0114-KDIP1-1.4012.390.2026.1.AWY

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 7 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący zwolnienia sprzedaży lokali użytkowych od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, tj. A. sp. z o.o. z siedzibą w A. pod adresem: ul. A1, A. (…), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy w B., VIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem: (…), prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, jest czynnym podatnikiem podatku VAT (NIP (…)) od 29 grudnia 2000 r.

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym do 2 stycznia 2096 r. nieruchomości gruntowej położonej w obrębie (…), gmina Miasto A., powiat Miasto A., województwo A., przy ul. A1 o powierzchni 1,1268 ha, w ewidencji gruntów oznaczonych jako 1, 2, 3, 4 oraz właścicielem posadowionego na nim budynku użytkowego, składającego się z dwunastu kondygnacji o łącznej powierzchni 6 872 m², dla której Sąd Rejonowy w A. VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (…).

Budynek został wybudowany w latach 80. przez podmiot inny aniżeli Wnioskodawca. Nabycie własności budynku nastąpiło na podstawie umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku z 17 grudnia 1996 r. (akt notarialny Rep A nr (…)), a następnie zostało wniesione do majątku Wnioskodawcy na podstawie protokołu nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników spółki w 2001 r.

Obecnie Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży poszczególnych lokali użytkowych. Transakcje mają zostać dokonane w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Lokale przeznaczone do sprzedaży (wszystkie znajdujące się na parterze budynku):

‒    ul. A1/1, (…) A.,

‒    ul. A1/2, (…) A.,

‒    ul. A1/3, (…) A.,

‒    ul. A1/4, (…) A.,

‒    ul. A1/5, (…) A.,

‒    ul. A1/6, (…) A.,

‒    ul. A1/7, (…) A.,

‒    ul. A1/8, (…) A.

Lokale przeznaczone do sprzedaży otrzymały zaświadczenia o samodzielności lokali zgodnie z decyzją z 31 marca 2025 r.

Każdy z poszczególnych lokali usługowych wystawionych na sprzedaż był wynajmowany w sposób nieprzerwany od odpowiednio 2015-2016 r., na podstawie zawartych umów najmu (przez jednego, bądź przez kilku kolejnych najemców). Najemcy uiszczali miesięczny czynsz za wynajem lokalu użytkowego, co było każdorazowo dokumentowane fakturami VAT wystawianymi z zastosowaniem stawki 23% podatku VAT.

Począwszy od 2017 r., w obrębie budynku przeprowadzane były prace remontowe, w tym w szczególności montaż instalacji oraz systemów przeciwpożarowych (PPOŻ), których łączna wartość wyniosła około 3 mln zł. Natomiast w obrębie lokali użytkowych przeznaczonych do sprzedaży realizowane były wyłącznie drobne prace o charakterze remontowym lub modernizacyjnym, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej poszczególnych lokali, bądź też prace takie w ogóle nie były wykonywane.

Pytanie

Czy sprzedaż opisanych lokali użytkowych będzie korzystała ze zwolnienia VAT w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT), zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadków, gdy:

‒    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

‒    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 14 ustawy o podatku od towarów i usług, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu albo

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na to ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Lokale użytkowe wystawione na sprzedaż zostały oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w okresie znacząco przekraczającym dwuletni termin, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Okoliczność ta jest bezsporna i znajduje potwierdzenie m.in. w zawieranych umowach najmu.

Zakres przeprowadzonych prac nie pozwala na ich zakwalifikowanie jako ulepszeń w rozumieniu art. ust. 14 ustawy o VAT, gdyż miały one charakter konserwacyjny i remontowy, zarówno w odniesieniu do budynku, jak i poszczególnych lokali, oraz służyły wyłącznie zapewnieniu ich prawidłowego i zgodnego z przeznaczeniem użytkowania. Stanowisko to znajduje potwierdzenie m.in. w komentarzu T. Michalika (T. Michalik [w:] VAT. Komentarz, wyd. 17, 2024, art. 2, Nb 197), zgodnie z którym:

Ponadto należy rozróżnić prace wykonywane w obrębie samego budynku (w tym jego części wspólnych) od prac realizowanych bezpośrednio w przedmiotowych lokalach użytkowych, które stanowią samodzielne środki trwałe, co wynika z wykładni art. 16a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Mając na uwadze powyższe, przeprowadzone prace tym bardziej nie mogą zostać uznane za ulepszenia, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej danego środka trwałego.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży każdego z przedmiotowych lokali użytkowych znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak Państwo wskazali, są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzą Państwo działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Są Państwo użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej oraz właścicielem posadowionego na niej budynku użytkowego. Budynek został wybudowany w latach 80. przez podmiot inny niż Państwo. Nabycie własności budynku nastąpiło na podstawie umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku z 17 grudnia 1996 r., a w 2001 r. budynek został wniesiony do Państwa majątku.

Obecnie planują Państwo dokonać sprzedaży następujących ośmiu lokali użytkowych znajdujących się na parterze ww. budynku:

‒    ul. A1/1, (…) A.,

‒    ul. A1/2, (…) A.,

‒    ul. A1/3, (…) A.,

‒    ul. A1/4, (…) A.,

‒    ul. A1/5, (…) A.,

‒    ul. A1/6, (…) A.,

‒    ul. A1/7, (…) A.,

‒    ul. A1/8, (…) A.

Lokale przeznaczone do sprzedaży otrzymały zaświadczenia o samodzielności lokali zgodnie z decyzją z 31 marca 2025 r.

Każdy z ww. lokali usługowych był wynajmowany w sposób nieprzerwany od odpowiednio 2015-2016 r.

Od 2017 r. w obrębie budynku przeprowadzane były prace remontowe. Natomiast w obrębie lokali użytkowych przeznaczonych do sprzedaży realizowane były wyłącznie drobne prace o charakterze remontowym lub modernizacyjnym, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej poszczególnych lokali, bądź też prace takie w ogóle nie były wykonywane.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż opisanych lokali użytkowych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze fakt, iż są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie opisanych lokali użytkowych będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, sprzedaż lokali użytkowych wyodrębnionych w budynku będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Z opisu sprawy wynika, że w 1996 r. nabyli Państwo budynek, w którym znajdują się lokale użytkowe, które planują Państwo sprzedać. Ww. lokale były wynajmowane w sposób nieprzerwany od 2015-2016 r. W obrębie sprzedawanych lokali użytkowych były realizowane wyłącznie drobne prace o charakterze remontowym lub modernizacyjnym, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej poszczególnych lokali, bądź też prace takie w ogóle nie były wykonywane.

Jak Państwo wskazali, lokale przeznaczone do sprzedaży otrzymały zaświadczenia o samodzielności lokali w 2025 r.

Należy wskazać, że w przypadku wyodrębnienia lokali w istniejącym budynku, nie mamy do czynienia z czynnością spełniającą warunki pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Zatem, mając na uwadze przestawiony opis zdarzenia przyszłego, należy uznać, że sprzedaż lokali użytkowych nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem sprzedawanych lokali użytkowych a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W konsekwencji, sprzedaż opisanych we wniosku ośmiu lokali użytkowych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.