0114-KDIP1-1.4012.431.2026.2.MM

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek nr 1 i 2.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek nr 1 i 2,
• prawa Nabywcy do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działek nr 1 i 2, w przypadku uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu zbycia ww. działek.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 lipca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A.A.

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- B. SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. (Sprzedająca, Zainteresowana będąca stroną postępowania) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i niebędącą zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Sprzedająca jest właścicielem działek gruntu nr 1 i 2 położonych w (…), gminie (…), i będących przedmiotem niniejszego wniosku. Nieruchomość stanowiącą dzisiejsze działki Sprzedająca nabyła w 1997 r. do majątku osobistego w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Działki powstały w wyniku podziału nabytej nieruchomości.

Działki nie są zabudowane i stanowią grunty orne oraz grunty pod rowami (na działce nr 1 znajduje się rów melioracyjny). Znajdują się na terenie nieobjętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działek została wydana w 2022 r. przez Wójta Gminy (…) decyzja o warunkach zabudowy przewidująca możliwość wzniesienia na nich budynków mieszkalnych.

Działki nie były wykorzystywane do działalności rolniczej, z działek nie były dokonywane dostawy produktów rolnych. Działki nie były przedmiotem dzierżawy, najmu ani innego odpłatnego oddania do używania.

Sprzedająca nie dokonywała, od czasu nabycia nieruchomości stanowiącej dzisiejsze działki, żadnych nakładów na te nieruchomości. W szczególności nie dokonywała nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd.

Działki nie były wykorzystywane przez Sprzedającą do nierolniczej działalności gospodarczej i nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych tej działalności.

Sprzedająca ogłaszała zamiar sprzedaży działek na portalu internetowym. Nie podejmowała innych działań marketingowych, nie zawierała umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działek.

Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży innych działek w ostatnich latach. Nie planuje takich transakcji w przyszłości.

Sprzedająca planuje odpłatnie zbyć działki na rzecz B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca, Zainteresowany niebędący stroną postępowania). Zawarta została w tym celu przedwstępna umowa sprzedaży, na podstawie której Sprzedająca zobowiązała się sprzedać, a spółka powiązana z Nabywcą kupić wymienione działki. Prawa i obowiązki z tej umowy zostały przeniesione na Nabywcę i dokona on transakcji zakupu działek nr 1 i 2 od Sprzedającej.

Nabywca w dniu sprzedaży działek będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki będą częścią projektu Nabywcy polegającego na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej z ewentualnymi usługami w parterze, garażami i niezbędną infrastrukturą. Nieruchomości (budynki lub znajdujące się w nich lokale) będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem we współwłasności działek, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zawarcie umowy sprzedaży działki nr 2 będzie miało miejsce m.in. pod następującymi warunkami:

• uzyskania przez Nabywcę, dla celów prowadzenia inwestycji, warunków przyłączeniowych do sieci elektrycznej, gazowej, kanalizacyjnej, wodociągowej,
• wydania na rzecz Nabywcy ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowych nieruchomości dla planowanej inwestycji,
• przedmiot umowy będzie miały zapewniony dostęp bezpośredni do drogi publicznej, czy to poprzez inną działkę ewidencyjną (nr 3), czy poprzez ustanowione służebności czy na podstawie decyzji o budowie zjazdu na drogę publiczną,
• zostanie udzielona zgoda właściwego organu na likwidację lub przebudowę rowu melioracyjnego, znajdującego się na przedmiocie umowy,
• przedmioty umowy zostanie wyłączony z produkcji rolniczej i zostanie to uwidocznione w ewidencji gruntów,
• zostanie przeniesiona na Nabywcę decyzja o warunkach zabudowy.

Zawarcie umowy sprzedaży działki nr 1 będzie miało miejsce pod tymi samymi warunkami. Strony zobowiązały się ją zawrzeć w terminie 12 m-cy od zakupu działki nr 2, przy czym nie później niż w terminie do 30 kwietnia 2028 r.

Sprzedająca i Nabywca powzięli wątpliwość, co do opodatkowania podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia działek.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1.  W jaki sposób faktycznie wykorzystywała Pani działki nr 1 i 2 od momentu nabycia w  1997 r. - jeśli były to cele osobiste/prywatne, to proszę wskazać, w jaki sposób ww. działki zaspokajały Pani potrzeby osobiste?

Odp. Od 1997 r. do około 2005 r. były one wykorzystywane rolniczo przez ojca Sprzedającej (nieodpłatnie). W kolejnych latach stanowiły ugór i nieużytki, bez ich wykorzystywania.

2.  Na czyj wniosek został dokonany podział nieruchomości, w wyniku którego powstały działki nr 1 i 2 - jeśli na Pani wniosek, to w jakim celu wystąpiła Pani o podział tej nieruchomości?

Odp. Wniosek złożony przez Sprzedającą - właścicielkę nieruchomości. Podział nastąpił w celu sprzedaży nieruchomości.

3.  Kto i w jakim celu wystąpił o wydanie w 2022 r. decyzji o warunkach zabudowy przewidującej możliwość wzniesienia na ww. działkach budynków mieszkalnych? czy było to konieczne dla uzyskania decyzji podziałowej?

Odp. C. sp. z o.o. planująca nabycie działek (z którego się wycofała) reprezentowana przez B.B., wystąpiła w 2022 r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na ww. działkach, w celu możliwości uzyskania pozwolenia na budowę.

4.  Czy w związku ze sprzedażą każdej z działek udzieliła/udzieli Pani innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa - jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pani imieniu (proszę wymienić te działania)?

Odp. Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa osobom związanym z Kupującym oraz spółce powiązanej kapitałowo i osobowo z Kupującym. Obejmuje ono prawo do przeglądania akt postępowania o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji na ww. działkach.

Dodatkowo, Sprzedająca udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dotyczącej nieruchomości, a w związku z powyższym do reprezentowania przed wszystkimi władzami, urzędami, instytucjami, sądami powszechnymi i administracyjnymi, osobami prawnymi i fizycznymi, organami administracji rządowej i samorządowej, do składania oświadczeń wiedzy i woli, w tym zapewnień, wniosków, podań, skarg, odwołań, zażaleń oraz innych środków odwoławczych, do składania i odbioru wszelkich dokumentów, w tym wypisów z rejestru gruntów i budynków, map geodezyjnych, w szczególności do odbioru wszelkich zaświadczeń, składania i odbioru wszelkiej korespondencji, zarówno zwykłej jak i poleconej oraz odbioru przesyłek w zakresie wskazanym powyżej, a także do wszelkich innych czynności, jakie okażą się niezbędne celem realizacji tego pełnomocnictwa.

Sprzedająca wyraziła także zgodę na:

1)  dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, przy czym prawo to jest ograniczone wyłącznie do celów przygotowania dokumentacji technicznej i projektowej oraz do wystąpienia, we własnym imieniu, z wnioskiem o pozwolenie na budowę i uzyskania pozwolenia na budowę,

2)   w szczególności Kupujący może ubiegać się w imieniu własnym o:

a)  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i zawarcie umów o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umów o sprzedaż energii elektrycznej,

b)  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umów o przyłączenie do sieci gazowej oraz umów o sprzedaż gazu,

c)  uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umów o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umów o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków,

d)  uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, opinii i innych dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia lub pozwoleń na budowę,

e)  wydanie pozwoleń na budowę.

5.  Czy jest Pani właścicielem rowu melioracyjnego?

Odp. Tak.

6.  Czy rów melioracyjny jest budowlą w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?

Odp. Nie, nie jest budowlą, jest jedynie naturalnym zagłębieniem terenu. Rów jest niedrożny przez to że jest zasypany na sąsiednich nieruchomościach.

Ponieważ pozostałe pytania dotyczyły sytuacji „jeśli rów melioracyjny jest budowlą”, Sprzedająca pomija dalsze odpowiedzi.

Pytania

1.  Czy Sprzedająca będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek nr 1 i 2 podatnikiem podatku od towarów i usług?

2.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1., czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działek nr 1 i 2 od Sprzedającej?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.  Zdaniem Zainteresowanych Sprzedająca nie będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek nr 1 i 2 podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami podatku od towarów usług są osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że aby zachowania danego podmiotu uznać za działalność gospodarczą, istotne znaczenia ma ich zorganizowany i ciągły charakter. Zatem planowana przez Sprzedającą dostawa gruntów podlegałaby opodatkowaniu VAT, gdyby jej działaniom w tym zakresie można było przypisać wskazane znamiona działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania VAT dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu jej dokonania podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT (co skutkowałoby uznaniem go za podatnika), czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządzania ich majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie (szczególnie rodzinne/prywatne) lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, a tym samym art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

W orzecznictwie powstałym na gruncie wskazanych przepisów Ustawy o VAT i Dyrektywy VAT (np. wyrok NSA z 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13) sądy administracyjne wskazują na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu mógłby wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT nie mogą zaś zdaniem sądów administracyjnych w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), nawet podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki dla poprawy możliwości zagospodarowania, poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży czy udzielanie pełnomocnictwa nabywcy do wykonania czynności związanych ze zmianą przydatności nieruchomości dla jego potrzeb. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnik uczyniłby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał (sprawy C-180/10 i C-181/80 z 15 września 2011 r.), że nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej byłoby natomiast w wypadku, gdyby zainteresowany podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT. Taka aktywność świadczyłaby o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Trybunał jako przykład takich działań podał uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stwierdzając przy tym, że stanowią one o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. W ocenie Trybunału, dopiero fakt prowadzenia takiej działalności uzasadniałby uznanie podmiotu za podatnika VAT.

Zawarcie umowy przedwstępnej czy warunkowej oraz uzależnienie przeniesienia własności od uzyskania czy przeniesienia decyzji, bez których nabycie przez Nabywcę gruntu byłoby bezcelowe,  nie stanowi per se działalności handlowej, podlegającej opodatkowaniu VAT. Brak bowiem w tych czynnościach Sprzedającej przesłanek świadczących o takiej jej aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (wyroki NSA: z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21; z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21; z 27 marca 2025 r., sygn. akt I FSK 2269/21).

Dokonanie przez Sprzedającą czynności odpłatnego zbycia działek będących przedmiotem niniejszego wniosku, jedna po drugiej ale w ramach ten samej transakcji, nie przesądza o tym, że z tego powodu stanie się ona podatnikiem VAT z tytułu tej czynności. Przyjęcie, iż sprzedając posiadane tereny budowlane (w rozumieniu ustawy o VAT - z uwagi na istnienie warunków zabudowy) Sprzedająca działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową wymagałoby, aby jej czynności przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną. Przesłanka stałości wynika z porównania art. 9 ust. 1 i art. 12 Dyrektywy VAT - art. 12 wprowadza jako zasadę szczególną możliwość uznania za podatników także podmiotów działających w sposób sporadyczny, co oznacza iż zasadą ogólną jest, by taka działalność była opodatkowana jedynie, gdy wykonywana jest w sposób niesporadyczny (stały).

W świetle powyższego, jednorazowa sprzedaż działek nabytych przez Sprzedającą prawie 30 lat temu i pozostawionych do dziś w niezmienionym stanie, nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT. Nie miało tu bowiem miejsce nabycie terenów w celu ich dalszej odsprzedaży jako towaru handlowego, lecz ich posiadanie przez długie lata, które przyjęło charakter ochrony kapitału. Nie były podejmowane także przez Sprzedającą jakiekolwiek działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanych nieruchomości, uzbrojenie, wytyczanie dróg dojazdowych, ogrodzenie, przystosowanie ich do sprzedaży, wykorzystywanie jej w ramach działalności, odpłatne udostępnianie itd. W żadnym wypadku nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności Sprzedającej w odniesieniu do zbywanych nieruchomości.

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedająca nie będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek nr 1 i 2 podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.  Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku - wbrew ich stanowisku - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1., Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działek nr 1 i 2 od Sprzedającej.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Nabywca prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na rachunek własny. Nabywane od Sprzedającej działki staną się częścią projektu Nabywcy polegającego na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej z ewentualnymi usługami w parterze, garażami i niezbędną infrastrukturą. Nieruchomości (budynki lub znajdujące się w nich lokale) będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem we współwłasności działek, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Nabywcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

W przypadku - wbrew stanowisku Zainteresowanych - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, Sprzedająca zarejestruje się jako podatnik podatku od towarów i usług i wystawi z tytułu odpłatnej dostawy działek nr 1 i 2 faktury.

Ponieważ nabyte od Sprzedającej działki będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, w przypadku - wbrew stanowisku Zainteresowanych - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działek nr 1 i 2 od Sprzedającej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu odpłatnego zbycia działek nr 1 i 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Sprzedająca w odniesieniu do działek nr 1 i 2 będących przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca jest właścicielem działek gruntu nr 1 i 2. Nieruchomość stanowiącą dzisiejsze działki Sprzedająca nabyła w 1997 r. do majątku osobistego w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Działki powstały w wyniku podziału nabytej nieruchomości. Wniosek został złożony przez Sprzedającą, podział nastąpił w celu sprzedaży nieruchomości.

Działki nie są zabudowane i stanowią grunty orne oraz grunty pod rowami (na działce nr 1 znajduje się rów melioracyjny). Rów melioracyjny nie jest budowlą w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, jest jedynie naturalnym zagłębieniem terenu. Działki znajdują się na terenie nieobjętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działek została wydana w 2022 r. decyzja o warunkach zabudowy przewidująca możliwość wzniesienia na nich budynków mieszkalnych. Spółka z o.o. planująca nabycie działek (z którego się wycofała), wystąpiła w 2022 r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na ww. działkach, w celu możliwości uzyskania pozwolenia na budowę.

Sprzedająca planuje odpłatnie zbyć działki na rzecz Nabywcy. Zawarta została w tym celu przedwstępna umowa sprzedaży, na podstawie której Sprzedająca zobowiązała się sprzedać, a spółka powiązana z Nabywcą kupić wymienione działki. Prawa i obowiązki z tej umowy zostały przeniesione na Nabywcę i dokona on transakcji zakupu działek nr 1 i 2 od Sprzedającej. Zawarcie umowy sprzedaży działki nr 2 będzie miało miejsce m.in. pod następującymi warunkami:

• uzyskania przez Nabywcę, dla celów prowadzenia inwestycji, warunków przyłączeniowych do sieci elektrycznej, gazowej, kanalizacyjnej, wodociągowej,
• wydania na rzecz Nabywcy ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowych nieruchomości dla planowanej inwestycji,
• przedmiot umowy będzie miały zapewniony dostęp bezpośredni do drogi publicznej, czy to poprzez inną działkę ewidencyjną (nr 3), czy poprzez ustanowione służebności czy na podstawie decyzji o budowie zjazdu na drogę publiczną,
• zostanie udzielona zgoda właściwego organu na likwidację lub przebudowę rowu melioracyjnego, znajdującego się na przedmiocie umowy,
• przedmioty umowy zostanie wyłączony z produkcji rolniczej i zostanie to uwidocznione w ewidencji gruntów,
• zostanie przeniesiona na Nabywcę decyzja o warunkach zabudowy.

Zawarcie umowy sprzedaży działki nr 1 będzie miało miejsce pod tymi samymi warunkami. Strony zobowiązały się ją zawrzeć w terminie 12 m-cy od zakupu działki nr 2, przy czym nie później niż w terminie do 30 kwietnia 2028 r.

Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa osobom związanym z Kupującym oraz spółce powiązanej kapitałowo i osobowo z Kupującym. Obejmuje ono prawo do przeglądania akt postępowania o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji na ww. działkach. Dodatkowo, Sprzedająca udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej nieruchomości, a w związku z powyższym do reprezentowania przed wszystkimi władzami, urzędami, instytucjami, sądami powszechnymi i administracyjnymi, osobami prawnymi i fizycznymi, organami administracji rządowej i samorządowej, do składania oświadczeń wiedzy i woli, w tym zapewnień, wniosków, podań, skarg, odwołań, zażaleń oraz innych środków odwoławczych, do składania i odbioru wszelkich dokumentów, w tym wypisów z rejestru gruntów i budynków, map geodezyjnych, w szczególności do odbioru wszelkich zaświadczeń, składania i odbioru wszelkiej korespondencji, zarówno zwykłej jak i poleconej oraz odbioru przesyłek w zakresie wskazanym powyżej, a także do wszelkich innych czynności, jakie okażą się niezbędne celem realizacji tego pełnomocnictwa.

Sprzedająca wyraziła także zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, przy czym prawo to jest ograniczone wyłącznie do celów przygotowania dokumentacji technicznej i projektowej oraz do wystąpienia, we własnym imieniu, z wnioskiem o pozwolenie na budowę i uzyskania pozwolenia na budowę.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działek nr 1 i 2 Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującemu oraz osobom/spółce związanym z Kupującym pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającej w zakresie czynności prowadzących do umożliwienia zakupu nieruchomości przez Nabywcę, takich jak uzyskania ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dotyczącej nieruchomości. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Nabywcy, nie jest staraniem Sprzedającej, która przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Kupującego) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właścicieli podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującego działania wykonywane są we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania przedmiotowych działek do swoich określonych potrzeb.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że nieruchomość stanowiącą dzisiejsze działki Sprzedająca nabyła w 1997 r. do majątku osobistego w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Sprzedająca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Działki nie były wykorzystywane do działalności rolniczej, z działek nie były dokonywane dostawy produktów rolnych. Działki nie były przedmiotem dzierżawy, najmu ani innego odpłatnego oddania do używania. Zgodnie z Państwa wskazaniem, od 1997 r. do około 2005 r. działki były wykorzystywane rolniczo przez ojca Sprzedającej (nieodpłatnie). W kolejnych latach stanowiły ugór i nieużytki, bez ich wykorzystywania.

Co istotne w sprawie, Sprzedająca nie dokonywała żadnych nakładów na nieruchomości, w szczególności nie dokonywała nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. Sprzedająca ogłaszała zamiar sprzedaży działek na portalu internetowym, nie podejmowała innych działań marketingowych, nie zawierała umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działek. Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży innych działek w ostatnich latach i nie planuje takich transakcji w przyszłości.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Kupującego nie powoduje, że Sprzedająca zostanie z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą. Również dokonanie przez Sprzedającą podziału nieruchomości w celu sprzedaży działek, nie wpłynie na obowiązek opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem VAT, gdyż skala zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych działek nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1 i 2 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającej w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży działki nr 2 a następnie działki nr 1, Sprzedająca będzie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającą cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące ustalenia, czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działek nr 1 i 19, jedynie w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1. W wydanej interpretacji uznałem, że Sprzedająca z tytułu odpłatnego zbycia działek nr 1 i 2 na rzecz Nabywcy nie będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W związku z powyższym, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Kupującego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania w wydanej interpretacji, że Sprzedająca z tytułu odpłatnego zbycia na rzecz Nabywcy działek nr 1 i 2 nie będzie podatnikiem podatku VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.