0114-KDIP1-1.4012.363.2026.4.ESZ

Interpretacja indywidualna

- stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

• niezależnie od scenariusza, jaki wystąpi w niniejszej sprawie w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1, transakcja ta będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - jest nieprawidłowe,
• niezależnie od scenariusza, jaki wystąpi w niniejszej sprawie w odniesieniu do sprzedaży działki nr 2, transakcja ta będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT- jest nieprawidłowe,
• Wnioskodawca ma możliwość, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania transakcji i wyboru jej opodatkowania według właściwej stawki VAT- jest nieprawidłowe,
• w przypadku obciążenia Kupującego opłatą planistyczną doliczoną do ceny sprzedaży nieruchomości, wartość tej opłaty nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr 1 i 2.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie pismem z 20 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, prowadzącą gospodarstwo rolne, będącą rolnikiem indywidualnym, niebędącą podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki gruntu o numerze 1 i 2 o powierzchni 7 hektarów 486 m², dla której Sąd Rejonowy w (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…).

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył na podstawie umowy darowizny 9 stycznia 2020 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep A Nr (…).

Działka gruntu 2 posiada powierzchnię 150 m², w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem Bi - inne tereny zabudowane, jest ona zabudowana jednym budynkiem niestanowiącym odrębnego przedmiotu własności. Budynek ten, stacja bazowa (...)  , został wybudowany około 2000 r. przez dzierżawcę - spółkę A.

Działka gruntu 1 posiada powierzchnię 7 hektarów 336 m², w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem Br-Ps - grunty rolne zabudowane, N - nieużytki, Ps - pastwiska i R - grunty orne, a ponadto jest zabudowana pięcioma budynkami niestanowiącymi odrębnego przedmiotu własności: jeden budynek mieszkalny oraz cztery budynki gospodarcze. Wszystkie te zabudowania są wiekowe, co najmniej kilkudziesięcioletnie. W okresie ich posiadania (od 2020 r.) Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie została w stosunku do niej podjęta uchwała o rewitalizacji i degradacji, nie została objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i nie została objęta decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach, nie została wpisana do Gminnej Ewidencji Zabytków, jak również nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca 25 listopada 2025 r. zawarł w formie aktu notarialnego Rep. A Nr (…), przedwstępną umowę sprzedaży z zastrzeżeniem warunków.

Kupujący jest osobą prawną będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wartość transakcji będzie przekraczać kwotę 240.000 zł.

W treści aktu notarialnego wskazano, że

1.  umowa zostanie zawarta pod warunkiem:

-     objęcia w terminie do 31 grudnia 2026 r. przez Gminę (…) terenu, na którym położona jest działka 1 planem ogólnym, o którym mowa w art. 13a i nast. ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dopuszczającym na tym terenie zabudowę handlową, usługową, przemysłową, magazynową, produkcyjną,

-     oraz wejścia w życie do 31 grudnia 2026 r. uchwały Rady Gminy (…) w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, polegającego na dopuszczeniu na tej nieruchomości zabudowy handlowo - usługowej bądź podjęcia w tym terminie uchwały Rady Gminy (…) w przedmiocie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, polegającego na dopuszczeniu na tej nieruchomości zabudowy handlowo-usługowej.

2.  w przypadku niespełnienia się warunku, o którym mowa w punkcie 1 tiret 2, w całości lub w części, w terminie do 31 grudnia 2026 r. umowa zostanie zawarta pod warunkiem, że w terminie do 31 grudnia 2026 r. Kupujący uzyska zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyrażoną w formie decyzji administracyjnej, na nabycie przedmiotowej zabudowanej nieruchomości gruntowej,

3.  W przypadku niespełnienia się warunków, o których mowa w punkcie 1 w całości bądź w części, w terminie do 31 grudnia 2026 r., Kupujący będzie miał prawo do dokonania cesji wszystkich praw i obowiązków wynikających w umowy przedwstępnej na rzecz osoby trzeciej będącej rolnikiem indywidualnym.

W niniejszym stanie faktycznym istnieją zatem 3 scenariusze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę:

-     Scenariusz 1 - sprzedaż na rzecz Kupującego nieruchomości objętej planem ogólnym, dopuszczającym na tym terenie zabudowę handlową, usługową, przemysłową, magazynową, produkcyjną, wraz z uchwałą w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegającego na dopuszczeniu na tej nieruchomości zabudowy handlowo-usługowej bądź uchwałą w przedmiocie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego polegającego na dopuszczeniu na tej nieruchomości zabudowy handlowo-usługowej,

-     Scenariusz 2 - sprzedaż na rzecz Kupującego nieruchomości objętej planem ogólnym, ale bez uchwał w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź w przedmiocie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o których mowa powyżej, za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa,

-     Scenariusz 3 - sprzedaż nieruchomości bez planu ogólnego oraz uchwał, o których mowa powyżej, na rzecz innego rolnika indywidualnego.

W treści aktu notarialnego strony umowy zawarły ponadto zapis, zgodnie z którym w przypadku spełnienia się warunku, opisanego w scenariuszu 1 oraz w związku z wystąpieniem opłaty, której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (opłaty planistycznej), dotyczącej przedmiotowej nieruchomości cena sprzedaży zostanie powiększona o wysokość tejże opłaty, wynikającej z wydanej przez Wójta Gminy (…) ostatecznej decyzji ustalającej wysokość tejże opłaty oraz podatek od towarów i usług VAT w obowiązującej stawce naliczony od wysokości tejże opłaty, o ile w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie należny.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Darowizna na rzecz Wnioskodawcy przedmiotowej nieruchomości nie była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Wszystkie zbiory dokonywane z przedmiotowych działek (a właściwie z działki 1) były przeznaczane na własne potrzeby Wnioskodawcy, nie były sprzedawane.

Działka 1 - przedmiotowa działka była wykorzystywana stricte na własne i osobiste potrzeby Wnioskodawcy. Wnioskodawca zamieszkiwał razem ze swoją rodziną w budynku znajdującym się na działce 1, uprawiał ziemię jako rolnik.

Działka 2 - na przedmiotowej działce znajduje się stacja (...) obejmująca (...) wraz z kontenerem technicznym. Nieruchomość́ ta jest przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 1 października 1991 r., której dzierżawcą jest spółka A z siedzibą w (…). Przedmiotowa działka nie była zatem wykorzystywana przez Wnioskodawcę, od początku posiadania była użytkowana przez dzierżawcę.

Działka 1 – działka ta nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani oddana do używania na podstawie innych umów o podobnych charakterze.

Działka 2 – przedmiotowa działka jest przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 1 października 1991 r., której dzierżawcą jest spółka A z siedzibą w (…). Umowa ta jest zawarta na czas określony do dnia października 2034 r. Umowy tej nie zawierał Wnioskodawca, otrzymał on przedmiotową nieruchomość́ w ramach darowizny już̇ z obowiązującą umową dzierżawy.

Znajdujący się na działce 2 budynek – stacja bazowa (...) stanowi budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Wskazać́ należy, ż e przedmiotowa działka oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem Bi – inne tereny zabudowane z adnotacją o budynku niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności.

Przedmiotem sprzedaży będzie m.in. działka numer 2, na której posadowiona jest stacja (...). Z umowy dzierżawy wynika, że właścicielem obiektów zainstalowanych na działce jest dzierżawca, tj. spółka A. W treści umowy dzierżawy wprost wskazano, że „Dzierżawca zdemontuje i usunie z przedmiotu dzierżawy w okresie sześciu miesięcy od dnia rozwiązania umowy urządzenia i obiekty zainstalowane przez dzierżawcę i wchodzące w skład prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa na własny koszt.”

Na moment sprzedaży właścicielem stacji jest dzierżawca, tj. spółka A.

Nabywca nabędzie działkę 2 wraz z obowiązującą umową dzierżawy. To nie Wnioskodawca zainstalował na działce 2 przedmiotową stację (...), lecz dzierżawca, tj. spółka A. Umowa dzierżawy w dalszym ciągu będzie obowiązywać́. Nie będzie konieczności rozliczania jakichkolwiek nakładów.

Działka 1 – budynki znajdujące się na działce nigdy nie były przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy bądź́ innych umów o podobnym charakterze.

Działka 2 – same budynki znajdujące się na działce nie były przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy itp., gdzie stroną byłby Wnioskodawca.

Potencjalny nabywca przedmiotowej nieruchomości sam zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu. Co prawda w tym momencie Wnioskodawca podjął już̇ decyzję o chęci sprzedaży oraz miał podpisaną umowę pośrednictwa sprzedaży, ale nie zostały jeszcze podjęte żadne działania promujące nieruchomość́, nie wystawiono żadnego ogłoszenia o sprzedaży. Być́ może nabywca dowiedział się o tym fakcie z jakichś́ innych źródeł, od właścicieli sąsiedniej nieruchomości, lub po prostu był to zbieg okoliczności.

Jedyną umową tego typu była podpisania przez Wnioskodawcę umowa pośrednictwa sprzedaży z profesjonalnym biurem nieruchomości w celu zapewnienia sobie poprawności, bezpieczeństwa przeprowadzonej transakcji oraz w celu pozyskania przez pośrednika w imieniu Wnioskodawcy wszystkich niezbędnych dokumentów wymaganych przez przyszłego nabywcę oraz niezbędnych do zawarcia umów w formie aktów notarialnych.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada żadnych innych nieruchomości.

Pytania oznaczone we wniosku nr 2, 3 i 4

1.  Czy w przypadku wystąpienia poszczególnych scenariuszy wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT?

2.  Czy w przypadku możliwości zastosowania zwolnienia, Wnioskodawca może z tego zwolnienia zrezygnować i opodatkować transakcję podatkiem VAT?

3.  Czy w przypadku obciążenia Kupującego opłatą planistyczną doliczoną do ceny sprzedaży nieruchomości, wartość tej opłaty będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2, 3 i 4

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.) zwanej dalej u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Artykuł 2 pkt 6 u.p.t.u. stanowi, że ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 22 u.p.t.u. ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Artykuł 15 ust. 1 u.p.t.u. stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Mocą art. 15 ust. 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady "Podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a)  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem,

b)  dostawa terenu budowlanego.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy - co do zasady - posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

W konsekwencji uznać należy, że dostawa przedmiotowych nieruchomości będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 u.p.t.u.

Mając na uwadze powyższe przeanalizować należy, czy przedmiotowa transakcja, jako transakcja opodatkowana podatkiem od towarów i usług, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem. Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być bowiem albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Jak wynika ze stanu faktycznego, sporna nieruchomość składa się z dwóch działek zabudowanych: działka gruntu 2 zabudowana jednym budynkiem niestanowiącym odrębnego przedmiotu własności, oraz działka gruntu 1 zabudowana pięcioma budynkami niestanowiącymi odrębnego przedmiotu własności. Wszystkie budynki zostały oddane do użytku kilkadziesiąt lat temu, a Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych jest uzależnione od tego, czy znajduje się na nich budynek lub budowla objęte opodatkowaniem VAT oraz od zastosowanej stawki podatku. Przepisy wynikają z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT oraz braku szczegółowych regulacji w tej kwestii. W przypadku sprzedaży budynków lub budowli (lub ich części) trwale związanych z gruntem, wartość gruntu nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a grunt podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z zasadami dotyczącymi sprzedaży danego budynku lub budowli. Innymi słowy, jeśli budynek jest zwolniony z podatku VAT, zwolnienie to obejmuje również grunt, na którym się znajduje. W przypadku opodatkowanego budynku również sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu według odpowiedniej stawki dla budynku lub budowli.

Podczas omawiania opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych istotne jest uwzględnienie zwolnień tych czynności z podatku VAT. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a u.p.t.u., ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.t.u., ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Analiza stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy niezależnie od scenariusza, jaki wystąpi w niniejszej sprawie, transakcja będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ad 3

Zgodnie z art. 43 ust. 10 u.p.t.u. istnieje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Aby to uczynić, konieczne jest spełnienie dwóch warunków:

• osoba dokonująca dostawy oraz nabywca muszą być zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,
• należy złożyć, przed dniem dokonania dostawy obiektu, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zatem w niniejszej sprawie, pomimo wystąpienia zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., Wnioskodawca może z tego zwolnienia zrezygnować i opodatkować transakcję podatkiem VAT.

Ad 4

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Na podstawie art. 29a ust. 1 u.p.t.u., podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 u.p.t.u., podstawa opodatkowania obejmuje:

a)  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku,

b)  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Stosownie do art. 29a ust. 7 u.p.t.u., podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1)  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty,

2)  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży,

3)  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Powyższe przepisy wyjaśniają, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Należy zaznaczyć, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są nieruchomości, wówczas z dokonywanej dostawy nie można wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy strony umowy zgodziły się na przeniesienie innych kosztów np.: renty planistycznej, dopłaty do ceny.

Zapłatą sprzedającego jest uzgodniona kwota, którą w tym przypadku stanowi oprócz należności za nieruchomość, również tzw. opłatę planistyczną.

Zatem podstawa opodatkowania przedmiotu czynności obejmuje zarówno wartość samej nieruchomości jak i ww. ponoszone koszty.

Jeżeli dostawa nieruchomości podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie była zwolniona od tego podatku, to uiszczone przez nabywcę wynagrodzenie obejmujące koszty opłaty planistycznej również podlegałoby opodatkowaniu na zasadach właściwych dla dostawy przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli jednak okaże się, tak jak uznaje Wnioskodawca, iż sprzedaż spornej nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania, to również zwrot opłaty planistycznej, włączony do ceny sprzedaży, będzie zwolniony z podatku VAT.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy w niniejszym stanie faktycznym w przypadku obciążenia Kupującego opłatą planistyczną doliczoną do ceny sprzedaży nieruchomości, wartość tej opłaty nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie uznania, że:

• niezależnie od scenariusza, jaki wystąpi w niniejszej sprawie w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1, transakcja ta będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – jest nieprawidłowe,
• niezależnie od scenariusza, jaki wystąpi w niniejszej sprawie w odniesieniu do sprzedaży działki nr 2, transakcja ta będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT– jest nieprawidłowe,
• Wnioskodawca ma możliwość, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania transakcji i wyboru jej opodatkowania według właściwej stawki VAT- jest nieprawidłowe,
• w przypadku obciążenia Kupującego opłatą planistyczną doliczoną do ceny sprzedaży nieruchomości, wartość tej opłaty nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT – jest prawidłowe

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną, prowadzącą gospodarstwo rolne i nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jest Pan właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej na którą składają się działki nr 1 i 2. Przedmiotowa nieruchomość nabył Pan na podstawie umowy darowizny w 2020 r. Darowizna nie była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Działka nr 1 była wykorzystywana na Pana własne i osobiste potrzeby, zamieszkiwał Pan wraz z rodziną w budynku znajdującym się na niej, uprawiał Pan ziemię jako rolnik. Nigdy nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani nie była oddana do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Wszystkie zbiory dokonywane przez Pana z przedmiotowej nieruchomości były przeznaczone na własne potrzeby i nie były sprzedawane.

Na działka nr 2 znajduje się stacja (...) obejmująca (...) wraz z kontenerem technicznym. Działka ta jest przedmiotem umowy dzierżawy z 1991 r., której dzierżawcą jest spółka A. Umowa ta zawarta jest na czas nieokreślony do października 2034 r. Umowy tej nie zawierał Pan, otrzymał Pan nieruchomość w ramach darowizny już z obowiązującą umową dzierżawy. Na moment sprzedaży właścicielem stacji będzie dzierżawca tj. spółka A. Działa zostanie sprzedana z obowiązującą umową dzierżawy. Nie nastąpi rozliczenie nakładów.

Ponadto wskazał Pan, że budynki znajdujące się na działce nr 1 a także same budynki znajdujące się na działce nr 2 nie były przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy bądź innych umów o podobnym charakterze.

Nie podejmował Pan i nie będzie podejmować do dnia sprzedaży żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych i zmierzających do podniesienia wartości działek. Nabywca zgłosił się do Pana sam, jedyną umowę którą Pan zawarł byłą umowa pośrednictwa sprzedaży z profesjonalnym biurem nieruchomości w celu zapewnienia poprawności przebiegu transakcji.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jak również nie została do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży z zastrzeżeniem określonych warunków, w wyniku czego istnieją 3 scenariusze przedmiotowej sprzedaży:

• Scenariusz 1 - sprzedaż na rzecz Kupującego nieruchomości objętej planem ogólnym, dopuszczającym na tym terenie zabudowę handlową, usługową, przemysłową, magazynową, produkcyjną, wraz z uchwałą w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegającego na dopuszczeniu na tej nieruchomości zabudowy handlowo-usługowej bądź uchwałą w przedmiocie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego polegającego na dopuszczeniu na tej nieruchomości zabudowy handlowo-usługowej,
• Scenariusz 2 - sprzedaż na rzecz Kupującego nieruchomości objętej planem ogólnym, ale bez uchwał w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź w przedmiocie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o których mowa powyżej, za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa,
• Scenariusz 3 - sprzedaż nieruchomości bez planu ogólnego oraz uchwał, o których mowa powyżej, na rzecz innego rolnika indywidualnego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy w przypadku wystąpienia ww. poszczególnych scenariuszy transakcja sprzedaży działek nr 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wcześniej wskazano dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży działki nr 1 brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu ich sprzedaży.

Z opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika bowiem z wniosku, posiadaną działkę nr 1 nabył Pan w drodze darowizny, w związku z nabyciem nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego i sprzedaż nie została udokumentowana fakturą. Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działka nr 1 nie była przedmiotem najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze. Nie wykorzystywał Pan ww. działki w działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan jakichkolwiek działań zwiększających wartość nieruchomości, nie podejmował Pan działań marketingowych, oprócz podpisania umowy pośrednictwa sprzedaży w celu zapewnienia prawidłowości transakcji sprzedaży.

Rodzaj i zakres podjętych przez Pana działań w odniesieniu do działki nr 1 nie daje podstaw do uznania, że jej sprzedaż będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż ww. działki stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pan nie będzie działał jako handlowiec. W Pana działaniach nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzałyby o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. Podejmowane przez Pana czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym.

Zatem dokonując sprzedaży działki nr 1 będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe potwierdza, że sprzedaż działki nr 1 stanowić będzie w Pana przypadku zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji, zbycie działki będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym sprzedaż działki nr 1 nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie tej sprzedaży nie będzie Pan podatnikiem VAT, a sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie uznania, że sprzedaż działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 uznaję za nieprawidłowe.

W opisie sprawy wskazał Pan, że działka nr 2 posiada powierzchnie 150 m² i jest zabudowana jednym budynkiem – stacją (...), wybudowaną ok 2000 r. przez dzierżawcę spółka A. Działkę tą nabył Pan w drodze darowizny wraz z obowiązującą umową dzierżawy. Umowa dzierżawy w dalszym ciągu będzie obowiązywać, i przejdzie na Nabywcę.

W świetle powyższych informacji, w celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności należy wskazać co następuje.

Na mocy art. 678 § 1 i § 2 ustawy Kodeks Cywilny:

Zgodnie z art. 694 Kodeksu Cywilnego:

Oznacza to, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu następuje z mocy prawa zmiana osoby wynajmującego, nie są wymagane żadne dodatkowe oświadczenia. Nabywca uzyskuje więc prawo wynajmowania rzeczy, a zbywca traci takie prawo. Najem trwa nadal, a do nabywcy odnoszą się od chwili nabycia wynikające z tego stosunku uprawnienia i obowiązki wynajmującego, w szczególności od momentu zbycia rzeczy to nabywcy jako nowemu wynajmującemu przysługuje czynsz z tytułu najmu. Natomiast czynsz zaległy w chwili zbycia rzeczy (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się zbywcy.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem najmu/dzierżawy nabywca nieruchomości (tu: Pan) wstępuje w miejsce sprzedawcy (tu: osoba, która przekazała Panu darowiznę), a stosunek najmu/dzierżawy obowiązuje na dotychczasowych warunkach. Jednocześnie nabywcy rzeczy najętej przysługuje czynsz za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu/dzierżawy.

Tak więc z mocy prawa, na podstawie art. 694 w zw. z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Pan jako nabywca nieruchomości (działki wraz z posadowionym na niej budynkiem bazy (...)) wstąpił w miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego (darczyńcy nieruchomości). Tak więc, przejął Pan wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy, w tym prawo do pobierania czynszu dzierżawnego należnego za okres od dnia nabycia nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks Cywilny:

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” sformułowanego w ustawie VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy działki Spółce, straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Pana nieruchomości spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż działki nr 2 której jest Pan właścicielem, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, w związku ze sprzedażą działki nr 2, będzie Pan występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży ww. działki, będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, należy wskazać, że, gdy sprzedaż budynku/budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to bezzasadna staje się analiza przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z kolei w myśl art. 47 § 3 ustawy Kodeks cywilny:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Podkreślić należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy, nie należy utożsamiać z prawem własności.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży nieruchomości należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności.

Jak wcześniej wskazano, z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Powyższe uwagi wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Pana dostawy działki nr 2, należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim obiektów jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do ich dostawy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie na gruncie prawa podatkowego nastąpi sprzedaż wyłącznie terenu o pow. 150 m², a nie budynku bazy (...) znajdującej się na tym terenie. Jak wynika z okoliczności sprawy, jest Pan właścicielem wyłącznie działki nr 2. Natomiast baza (...), stanowi odrębną ekonomiczną własność firmy telekomunikacyjnej, tj. dzierżawiącej teren spółki – spółka A. W świetle powyższych okoliczności, stacja (...) nie jest w Pana ekonomicznym posiadaniu i Pan – jako sprzedający – nie posiada prawa do dysponowania stacja (...) jak właściciel. Tym samym, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towaru w postaci budynku w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji powyższego, przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie działka gruntu nr 2, bez budynku bazy (...) znajdującej się na tym gruncie. Zatem w opisanym zdarzeniu przyszłym kolejno przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie będą mieć zastosowania.

W takim przypadku, gdy przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi.

Należy ponadto zauważyć, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418)

Według art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Mając na względzie powyższe przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro na gruncie będącym przeznaczonym do sprzedaży znajduje się budynek stacji (...), to nie można uznać, że stanowi on teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem, teren o powierzchni 150 m² zabudowany budynkiem stacji (...), którą planuje Pan sprzedać, stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie nie może mieć zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości (gruntów, budynków, budowli) nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w powołanych wcześniej przepisach, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie, wskazał Pan, że działka nr 2 została nabyta na podstawie umowy darowizny, która nie była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Tak więc, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym, nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania dla dostawy działki nr 2 zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana działki nr 2 stanowiącej grunt o pow. 150 m² nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie uznania, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 2, transakcja ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy uznać również za nieprawidłowe.

W rozpatrywanej sprawie Państwa wątpliwości dotyczą także prawa do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wyboru opodatkowania transakcji, w przypadku gdy do transakcji tej znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków/budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W wydanej interpretacji uznałem, że transakcja sprzedaży działki nr 1 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast transakcja sprzedaży działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką VAT.

Tym samym możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i opodatkowania transakcji właściwą stawką VAT nie znajduje w Państwa przypadku zastosowania.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia sprzedaży ww. działek i wyboru opodatkowania tych transakcji jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą ustalenia, czy kwota odpowiadająca Opłacie planistycznej, którą zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży – Kupujący będzie zobowiązany zapłacić Panu, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku spełnienia się warunków przewidzianych w scenariuszu nr 1 oraz wystąpienia obowiązku uiszczenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (opłaty planistycznej), dotyczącej przedmiotowej nieruchomości, cena sprzedaży zostanie powiększona o wysokość tejże opłaty, wynikającej z wydanej przez Wójta Gminy ostatecznej decyzji ustalającej wysokość tej opłaty, wynikającą z ostatecznej decyzji Wójta Gminy ustalającej jej wysokość, oraz – o ile będzie należny – o podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki.

Należy wskazać, że na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 6 ustawy:

Uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Należy zaznaczyć, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają, co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są nieruchomości, wówczas z dokonywanej dostawy nie można wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy strony umowy zgodziły się na przeniesienie innych kosztów np.: opłaty planistycznej.

W tym miejscu należy wskazać, że Opłata Planistyczna nie jest związana z żadnymi odrębnymi świadczeniami. Kwota Opłaty Planistycznej zostanie zapłacona Sprzedającemu w sytuacji, gdy po stronie Sprzedającego powstanie obowiązek zapłaty Opłaty Planistycznej. Powyższe ustalenia wynikają z warunków Umowy Sprzedaży zawartej między Stronami.

Dodatkowe płatności na rzecz Sprzedającego (Opłata Planistyczna) ustalone przez Strony w Umowie Sprzedaży, są ściśle związane ze świadczeniem polegającym na dostawie działki nr 1.

W przypadku gdy dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, kwota odpowiadając opłacie planistycznej, którą Kupujący zobowiązany jest zapłacić Panu jako dodatkowy element ceny sprzedaży, stanowić będzie element wynagrodzenia za tę dostawę i powinna zostać uwzględniona w podstawie opodatkowania na podst. art. 29 a ust. 1 ustawy.

Jak już wcześniej wskazałem w niniejszej sprawie w zakresie sprzedaży działki nr 1 nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a zatem dostawa tej działki będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Skoro zatem dostawa działki nr 1 będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to również kwota odpowiadająca opłacie planistycznej, którą Kupujący będzie zobowiązany zapłacić Panu jako element wynagrodzenia za dostawę tej działki z którą ta opłata będzie związana, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, w przypadku spełnienia warunków określonych w scenariuszu nr 1, obciążenie Kupującego kwotą odpowiadającą opłacie planistycznej i doliczenie tej kwoty do ceny sprzedaży działki nr 1 nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług po Pana stronie.

Tym samym Pana stanowisko, zgodnie z którym w przypadku obciążenia Kupującego kwotą odpowiadającą opłacie planistycznej, doliczoną do ceny sprzedaży nieruchomości (opisanej w scenariuszu nr 1), kwota ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 2, 3, 4). W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.