0114-KDIP1-1.4012.381.2026.2.MM

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania, że dopuszczalne jest wystawianie przez Spółkę faktur dokumentujących Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (…) na gruncie ustawy o VAT oraz momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT w związku z Zaliczkami, które Spółka będzie otrzymywała od Dzierżawcy na mocy umowy Y;
• prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Dzierżawcę z faktur wystawianych przez Spółkę, dokumentujących Zaliczki w rozliczeniu za miesiąc, w którym otrzyma fakturę.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.      Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ

2.      Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B. SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ

Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”, „Wnioskodawca” lub „Wydzierżawiający”) jest spółką, mającą siedzibę na terytorium Polski, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Spółka prowadzi przedsięwzięcie inwestycyjne (…) (dalej: „X”). (…) X będzie (…) przez Wnioskodawcę w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (…).

B. sp. z o.o. (dalej: „Zainteresowany” lub „Dzierżawca”) jest spółką, mającą siedzibę na terytorium Polski, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowanego jest działalność w zakresie (…), w związku z czym poszukuje (…), które mógłby wynająć bądź wydzierżawić - w charakterze odpowiednio najemcy lub dzierżawcy, jako (…). Po zakończeniu opisanej wyżej inwestycji, Zainteresowany będzie (…).

(…).

Wnioskodawca i Zainteresowany będą także dalej określani łącznie jako „Uczestnicy” lub „Strony”.

Spółka jest stroną przedwstępnej umowy o korzystanie, zawartej w 2024 r. ze spółką będącą podmiotem innym niż Zainteresowany (…), której przedmiotem jest m.in. przyszłe korzystanie przez Wnioskodawcę z (…) (dalej: „Nieruchomość” lub „(...)”). (…).

W związku z prowadzoną przez Zainteresowanego inwestycją X (…), wyraził on chęć wykorzystywania Nieruchomości, (…) na podstawie ww. przedwstępnej umowy o korzystanie zawartej w 2024 r. W związku z tym, 29 kwietnia 2025 r. Wnioskodawca i Zainteresowany zawarli Umowę (…) dotyczącą Nieruchomości (…), zmienioną następnie Aneksem nr 1 z 22 grudnia 2025 r. (dalej: „Umowa (…)”), na mocy której Wnioskodawca (…) na rzecz Zainteresowanego (…) Nieruchomości (…), za wynagrodzeniem, zwanym Opłatą (…). Ponadto, w Umowie (…) strony - tj. Wnioskodawca i Zainteresowany, zobowiązały się do prowadzenia negocjacji w celu określenia warunków zawarcia Przedwstępnej Umowy (…) (dalej: „umowa Y”) oraz Przyrzeczonej Umowy (…) (dalej: „umowa Z”).

31 marca 2026 r. Spółka oraz Zainteresowany zawarli umowę Y, która ma charakter umowy przedwstępnej. Z kolei Przyrzeczona Umowa (…), tj. umowa Z, zostanie przez Uczestników podpisana w przyszłości, pod warunkiem spełnienia warunków (…) (dalej: „Warunki (…)”), wynikających z umowy Y, którymi są (i) podpisanie ostatecznej umowy o (…) lub podnajem Nieruchomości pomiędzy Wnioskodawcą a ww. spółką będącą podmiotem innym niż Zainteresowany, (...) oraz (ii) pozostanie w mocy uprzednio uzyskanej (tj. w październiku 2025 r.) od C. S.A. (dalej: „C”) zgody na (…).

Podpisanie przez Uczestników umowy Z nastąpić ma nie wcześniej niż 1 lutego 2027 r. i nie później niż 28 lutego 2027 r., po spełnieniu Warunków (…). Założono, że Warunki (…) spełnione zostaną najpóźniej w terminie do dnia 31 stycznia 2027 r., a 31 stycznia 2027 r. określany jest w umowie Y jako Dzień (…) (….).

Umowa Z ma być zawarta na czas oznaczony - tj. na 12 miesięcy (od dnia 3 stycznia 2028 r. (…) do 30 grudnia 2028 r. (…)), w trakcie których Dzierżawca będzie korzystał z Nieruchomości (…). Jednakowoż, Uczestnicy zastrzegli w umowie Y możliwość ustalenia - w dobrej wierze - rozpoczęcia korzystania przez Zainteresowanego z (...) wcześniej, jednakże nie wcześniej niż od 1 grudnia 2027 r. (…), jeżeli spełnione zostaną określone w tejże umowie warunki, (...) przez kilka podmiotów (tj. Spółkę i Dzierżawcę) oraz gotowości Zainteresowanego do korzystania z Nieruchomości.

Uczestnicy pragną zaznaczyć, że niniejszy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy wyłącznie zagadnień związanych z umową Y.

Uczestnicy w umowie Y uzgodnili, że za każdy miesiąc kalendarzowy do (…) - stosownie do postanowień umowy Y, (…), to termin ostateczny na spełnienie Warunków (…) i został on ustalony na dzień 31 stycznia 2027 r.; termin ten może zostać przedłużony (...) z powodu siły wyższej, chyba że którakolwiek ze Stron odstąpi od umowy Y z powodu przedłużającej się siły wyższej przed podpisaniem umowy Z), Zainteresowany zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Spółki zaliczki (…) (dalej: „Zaliczka” albo łącznie jako „Zaliczki”) na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) (… (dalej: „Czynsz Dzierżawny (...)”), powiększoną o należny podatek od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”) - pod warunkiem, że Zaliczki te będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Z kolei na mocy umowy Z - co zostało też określone w umowie Y jako umowie przedwstępnej do umowy Z - przez cały okres korzystania (…) z Nieruchomości, Dzierżawca zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Wydzierżawiającego miesięcznego Czynszu Dzierżawnego (...) oraz innych opłat, które określone zostaną w umowie Z. Czynsz Dzierżawny (...) wynosić będzie określoną kwotę (…) i będzie należny co miesiąc przez cały okres korzystania (…) przez Zainteresowanego z Nieruchomości.

Jeśli chodzi zaś o Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (…), to zostaną one powiększone o należny podatek VAT (jeżeli będzie miał on zastosowanie), i będą należne za każdy miesiąc kalendarzowy, będą płatne z góry, nie później niż do 10. dnia miesiąca, którego dana Zaliczka dotyczy.

Pierwsza Zaliczka (powiększona o należny podatek VAT, jeżeli będzie miał on zastosowanie) będzie należna za październik 2026 r. i ma zostać uiszczona do 10 października 2026 r. Ostatnia Zaliczka (powiększona o należny podatek VAT, jeżeli będzie miał on zastosowanie) będzie należna za styczeń 2027 r. i ma zostać uiszczona do dnia 10 stycznia 2027 r. A zatem, zakłada się, iż Spółka otrzyma od Zainteresowanego łącznie cztery Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (…).

Jeżeli Zaliczki podlegałyby opodatkowaniu VAT, Uczestnicy postanowili w umowie Y, że ich płatność następować będzie w mechanizmie podzielonej płatności, o którym mowa w art. 108a ustawy o VAT na rachunek bankowy Wnioskodawcy znajdujący się w Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT prowadzonym przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej (tj. na tzw. „Białej Liście”).

W przypadku zawarcia przez Strony umowy Z, wszelkie płatności faktycznie dokonane przez Dzierżawcę na podstawie Umowy (…) oraz Zaliczki faktycznie zapłacone przez Zainteresowanego na podstawie umowy Y zostaną zaliczone na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) w pierwszych okresach płatności wynikających z umowy Z (…).

Planowanym przez Strony sposobem dokumentowania Zaliczek będą faktury. Uzgodnienie to znalazło swój wyraz w postanowieniu (…) umowy Y, stosownie do którego Wydzierżawiający będzie wystawiał i przesyłał Dzierżawcy faktury opiewające na kwoty danej Zaliczki, począwszy od października 2026 r.

Niemniej jednak, podczas negocjacji umowy Y, Strony powzięły wątpliwość co do (i) dopuszczalności wystawiania przez Spółkę faktur dokumentujących Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) na gruncie ustawy o VAT, (ii) momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT w związku z Zaliczkami, które Wnioskodawca będzie otrzymywał od Dzierżawcy na mocy umowy Y i (iii) prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Zainteresowanego z faktur wystawianych przez Spółkę, dokumentujących Zaliczki.

Z tego względu, w umowie Y Strony zawarły postanowienie, iż wystąpią do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej także jako: „Dyrektor KIS”) z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wskazującej prawidłowy sposób dokumentowania i rozliczania Zaliczek.

Dodatkowo - w związku z ww. wątpliwościami Uczestnicy w umowie Y przewidzieli postanowienia obejmujące działania, jakie mają zostać podjęte, gdyby interpretacja indywidualna wskazywała na zastosowanie innego sposobu rozliczenia. Uczestnicy skonstruowali postanowienia umowy Y w możliwie najszerszy sposób, (…). Dlatego w umowie Y przewidziano, że jeśli z interpretacji indywidualnej wydanej w wyniku złożenia niniejszego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wynikać będzie, iż na gruncie przepisów ustawy o VAT dokumentowanie Zaliczek w drodze faktur jest niedopuszczalne i nie powoduje po stronie Wnioskodawcy powstania obowiązku podatkowego w VAT, to Strony zastosują się do stanowiska zaprezentowanego przez Dyrektora KIS w interpretacji indywidualnej wydanej w niniejszej sprawie.

Jeśli chodzi o kwestie związane z wykorzystywaniem (...) przez Dzierżawcę, to Zainteresowany chciałby zaznaczyć, że będzie on (…). (…) Dzierżawca będzie uzyskiwał przychody ze sprzedaży (…), a więc z działalności opodatkowanej VAT. Nie ulega więc wątpliwości istnienie związku pomiędzy wynajęciem (...)  a działalnością opodatkowaną VAT wykonywaną przez Zainteresowanego.

Podsumowując istotne elementy zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wskazuje, że:

• założeniem Stron umowy Y w zakresie dokumentowania Zaliczek jest udokumentowanie fakturami kwot Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...),
• powyższe założenie znalazło swój wyraz w umowie Y ((…) umowy Y), stosowanie do którego Wydzierżawiający będzie wystawiał i przesyłał Dzierżawcy faktury opiewające na kwoty danej Zaliczki, począwszy od października 2026 r. (z zastrzeżeniem sytuacji, w której Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej uznałby wystawienie przez Spółkę faktur dokumentujących Zaliczki za niedopuszczalne na gruncie ustawy o VAT i niepowodujące po stronie Wnioskodawcy powstania obowiązku podatkowego w VAT - wówczas Strony zgodnie postanowiły w umowie Y, że zastosują się do takiego stanowiska Dyrektora KIS),
• stosownie do postanowień umowy Y ((…) umowy Y), Dzierżawca zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Spółki Zaliczek za każdy miesiąc kalendarzowy, począwszy od października 2026 r. do (…), który - stosownie do postanowień umowy Y ((…) umowy Y) - wypadać ma 31 stycznia 2027 r.
• Zainteresowany będzie zobowiązany do zapłacenia na rzecz Spółki czterech Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), tj. odpowiednio za (i) październik 2026 r., (ii) listopad 2026 r., (iii) grudzień 2026 r. oraz (iv) styczeń 2027 r.,
• Strony zgodnie postanowiły, że wszelkie Zaliczki faktycznie zapłacone na podstawie umowy Y przez Dzierżawcę na rzecz Spółki zostaną zaliczone na poczet Czynszu Dzierżawnego (...)  w pierwszych okresach płatności wynikających z umowy Z ((…) umowy Y) - będącej Przyrzeczoną Umową (…),
• termin zapłaty Zaliczki został określony jako 10. dzień miesiąca, którego dotyczy dana Zaliczka - Zaliczka za październik 2026 r. powinna zostać zapłacona do 10 października 2026 r., Zaliczka za listopad 2026 r. powinna zostać zapłacona do 10 listopada 2026 r., Zaliczka za grudzień 2026 r. powinna zostać zapłacona do 10 grudnia 2026 r., a Zaliczka za styczeń 2027 r. powinna zostać zapłacona do 10 stycznia 2027 r.,
• Wydzierżawiający zakłada wystawianie i przesyłanie do Dzierżawcy odpowiednich faktur na kwotę danej Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), począwszy od października 2026 r. każdorazowo przed terminem zapłaty Zaliczki i przed upływem terminu jej płatności - tj. nie później niż odpowiednio 10 października 2026 r., 10 listopada 2026 r., 10 grudnia 2026 r. i 10 stycznia 2027 r.,
• (…), Dzierżawca będzie uzyskiwał przychody ze sprzedaży (…), a więc z działalności opodatkowanej VAT.

Pytania

1)  Czy dopuszczalne jest wystawienie przez Spółkę faktur dokumentujących Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), wskutek czego wystawienie przez Spółkę tych faktur spowoduje po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązku podatkowego na gruncie podatku VAT w momencie wystawienia każdej z faktur?

2)  Czy Dzierżawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę z tytułu Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) i czy prawo to będzie mógł wykonać w rozliczeniu za miesiąc, w którym otrzyma fakturę?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Uczestników:

1)  w okolicznościach faktycznych przedstawionych w niniejszym wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej dopuszczalne jest na gruncie ustawy o VAT wystawienie przez Spółkę faktur z tytułu Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...). W związku z tym, zdaniem Uczestników, wystawienie przez Spółkę każdej faktury z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) spowoduje po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązku podatkowego na gruncie podatku VAT w momencie wystawienia faktury, jeśli faktura zostanie wystawiona nie później niż z chwilą upływu terminu płatności danej Zaliczki, wynikającego z umowy Y. Jeżeli faktura zostanie wystawiona po upływie terminu płatności Zaliczki wynikającego z umowy Y, wówczas - w ocenie Stron - obowiązek podatkowy na gruncie VAT powstanie z chwilą upływu terminu płatności danej Zaliczki, wynikającego z umowy Y (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie w zw. z art. 19a ust. 7 w zw. z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT).

2)  Dzierżawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Spółkę z tytułu Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), które to prawo będzie mógł wykonać w rozliczeniu za miesiąc, w którym otrzyma fakturę (art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT).

Uzasadnienie

1.  W zakresie pytania oznaczonego numerem 1

Zgodnie z zasadą określoną w art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT, w przypadku świadczenia m.in. usług najmu czy dzierżawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu wykonanej usługi. Jeżeli podatnik VAT nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, to zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu wystawienia faktury określonym w art. 106i ust. 3 i 4 ustawy o VAT, a w przypadku, gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminów płatności.

Co więcej, według art. 19a ust. 8 ustawy o VAT otrzymanie przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi całości lub części zapłaty (w szczególności przedpłaty, zaliczki, zadatku, raty) oznacza powstanie obowiązku podatkowego z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Jednakże, w pkt 2 art. 19a ust. 8 ustawy o VAT zastrzeżono, że zasada ta nie dotyczy dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4. Dotyczy to więc m.in. usług najmu i dzierżawy.

Oznacza to, że w przypadku świadczenia przez Spółkę na rzecz Dzierżawcy usług dzierżawy Nieruchomości, otrzymanie Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) przed wydaniem przedmiotu dzierżawy - tj. (...), a zatem przed wykonaniem usługi, nie spowoduje po stronie Wydzierżawiającego powstania obowiązku podatkowego na gruncie podatku VAT - stosownie do regulacji art. 19a ust. 8 pkt 2 w zw. z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT.

Natomiast w sytuacji wystawienia przez Wnioskodawcę faktury z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), obowiązek podatkowy w VAT powstanie i nastąpi to co do zasady - zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT - z chwilą wystawienia przez Spółkę na rzecz Dzierżawcy faktury. Z kolei, jeśli faktura z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) wystawiona zostanie przez Spółkę po upływie terminu płatności Zaliczki wskazanego w umowie Y (czyli nie później niż odpowiednio 10 października 2026 r., 10 listopada 2026 r., 10 grudnia 2026 r. i 10 stycznia 2027 r.), wówczas obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu płatności danej Zaliczki, wynikającego z umowy Y (w związku z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT).

Wynika to z faktu, że ogólne zasady regulujące obowiązek wystawienia faktury określa art. 106b ust. 1 ustawy o VAT. I tak, zasadniczo, podatnik VAT ma obowiązek wystawić fakturę dokumentującą m.in. dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy o VAT, dokonane na rzecz innego podatnika podatku VAT, a także dokumentującą otrzymanie całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności opodatkowanych, o których mowa w art. 106b ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o VAT. W związku z tym, co do zasady, czynności wykonywane pomiędzy dwoma podatnikami VAT powinny być dokumentowane w drodze faktury.

W odniesieniu do usług najmu i dzierżawy, w art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT przewidziano, że fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności.

I właśnie dlatego na podstawie wyżej przytoczonych przepisów wnioskować należy, że w przypadku usług dzierżawy i najmu:

1. fakt otrzymania płatności przed świadczeniem pozostaje bez znaczenia z punktu widzenia powstania obowiązku podatkowego;
2. obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług dzierżawy i najmu powstaje bowiem, co do zasady, z chwilą wystawienia faktury;
3. jeżeli podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, czyli po upływie terminu płatności, obowiązek podatkowy na gruncie VAT powstanie z chwilą upływu terminu płatności.

W związku z powyższym, fakt otrzymania przez Spółkę przed wydaniem Dzierżawcy przedmiotu dzierżawy (tj. (...)) Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), nie spowoduje po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego z tytułu podatku VAT.

Co więcej, zgodnie z przepisem art. 106b ust. 1 pkt 4 lit. b w zw. z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT, Wnioskodawca nie będzie miał podatkowo prawnego obowiązku udokumentowania w drodze faktury otrzymania od Zainteresowanego Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...).

Na Spółce będzie jednak ciążył podatkowo prawny obowiązek wystawiania faktur z tytułu Czynszu Dzierżawnego (...) jako czynszu za dzierżawę Nieruchomości, stanowiącego wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług dzierżawy (...) w transakcji między podatnikami.

Zdaniem Uczestników, mając na uwadze założenie przewodnie Stron umowy Y w zakresie dokumentowania Zaliczek, jakim jest udokumentowanie Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) w drodze faktur, co wynika również z postanowienia (…) umowy Y - wystawienie przez Spółkę faktury opiewającej na kwotę danej Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) spowoduje po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązku podatkowego na gruncie VAT.

Według Uczestników, na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT obowiązek podatkowy z tytułu dzierżawy powstanie w momencie wystawienia przez Spółkę faktury opiewającej na kwotę Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) za dany miesiąc, ponieważ faktura według umowy Y powinna zostać wystawiona nie później niż z chwilą upływu terminu płatności danej Zaliczki.

Jak wskazano wyżej, na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT, obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usługi dzierżawy powstaje z chwilą wystawienia faktury. Natomiast w sytuacji, gdy podatnik nie wystawił takiej faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu wystawienia faktury określonego w art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT, czyli najpóźniej z chwilą upływu terminu płatności.

Ponieważ Strony określiły w umowie Y terminy płatności Zaliczek - w przypadku, gdyby faktury z tytułu Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) wystawione zostały po upływie tych terminów płatności Zaliczek, obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT powstanie z chwilą upływu tych terminów płatności.

Zdaniem Uczestników, zważywszy na to, że:

1. założeniem przewodnim Stron umowy Y w zakresie dokumentowania Zaliczek jest udokumentowanie Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) w drodze faktur, co znalazło także swój wyraz w umowie Y ((…) umowy Y, z zastrzeżeniem sytuacji, w której Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej wydanej w niniejszej sprawie uznałby wystawienie przez Spółkę faktur dokumentujących Zaliczki za niedopuszczalne na gruncie ustawy o VAT i niepowodujące po stronie Wnioskodawcy powstania obowiązku podatkowego w VAT - wówczas Strony zgodnie postanowiły w umowie Y, że zastosują się do takiego stanowiska Dyrektora KIS), i
2. faktury te będą wystawiane, co do zasady przed otrzymaniem płatności (tj. przed otrzymaniem Zaliczki) oraz przed upływem terminu płatności danej Zaliczki, a
3. otrzymane Zaliczki zaliczone zostaną na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), co oznacza, iż Czynsz Dzierżawny (...) w określonym w umowie Z okresie dzierżawy (…) będzie pomniejszony m.in. o wartość zapłaconych przez Zainteresowanego Zaliczek,

to w konsekwencji do powyższego przypadku zastosowanie znajdzie art. 19 ust. 5 pkt 4 lit b. tiret trzecie ustawy o VAT, czyli obowiązek podatkowy dotyczyć będzie usługi dzierżawy, a zatem powstanie z chwilą wystawienia faktury dokumentującej Zaliczkę na poczet Czynszu Dzierżawnego (...).

Należy bowiem zauważyć, że co prawda Zaliczki będą płacone przez Dzierżawcę jeszcze przed wydaniem (...), to jednak w umowie Y zastrzeżono, że Zaliczki powinny być opłacane każdorazowo przez Dzierżawcę z góry, najpóźniej do 10. dnia danego miesiąca, którego Zaliczka dotyczy, na podstawie faktury wystawionej przez Wydzierżawiającego i dostarczonej Zainteresowanemu (z zastrzeżeniem sytuacji, w której Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej wydanej w niniejszej sprawie uznałby wystawienie przez Spółkę faktur dokumentujących Zaliczki za niedopuszczalne na gruncie ustawy o VAT i niepowodujące po stronie Wnioskodawcy powstania obowiązku podatkowego w VAT - wówczas Strony zgodnie postanowiły w umowie Y, że zastosują się do stanowiska Dyrektora KIS przedstawionego w interpretacji indywidualnej).

Terminem płatności każdej z czterech zaliczek będzie 10. dzień miesiąca, którego dana Zaliczka dotyczy, tj. będzie to odpowiednio 10 października 2026 r. - w przypadku Zaliczki za październik 2026 r., 10 listopada 2026 r. - w przypadku Zaliczki za listopad 2026 r., 10 grudnia 2026 r. - w przypadku Zaliczki za grudzień 2026 r. i 10 stycznia 2027 r. - w przypadku Zaliczki za styczeń 2027 r.

Stosownie do regulacji art. 106i ust. 3 pkt 4 w zw. z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT, wykonując umowę Y oraz realizując wspólny cel Stron w zakresie dokumentowania Zaliczek, Wnioskodawca planuje wystawiać faktury opiewające na kwotę danej Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...). Wnioskodawca wystawi każdą z faktur nie później niż z chwilą upływu terminu płatności danej Zaliczki, tj. nie później niż do 10. dnia miesiąca, którego dana Zaliczka dotyczy (nie później niż 10 października 2026 r., 10 listopada 2026 r., 10 grudnia 2026 r. i 10 stycznia 2027 r.).

Należy więc podkreślić, że faktury odnosić się będą zawsze do konkretnego okresu, wynikającego z umowy Y, będą opiewać na konkretne kwoty, których sposób kalkulacji wprost wskazano w umowie Y. Zaliczki związane będą z konkretnym zdarzeniem gospodarczym, jakim będzie dzierżawa (...) przez Spółkę na rzecz Zainteresowanego i będą one zaliczane na poczet właściwego czynszu dzierżawnego, tj. Czynszu Dzierżawnego (...), który będzie należny na podstawie umowy Z. Zaliczki nie będą więc płatnością dokonywaną na poczet niesprecyzowanego, nieokreślonego świadczenia, które ma mieć miejsce w przyszłości, a raczej będą płatnością dotyczącą konkretnej usługi dzierżawy (konkretnej nieruchomości - tj. (...)), której warunki, okres trwania czy cena zostały przez strony uzgodnione lub wstępnie uzgodnione (…).

Uczestnicy są zdania, że faktury, które mają być wystawiane przez Wnioskodawcę będą służyć tym samym celom, co faktury sprzedażowe, wspomniane w art. 106b ust. 1 ustawy o VAT. Intencją Stron jest bowiem udokumentowanie dla celów VAT Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), czyli Zaliczek na poczet usługi dzierżawy (...), która to usługa ma być świadczona w konkretnym okresie dzierżawy (…).

W związku z tym, dokonanie przez Wnioskodawcę czynności wystawienia faktury z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) i doręczenia jej Dzierżawcy będzie jednoznaczne z wprowadzeniem faktury do obrotu prawnego. Jednocześnie, co warto zaznaczyć, przepisy ustawy o VAT nie zakazują wprost dokumentowania w drodze faktury zaliczek czy przedpłat na poczet przyszłej usługi dzierżawy czy też najmu. Przywoływane wyżej przepisy stanowią wyłącznie o tym, że podatnik nie ma obowiązku wystawiania faktur w takich przypadkach - tj. przykładowo dokumentujących zaliczki czy przedpłaty na poczet usługi najmu czy dzierżawy.

A zatem, zdaniem Stron, na gruncie ustawy o VAT dopuszczalne jest dokumentowanie zdarzeń gospodarczych faktycznie występujących pomiędzy dwoma podatnikami VAT - np. zaliczek będących elementem przyszłego czynszu dzierżawnego czy czynszu najmu, jak ma to miejsce na gruncie niniejszej sprawy - w drodze faktury, nawet wówczas, gdy podatnik nie ma obowiązku takiej faktury wystawić, gdyż przepisy ustawy o VAT nie zakazują takiego zachowania.

Skoro więc wspólnym celem Stron będzie, wystawianie i przesyłanie przez Spółkę Zainteresowanemu faktur z tytułu Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) oraz Strony wprost wskazały w umowie Y terminy płatności Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) z tytułu usługi dzierżawy (...) (która ma być świadczona w przyszłości na podstawie umowy Z), na 10. dzień danego miesiąca, to - stosownie do art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT - Spółka powinna wystawić fakturę dla żądanej w tym terminie od Dzierżawcy kwoty Zaliczki z tytułu umowy Y, nie później niż do 10. dnia danego miesiąca.

Co więcej, w związku z tym, że Uczestnicy ustalili, że płatność na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), tj. Zaliczka będzie wymagana z góry, do 10. dnia każdego miesiąca, a faktura wystawiona i dostarczona będzie Zainteresowanemu przez Spółkę nie później niż 10. dnia każdego miesiąca, to wskazać należy, że w rzeczywistości termin płatności danej Zaliczki może upływać albo dopiero po wystawieniu faktury albo tego samego dnia, w którym wystawiono fakturę - w zależności od tego, w którym momencie Spółka wystawi fakturę. Niemniej jednak, zakłada się, iż każdorazowo Spółka wystawiać będzie faktury najpóźniej w dniu, w którym upływa termin płatności danej Zaliczki.

Mając powyższe na uwadze, Strony sądzą, że obowiązek podatkowy VAT, w takich przypadkach, powstawać będzie w momencie wystawienia faktury. Gdyby jednak zdarzyła się sytuacja, w której Spółka wystawiłaby fakturę z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) po upływie terminu płatności danej Zaliczki, to - zdaniem Uczestników - obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT powstanie z chwilą upływu terminu płatności tej danej Zaliczki, określonego w umowie Y, stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie w zw. z art. 19a ust. 7 w zw. z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT.

Wyżej zaprezentowane stanowisko Uczestników znajduje oparcie w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo, Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 21 maja 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.142.2021.2.IK wskazał, iż:

W interpretacjach indywidualnych z 15 listopada 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.773.2021.2.KO oraz z 20 grudnia 2019 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.702.2019.2.KO, Dyrektor KIS podkreślił, że choć przedpłaty lub zaliczki na poczet usługi najmu wpłacone zostały przed wykonaniem usługi najmu, to jednak z zawartych umów wynika, że najemca zobowiązany jest do ich zapłaty na rzecz wynajmującego na podstawie faktury w określonym w umowie terminie. Ponieważ w tych sprawach faktury opiewające na kwotę przedpłaty / zaliczki na poczet usługi najmu zostały przez wynajmującego wystawione, Dyrektor KIS uznał, że obowiązek podatkowy na gruncie VAT powstał w tych przypadkach w momencie wystawienia faktury.

Z kolei w nieco odmiennym stanie faktycznym, albowiem w sprawie odnoszącej się do kwestii określenia momentu powstania obowiązku podatkowego na gruncie VAT dla przedpłat na poczet świadczonych usług wynajmu krótkoterminowego pojazdu, w następstwie których klient otrzymywał fakturę elektroniczną od razu po zaksięgowaniu wpływu środków, Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 19 listopada 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.370.2020.3.AS wskazał, że:

Zdaniem Uczestników, powyższe interpretacje indywidualne potwierdzają prawidłowość stanowiska, że upływ terminu płatności Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) może być traktowany jako „upływ terminu płatności” na gruncie art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie w zw. z art. 19a ust. 7 w zw. z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę wszystkie poczynione wyżej rozważania, zdaniem Stron, wystawienie przez Spółkę faktury z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) nie narusza przepisów ustawy o VAT i z perspektywy przepisów tej ustawy jest dopuszczalne.

W związku z tym, w przypadku wystawienia przez Spółkę faktury z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT powstanie w momencie wystawienia tej faktury, ponieważ faktura wystawiona zostanie nie później niż z chwilą upływu terminu płatności danej Zaliczki. Gdyby jednak Wnioskodawca wystawił fakturę z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) po upływie terminu płatności danej Zaliczki, wynikającego z umowy Y, obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT powstanie z chwilą upływu terminu płatności Zaliczki wynikającego z umowy Y.

2.  W zakresie pytania oznaczonego numerem 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W związku z tym, aby odliczenie VAT od danego wydatku było możliwe, konieczne jest łączne spełnienie następujących warunków:

• wydatek został poniesiony przez podatnika VAT,
• wydatek pozostaje w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT.

W analizowanym przypadku, Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) powinny zostać uznane za wynagrodzenie za świadczenie przez Wnioskodawcę usług podlegających opodatkowaniu VAT. W ocenie Stron, nie budzi także wątpliwości związek nabywanych przez Dzierżawcę usług dzierżawy z wykonywaniem przez niego czynności opodatkowanych. Związek taki będzie istniał w stosunku do opodatkowanych VAT transakcji w zakresie przyszłej sprzedaży (…).

Tym samym, zdaniem Uczestników, spełnione są wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT warunki, aby nabyte usługi były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej przez podatnika VAT do wykonywania czynności opodatkowanych VAT podejmowanych przez tego podatnika.

Natomiast na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jak Wnioskodawca wskazał w uzasadnieniu stanowiska dot. pytania 1., obowiązek podatkowy z tytułu dzierżawy powstanie w momencie wystawienia przez Spółkę faktury opiewającej na kwotę Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) za dany miesiąc, ponieważ faktura według ustaleń Stron powinna zostać wystawiona nie później niż z chwilą upływu terminu płatności danej Zaliczki.

Tym samym, w momencie wystawienia faktury na kwotę Zaliczki albo - w przypadku wystawienia przez Spółkę faktury z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) po upływie terminu płatności danej Zaliczki, określonego w umowie Y - w momencie upływu terminu płatności danej Zaliczki wynikającego z umowy Y, spełniony zostanie warunek odliczenia VAT przez Dzierżawcę przewidziany w art. 86 ust. 10 ustawy o VAT.

Z kolei moment wykonania prawa do odliczenia przez Dzierżawcę wyznacza art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym prawo do odliczenia podatku naliczonego powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. Dzierżawca będzie więc mógł wykonać prawo do odliczenia w rozliczeniu miesiąca, w którym otrzyma fakturę opiewającą na kwotę Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...).

Stanowisko Uczestników, zgodnie z którym w przypadku wystawienia faktury dokumentującej usługi najmu lub dzierżawy, na poczet których wnoszone są różnego rodzaju przedpłaty czynszu potwierdzają także interpretacje indywidualne.

Przykładowo, w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 listopada 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.773.2021.2.KO wskazano, że:

Także w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 sierpnia 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.281.2024.2.JK, potwierdzono, że:

Podobne stanowisko przedstawiono także w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 grudnia 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.702.2019.2.KO, która dotyczyła następującego stanu faktycznego:

Organ podatkowy potwierdził w tej interpretacji, że otrzymując w sierpniu 2019 r. fakturę z tytułu przedpłaty za pierwsze 11 miesięcy najmu

W świetle przedstawionych argumentów Uczestnicy stoją na stanowisku, iż Dzierżawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z wystawianych przez Spółkę faktur dokumentujących Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), które to prawo będzie mógł wykonać w rozliczeniu za miesiąc, w którym otrzyma daną fakturę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Wskazać należy, że dzierżawa jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie natomiast publicznoprawną), zatem w związku z dzierżawą nieruchomości będziecie Państwo występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a ww. czynność - jako usługa zdefiniowana w art. 8 ust. 1 ustawy - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy:

Generalna zasada wynikająca z brzmienia powołanego powyżej art. 19a ust. 1 ustawy wskazuje, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Zgodnie z tą regulacją, podatek stanie się wymagalny w miesiącu dokonania dostawy towaru lub wykonania usługi i co do zasady zostanie rozliczony za ten okres rozliczeniowy.

W tym miejscu zauważyć należy, że w art. 19a ust. 5 ustawy, ustawodawca w sposób szczególny uregulował powstanie obowiązku podatkowego dla niektórych usług.

Według art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy:

Stosownie do art. 19a ust. 7 ustawy:

W myśl art. 19a ust. 8 ustawy:

Z ww. art. 19a ust. 8 ustawy wynika, że obowiązek podatkowy z tytułu otrzymanej zaliczki powstaje z chwilą jej otrzymania.

Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy:

Z art. 106i ust. 2 ustawy wynika, że:

W myśl art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy:

Na mocy art. 106i ust. 7 ustawy:

Zgodnie z art. 106i ust. 8 ustawy:

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów dla dostaw towarów i usług wymienionych w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury z tytułu tych świadczeń. Natomiast, stosownie do art. 19a ust. 7 ustawy, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że moment powstania obowiązku podatkowego wymaga od wykonawcy danej usługi prawidłowego określenia momentu jej wykonania. Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje tego momentu, ani w żaden sposób nie precyzuje jakimi kryteriami należy posługiwać się dla jego określenia. Wskazać jednak należy, że o faktycznym wykonaniu usługi decyduje jej charakter. Z kolei o charakterze i o dacie wykonania tej usługi decydują strony umowy cywilnoprawnej, chyba że moment ten jest określany przez obowiązujący przepis prawa regulujący zasady wykonywania danego rodzaju usług.

Ponadto, stosownie do art. 353¹ ustawy Kodeks cywilny:

Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa podatkowego.

Jak wynika z opisu sprawy, 29 kwietnia 2025 r. Spółka i Zainteresowany zawarli Umowę (…) dotyczącą Nieruchomości (...), zmienioną następnie Aneksem nr 1 z 22 grudnia 2025 r. (dalej: „Umowa (…)”), na mocy której Spółka (…) na rzecz Zainteresowanego (…), za wynagrodzeniem, zwanym Opłatą (..). Ponadto, w Umowie (…) strony - tj. Spółka i Zainteresowany, zobowiązały się do prowadzenia negocjacji w celu określenia warunków zawarcia Przedwstępnej Umowy (…) (dalej: „umowa Y”) oraz Przyrzeczonej Umowy (…) (dalej: „umowa Z”).

31 marca 2026 r. Spółka oraz Zainteresowany zawarli umowę Y, która ma charakter umowy przedwstępnej. Uczestnicy w umowie Y uzgodnili, że za każdy miesiąc kalendarzowy do  (…), to termin ostateczny na spełnienie Warunków (…) i został on ustalony na dzień 31 stycznia 2027 r.; termin ten może zostać przedłużony w sytuacji wystąpienia opóźnień (...) z powodu siły wyższej, chyba że którakolwiek ze Stron odstąpi od umowy Y z powodu przedłużającej się siły wyższej przed podpisaniem umowy Z), Zainteresowany zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Spółki zaliczki (…) („Zaliczka” albo łącznie jako „Zaliczki”) na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) (Rent) („Czynsz Dzierżawny (...)”), powiększoną o należny podatek od towarów i usług - pod warunkiem, że Zaliczki te będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Z kolei na mocy umowy Z, przez cały okres korzystania (…) z Nieruchomości, Dzierżawca zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Wydzierżawiającego miesięcznego Czynszu Dzierżawnego (...) oraz innych opłat, które określone zostaną w umowie Z. Czynsz Dzierżawny (...) wynosić będzie określoną kwotę (…) i będzie należny co miesiąc przez cały Okres Korzystania (…) przez Zainteresowanego z Nieruchomości.

Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) zostaną one powiększone o należny podatek VAT (jeżeli będzie miał on zastosowanie), i będą należne za każdy miesiąc kalendarzowy, będą płatne z góry, nie później niż do 10. dnia miesiąca, którego dana Zaliczka dotyczy.

W przypadku zawarcia przez Strony umowy Z, wszelkie płatności faktycznie dokonane przez Dzierżawcę na podstawie Umowy (…) oraz Zaliczki faktycznie zapłacone przez Zainteresowanego na podstawie umowy Y zostaną zaliczone na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) w pierwszych okresach płatności wynikających z umowy Z - będącej Przyrzeczoną Umową (…). Planowanym przez Strony sposobem dokumentowania Zaliczek będą faktury. Uzgodnienie to znalazło swój wyraz w postanowieniu (…) umowy Y, stosownie do którego Wydzierżawiający będzie wystawiał i przesyłał Dzierżawcy faktury opiewające na kwoty danej Zaliczki, począwszy od października 2026 r.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, wystawiania przez Spółkę faktur dokumentujących Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) na gruncie ustawy o VAT oraz momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT w związku z Zaliczkami, które Spółka będzie otrzymywała od Dzierżawcy na mocy umowy Y.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy zauważyć, iż jak wynika z wyżej powołanego przepisu art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek (…), to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem - stosownie do pkt 2 ww. artykułu - dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Analizując okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanym przypadku Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) wynikające z umowy Y stanowią element przyszłego Czynszu Dzierżawnego (...) i zostaną zaliczone na poczet tego Czynszu w pierwszych okresach płatności wynikających z zawartej w przyszłości umowy Z. Powyższe oznacza, że Czynsz Dzierżawny (...) w określonym w umowie Z okresie dzierżawy będzie pomniejszony m.in. o wartości zapłaconych przez Dzierżawcę Zaliczek. Jednocześnie strony w ramach zawartej umowy przedwstępnej (Y) ustaliły terminy płatności poszczególnych Zaliczek za każdy miesiąc kalendarzowy, tj. zapłata ma nastąpić nie później niż do 10. dnia miesiąca, którego dana Zaliczka dotyczy.

Skoro więc strony ustaliły terminy płatności ww. Zaliczek stanowiących część Czynszu Dzierżawnego należnego na podstawie umowy Z (a zatem mamy do czynienia z płatnością realizowaną z tytułu Dzierżawy (...)), to stosując art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT, mają Państwo obowiązek wystawić nie później niż do dnia upływu terminu płatności tych Zaliczek wynikającego z zawartej umowy, tj. nie później niż odpowiednio do 10 października 2026 r., 10 listopada 2026 r., 10 grudnia 2026 r. i 10 stycznia 2027 r., faktury dokumentujące Zaliczki stanowiące część Czynszu Dzierżawnego (...).

Obowiązek podatkowy z tego tytułu powstanie na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzeci w związku z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT, tj. z chwilą wystawienia faktury przez Państwa, jeżeli faktura za poszczególne Zaliczki należne za okres od października 2026 r. do stycznia 2027 r. zostanie wystawiona nie później niż z chwilą upływu terminu płatności wynikającego z umowy Y. Natomiast jeżeli faktura ta zostanie wystawiona po upływie ww. terminu płatności, to obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu płatności danej Zaliczki wynikającego z umowy Y.

W konsekwencji powyższego, Państwa stanowisko dotyczące wystawiania przez Spółkę faktur dokumentujących Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) na gruncie ustawy o VAT oraz momentu powstania obowiązku podatkowego w oparciu o  art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzeci w związku z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT w związku z Zaliczkami, które Spółka będzie otrzymywała od Dzierżawcy na mocy umowy Y, uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy Dzierżawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Spółkę z tytułu Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) i czy prawo to będzie mógł wykonać w rozliczeniu za miesiąc, w którym otrzyma fakturę.

Podstawowe uprawnienie podatnika dotyczące obniżenia podatku należnego o podatek naliczony zawarte zostało w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Stosownie do ww. przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:

W art. 86 ust. 13 ustawy przewidziano, że:

Zatem prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących zakupy związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. W stosunku do faktur lub dokumentów celnych podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy po otrzymaniu faktury lub dokumentu celnego, będącego podstawą odliczenia lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Zatem, w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Zatem w sytuacji, gdy podatnik dokonuje nabycia towarów i usług z zamiarem wykorzystania ich do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to – bez względu na to, jakie faktycznie będą efekty tej działalności - należy uznać, że w momencie nabycia zakupione towary i usługi miały związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W odniesieniu do Państwa wątpliwości stwierdzić należy, że dla określenia, czy podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku niezwykle istotny jest charakter związku występującego między zakupami, a prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą. Jak już wcześniej wskazano, istotna jest intencja nabycia - jeśli dany towar lub usługa ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas - po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych - odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

W każdym więc przypadku należy dokonać oceny, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było wykonywanie czynności opodatkowanych. Z ogólnie przyjętej definicji „zamiaru” wynika, że jest to projekt, plan czy intencja zrealizowania czegoś. Istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom, jak i cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej oraz planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego, jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT – spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Dzierżawca jest spółką zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowanego jest działalność w zakresie (…). Obecnie Zainteresowany realizuje inwestycję X (…), w związku z czym poszukuje terenów (…), które mógłby wynająć bądź wydzierżawić - w charakterze odpowiednio najemcy lub dzierżawcy, (…). Dzierżawca będzie uzyskiwał przychody ze sprzedaży (…), a więc z działalności opodatkowanej VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Dzierżawcę z faktur wystawianych przez Spółkę, dokumentujących Zaliczki w rozliczeniu za miesiąc, w którym otrzyma fakturę.

Analiza okoliczności sprawy w kontekście przepisów prawa podatkowego mających zastosowanie w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, że prawo podatnika do odliczenia podatku naliczonego przy zakupach towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności opodatkowanych (art. 86 ust. 1 ustawy) kształtuje się w danym okresie rozliczeniowym. Zdarzeniem uprawniającym do obniżenia podatku należnego - co wprost wynika z art. 86 ust. 10 w związku z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy - jest przy tym zazwyczaj otrzymanie faktury lub dokumentu celnego, a ewentualne późniejsze rozliczenie podatku jest konsekwencją już nabytego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego. Prawo do obniżenia podatku należnego powstaje u wszystkich podatników, o ile wykażą, że zakupy były związane z bieżącą lub przyszłą działalnością opodatkowaną.

Przy czym, co również istotne, jak wynika z ww. art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, wystawienie przez Spółkę każdej faktury z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) spowoduje po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązku podatkowego, na zasadach wynikających z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, tj. w momencie wystawienia przez Spółkę faktury z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), jeśli faktura zostanie wystawiona nie później niż z chwilą upływu terminu płatności danej Zaliczki, natomiast  jeżeli faktura zostanie wystawiona po upływie terminu płatności Zaliczki wynikającego z umowy Y - zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu płatności danej Zaliczki.

W konsekwencji, w momencie wystawienia faktury na kwotę Zaliczki albo - w przypadku wystawienia przez Spółkę faktury z tytułu Zaliczki na poczet Czynszu Dzierżawnego (...) po upływie terminu płatności danej Zaliczki, określonego w umowie Y - w momencie upływu terminu płatności danej Zaliczki wynikającego z umowy Y (spełnienie warunku powstania obowiązku podatkowego u sprzedawcy zgodnie z art. 86 ust. 10) oraz po otrzymaniu faktury dokumentującej tę wpłatę (zgodnie z art. 86  ust. 10b pkt 1), po stronie Dzierżawcy zaktualizuje się prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Dzierżawca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Spółkę z tytułu Zaliczek na poczet Czynszu Dzierżawnego (...), z uwagi na planowane wykorzystywanie w zakresie przyszłej sprzedaży (…).

Podsumowując, wydatki poniesione na opłatę Zaliczek dotyczących dzierżawy (...) będą uprawniać Dzierżawcę – jako podatnika podatku VAT – do dokonania odliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, bowiem występuje bezsporny, bezpośredni związek pomiędzy ponoszonymi wydatkami a przyszłą działalnością opodatkowaną podatkiem VAT (sprzedażą (…)). Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych zawartych w art. 88 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.