0114-KDIP1-1.4012.383.2026.2.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• zastosowania zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dla usługi najmu Lokalu zarządzanego zarówno przez wspólnotę mieszkaniową jak i spółdzielnię mieszkaniową wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym – jest nieprawidłowe;
• opodatkowania podatkiem VAT jako jedna usługa ze świadczeniem głównym według stawki właściwej dla usługi najmu Lokalu zarządzanego zarówno przez wspólnotę mieszkaniową jak i spółdzielnię mieszkaniową Kosztów stałych (fundusze remontowe i celowe, koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz utrzymanie czystości i konserwację) – jest prawidłowe;
• uznania, że dostawa Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego i Energii elektrycznej do Lokalu mieszkalnego zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową korzysta ze zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia – jest prawidłowe;
• zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia dla dostawy Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego oraz Energii elektrycznej refakturowanych na Najemcę przez Spółkę w Lokalu zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową - jest nieprawidłowe;
• prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego oraz Energii elektrycznej – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dla usługi najmu Lokalu zarządzanego zarówno przez wspólnotę mieszkaniową jak i spółdzielnię mieszkaniową wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym, opodatkowania podatkiem VAT jako jedna usługa ze świadczeniem głównym według stawki właściwej dla usługi najmu Lokalu Kosztów stałych, zastosowania zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia dla dostawy Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego i Energii elektrycznej do Lokalu mieszkalnego zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową i spółdzielnię mieszkaniową, oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego oraz Energii elektrycznej.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło do Organu 16 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca – X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy (...), NIP (...) – jest polskim rezydentem podatkowym oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Przedmiotem działalności gospodarczej Spółki jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi (PKWiU 68.20.Z). Spółka świadczy usługi najmu we własnym imieniu i na własny rachunek.

Wnioskodawca jest właścicielem lokali mieszkalnych położonych w budynkach wielorodzinnych. Lokale mieszkalne wynajmowane są wyłącznie osobom fizycznym nieprowadzącym w nich działalności gospodarczej („Najemca”), wyłącznie w celu zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych (najem długoterminowy).

Zgodnie z umową najmu, lokal może być wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe Najemcy, który nie jest uprawniony do prowadzenia w Lokalu jakiejkolwiek działalności gospodarczej, jak również do podnajmu czy oddawania Lokalu do bezpłatnego używania osobom trzecim.

Należące do Wnioskodawcy lokale mieszkalne położone są budynkach wielorodzinnych, w których nieruchomością wspólną zarządza wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: „u.w.l.”). Wnioskodawca jako właściciel Lokalu jest z mocy prawa członkiem tej wspólnoty mieszkaniowej (art. 6 u.w.l.).

Zgodnie z umową najmu, Najemcy oddawany jest do używania kompleksowy przedmiot składający się z następujących elementów:

i.    lokal mieszkalny;

ii.   przypisane do Lokalu miejsce postojowe w hali garażowej, przysługujące do wyłącznego użytku Najemcy (dalej, łącznie z lokalem mieszkalnym, „Lokal”);

iii.  świadczenia eksploatacyjne i media objęte zarządem wspólnoty mieszkaniowej, obejmujące w szczególności:

‒  media opomiarowane i rozliczane na podstawie rzeczywistego zużycia, tj.: dostawa zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody (dalej „Media opomiarowane”),

‒  koszty stałe na których wysokość Wnioskodawca ani Najemca nie mają wpływu, tj. fundusze remontowe i celowe (np. na wymianę wind), koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami oraz utrzymanie czystości i konserwację (dalej „Koszty stałe”);

iv.   dostawa energii elektrycznej rozliczana na podstawie rzeczywistego zużycia, przy czym umowa z dostawcą energii elektrycznej zawarta jest przez Wnioskodawcę, a koszty tej umowy są refakturowane na Najemcę, bez doliczania marży (dalej „Energia elektryczna”).

Świadczenia określone w 8.iii są rozliczane w ramach umowy najmu jako „Czynsz administracyjny”, o którym mowa w dalszej części wniosku.

Z tytułu udostępnienia Lokalu i towarzyszących mu świadczeń Najemca zobowiązany jest do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy miesięcznego czynszu najmu, na który zgodnie z postanowieniami umowy najmu składa się czynsz najmu sensu stricto oraz wliczany do niego czynsz administracyjny obejmujący zaliczki na media opomiarowane i opłaty stałe objęte zarządem wspólnoty mieszkaniowej.

Czynsz najmu sensu stricto stanowi wynagrodzenie Wnioskodawcy z tytułu oddania Lokalu do korzystania i ustalany jest łącznie dla Lokalu mieszkalnego wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym w hali garażowej; czynsz najmu za miejsce postojowe nie jest wyceniany odrębnie i nie stanowi samodzielnego przedmiotu wynagrodzenia Wnioskodawcy.

Najemca nie ma możliwości wyboru wariantu „z miejscem postojowym” albo „bez miejsca postojowego”. Każdy Lokal jest oddawany w najem wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym, a wynagrodzenie Wnioskodawcy (czynsz najmu sensu stricto) kalkulowane jest dla Lokalu jako całości.

Czynsz administracyjny posiada następujące cechy:

 i.   jego wysokość ustala wyłącznie wspólnota mieszkaniowa; konkretna kwota Czynszu administracyjnego obowiązująca na dzień zawarcia umowy najmu jest wskazywana wprost w jej treści, ale może ona ulec zmianie w trakcie obowiązywania umowy na skutek ustalenia wysokości Czynszu administracyjnego przez wspólnotę mieszkaniową w kwocie innej niż określona w umowie najmu;

ii.   Wnioskodawca nie ma wpływu ani na pierwotną wysokość Czynszu administracyjnego, ani na jego późniejsze modyfikacje;

iii.  stroną umów z dostawcami mediów objętych Czynszem administracyjnym jest wspólnota mieszkaniowa;

iv.  Najemca nie ma wpływu na wybór dostawców mediów objętych Czynszem administracyjnym ani na wysokość stawek jednostkowych za te media;

v.    Czynsz administracyjny jest rozliczany pomiędzy Wnioskodawcą a wspólnotą mieszkaniową, a następnie jego koszt jest przenoszony na Najemcę w wysokości rzeczywiście poniesionej przez Wnioskodawcę, bez doliczania marży;

vi.  w przypadku wzrostu Czynszu administracyjnego o więcej niż 15% w stosunku do pierwotnej kwoty wskazanej w umowie najmu Najemcy przysługuje prawo do rozwiązania umowy najmu za wypowiedzeniem;

vii.  dwa razy w roku następuje rozliczenie zaliczkowo pobieranego Czynszu administracyjnego z uwzględnieniem faktycznego zużycia mediów w Lokalu, na podstawie rozliczenia otrzymanego przez Wnioskodawcę od wspólnoty mieszkaniowej; powstała niedopłata jest dopłacana przez Najemcę, a nadpłata zwracana Najemcy lub zaliczana na poczet przyszłych należności z tytułu Czynszu administracyjnego.

Z tytułu czynszu najmu (w tym Czynszu administracyjnego) Wnioskodawca co miesiąc wystawia fakturę VAT ze stawką zw, jako nazwę usługi wskazując: „Zaliczka na poczet czynszu najmu Lokalu [●] wraz z czynszem administracyjnym za okres [●]”. Na fakturze VAT znajduje się adnotacja o korzystaniu przez Wnioskodawcę ze zwolnienia przedmiotowego z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług oraz § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20.12.2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług.

Ponadto Najemca uiszcza na rzecz Wnioskodawcy zaliczki na pokrycie kosztów zużycia energii elektrycznej przez Najemcę.

Zaliczka na poczet energii elektrycznej jest określona w umowie najmu jako stała kwota doliczona do czynszu najmu raz na dwa miesiące. Rozliczenie rzeczywistego zużycia energii elektrycznej następuje dwa razy w roku, na podstawie wskazań licznika energii elektrycznej przypisanego do Lokalu oraz cen wynikających z faktur otrzymywanych przez Wnioskodawcę od dostawcy energii, bez doliczania marży; powstała niedopłata jest dopłacana przez Najemcę, a nadpłata zwracana Najemcy lub zaliczana na poczet przyszłych należności z tytułu kosztów energii elektrycznej.

Stan faktyczny nr 2

Wnioskodawca – X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy (...), NIP (...) – jest polskim rezydentem podatkowym oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Przedmiotem działalności gospodarczej Spółki jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi (PKWiU 68.20.Z). Spółka świadczy usługi najmu we własnym imieniu i na własny rachunek.

Wnioskodawca jest właścicielem lokali mieszkalnych położonych w budynkach wielorodzinnych. Lokale mieszkalne wynajmowane są wyłącznie osobom fizycznym nieprowadzącym w nich działalności gospodarczej („Najemca”), wyłącznie w celu zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych (najem długoterminowy).

Zgodnie z umową najmu, lokal może być wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe Najemcy, który nie jest uprawniony do prowadzenia w Lokalu jakiejkolwiek działalności gospodarczej, jak również do podnajmu czy oddawania Lokalu do bezpłatnego używania osobom trzecim.

Należące do Wnioskodawcy lokale mieszkalne położone są w budynkach wielorodzinnych, w których czynności zarządcze nad nieruchomością wspólną wykonuje spółdzielnia mieszkaniowa w rozumieniu ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Wnioskodawca nie jest członkiem spółdzielni, a jedynie właścicielem wyodrębnionego Lokalu.

Zgodnie z umową najmu, Najemcy oddawany jest do używania kompleksowy przedmiot składający się z następujących elementów:

i.   lokal mieszkalny;

ii.  przypisane do Lokalu miejsce postojowe w hali garażowej w tym samym budynku, przysługujące do wyłącznego użytku Najemcy (dalej, łącznie z lokalem mieszkalnym, „Lokal”);

iii. świadczenia eksploatacyjne i media objęte zarządem spółdzielni mieszkaniowej, obejmujące w szczególności:

‒  media opomiarowane i rozliczane na podstawie rzeczywistego zużycia, tj.: dostawa zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody (dalej „Media opomiarowane”),

‒  koszty stałe, na których wysokość Wnioskodawca ani Najemca nie mają wpływu, tj. fundusze remontowe i celowe (np. na wymianę wind), koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami oraz utrzymanie czystości i konserwację (dalej „Koszty stałe”);

iv.  dostawa energii elektrycznej rozliczana na podstawie rzeczywistego zużycia, przy czym umowa z dostawcą energii elektrycznej zawarta jest przez Wnioskodawcę, a koszty tej umowy są refakturowane na Najemcę, bez doliczania marży (dalej „Energia elektryczna”).

Świadczenia określone w 8.iii są rozliczane w ramach umowy najmu jako „Czynsz administracyjny”, o którym mowa w dalszej części wniosku.

Z tytułu udostępnienia Lokalu i towarzyszących mu świadczeń Najemca zobowiązany jest do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy miesięcznego czynszu najmu, na który zgodnie z postanowieniami umowy najmu składa się czynsz najmu sensu stricto oraz wliczany do niego czynsz administracyjny obejmujący zaliczki na media opomiarowane i opłaty stałe objęte zarządem spółdzielni mieszkaniowej.

Czynsz najmu sensu stricto stanowi wynagrodzenie Wnioskodawcy z tytułu oddania Lokalu do korzystania i ustalany jest łącznie dla Lokalu mieszkalnego wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym w hali garażowej; czynsz najmu za miejsce postojowe nie jest wyceniany odrębnie i nie stanowi samodzielnego przedmiotu wynagrodzenia Wnioskodawcy.

Najemca nie ma możliwości wyboru wariantu „z miejscem postojowym” albo „bez miejsca postojowego”. Każdy Lokal jest oddawany w najem wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym, a wynagrodzenie Wnioskodawcy (czynsz najmu sensu stricto) kalkulowane jest dla Lokalu jako całości.

Czynsz administracyjny posiada następujące cechy:

 i.   jego wysokość ustala wyłącznie spółdzielnia mieszkaniowa; konkretna kwota Czynszu administracyjnego obowiązująca na dzień zawarcia umowy najmu jest wskazywana wprost w jej treści, ale może ulec zmianie w trakcie obowiązywania umowy na skutek ustalenia wysokości Czynszu administracyjnego przez spółdzielnię mieszkaniową w kwocie innej niż określona w umowie najmu;

ii.   Wnioskodawca nie ma wpływu ani na pierwotną wysokość Czynszu administracyjnego, ani na jego późniejsze modyfikacje;

iii.  stroną umów z dostawcami mediów objętych Czynszem administracyjnym jest spółdzielnia mieszkaniowa;

iv.  Najemca nie ma wpływu na wybór dostawców mediów objętych Czynszem administracyjnym ani na wysokość stawek jednostkowych za te media;

v.    Czynsz administracyjny jest rozliczany pomiędzy Wnioskodawcą a spółdzielnią mieszkaniową, a następnie jego koszt jest przenoszony na Najemcę w wysokości rzeczywiście poniesionej przez Wnioskodawcę, bez doliczania marży;

vi.  obciążenie Wnioskodawcy przez spółdzielnię mieszkaniową kosztami Czynszu administracyjnego następuje na podstawie faktury VAT ze stawką zw, na której znajduje się adnotacja o korzystaniu przez spółdzielnię ze zwolnienia na podstawie art. 43 Ustawy o VAT;

vii.  w przypadku wzrostu Czynszu administracyjnego o więcej niż 15% w stosunku do pierwotnej kwoty wskazanej w umowie najmu Najemcy przysługuje prawo do rozwiązania umowy najmu za wypowiedzeniem;

viii. dwa razy w roku następuje rozliczenie zaliczkowo pobieranego Czynszu administracyjnego z uwzględnieniem faktycznego zużycia mediów w Lokalu, na podstawie rozliczenia otrzymanego przez Wnioskodawcę od spółdzielni mieszkaniowej; powstała niedopłata jest dopłacana przez Najemcę, a nadpłata zwracana Najemcy lub zaliczana na poczet przyszłych należności z tytułu Czynszu administracyjnego.

Z tytułu czynszu najmu (w tym Czynszu administracyjnego) Wnioskodawca co miesiąc wystawia fakturę VAT ze stawką zw, jako nazwę usługi wskazując: „Zaliczka na poczet czynszu najmu Lokalu [●] wraz z czynszem administracyjnym za okres [●]”. Na fakturze VAT znajduje się adnotacja o korzystaniu przez Wnioskodawcę ze zwolnienia przedmiotowego z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ponadto Najemca uiszcza na rzecz Wnioskodawcy zaliczki na pokrycie kosztów zużycia energii elektrycznej przez Najemcę.

Zaliczka na poczet energii elektrycznej jest określona w umowie najmu jako stała kwota doliczona do czynszu najmu raz na dwa miesiące. Rozliczenie rzeczywistego zużycia energii elektrycznej następuje dwa razy w roku, na podstawie wskazań licznika energii elektrycznej przypisanego do Lokalu oraz cen wynikających z faktur otrzymywanych przez Wnioskodawcę od dostawcy energii, bez doliczania marży; powstała niedopłata jest dopłacana przez Najemcę, a nadpłata zwracana Najemcy lub zaliczana na poczet przyszłych należności z tytułu kosztów energii elektrycznej.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

1) Opis stanu faktycznego nr 1 poprzez wskazanie pełnego Symbolu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2025 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 17 grudnia 2025 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 r. poz. 1829) dla świadczonej przez Xsp. z o. o. usługi najmu lokali mieszkalnych położonych w budynkach wielorodzinnych – PKWiU 68.20.01.0 (Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych),

2) Opis stanu faktycznego nr 2 poprzez wskazanie pełnego Symbolu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2025 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 17 grudnia 2025 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 r. poz. 1829) dla świadczonej przez Xsp. z o. o. usługi najmu lokali mieszkalnych położonych w budynkach wielorodzinnych – PKWiU 68.20.01.0 (Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych).

Pytania

1) Czy w stanie faktycznym nr 1 świadczenie realizowane przez Wnioskodawcę na rzecz Najemcy, obejmujące łącznie: (i) oddanie Lokalu (Lokalu mieszkalnego wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym w hali garażowej) do używania wyłącznie na cele mieszkaniowe oraz (ii) zapewnienie Najemcy korzystania ze świadczeń składających się na Koszty stałe wchodzące w skład Czynszu administracyjnego (tj. fundusze remontowe i celowe, koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz utrzymanie czystości i konserwację) – stanowi jedno, nierozerwalne, kompleksowe świadczenie usługi najmu Lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe i w tym zakresie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT?

2) Czy w stanie faktycznym nr 2 świadczenie realizowane przez Wnioskodawcę na rzecz Najemcy, obejmujące łącznie: (i) oddanie Lokalu (Lokalu mieszkalnego wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym w hali garażowej) do używania wyłącznie na cele mieszkaniowe oraz (ii) zapewnienie Najemcy korzystania ze świadczeń składających się na Koszty stałe wchodzące w skład Czynszu administracyjnego (w analogicznym zakresie jak w pytaniu nr 1) – stanowi jedno, nierozerwalne, kompleksowe świadczenie usługi najmu Lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe i w tym zakresie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT?

3) Czy w stanie faktycznym nr 1: (i) Media opomiarowane wchodzące w skład Czynszu administracyjnego, których koszt jest przenoszony na Najemcę w ramach Czynszu administracyjnego rozliczanego przez wspólnotę mieszkaniową, oraz (ii) Energia elektryczna refakturowana na Najemcę przez Wnioskodawcę jako stronę umowy z dostawcą energii – korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia?

4) Czy w stanie faktycznym nr 2: (i) Media opomiarowane wchodzące w skład Czynszu administracyjnego, których koszt jest przenoszony na Najemcę w ramach Czynszu administracyjnego rozliczanego przez spółdzielnię mieszkaniową, oraz (ii) Energia elektryczna refakturowana na Najemcę przez Wnioskodawcę jako stronę umowy z dostawcą energii – korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia – ewentualnie czy zwolnienie tych czynności z podatku od towarów i usług wynika z innej podstawy prawnej?

5) Czy w razie negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 4 – tj. uznania, że: (i) Media opomiarowane wchodzące w skład Czynszu administracyjnego, których koszt jest przenoszony na Najemcę w ramach Czynszu administracyjnego rozliczanego przez spółdzielnię mieszkaniową, oraz (ii) Energia elektryczna refakturowana na Najemcę przez Wnioskodawcę jako stronę umowy z dostawcą energii nie korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia – czynności te podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych według stawek właściwych dla dostawy poszczególnych mediów, a Wnioskodawcy przysługuje – na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT – prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia mediów refakturowanych następnie na Najemcę?

Państwa stanowisko

1. Stanowisko Wnioskodawcy ad. pytanie nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w stanie faktycznym nr 1 świadczenie obejmujące łącznie: (i) oddanie Lokalu (Lokalu mieszkalnego wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym w hali garażowej) do używania wyłącznie na cele mieszkaniowe oraz (ii) zapewnienie Najemcy korzystania ze świadczeń składających się na Koszty stałe wchodzące w skład Czynszu administracyjnego (tj. fundusze remontowe i celowe, koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz utrzymanie czystości i konserwację) stanowi jedno, niepodzielne świadczenie kompleksowe usługi najmu Lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe i w tym zakresie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT.

2. Stanowisko Wnioskodawcy ad. pytanie nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w stanie faktycznym nr 2 świadczenie obejmujące łącznie: (i) oddanie Lokalu (Lokalu mieszkalnego wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym w hali garażowej) do używania wyłącznie na cele mieszkaniowe oraz (ii) zapewnienie Najemcy korzystania ze świadczeń składających się na Koszty stałe wchodzące w skład Czynszu administracyjnego (tj. fundusze remontowe i celowe, koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz utrzymanie czystości i konserwację) stanowi jedno, niepodzielne świadczenie kompleksowe usługi najmu Lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe i w tym zakresie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT.

3. Stanowisko Wnioskodawcy ad. pytanie nr 3

Zdaniem Wnioskodawcy, w stanie faktycznym nr 1 (i) Media opomiarowane wchodzące w skład Czynszu administracyjnego, których koszt jest przenoszony na Najemcę w ramach Czynszu administracyjnego rozliczanego przez wspólnotę mieszkaniową, oraz (ii) Energia elektryczna refakturowana na Najemcę przez Wnioskodawcę jako stronę umowy z dostawcą energii, korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

4. Stanowisko Wnioskodawcy ad. pytanie nr 4

Zdaniem Wnioskodawcy, w stanie faktycznym nr 2 (i) Media opomiarowane wchodzące w skład Czynszu administracyjnego, których koszt jest przenoszony na Najemcę w ramach Czynszu administracyjnego rozliczanego przez spółdzielnię mieszkaniową, oraz (ii) Energia elektryczna refakturowana na Najemcę przez Wnioskodawcę jako stronę umowy z dostawcą energii, korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

5. Stanowisko Wnioskodawcy ad. pytanie nr 5

Zdaniem Wnioskodawcy, w razie negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 4, i) Media opomiarowane wchodzące w skład Czynszu administracyjnego, których koszt jest przenoszony na Najemcę w ramach Czynszu administracyjnego rozliczanego przez spółdzielnię mieszkaniową, oraz (ii) Energia elektryczna refakturowana na Najemcę przez Wnioskodawcę jako stronę umowy z dostawcą energii podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych według stawek właściwych dla dostawy poszczególnych mediów (art. 8 ust. 2a Ustawy o VAT). Wnioskodawcy przysługuje jednocześnie – na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT – prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia mediów refakturowanych następnie na Najemcę.

IV.

UZASADNIENIE STANOWISKA

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy ad. pytanie nr 1

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Materialnymi przesłankami zwolnienia są: (i) świadczenie usługi we własnym imieniu i na własny rachunek; (ii) charakter mieszkalny przedmiotu najmu; (iii) realizacja celu mieszkaniowego najemcy.

W stanie faktycznym nr 1 wszystkie trzy materialne przesłanki zwolnienia są spełnione: Wnioskodawca świadczy usługi najmu we własnym imieniu i na własny rachunek; przedmiotem najmu są lokale mieszkalne; umowy najmu są zawierane wyłącznie na cele mieszkaniowe Najemcy, a możliwość wykorzystania Lokalu na cele inne niż mieszkaniowe jest wprost wyłączona postanowieniami umowy.

Przedmiotem pytania 1 jest ustalenie, czy przedmiotowe zwolnienie obejmuje również elementy wynagrodzenia inne niż czynsz najmu sensu stricto, tj. Koszty stałe.

Każde świadczenie należy co do zasady traktować dla celów VAT odrębnie. Wyjątek od tej zasady zachodzi wówczas, gdy kombinacja czynności tworzy z ekonomicznego punktu widzenia jedno nierozerwalne świadczenie (świadczenie kompleksowe).

Świadczenie pomocnicze podlega wówczas opodatkowaniu na takich samych zasadach jak świadczenie główne i dzieli jego los prawnopodatkowy.

Świadczeniem głównym, determinującym ekonomiczną treść umowy zawieranej przez Wnioskodawcę z Najemcą, jest oddanie Lokalu (Lokalu mieszkalnego wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym) do używania na cele mieszkaniowe. W zakresie objętym pytaniem nr 1 wszystkie pozostałe elementy świadczenia, tj. miejsce postojowe oraz Koszty stałe wchodzące w skład Czynszu administracyjnego, nie stanowią dla Najemcy celu samego w sobie i nie mają samoistnego gospodarczego znaczenia w oderwaniu od najmu Lokalu.

Miejsce postojowe stanowi prawnie i ekonomicznie integralny element przedmiotu najmu. Najemca nie ma możliwości wyboru wariantu „z miejscem postojowym” lub „bez miejsca postojowego”, a wynagrodzenie z tytułu czynszu najmu sensu stricto jest kalkulowane dla Lokalu jako całości, bez odrębnej wyceny miejsca postojowego. Sztuczne wydzielenie tych dwóch elementów byłoby sprzeczne z gospodarczą treścią czynności i z punktem widzenia przeciętnego Najemcy jako konsumenta usługi mieszkaniowej.

Najemca nie ma wpływu na powstawanie oraz wysokość Kosztów stałych. Stawki te są odgórnie, jednostronnie i ryczałtowo określane przez wspólnotę mieszkaniową. Najemca nie ma żadnej faktycznej ani prawnej możliwości wyboru świadczeniodawców tych usług (np. nie może wybrać innej firmy sprzątającej, ochroniarskiej czy ubezpieczyciela budynku), nie może z nich zrezygnować, ani nie może negocjować ich cen. Wysokość tych opłat jest całkowicie niezależna od woli i zachowania Najemcy, a ich przeniesienie na Najemcę w ramach Czynszu administracyjnego odbywa się w stosunku 1:1, bez doliczania marży przez Wnioskodawcę. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości UE (m.in. wyrok z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa), brak możliwości wyboru świadczeniodawcy oraz obiektywny brak wpływu najemcy na koszty usług towarzyszących najmowi stanowią kluczowe przesłanki przemawiające za tym, że świadczenia te tworzą wraz z najmem jedno, nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi, wchodząca w skład Kosztów stałych, ma charakter publicznoprawnej daniny ustanowionej ustawą z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Zgodnie z art. 6h pkt. 1 tej ustawy, obowiązek uiszczenia opłaty ciąży z mocy ustawy na właścicielu nieruchomości i nie może zostać przeniesiony na Najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego. Stanowisko, zgodnie z którym opłata ta stanowi element kompleksowej usługi najmu, zostało wprost potwierdzone w aktualnej linii interpretacyjnej Dyrektora KIS. W interpretacji indywidualnej z 6 marca 2026 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.6.2026.2.JZ, organ wprost stwierdził:

Mając powyższe na uwadze, świadczenie obejmujące najem Lokalu (wraz z miejscem postojowym) oraz Koszty stałe wchodzące w skład Czynszu administracyjnego stanowi jedno, niepodzielne świadczenie kompleksowe usługi najmu Lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Wszystkie elementy pomocnicze (Koszty stałe oraz miejsce postojowe) dzielą los prawnopodatkowy świadczenia głównego (najmu Lokalu), a w konsekwencji – w zakresie objętym pytaniem nr 1 – świadczenie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy ad. pytanie nr 2

Stan faktyczny nr 2 różni się od stanu faktycznego nr 1 wyłącznie tym, że czynności zarządcze nad nieruchomością wspólną wykonuje spółdzielnia mieszkaniowa, a nie wspólnota mieszkaniowa. Różnica ta nie ma żadnego wpływu na ocenę prawnopodatkową świadczenia realizowanego przez Wnioskodawcę na rzecz Najemcy – zarówno struktura świadczenia (najem Lokalu wraz z Kosztami stałymi wchodzącymi w skład Czynszu administracyjnego), jak i ekonomiczne uzasadnienie jego kompleksowego charakteru pozostają identyczne. W konsekwencji argumentacja przedstawiona w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy ad. pytanie nr 1 znajduje pełne zastosowanie do stanu faktycznego nr 2 – z tą jedynie modyfikacją, że tam, gdzie mowa o wspólnocie mieszkaniowej, należy rozumieć spółdzielnię mieszkaniową. Wszystkie materialne przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT są w ocenie Wnioskodawcy spełnione w sposób identyczny.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy ad. pytanie nr 3

Media opomiarowane oraz Energia elektryczna są rozliczane na podstawie wskazań indywidualnych podliczników (wodomierza, ciepłomierza, licznika energii elektrycznej) zainstalowanych w Lokalu, a Najemca zachowuje realny wpływ na wielkość zużycia. Rozliczenie tych mediów następuje przez Czynsz administracyjny dla Mediów opomiarowanych oraz przez bezpośrednią refakturę dla Energii elektrycznej w wysokości faktycznie poniesionej, bez doliczania marży.

W wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, w jakich okolicznościach media dostarczane w związku z najmem nieruchomości należy traktować jako odrębne świadczenia:

Trybunał wskazał przy tym jednoznacznie, że odrębność świadczeń ma miejsce w szczególności wówczas, gdy najemca ma możliwość wyboru ilości zużycia mediów na podstawie wskazań liczników lub podliczników.

Powyższa wykładnia znajduje potwierdzenie również w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W cytowanej już interpretacji z 6 marca 2026 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.6.2026.2.JZ, wydanej w stanie faktycznym zbliżonym do stanu faktycznego nr 1, organ stwierdził:

Tym samym, refakturowane na Najemcę Media opomiarowane oraz Energia elektryczna stanowią odrębne świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a Ustawy o VAT i podlegają osobnej kwalifikacji podatkowej.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, zwalnia się od podatku od towarów i usług czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: „u.o.p.l.”), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W odniesieniu do refakturowanych na Najemcę Mediów opomiarowanych oraz Energii elektrycznej w stanie faktycznym nr 1, spełnione są wszystkie przesłanki określone w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia:

 i.   czynność jest wykonywana przez właściciela Lokalu mieszkalnego tworzącego w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową – Wnioskodawca jest z mocy prawa członkiem wspólnoty mieszkaniowej (art. 6 u.w.l.);

ii.    czynność jest świadczona na rzecz osoby używającej Lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności – Najemca używa Lokalu na podstawie umowy najmu;

iii.   opłaty pobierane przez Wnioskodawcę z tytułu refaktury Mediów opomiarowanych oraz Energii elektrycznej stanowią „opłaty niezależne od właściciela” w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 u.o.p.l., który definiuje je jako „opłaty za dostawy do Lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych”;

iv.   Lokal jest wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie również w praktyce interpretacyjnej Dyrektora KIS. W cytowanej interpretacji z 6 marca 2026 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.6.2026.2.JZ, wydanej w stanie faktycznym zbliżonym do stanu faktycznego nr 1, organ stwierdził:

W konsekwencji refakturowane na Najemcę Media opomiarowane oraz Energia elektryczna w stanie faktycznym nr 1 w ocenie Wnioskodawcy korzystają w całości ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy ad. pytanie nr 4

Argumentacja dotycząca odrębnego (od najmu Lokalu) charakteru Mediów opomiarowanych oraz Energii elektrycznej, przedstawiona w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy ad. pytanie nr 3, znajduje pełne zastosowanie również do stanu faktycznego nr 2. W obu stanach faktycznych media te są rozliczane na podstawie wskazań indywidualnych podliczników, a Najemca zachowuje realny wpływ na wielkość zużycia, co stanowi okoliczność rozstrzygającą o odrębności świadczeń.

Z czterech przesłanek § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, trzy są spełnione w stanie faktycznym nr 2 wprost:

 i.    beneficjentem czynności jest osoba używająca Lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (Najemca z umową najmu);

ii.    pobierane opłaty stanowią „opłaty niezależne od właściciela” w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 u.o.p.l. (przepis ten wprost zalicza do tej kategorii „opłaty za dostawy do Lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych”);

iii.   Lokal jest wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Jedyną przesłanką określoną w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, którego Wnioskodawca wprost nie spełnia, jest przesłanka „tworzącego w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową”. Wnioskodawca jest właścicielem wyodrębnionego Lokalu w budynku, w którym nieruchomością wspólną zarządza spółdzielnia mieszkaniowa, a nie wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu u.w.l Pomimo tego, zdaniem Wnioskodawcy przepis § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia ma zastosowanie również w stanie faktycznym nr 2, za czym przemawia wykładnia systemowa tego przepisu.

Za zastosowaniem § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia (a nie § 3 ust. 1 pkt 9 lub pkt 10) przemawia analiza strukturalna obu przepisów. § 3 ust. 1 pkt 11 jest bowiem jedynym przepisem w grupie zwolnień mieszkaniowych z § 3 ust. 1 pkt 9–11 Rozporządzenia, który dotyczy czynności wykonywanych przez właściciela Lokalu na rzecz najemcy. Przepisy § 3 ust. 1 pkt 9 (sektor spółdzielczy) oraz § 3 ust. 1 pkt 10 (sektor wspólnotowy) odnoszą się odpowiednio do czynności wykonywanych przez spółdzielnię mieszkaniową oraz przez wspólnotę mieszkaniową wobec ich członków lub osób z prawem spółdzielczym własnościowym. Żaden z tych dwóch przepisów nie reguluje sytuacji, w której to właściciel Lokalu (refakturujący opłaty pobierane od niego przez podmiot zarządzający nieruchomością wspólną) jest wykonawcą czynności wobec najemcy.

Jednocześnie, ekonomiczna i funkcjonalna treść czynności wykonywanej przez Wnioskodawcę jest w obu stanach faktycznych identyczna: właściciel wyodrębnionego Lokalu refakturuje na Najemcę opłaty niezależne od niego, w rzeczywistej wysokości, bez doliczania marży, na potrzeby zaspokojenia mieszkaniowych potrzeb Najemcy. Forma prawna podmiotu zarządzającego nieruchomością wspólną (wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia mieszkaniowa) jest okolicznością leżącą poza treścią stosunku prawnego najmu.

Zasada równego traktowania podatników wymaga, aby tożsame czynności gospodarcze podlegały tym samym zasadom opodatkowania. Wnioskodawca w stanie faktycznym nr 1, wykonując ekonomicznie identyczną czynność przenoszenia kosztów opłat niezależnych na Najemcę, korzysta ze zwolnienia z § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia. Odmowa zwolnienia w stanie faktycznym nr 2 wyłącznie z uwagi na formę podmiotu zarządzającego nieruchomością wspólną stanowiłaby nieuzasadnione zróżnicowanie sytuacji podatników w obiektywnie tych samych warunkach ekonomicznych.

Jednocześnie Wnioskodawca ma świadomość, że w cytowanej wyżej interpretacji z 6 marca 2026 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.6.2026.2.JZ, Dyrektor KIS wyraził pogląd, zgodnie z którym dla lokali położonych w zasobach spółdzielni mieszkaniowej zwolnienie z § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia nie znajduje zastosowania, a refakturowane media powinny być opodatkowane wg zasad właściwych dla dostawy mediów. Stanowisko to opierało się jednak na literalnej wykładni przepisu i nie uwzględniało tożsamości ekonomicznej obu stanów faktycznych oraz zakazu nierównego traktowania podatników w obiektywnie tych samych warunkach. Wnioskodawca występuje z niniejszym wnioskiem w celu uzyskania wiążącej oceny tych argumentów.

Niezależnie od argumentów powołanych powyżej, stanowisko Wnioskodawcy znajduje oparcie także w zasadzie neutralności podatku od towarów i usług. W stanie faktycznym nr 2 Wnioskodawca pełni rolę pośrednika ekonomicznego między spółdzielnią mieszkaniową a Najemcą, a nie jest ostatecznym konsumentem Mediów opomiarowanych. Spółdzielnia mieszkaniowa obciąża Wnioskodawcę kosztami Mediów opomiarowanych z zastosowaniem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 11 Ustawy o VAT, przez co VAT zawarty w cenie Mediów opomiarowanych nabywanych przez spółdzielnię od dostawców nie podlega odliczeniu i jest wkalkulowany w kwoty naliczane Wnioskodawcy. Uznanie, że refaktura tych mediów na Najemcę nie korzysta ze zwolnienia, prowadziłoby do dwukrotnego ekonomicznego obciążenia tego samego świadczenia podatkiem VAT:

 i.    po raz pierwszy — w kwocie brutto naliczanej Wnioskodawcy przez spółdzielnię (zawierającej w sobie ukryty, nieodliczalny podatek VAT, którym spółdzielnia została obciążona przy nabyciu mediów od dostawców);

ii.   po raz drugi — w postaci podatku należnego, który Wnioskodawca byłby zobowiązany doliczyć do refaktury wobec Najemcy, bez możliwości odliczenia podatku naliczonego.

Powyższa argumentacja była podstawą wyroku WSA w Bydgoszczy z 16 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Bd 32/21, wydanym podobnym stanie faktycznym. Sąd, uchylając wydaną przez Dyrektora KIS niekorzystną interpretację indywidualną, wskazał, że:

Przytoczony wyżej wyrok potwierdza, że w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa stosuje zwolnienie z VAT przy obciążaniu właściciela Lokalu kosztami mediów, a właściciel nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego, nałożenie na niego obowiązku naliczenia podatku należnego przy refakturze na najemcę naruszałoby zasadę neutralności VAT.

5. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy ad. pytanie nr 5

Pytanie nr 5 zostało sformułowane warunkowo, na wypadek uznania przez organ, że przenoszone na Najemcę koszty Mediów opomiarowanych oraz Energii elektrycznej w stanie faktycznym nr 2 nie korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na żadnej z podstaw przewidzianych w Rozporządzeniu. Celem tego pytania jest uzyskanie pewności co do prawidłowych zasad rozliczenia VAT przez Wnioskodawcę w razie takiej kwalifikacji.

W razie braku podstawy zwolnienia, zdaniem Wnioskodawcy refakturowane Media opomiarowane oraz Energia elektryczna stanowią odrębne świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a Ustawy o VAT i podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 8 ust. 2a Ustawy o VAT, podatnik biorący udział w świadczeniu usług we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, jest traktowany tak, jakby sam świadczył tę usługę.

Konsekwencją opodatkowania refakturowanych mediów na zasadach ogólnych jest powstanie po stronie Wnioskodawcy prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tych mediów. Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W stanie faktycznym Wnioskodawcy – w razie negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 4 – Media opomiarowane oraz Energia elektryczna nabywane przez Wnioskodawcę od dostawców są w całości wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanej (refaktury na Najemcę). Wnioskodawcy przysługuje zatem pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tych mediów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

‒  zastosowania zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dla usługi najmu Lokalu zarządzanego zarówno przez wspólnotę mieszkaniową jak i spółdzielnię mieszkaniową wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym – jest nieprawidłowe;

‒  opodatkowania podatkiem VAT jako jedna usługa ze świadczeniem głównym według stawki właściwej dla usługi najmu Lokalu zarządzanego zarówno przez wspólnotę mieszkaniową jak i spółdzielnię mieszkaniową Kosztów stałych (fundusze remontowe i celowe, koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz utrzymanie czystości i konserwację) – jest prawidłowe;

‒  uznania, że dostawa Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego i Energii elektrycznej do Lokalu mieszkalnego zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową korzysta ze zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia – jest prawidłowe;

‒  zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia dla dostawy Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego oraz Energii elektrycznej refakturowanych na Najemcę przez Spółkę w Lokalu zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową - jest nieprawidłowe;

‒  prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego oraz Energii elektrycznej – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie Lokalu przez jego Najemcę.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a Państwo są z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu świadczona przez Państwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotem działalności Spółki jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Jesteście Państwo właścicielem lokali mieszkalnych położnych w budynkach wielorodzinnych, w których nieruchomością wspólną zarządza wspólnota mieszkaniowa (stan faktyczny 1) lub spółdzielnia mieszkaniowa (stan faktyczny 2). Jesteście Państwo członkiem wspólnoty mieszkaniowej w lokalach zarządzanych przez wspólnotę, natomiast w lokalach w których zarząd wykonuje spółdzielnia mieszkaniowa nie jesteście Państwo członkiem spółdzielni, a jedynie właścicielem wyodrębnionego Lokalu. Zarówno w Lokalach zarządzanych przez wspólnotę jak i spółdzielnię mieszkaniową świadczycie Państwo usługi najmu we własnym imieniu i na własny rachunek. Lokale mieszkalne wynajmowane są wyłącznie osobom fizycznym nieprowadzącym w nich działalności gospodarczej, wyłącznie w celu zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych (najem długoterminowy). Zgodnie w umową najmu, lokal może być wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe Najemcy. Najemca nie jest uprawniony do prowadzenia w Lokalu jakiejkolwiek działalności gospodarczej, jak również do podnajmu czy oddawania Lokalu do bezpłatnego używania osobom trzecim.

Zgodnie z umową najmu, Najemcy oddawany jest do używania kompleksowy przedmiot składający się z następujących elementów:

1)  Lokalu mieszkalnego,

2)  przypisanego do Lokalu miejsca postojowego w hali garażowej, przysługujące do wyłącznego użytku Najemcy,

3)  świadczenia eksploatacyjne i media objęte zarządem wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, obejmujące w szczególności: media opomiarowane, koszty stałe,

4)  dostawy energii elektrycznej.

Świadczenia eksploatacyjne i media (określone w pkt 3) są rozliczane w ramach umowy najmu jako Czynsz administracyjny.

Z tytułu udostępnienia Lokalu i towarzyszących mu świadczeń Najemca zobowiązany jest do uiszczenia na rzecz Spółki miesięcznego czynszu najmu na który zgodnie z postanowieniami umowy najmu składa się czynsz najmu sensu stricto oraz wliczany do niego czynsz administracyjny obejmujący zaliczki na media opomiarowane i opłaty stałe objęte zarządem wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.

Wskazali Państwo, że zarówno dla stanu faktycznego 1 jak i stanu faktycznego 2 świadczone przez Państwa usługi najmu lokali mieszkalnych położonych w budynkach wielorodzinnych zostały sklasyfikowane w PKWiU 68.20.01.0 (Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych).

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, czy usługa najmu Lokalu wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym w hali garażowej, będącego w zasobach zarówno wspólnoty mieszkaniowej jak i spółdzielni mieszkaniowej stanowiąca element jednej umowy najmu Lokalu korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (stan faktyczny 1 i stan faktyczny 2).

Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 20 ustawy:

Zgodnie z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy pod symbolem PKWiU 55 wskazane są:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego Lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego Lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

‒    świadczenie usługi na własny rachunek,

‒    charakter mieszkalny nieruchomości,

‒    mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

We wniosku wskazali Państwo, że najemca nie ma możliwości wyboru wariantu „z miejscem postojowym” albo „bez miejsca postojowego”. Każdy lokal oddawany jest w najem z przypisanym do niego miejscem postojowym, a wynagrodzenie Państwa kalkulowane jest dla Lokalu jako całości. Czynsz najmu za miejsce postojowe nie jest wyceniany odrębnie i nie stanowi samodzielnego przedmiotu wynagrodzenia Spółki.

Dla opodatkowania podatkiem VAT istotne jest to, czy w danym przypadku mamy do czynienia z jedną z czynności enumeratywnie wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Bez znaczenia dla opodatkowania pozostaje natomiast treść stosunku cywilnoprawnego łączącego strony. Niezależnie bowiem od tego, jak strony określiły przedmiot umowy, o stosowaniu określonej stawki podatku będzie decydować faktyczna czynność, z którą ustawa wiąże obowiązek podatkowy, a nie ustalenia co do tego, jaki zakres tych czynności został w umowie przez strony oznaczony.

W kontekście powyższego, należy przeanalizować, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jednym świadczeniem kompleksowym, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej okoliczności winna odbywać się przy tym w oderwaniu od treści umowy łączącej strony, a jedynie w oparciu o to, czy dokonywane przez podatnika czynności (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter. Sama wola stron umowy, tzn. określenie w jej treści, że celem transakcji jest nabycie świadczenia kompleksowego, a nie poszczególnych wyodrębnionych świadczeń, nie decyduje o zakresie opodatkowania podatkiem VAT.

W kontekście uznania wynajmu Lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym w hali garażowej za świadczenie kompleksowe należy wskazać, że co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne.

Aby dana usługa była usługą złożoną (kompleksową) winna składać się z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Świadczenie złożone (kompleksowe) ma miejsce, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze, tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego lub jest niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane i opodatkowane niezależnie.

Ocena, w jakich okolicznościach świadczenia powiązane należy traktować jako świadczenia jednolite, kształtowana jest na bazie orzecznictwa TSUE.

W wyrok TSUE z 6 lipca 2006 r. w sprawie C-251/05 Talacre Beach Caravan Sales Ltd v. Commissioners of Customs & Excise, w którym TSUE stwierdził, iż należy dać prymat ochronie zasady nierozszerzania zwolnienia podatkowego nad traktowaniem kilku dostaw jako świadczenia złożonego, opodatkowanego wedle zasad dotyczących świadczenia głównego. Każde odstępstwo od zasadniczej stawki podatku od towarów i usług winno być zatem interpretowane ściśle i ta ogólna zasada musi być brana bezwzględnie pod uwagę przy ocenie okoliczności konkretnej sprawy.

Natomiast w wyroku z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd v. Commissioners of Custom and Excise, TSUE wypowiedział się co do kwalifikacji świadczeń jako złożonych. TSUE stwierdził:

W wyroku z 27.10.2005 r. w sprawie C-41/04 Levob Verzekeringen BV, OV Bank NV v. Staatssecretaris van Financien, TSUE wskazał, że art. 2 (1) VI Dyrektywy

W wyroku w sprawie C-572/07 RLRE Tellmer Property sro v. Financní reditelstvi v Usti nad Labem TSUE przychylił się do odrębnego traktowania usług dodatkowych wobec najmu lub dzierżawy nieruchomości. Stwierdził, że jeżeli najem pomieszczeń oraz sprzątanie części wspólnych budynku mogą być wzajemnie rozdzielone (zwłaszcza gdy wynajmujący fakturuje świadczenie usług sprzątania na rzecz najemców niezależnie od czynszu), wówczas najem i usługa sprzątania powinny być uznane za czynności samodzielne, wzajemnie od siebie odrębne.

Analiza wyżej przywołanych wyroków TSUE prowadzi do wniosku, iż podstawowym kryterium uznania danego świadczenia za świadczenie pomocnicze w świetle tego orzecznictwa ma jego funkcjonalny (ekonomiczny) związek ze świadczeniem głównym, a nie aspekty prawne.

Mając powyższe na uwadze, jak również uwzględniając przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego należy wskazać, że elementy transakcji nie są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, bowiem czynności, które Państwo świadczą nie mają charakteru świadczenia złożonego, z tego względu, że korzystanie przez najemcę z Lokalu mieszkalnego nie jest uzależnione od wynajęcia miejsca postojowego w garażu. Z punktu widzenia nabywcy (lokatora) usługa najmu Lokalu mieszkalnego ma charakter usługi samoistnej.

Wskazać należy, iż fakt udostępnienia wyłącznie lokalu wraz z miejscem postojowym w ramach jednej umowy (stan faktyczny 1 i stan faktyczny 2) nie świadczy o tym, że jest to jedno świadczenie kompleksowe. To, że ze względów biznesowych oferują Państwo najem lokalu wyłącznie razem z miejscem postojowym, nie oznacza, że w innych realiach gospodarczych usługi te nie mogłyby stanowić świadczeń odrębnych i niezależnych.

Na charakter tych świadczeń należy patrzeć z perspektywy potrzeb jakie zaspokajają i ich wspólnego uzupełniania się.

Najem Lokalu mieszkalnego nie wpływa na sposób korzystania najemcy z miejsca postojowego. Celem najmu Lokalu mieszkalnego jest zapewnienie potrzeb mieszkaniowych najemcy, a celem najmu miejsca postojowego jest zapewnienie miejsca do parkowania samochodu, zapewnienie większej wygody korzystania z samochodu i zwiększenia bezpieczeństwa samochodu. Należy więc stwierdzić, iż co do zasady ww. świadczenia służą osiągnięciu różnych celów i żadne z nich nie służy lepszemu osiągnięciu celu przez to drugie świadczenie.

Najem miejsca postojowego w żaden sposób nie wpływa na sposób użytkowania Lokalu mieszkalnego – nie ułatwia bowiem najemcy Lokalu mieszkalnego korzystania z tego Lokalu. Czy najemca wynajmie razem z tym lokalem miejsce postojowe czy nie, to z Lokalu korzysta dokładnie w ten sam sposób.

Tym samym, najem miejsca postojowego łącznie z najmem Lokalu mieszkalnego nie stanowi świadczenia kompleksowego.

W tym miejscu wskazać należy, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie zawierają definicji Lokalu mieszkalnego oraz Lokalu użytkowego.

Definicję Lokalu mieszkalnego zawiera art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232). Zgodnie z tym przepisem:

Jednocześnie Minister Infrastruktury w § 3 pkt 11 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.) określił, że:

Natomiast stosownie do § 3 pkt 14 ww. rozporządzenia:

Ponadto zgodnie z objaśnieniami zawartymi w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.):

Należy zatem stwierdzić, że w przypadku zawarcia umów, których przedmiotem jest wynajem na cele mieszkaniowe łącznie Lokalu mieszkalnego z miejscem postojowym w hali garażowej, mają Państwo prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy jedynie do usługi wynajmu Lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Natomiast powyższe zwolnienie nie ma zastosowania w stosunku do najmu miejsca postojowego w hali garażowej. W przypadku świadczenia usług wynajmu miejsca postojowego w hali garażowej nie jest spełniona przesłanka stanowiąca o charakterze wynajmowanej nieruchomości jako mieszkalnej. Miejsce postojowe nie jest lokalem o charakterze mieszkalnym, lecz lokalem, służącym co do zasady do przechowywania/zaparkowania pojazdu. Miejsc postojowych w garażu nie można zaliczyć do tzw. pomieszczeń pomocniczych do Lokalu mieszkalnego, lecz zalicza się je do kategorii tzw. pomieszczeń przynależnych do tego Lokalu, które w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

Zatem wynajem miejsca postojowego w hali garażowej należy opodatkować stawką podatku VAT właściwą dla najmu ww. pomieszczeń.

Podsumowując, usługa najmu miejsca postojowego w hali garażowej nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36.

Tym samym, Państwa stanowisko, zgodnie z którym usługa najmu Lokalu wraz z przypisanym do niego miejscem postojowym - powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zarówno w stanie faktycznym 1 jak i stanie faktycznym 2 jest nieprawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT z tytułu kosztów stałych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego (tj. fundusze remontowe i celowe, koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz utrzymanie czystości i konserwację) w lokalach zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową (stan faktyczny 1) jak i spółdzielnię mieszkaniową (stan faktyczny 2).

Aby rozstrzygnąć, czy do refaktury poszczególnych opłat w lokalach mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkalne (których najem korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy) należy zastosować zwolnienie z podatku VAT, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy przenoszone na najemcę koszty stałe wchodzących w skład Czynszu administracyjnego (tj. fundusze remontowe i celowe, koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz utrzymanie czystości i konserwację), stanowią usługi ściśle związane z usługą najmu, czy występują jako niezależne świadczenia.

Na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, że nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że – zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) – każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.

W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że:

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli Najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich, (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez Najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz Najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie Lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na Najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz Najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie Najemcy.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W rozpatrywanej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że:

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że w celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

Z opisu sprawy wynika, że wysokość czynszu administracyjnego ustala wyłącznie wspólnota mieszkaniowa (stan faktyczny 1) i spółdzielnia mieszkaniowa (stan faktyczny 2). Na wysokość kosztów stałych (fundusze remontowe i celowe, koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz utrzymanie czystości i konserwację) nie ma wpływu ani Najemca, ani Spółka. Czynsz administracyjny jest rozliczany pomiędzy Państwem a wspólnotą i Państwem, a spółdzielnią mieszkaniową, a następnie jego koszt jest przenoszony na Najemcę w wysokości rzeczywiście poniesionej przez Państwa bez doliczania marży.

Wobec powyższego koszty stałe powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu.

Wobec powyższego opłaty eksploatacyjne objęte zarządem wspólnoty i spółdzielni mieszkaniowej w szczególności Koszty stałe (fundusze remontowe i celowe, koszty zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie części wspólnych, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz utrzymanie czystości i konserwację) powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według stawki właściwej dla usługi najmu.

Zatem w tej części Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Kolejnym zagadnieniem o ustalenie którego Państwo zwróciliście się jest, czy Media opomiarowane wchodzące w skład Czynszu administracyjnego, których koszt jest przenoszony na Najemcę przez wspólnotę mieszkaniową (stan faktyczny 1) i spółdzielnię mieszkaniową (stan faktyczny 2) oraz Energia elektryczna refakturowana na Najemcę przez Państwa korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia. W opisie sprawy wskazali Państwo, że Media opomiarowane tj.: dostawa zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody rozliczane są na podstawie rzeczywistego zużycia, oraz Energia elektryczna rozliczane są na podstawie rzeczywistego zużycia. Umowa z dostawcą energii elektrycznej zawarta jest przez Państwa, a koszty tej umowy refakturowane są na Najemcę, bez doliczania marży. Stroną umów z dostawcami mediów objętych Czynszem administracyjnym jest wspólnota mieszkaniowa (stan faktyczny 1) i spółdzielnia (stan faktyczny 2). Najemca nie ma wpływu na wybór dostawców mediów objętych Czynszem administracyjnym, ani na wysokość stawek jednostkowych za te media. Najemca uiszcza na rzecz Spółki zaliczki na pokrycie kosztów zużycia energii elektrycznej. Zaliczka na poczet energii elektrycznej jest określona w umowie najmu jako stała kwota doliczona do czynszu najmu raz na dwa miesiące. Rozliczenie rzeczywistego zużycia energii elektrycznej następuje dwa razy w roku, na podstawie wskazań licznika energii elektrycznej przypisanego do Lokalu oraz cen wynikających z faktur otrzymywanych przez Państwa od dostawcy energii, bez doliczania marży; powstała niedopłata jest dopłacana przez Najemcę, a nadpłata zwracana Najemcy lub zaliczana na poczet przyszłych należności z tytułu kosztów energii elektrycznej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłat za Media i Prąd jest zależna od faktycznego zużycia przez najemcę. Brak jest więc podstaw do traktowania opłat za Media i Prąd jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej za usługi najmu.

Podsumowując, Media opomiarowane i Energię elektryczną nie są nierozerwalnie związane z najmem Lokalu mieszkalnego, zatem czynności powyższe powinny być rozliczane niezależnie od usługi najmu Lokalu.

W konsekwencji do refaktury opłat za Media opomiarowane i Energię elektryczną nie można zastosować zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Przy czym należy w tym miejscu zauważyć, że stosownie do art. 82 ust. 3 ustawy:

Zatem należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832), dalej „rozporządzenie”.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego Lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego Lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Zatem na fakturach dokumentujących koszty zużycia Mediów opomiarowanych i Energii elektrycznej mają Państwo prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, gdyż jak wyjaśniłem wyżej wskazane świadczenia stanowią odrębne od usług najmu dostawy towarów i świadczenia usług.

Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ww. ustawy:

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232):

Mając na uwadze opis sprawy, oraz wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w odniesieniu do wynajmowanych przez Państwa lokali mieszkalnych na cele mieszkalne znajdujące się w Lokalu zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, są spełnione warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za Media opomiarowane i Energię elektryczną. Są Państwo właścicielem lokali mieszkalnych, które zarządzane są przez wspólnotę mieszkaniową, a Państwo jako właściciel Lokalu jesteście członkiem tej wspólnoty. Lokal oddany jest w najem. Zgodnie z treścią umowy najmu lokal wynajmowany jest wyłącznie na cele mieszkaniowe, w celu zaspakajania własnych potrzeb mieszkaniowych Najemcy.

W konsekwencji powyższego, mogą Państwo korzystać ze zwolnienia od podatku dla dostawy Mediów opomiarowanych i Energii elektrycznej do Lokalu mieszkalnego zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Natomiast, dla Lokali położonych w budynkach zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania. Zatem, w tym przypadku opłaty za dostarczanie Mediów opomiarowanych i Energii elektrycznej pobieranej od najemcy powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla usługi dostarczanych tych mediów.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w kwestii dotyczącej uznania, że dostawa Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego i Energii elektrycznej do Lokalu mieszkalnego zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową korzysta ze zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia uznaję za prawidłowe. Natomiast w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia dla dostawy Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego oraz Energii elektrycznej refakturowanej na Najemcę przez Spółkę w Lokalu zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową uznaję za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości następnie dotyczą ustalenia, czy w przypadku nabycia Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego oraz Energii elektrycznej w Lokalu zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową podatek naliczony związany z ich nabyciem może być rozliczany w całości w oparciu o art. 86 ust. 1 ustawy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Z art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Ta zasada wyklucza możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wyjaśniłem wyżej dokonywana dostawa towarów, czy świadczone przez Państwa odpłatne usługi w zakresie refakturowania na Najemcę kosztów zużytych Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego i Energii elektrycznej w Lokalu zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową, stanowią czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystające ze zwolnienia od tego podatku, opodatkowane właściwymi dla danych Mediów stawkami podatku VAT.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że skoro odsprzedaż (refaktura) przez Państwa na Najemcę Lokalu zarządzanego przez spółdzielnię mieszkaniową Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego i Energii elektrycznej stanowi czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystające ze zwolnienia od tego podatku, to przysługuje Państwu na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, prawo do odliczenia podatku VAT ujętego w fakturach zakupowych dokumentujących te wydatki. W rozpatrywanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj. dokonując odsprzedaży zakupionych Mediów opomiarowanych i Energii elektrycznej działają Państwo jako podatnik VAT, a Media opomiarowane i Energia elektryczna refakturowane na Najemcę służą Państwu do wykonywania czynności opodatkowanych tym podatkiem.

W związku z nabyciem Mediów opomiarowanych wchodzących w skład Czynszu administracyjnego i Energii elektrycznej do wynajmowanego Lokalu zarządzanego przez spółdzielnię mieszkaniową, w zakresie, w jakim wydatki te są refakturowane na Najemcę, zastosowanie znajdzie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a Państwu przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem Mediów.

Państwa stanowisko w tej części uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.