sprzedający (dalej łącznie jako „Projekt Deweloperski”).

Od momentu nabycia przez Sprzedającego egzemplarzy dokumentacji projektowej oraz nośników, o których mowa powyżej, nie będą one służyć wyłącznie działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a ich nabycie będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz Sprzedającemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Sprzedający oraz Wnioskodawca zawarli w 30 marca 2026 r. list intencyjny, który był dwukrotnie aneksowany (dalej jako: „List Intencyjny”), na podstawie którego zobowiązali się do zawarcia umowy, której przedmiotem będzie sprzedaż (odpłatna dostawa) Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy wniosek jest sprzedaż (odpłatna dostawa) Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy. Sprzedaż ta będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Sprzedający:

a) od momentu nabycia Nieruchomości nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z Nieruchomości i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie;

b) nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie;

c) jest właścicielem innych nieruchomości i składników majątkowych niż Nieruchomość i Projekt Deweloperski i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie;

d) od momentu nabycia Nieruchomości nie zawierał żadnych umów dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, których przedmiotem jest Nieruchomość i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie.

Nieruchomość, od momentu jej nabycia przez Sprzedającego:

a) nie służyła wyłącznie działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie;

b) nie była wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie.

Na wniosek Sprzedającego przed Starostą (…) toczy się postępowanie (sygn. akt (…)) w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.-kan., elektryczne i gazowe) i drogową, w tym parkingiem, na podstawie Decyzji O Warunkach Zabudowy (dalej jako: „Pozwolenie Na Budowę”).

Sprzedający, kontynuując swój udział w tym postępowaniu, na własny koszt i ryzyko podejmie (przed zaistnieniem zdarzenia przyszłego objętego wnioskiem) czynności w celu doprowadzenia do uzyskania ostatecznego w administracyjnym toku instancji i prawomocnego w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego Pozwolenia Na Budowę, w tym zobowiązany jest do prowadzenia tego postępowania, w tym wszelkich postępowań pobocznych oraz uzyskania wszelkich decyzji, opinii, uzgodnień, zawarcia niezbędnych umów itp., które należy uzyskać na potrzeby Pozwolenia Na Budowę, w tym w szczególności decyzję na lokalizację zjazdu, uzgodnienie zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, zawarcie umowy drogowej, o ile będą wymagane (dalej jako: „Postępowanie w Sprawie Pozwolenia Na Budowę”).

W Liście Intencyjnym ustalono, w szczególności, że:

1. Sprzedający zawrze umowę zlecenia o treści zaakceptowanej uprzednio przez Wnioskodawcę, z biurem architektonicznym wskazanym przez Kupującego, na podstawie której zostanie opracowany projekt budowlany przedsięwzięcia polegającego na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.-kan., elektryczne i gazowe) i drogową, w tym parkingiem na podstawie Decyzji o Warunkach Zabudowy, dla którego zostanie uzyskane Pozwolenie Na Budowę.

2. Wnioskodawca przeprowadzi na własny koszt badanie stanu prawnego, środowiskowego, technicznego, podatkowego, faktycznego Nieruchomości w celu zbadania istnienia lub braku istotnych ryzyk związanych z Nieruchomością i Projektem Deweloperskim (dalej jako: „Badanie Due Diligence”).

3. Sprzedający zobowiązuje się umożliwić Wnioskodawcy i jego doradcom przeprowadzenie Badania Due Diligence i zobowiązuje się współpracować z Wnioskodawcą i jego doradcami w toku Badania Due Diligence, w szczególności podpisać niezbędne pełnomocnictwa i pisma w tym zakresie, a także udostępnić Nieruchomość Wnioskodawcy i jego doradcom w celu przeprowadzenia badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych.

4. Umowa sprzedaży Nieruchomości i Projektu Deweloperskiego przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy (dalej jako: „Umowa Sprzedaży Nieruchomości i Projektu Deweloperskiego”) zostanie zawarta w terminie do 14 dni od spełnienia ostatniego z warunków:

‒    uzyskania ostatecznego w administracyjnym toku instancji i prawomocnego w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego Pozwolenia Na Budowę oraz

‒    ostatecznego i prawomocnego przeniesienia Pozwolenia Na Budowę na Kupującego, potwierdzonego dokumentem oraz

‒    ostatecznego i prawomocnego przeniesienia Decyzji O Warunkach Zabudowy na Kupującego, potwierdzonego dokumentem, nie później jednak niż do 31 stycznia 2027 r., a w przypadku zaskarżenia Pozwolenia Na Budowę nie później niż do 31 marca 2027 r., o ile w okresie od zawarcia Listu Intencyjnego do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości i Projektu Deweloperskiego:

a) stan prawny i techniczny Nieruchomości będzie taki, jak ujawniony w trakcie Badania Due Diligence;

b) Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym lub bez tytułu prawnego, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich;

c) nie będą się toczyły żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do pozbawienia lub zakwestionowania tytułu prawnego do Nieruchomości lub Projektu Deweloperskiego;

d) Sprzedający będzie wyłącznym właścicielem praw do Projektu Deweloperskiego, a prawa te nie będą obciążone i wolne będą od długów i roszczeń oraz nie będą istniały podstawy do ich obciążenia;

e) Sprzedający zawrze porozumienie w sprawie realizacji robót w pasie drogowym dla Inwestycji (dalej jako „Umowa Drogowa”) o treści zaakceptowanej uprzednio przez Kupującego, w szczególności zawierające zgodę na przeniesienie praw i obowiązków z Umowy Drogowej na nabywcę Nieruchomości;

f)  Sprzedający złoży w Umowie Sprzedaży Nieruchomości i Projektu Deweloperskiego oświadczenia i zapewnienia dotyczące Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego zgodne ze standardem rynkowym.

Sprzedający, wskutek zawarcia umowy zlecenia w przedmiocie projektu budowalnego, stanie się, jako zleceniodawca, właścicielem praw do projektu budowlanego dotyczącego wybudowania budynków mieszkalnych na Nieruchomości, oraz właścicielem egzemplarzy dokumentacji projektowej, oraz nośników, na których te dokumenty będą mu przekazane.

Sprzedający będzie mieć również prawo do przeniesienia praw z decyzji, umów, uzgodnień, opinii, których będzie adresatem (stroną), które mogą powstać w trakcie toczącego się na wniosek Sprzedającego Postępowania w Sprawie Pozwolenia Na Budowę.

Ponadto, w Liście Intencyjnym postanowiono, że wraz z Umową Sprzedaży Nieruchomości i Projektu Deweloperskiego Sprzedający i Wnioskodawca zawrą umowę przedwstępną, zgodnie z którą Sprzedający i Wnioskodawca zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczenia sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Sprzedającego wszystkich lokali usługowych położonych na parterze budynków zrealizowanych przez Wnioskodawcę na Nieruchomości o łącznej powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 550 m² , za cenę powiększoną o podatek od towarów i usług wg stawki obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonej liczby naziemnych i podziemnych miejsc parkingowych za cenę powiększoną o podatek od towarów i usług wg stawki obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego. Sprzedaż ta nie jest przedmiotem wniosku.

Przez cały okres obowiązywania Listu Intencyjnego, Sprzedający udzielił Wnioskodawcy wyłączności w zakresie nabycia Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego, w związku z czym Sprzedający zobowiązał się, że do 31 stycznia 2027 r., a w przypadku zaskarżenia Pozwolenia na Budowę do 31 marca 2027 r. nie będzie:

(i) oferować Nieruchomości ani Projektu Deweloperskiego na zbycie w całości lub części oraz

(ii) nie będzie zawierać jakichkolwiek umów dotyczących ani w całości ani w części Nieruchomości lub Projektu Deweloperskiego, w tym umów zobowiązujących, rezerwacyjnych, umów sprzedaży, dzierżawy, i innych umów obciążających lub mogących doprowadzić do obciążenia Nieruchomości lub Projektu Deweloperskiego (za wyjątkiem umów drogowych i innych niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na Budowę uprzednio potwierdzonych z Wnioskodawcą).

W związku z odpłatną dostawą (sprzedażą) przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego, Sprzedający wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT, w której to fakturze jako kwota sprzedaży netto będzie wykazana ustalona przez Sprzedającą oraz Wnioskodawcę cena sprzedaży netto Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Sprzedający nie przeniesie na Wnioskodawcę:

1) oznaczenia indywidualizującego jego przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwy przedsiębiorstwa),

2) praw wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikającego z innych stosunków prawnych,

3) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środków pieniężnych,

4) koncesji, licencji i zezwoleń,

5) patentów i innych praw własności przemysłowej,

6) tajemnicy przedsiębiorstwa,

7) ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Nieruchomość oraz Projekt Deweloperski nie jest w jakikolwiek sposób wydzielony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego (np. jako dział, wydział, oddział).

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazaliście Państwo:

1.  Jakie składniki majątku będą przedmiotem nabycia od Sprzedającego? Proszę szczegółowo wymienić wszystkie składniki objęte planowaną transakcją.

Odpowiedź: Przedmiotem nabycia od Sprzedającego będą:

a) niezabudowana działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,7786 ha,

b) niezabudowana działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni 0,0724 ha,

c) Projekt Deweloperski, na który złożą się składniki wyszczególnione odpowiedzi na pytanie 6.

2.  Czy składniki majątku będące przedmiotem nabycia będą na dzień transakcji wyodrębnione w przedsiębiorstwie Sprzedającego:

a) organizacyjnie – tj. jako dział, wydział, oddział lub inna jednostka organizacyjna wyodrębniona na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu wewnętrznego?

b) finansowo – tj. czy na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie do tych składników majątku przychodów, kosztów, należności i zobowiązań? Jeżeli tak, proszę wskazać, na czym polega to wyodrębnienie.

c) funkcjonalnie – tj. czy zespół składników majątku będzie zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej jako niezależne przedsiębiorstwo? Jeżeli tak, proszę wskazać, na czym polega to wyodrębnienie.

Odpowiedź: Składniki majątku będące przedmiotem nabycia nie będą na dzień transakcji w przedsiębiorstwie Sprzedającego wyodrębnione ani organizacyjnie, ani finansowo ani funkcjonalnie.

3.  Czy w związku z planowaną transakcją dojdzie do przejęcia przez Państwa pracowników Sprzedającego w trybie art. 23¹ Kodeksu pracy?

Odpowiedź: W związku z planowaną transakcją nie dojdzie do przejęcia przez Wnioskodawcę (Spółkę A) pracowników Sprzedającego w jakimkolwiek trybie, w szczególności w trybie  art. 23¹ Kodeksu pracy.

4.  Czy po nabyciu składników majątku będą Państwo mogli kontynuować działalność prowadzoną przy wykorzystaniu tych składników bez konieczności angażowania istotnych dodatkowych składników majątkowych lub niemajątkowych?

Odpowiedź: Dla kontynuacji działalność prowadzonej przy wykorzystaniu tych składników konieczne będzie zaangażowanie przez Wnioskodawcę (Spółkę A) dodatkowych składników majątkowych i niemajątkowych, takich jak w szczególności:

a) materiały budowlane niezbędne dla wzniesienia budynków mieszkalnych z lokalami usługowymi, garaży i infrastruktury;

b) generalny wykonawca, który będzie odpowiedzialny za przeprowadzenie procesu wzniesienia budynków mieszkalnych z lokalami usługowymi, garaży i infrastruktury;

c) środki finansowe niezbędne dla zakupu materiałów budowlanych oraz wynagrodzenia generalnego wykonawcy;

d) biuro sprzedaży mieszkań i lokali usługowych we wzniesionych budynkach.

5.  Czy przedmiotem transakcji będą również prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego oraz jego zobowiązania i należności? Jeżeli tak, proszę wskazać, jakie.

Odpowiedź: W zakresie takich umów, przedmiotem transakcji będą:

a) przysługujące Sprzedającemu prawa z umowy dotyczącej realizacji robót w pasie drogowym dla inwestycji polegającej na budowie na działkach gruntu o numerach 1 i 2 trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.-kan., elektryczne i gazowe) i drogową, w tym parkingiem, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6.600 m². Przedmiotem transakcji nie będą należności obowiązki, ani zobowiązania Sprzedającego.

6. Co będzie obejmował tzw. „Projekt Deweloperski” będący przedmiotem transakcji? Proszę szczegółowo wskazać, jakie prawa, dokumenty, decyzje administracyjne, umowy oraz inne składniki będą wchodziły w jego skład.

Odpowiedź: Intencją Sprzedającego i Spółki A jest przeniesienie na Spółkę A wszelkich wydanych lub zawartych (jak również tych, które zostaną wydane lub zawarte) dla Nieruchomości i zbywalnych/przenoszalnych pozwoleń, decyzji, uzgodnień, opinii, zgód, umów, warunków technicznych itp. oraz praw związanych z Nieruchomością i przysługujących Sprzedającemu na dzień zawarcia umowy sprzedaży Projektu Deweloperskiego łącznie z autorskimi prawami majątkowymi, w tym prawami zależnymi oraz własnością nośników, na których ta dokumentacja się znajduje. W szczególności w skład Projektu Deweloperskiego będą wchodziły:

a) wszelkie autorskie prawa majątkowe, które będą przysługiwać Sprzedającemu na dzień zawarcia umowy sprzedaży Projektu Deweloperskiego do projektów, rysunków, analiz, wyliczeń, schematów uzgodnień oraz wszelkich innych utworów przygotowanych lub opracowanych na podstawie umowy o prace projektowe zawartej przez Sprzedającego z biurem architektonicznym wskazanym przez Spółkę A na potrzeby realizacji inwestycji na działkach gruntu o numerach 1 i 2 w postaci osiedla składającego się z trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.-kan., elektryczne i gazowe) i drogową o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6.600 m²,

b) wszelkie prawa i roszczenia które będą przysługiwać Sprzedającemu na dzień zawarcia umowy sprzedaży Projektu Deweloperskiego wobec autorów projektów, rysunków, analiz, wyliczeń, schematów uzgodnień oraz wszelkich innych utworów przygotowanych lub opracowanych na podstawie umowy o prace projektowe zawartej przez Sprzedającego z biurem architektonicznym wskazanym przez Spółkę A na potrzeby realizacji inwestycji na działkach gruntu o numerach 1 i 2 w postaci osiedla składającego się z trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.- kan., elektryczne i gazowe) i drogową o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6.600 m², w tym wynikające z odpowiedzialności za wady dokumentacji projektowej w zakresie szczegółowo opisanym w umowie sprzedaży Projektu Deweloperskiego oraz wszelkie prawa przyszłe,

c) własność wszelkich trwałych nośników, na których utrwalone zostaną projekty, rysunki, analizy, wyliczenia, schematy uzgodnień oraz wszelkich inne utwory przygotowane lub opracowane na podstawie umowy o prace projektowe zawartej przez Sprzedającego z biurem architektonicznym wskazanym przez Spółkę A na potrzeby realizacji inwestycji na działkach gruntu o numerach 1 i 2 w postaci osiedla składającego się z trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.-kan., elektryczne i gazowe) i drogową o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6.600 m²,

d) prawa do decyzji o warunkach zabudowy nr (…) z 29 stycznia 2024 r. (znak sprawy: ZP (…)), która została przeniesiona na Sprzedającego ostateczną decyzją z 6 sierpnia 2025 roku nr (…) Burmistrza Miasta (…), zezwalającej na realizację na działkach gruntu o numerach 1 i 2 inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w tym parkingiem, a także poszerzeniem pasa ulicy (…),

e) prawa do pozwolenia na budowę, które ma zostać uzyskane dla projektu wykonanego zgodnie z umową o prace projektowe zawartą przez Sprzedającego z biurem architektonicznym wskazanym przez Spółkę A i w ramach postępowania przed Starostą (…), sygn. akt (…), w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę na działkach gruntu o numerach 1 i 2 inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.-kan., elektryczne i gazowe) i drogową, w tym parkingiem, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6.600 m²,

f)  przysługujące Sprzedającemu prawa z umowy dotyczącej realizacji robót w pasie drogowym dla inwestycji polegającej na budowie na działkach gruntu o numerach 1 i 2 trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.-kan., elektryczne i gazowe) i drogową, w tym parkingiem, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6.600 m²,

g) prawa przysługujące Sprzedającemu do wszelkich innych decyzji, opinii, uzgodnień dotyczących bezpośrednio inwestycji polegającej na budowie na działkach gruntu o numerach 1 i 2 trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.-kan., elektryczne i gazowe) i drogową, w tym parkingiem, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6.600 m².

W związku z tym, że w ramach zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji podatkowej, którym jest sprzedaż (odpłatna dostawa) Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, zostaną zawarte dwie umowy:

1) umowa sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego,

2) umowa sprzedaży Projektu Deweloperskiego w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi i w związku z tym zostaną przez Sprzedającego wystawione dwie faktury VAT do Wnioskodawcy, pierwsza z tytułu sprzedaży (odpłatnej dostawy) Nieruchomości i druga z tytułu sprzedaży (odpłatnej dostawy) Projektu Deweloperskiego, opis zdarzenia przyszłego zostaje uzupełniony o następującą informację:

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy wniosek jest sprzedaż (odpłatna dostawa) Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy (na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego) oraz sprzedaż (odpłatna dostawa) Projektu Deweloperskiego przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy (na podstawie umowy sprzedaży Projektu Deweloperskiego, która zostanie zawarta w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi).

W związku z dokonaniem przez Sprzedającego odpłatnej dostawy na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości Sprzedający wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT, w której to fakturze jako kwota sprzedaży netto będzie wykazana ustalona przez Sprzedającą oraz Wnioskodawcę cena sprzedaży netto Nieruchomości i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

W związku z dokonaniem przez Sprzedającego odpłatnej dostawy na rzecz Wnioskodawcy Projektu Deweloperskiego wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT, w której to fakturze jako kwota sprzedaży netto będzie wykazana ustalona przez Sprzedającą oraz Wnioskodawcę cena sprzedaży netto Projektu Deweloperskiego i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Pytania

1. Czy do odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawca Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

2. Czy odpłatna dostawa (sprzedaż) przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości i Projektu Deweloperskiego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku i Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy w związku z odpłatną dostawą Nieruchomości i z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą Projektu Deweloperskiego? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i usług (dalej jako: „Ustawa o VAT”), przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie definiuje znaczenia pojęcia „przedsiębiorstwo”, w związku z czym konieczne jest odwołanie się do przepisów Kodeksu cywilnego, w którym w art. 55¹ przedsiębiorstwo definiuje się jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Swoim zakresem obejmuje w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5) koncesje, licencje i zezwolenia,

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8) tajemnice przedsiębiorstwa,

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedmiotem sprzedaży (odpłatnej dostawy) ze strony Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie Nieruchomość, czyli składnik wskazany w pkt 2 powyżej, oraz Projekt Developerski - prawa majątkowe, czyli składnik wskazany w pkt 7.

Zbyciu Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, ponieważ żadne inne ze składników wskazanych w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, które obejmuje przedsiębiorstwo, nie będą sprzedane przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Nieruchomość oraz Projekt Developerski są przeznaczone do działalności gospodarczej polegającej na wzniesieniu budynków mieszkalnych z lokalami usługowymi, garaży, infrastruktury i następnie sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w tych budynkach. Natomiast sama Nieruchomość oraz Projekt Developerski nie stanowią wystarczających składników materialnych i niematerialnych pozwalających na rzeczywiste prowadzenie tej działalności. Konieczne jest powiększenie tych składników o kolejne elementy takie jak materiały budowlane, zaangażowanie zespołu ludzkiego, który wykona prace budowalne, zaangażowanie nadzoru budowlanego, niezbędne środki pieniężne na realizację budowy itd. Trudno zatem mówić o tym, że Nieruchomość i Projekt Deweloperski tworzą zespół skoro aby te składniki wykorzystać w działalności gospodarczej trzeba dodatkowo zaangażować inne, wskazane powyżej elementy.

Zatem Nieruchomość i Projekt Developerski nie tworzą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, zgodnie z którym zorganizowana część przedsiębiorstwa to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Nieruchomość oraz Projekt Developerski nie stanowi zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Są to wyłącznie dwa składniki, materialny i niematerialny, bez składnika w postaci zobowiązań. Te dwa składniki nawet potencjalnie nie mogłyby realizować samodzielnie jakichkolwiek zadań. Dla zrealizowania bowiem zadania, do którego są one przeznaczone konieczne jest zaangażowanie kolejnych elementów, takich jak materiały budowlane, zaangażowanie zespołu ludzkiego, który wykona prace budowalne, zaangażowanie nadzoru budowlanego, niezbędne środki pieniężne na realizację budowy itd.

Nie można zatem uznać, że Nieruchomość i Projekt Deweloperski stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Wnioskodawca nabywając Nieruchomość i Projekt Deweloperski nie będzie mógł, wyłącznie przy wykorzystaniu tych składników majątkowych, zrealizować zadania gospodarczego w postaci Planowanej Inwestycji.

Wnioskodawca będzie musiał zaangażować inne aktywa własne oraz zewnętrznych wykonawców. Nieruchomość oraz Projekt Deweloperski nie jest w jakikolwiek sposób wydzielony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego (np. jako dział, wydział, oddział).

W związku z tym, Nieruchomość oraz Projekt Deweloperski nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podsumowując, do odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawca Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2 (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie powyższych przepisów, podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku należącego do osoby fizycznej czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza. W tym pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym zakresie znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137), a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Sądu konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).

Biorąc powyższe pod uwagę, rozstrzygnąć można, czy Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży) na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości oraz odpłatnej dostawy (sprzedaży) na rzecz Wnioskodawcy Projektu Deweloperskiego będzie działać w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym, czy też będzie działać profesjonalnie, jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym zakresie istotne są okoliczności, które już zostały opisane w pierwszej części wniosku:

a) Sprzedający zainicjował wskutek złożenia wniosku i prowadzi przed Starostą (…) postępowanie (sygn. akt (…)) w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.-kan., elektryczne i gazowe) i drogową, w tym parkingiem, na podstawie Decyzji O Warunkach Zabudowy. Sprzedający, kontynuując swój udział w tym postępowaniu, na własny koszt i ryzyko podejmie (przed zaistnieniem zdarzenia przyszłego objętego wnioskiem) czynności w celu doprowadzenia do uzyskania ostatecznego w administracyjnym toku instancji i prawomocnego w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego Pozwolenia Na Budowę. Nie jest to działanie charakterystyczne dla zarządzania swoim majątkiem prywatnym. Przeciwnie, zainicjowanie i prowadzenie postępowania mającego celu uzyskanie pozwolenie na budowę kilku budynków mieszkalnych charakteryzuje profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości – deweloperów,

b) Sprzedający, przed dokonaniem odpłatnej dostawy Nieruchomości i prawa do Projektu Deweloperskiego, zawrze umowę zlecenia o treści zaakceptowanej uprzednio przez Wnioskodawcę, z biurem architektonicznym wskazanym przez Wnioskodawcę, na podstawie której zostanie opracowany projekt budowlany przedsięwzięcia polegającego na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną (instalacje terenowe wod.-kan., elektryczne i gazowe) i drogową, w tym parkingiem na podstawie Decyzji o Warunkach Zabudowy o powierzchni użytkowej mieszkań i usług łącznie nie mniejszej niż 6.600 m², dla którego zostanie uzyskane Pozwolenie Na Budowę. Nie jest to działanie charakterystyczne dla zarządzania swoim majątkiem prywatnym. Przeciwnie, zainicjowanie i prowadzenie postępowania mającego celu uzyskanie projektu budowlanego kilku budynków mieszkalnych charakteryzuje profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości – deweloperów,

c) Sprzedający, wskutek zawarcia tej umowy zlecenia, stanie się, jako zleceniodawca, właścicielem praw do projektu budowlanego dotyczącego wybudowania kilka budynków mieszkalnych na Nieruchomości. Sprzedający zobowiązał się wobec Wnioskodawcy (w Liście Intencyjnym) do przeniesienia tych prawa na Wnioskodawcę wraz egzemplarzami dokumentacji projektowej, oraz prawem własności nośników, na których te dokumenty będą przekazane oraz wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii, umów powstałych i mających powstać w trakcie toczącego się na wniosek Sprzedającego postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Okoliczność ta jest również charakterystyczna dla pomiotów, które zajmują się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, czy też profesjonalnym, zarobkowym wykorzystaniem nieruchomości,

d) Sprzedający zobowiązał się umożliwić Wnioskodawcy i jego doradcom przeprowadzenie Badania Due Diligence i zobowiązał się współpracować z Wnioskodawcą i jego doradcami w toku Badania Due Diligence, w szczególności podpisać niezbędne pełnomocnictwa i pisma w tym zakresie, a także udostępnić Nieruchomość Wnioskodawcy i jego doradcom w celu przeprowadzenia badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych. Wszystkie te badania nie są związane z projektem, przykładowo, wybudowania domu jednorodzinnego, który miałby służyć Sprzedającemu, tylko są działaniami związanymi z wybudowaniem kliku budynków mieszkalnych, co też charakteryzuje działanie profesjonalistów – deweloperów,

e) wraz z Umową Sprzedaży Nieruchomości i Projektu Deweloperskiego Sprzedający i Wnioskodawca zawrą umowę przedwstępną, zgodnie z którą Sprzedający i Wnioskodawca zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczenia sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Sprzedającego wszystkich lokali usługowych położonych na parterze budynków zrealizowanych przez Wnioskodawcę na Nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonej liczby naziemnych i podziemnych miejsc parkingowych. Sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości z jednoczesnym zapewnieniem sobie prawa nabycia lokali usługowych w budynkach, które Wnioskodawca wzniesie na Nieruchomości również charakteryzuje podejście profesjonalne, wykraczające poza zarząd prywatnym majątkiem.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy Nieruchomości oraz dostawy Projektu Deweloperskiego nie będzie wykonywać czynności w ramach zwykłego rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem działania jakie podejmie Sprzedający w stosunku do Nieruchomości oraz celem uzyskania Projektu Deweloperskiego, nie stanowią typowych (zwykłych) działań w ramach rozporządzania prawem własności majątku prywatnego.

Dostawa Nieruchomości oraz dostawa Projektu Deweloperskiego będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Nieruchomość, na którą składają się dwie niezabudowane działki gruntu (o numerach ewidencyjnych 1 i 2) jest terenem niezabudowanym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w pierwszej części wniosku, dla Nieruchomości została wydana Decyzja o Warunkach Zabudowy, która została przeniesiona na Sprzedającego ostateczną decyzją z 6 sierpnia 2025 roku nr (…) Burmistrza Miasta (…). Decyzja o Warunkach Zabudowy zezwala na realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólnym garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w tym parkingiem, a także poszerzeniem pasa ulicy (…).

Zatem Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę, co oznacza, że do odpłatnej dostawy (sprzedaży) przez Sprzedającego Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Ponieważ Nieruchomość jest niezabudowana, nie dochodzi do dostawy budynku, budowli lub ich części, zatem do odpłatnej dostawy Nieruchomości nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT.

Skoro nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a Ustawy o VAT, należy przeanalizować, czy do planowanej transakcji można zastosować zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT można zastosować dla dostawy towarów, gdy spełnione są łącznie dwa warunki:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeśli choć jeden z warunków nie jest spełniony, to dostawa towarów nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Od momentu nabycia Nieruchomość nie służyła wyłącznie działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, co oznacza, że nie jest spełniony warunek wskazany w pkt 1 powyżej.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego było opodatkowane podatkiem od towarów i usług i Sprzedającemu przysługiwało praco do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu tego nabycia co oznacza, że nie jest spełniony warunek wskazany w pkt 2 powyżej.

Zatem do odpłatnej dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zatem odpłatna dostawa (sprzedaż) przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

W ramach zdarzenia przyszłego, oprócz Nieruchomości, przedmiotem odpłatnej dostawy (sprzedaży) przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie również Projekt Deweloperski, czyli prawa majątkowe do dokumentacji projektowej opracowanej przez Sprzedającego lub na zlecenie Sprzedającego, w tym w szczególności projekt budowlany stanowiący podstawę do wydania pozwolenia na budowę oraz egzemplarze dokumentacji projektowej, własność nośników, na których te dokumenty będą przekazane oraz prawa wynikające z decyzji, uzgodnień, opinii, umów powstałych i mających powstać w trakcie toczącego się na wniosek Sprzedającego postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, których stroną lub adresatem będzie Sprzedający.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części.

Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

Zatem sprzedaż Projektu Deweloperskiego stanowić będzie odpłatną dostawę towarów oraz odpłatne świadczenie usług.

Opłatną dostawą towarów, w ramach sprzedaży Projektu Deweloperskiego, będzie dostawa egzemplarzy dokumentacji projektowej, nośników.

Odpłatną dostawą usług, w ramach sprzedaży Projektu Deweloperskiego, będzie dostawa praw majątkowych do dokumentacji projektowej opracowanej przez Sprzedającego lub na zlecenie Sprzedającego, w tym w szczególności projektu budowlanego stanowiącego podstawę do wydania pozwolenia na budowę, prawa wynikające z decyzji, uzgodnień, opinii, umów powstałych i mających powstać w trakcie toczącego się na wniosek Sprzedającego postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, których stroną lub adresatem będzie Sprzedający.

Od momentu nabycia przez Sprzedającego egzemplarzy dokumentacji projektowej oraz nośników nie służyły ona wyłącznie działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zatem do ich odpłatnej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Do odpłatnej dostawy egzemplarzy dokumentacji projektowej oraz nośników, w ramach sprzedaży Projektu Deweloperskiego, nie znajdą zastosowanie żadne również żadne inne zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT.

Do odpłatnej dostawy usług, w ramach sprzedaży Projektu Deweloperskiego, nie znajdą zastosowanie żadne ze zwolnień wskazanych w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zatem odpłatna dostawa (sprzedaż) przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Projektu Deweloperskiego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W związku z dokonaniem przez Sprzedającego odpłatnej dostawy na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości Sprzedający wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT, w której to fakturze jako kwota sprzedaży netto będzie wykazana ustalona przez Sprzedającą oraz Wnioskodawcę cena sprzedaży netto Nieruchomości i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

W związku z dokonaniem przez Sprzedającego odpłatnej dostawy na rzecz Wnioskodawcy Projektu Deweloperskiego wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT, w której to fakturze jako kwota sprzedaży netto będzie wykazana ustalona przez Sprzedającą oraz Wnioskodawcę cena sprzedaży netto Projektu Deweloperskiego i faktura ta będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Jak już wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zamierza zrealizować, na Nieruchomości Planowaną Inwestycję. Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Wnioskodawca będzie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymiwystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego.

6) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura dotycząca sprzedaży Nieruchomości i faktura dotyczącą sprzedaży Projektu Deweloperskiego będą wystawione przez Sprzedającego, zatem zostaną wystawione przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości i transakcja sprzedaży Projektu Deweloperskiego przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będą zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości i faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Projektu Deweloperskiego będzie potwierdzać dokonanie dostaw, które będą mieć faktycznie miejsce, zostaną faktycznie dokonane i będą potwierdzone umowami sprzedaży.

Sprzedaż Nieruchomości i sprzedaż Projektu Deweloperskiego nie będą czynnościami prawnymi sprzecznymi z ustawą ani mającymi na celu obejście ustawy oraz nie będą sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Nie będą również czynnościami pozornymi. Nie znajdzie zatem do nich zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Projektu Deweloperskiego przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Projektu Deweloperskiego, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Podsumowując, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy w związku z odpłatną dostawą Nieruchomości i z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą Projektu Deweloperskiego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania, że:

‒     do odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na Państwa rzecz Nieruchomości oraz Projektu Deweloperskiego nie znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz

‒     odpłatna dostawa (sprzedaż) przez Sprzedającego na Państwa rzecz Nieruchomości i Projektu Deweloperskiego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie Państwu przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą Nieruchomości i z faktury wystawionej na przez Sprzedającego w związku z odpłatną dostawą Projektu Deweloperskiego.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Spółkę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.