0114-KDIP1-1.4012.313.2026.2.MŻ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy przeniesienie własności udziałów w Nieruchomości na rzecz Wspólników w ramach datio in solutum będzie opodatkowane podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 18 maja 2026 r. oraz pismem, które wpłynęło 11 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

27 lutego 2026 r. została zawarta pomiędzy Spółką-Wnioskodawcą („Spółka”) a jej wspólnikami umowa przeniesienia własności udziału w nieruchomości w miejsce świadczenia pieniężnego (dation in solutum).

Przed dokonaniem ww. czynności, Spółka była właścicielem ½ nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, położoną w (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) („Nieruchomość”). Właścicielem zaś pozostałej połowy (½), byli wspólnicy Spółki.

Spółka nabyła udział w Nieruchomości 11 grudnia 2017 r. Na Nieruchomości posadowione są dwa budynki: budynek mieszkalny oraz garaż. Ówcześnie znajdujący się budynek został rozebrany, zaś Spółka uzyskała pozwolenie na budowę w dniu 14 lipca 2021 r. Nowy budynek został wybudowany oraz zaczął był być wykorzystywany na własne potrzeby od grudnia 2025 r.

3 listopada 2014 r. wspólnicy Spółki udzielili Spółce pożyczkę w wysokości (…) zł w przepisanym trybie w celu prowadzenia działalności bieżącej Spółki. Stanem na dzień sporządzenia umowy z 27 lutego 2026 r. Spółka nadal była dłużnikiem względem wspólników.

Wspólnicy są małżeństwem, gdzie obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa.

Spółka, w związku z panującą sytuacją na rynku, postanowiła zakończyć prowadzenie działalności gospodarczej i zaczęła spełniać zobowiązania względem osób trzecich. Spółka po spełnieniu zobowiązań, doszła do wniosku, iż nie jest w stanie zwrócić kwotę udzielonej pożyczki. W tym celu, w trybie art. 453 k.c. w celu częściowego spełnienia świadczenia, Spółka dokonała czynność 27 lutego 2026 r.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W odpowiedzi na wezwanie Organu wskazali Państwo:

1.  Czy Spółka prowadzi działalność gospodarczą jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, w tym czy posiadała status zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT zarówno w chwili nabycia udziału w nieruchomości w 2017 r., jak i na dzień 27 lutego 2026 r., kiedy doszło do przeniesienia udziału w nieruchomości w ramach świadczenia pieniężnego oraz jaki był/jest zakres prowadzonej przez nią działalności gospodarczej?

Odp.: Tak, Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, zarówno w chwili nabycia udziałów, jak i w chwili zbycia udziałów w nieruchomości. Spółka głównie świadczyła usługi w zakresie pośrednictwa kupna, sprzedaży, wsparcia w wprowadzeniu zagranicznych firm na rynek polski.

2.  W jakim celu Spółka nabyła udział w nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, w szczególności czy nabycie nastąpiło w celu wykorzystania do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, działalności zwolnionej od podatku VAT, czy do innych celów?

Odp.: Spółka zakupiła udziału w nieruchomości (50%), kolejnych 50% właściciele spółki – osoby fizyczne.

Zamiar był taki, że na działce powstanie dom, który będzie mieć część mieszkalną i część biurową, w której spółka miała zamiar prowadzić działalność - używać na własne potrzeby, czyli usługi ww. które byłyby opodatkowane podatkiem VAT. Część mieszkalna, za porozumieniem współwłaścicieli, częściowo (pierwsze piętro) miała być zarządzana spółki z możliwością podnajmu na cele mieszkaniowe, wystawiając faktury VAT. Niestety plany uległy zmianom, ponieważ w związku sprzeciwami sąsiadki, nie udało się dostać zezwolenia na budowę i rozbiórkę starego budynku gospodarczego. Dla tego, Spółka podpisała umowę dzierżawy działki z współwłaścicielami: małżonkowie A.B. i C.D. Dzierżawa była nieodpłatna, pod warunkiem, że dzierżawcy się zajmą formalnościami i zezwoleniami niezbędnymi do wybudowania budynku mieszkalnego i garażowego i spółka będzie mogła używać część tego budynku nieodpłatnie pod prowadzenie własnej działalności, a garaż wykorzysta częściowo jako magazyn.

3.  Od kogo i na podstawie jakiej umowy Spółka nabyła udział 1/2 w nieruchomości i czy nabycie to nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT, zwolnionej od podatku oraz czy zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku?

Odp.: Nabycie udziałów w nieruchomości nastąpiło w wyniku umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego od osób fizycznych niebędących płatnikami VAT. Przy podpisaniu aktu notarialnego został uiszczony podatek PCC.

4.  Czy Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia udziału w nieruchomości?

Odp. W momencie nabycia udziałów w nieruchomości, spółka była czynnym płatnikiem podatku VAT, lecz nie odliczyła z tytułu nabycia udziałów w nieruchomości podatku VAT, ponieważ ww. udziałów zakupione zostały od osób fizycznych i przy zakupie zapłacono podatek PCC.

5.  Czy Spółka dokonała rozbiórki obu znajdujących się na działce budynków, tj. mieszkalnego oraz garażu, czy tylko jednego z nich (którego)?

Odp.: Działka została zakupiona w 2017 r. wraz z istniejącym na niej budynkiem gospodarczym 22m². Działka była zarośnięta samosiejką, zaniedbana, bez mediów. Oczyszczeniem działki, zezwoleniem na rozbiórkę budynku gospodarczego i podłączeniem mediów, wywozem gruzu i śmieci zajęli się na swój koszt współwłaścicieli działki, osoby fizyczne: małżonkowie A.B. i C.D. W związku z powyższym VAT od powyższych czynności nie został odliczony. Przed rozbiórką starego budynku gospodarczego, został nadany numer porządkowy dla budynku, tj. 2A, po czym Spółka zarejestrowała swoją siedzibę pod tym adresem, czyli (...) oraz przechowywała w tym budynku gospodarczym dokumentację i urządzenia, które były na stanie, ale już nie używano ich.

6.  Jeśli któryś z ww. budynków nie został rozebrany i znajdował się na działce na dzień 27 lutego 2026 r., to:

• w jaki sposób był wykorzystywany przez Spółkę od dnia nabycia (do jakich celów/czynności służył),
• czy był przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
• czy w ciągu ostatnich 2 lat przed przeniesieniem własności udziału w nieruchomości (przed 27 lutego 2026 r.) Spółka poniosła wydatki na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów podatku dochodowego, a jeśli tak, to czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku,
• czy Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku,
• czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, budynek był oddany do użytkowania, należy wskazać, kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT)?

Odp.: Obydwa, nowo powstałe budynki: mieszkalny i garażowy, zostały oddane do użytku 27 marca 2025 r. Ale od października 2024 spółka wykorzystywała budynek garażowy jako magazyn do przechowywania towarów na stanie. Natomiast, ujawnienie budynków (chodzi o nowo powstałe budynki) i aktualizacja użytków gruntowych zgłoszono 7 listopada 2024 r, a wprowadzono do systemu 15 listopada 2024 r. Pomimo długiego czasu budowy, siedziba spółki nadal była i jest zarejestrowana na dotyczącej tej sprawy nieruchomości.

W związku z problemami osobistymi, co wiązało się z brakiem czasu na prowadzenie firmy, udziałowcy zdecydowali się na zawieszenie działalności, co nastąpiło 15 lutego 2025 r., dla tego też spółka nie mogła nikomu udzielić ww. umów. Oddanie budynków do użytku nastąpiło decyzją formalną 27 marca 2025, po zawieszeniu spółki.

Małżonkowie A.B. i C.D. wynajmują częściowo budynek od października 2025 r. jako osoby fizyczne nie będące płatnikami VAT na cele mieszkaniowe. W budynku jest zarejestrowana działalność gospodarczą E, na podstawie umowy użyczenia adresu. Ww. działalność nie jest prowadzona pod tym adresem.

Było to budowa budynków od nowa, czyli nowo powstałe budynki, nie ulepszenie.

W przeciągu całego okresu trwania budowy, Spółka poniosła wydatki około 10% wartości budynku mieszkalnego i garażowego. Tę kwotę rozdysponowano między innymi na rozprowadzenie hydrauliki wraz ogrzewaniem, elektryki, rekuperacji, prace wykończeniowe części budynku przeznaczonej pod prowadzenie biura spółki. Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT w związku z budową nowych budynków.

7.  Jaki charakter miał wybudowany przez Spółkę nowy budynek (mieszkalny, usługowy, gospodarczy) i jakim własnym potrzebom Spółki służył od grudnia 2025 r. ten budynek, w szczególności, czy był on wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?

Odp.: Budynek mieszkalny i garażowy został wybudowany przez małżonków A.B. i C.D. i w 90 % koszty budowy poniesione przez nich.

Jak opisano powyżej, od października 2024 spółka wykorzystywała nieodpłatnie, zgodnie z umową użyczenia użytkowania 50% udziałów działki, budynek garażowy jako magazyn do przechowywania towarów na stanie. Na dotyczącej sprawy nieruchomości zarejestrowana też siedziba spółki.

8.  Czy w stosunku do nowego budynku będącego przedmiotem umowy z 27 lutego 2026 r. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na jego budowę?

Odp.: Tak.

9.  Czy przed dniem 27 lutego 2026 r. nowy budynek był przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

Odp.: W związku z problemami osobistymi, co wiązało się z brakiem czasu na prowadzenie firmy, udziałowcy zdecydowali się na zawieszenie działalności, co nastąpiło 15 lutego 2025 r., dla tego też spółka nie mogła nikomu udzielić ww. umów.

Pytanie

Czy czynność z 27 lutego 2026 r., tj. datio in solutum, tj. przeniesienie własności udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz wspólników w ramach umowy dati in solutum będzie opodatkowane podatkiem VAT u Spółki jako podatnika?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, nieruchomość (zarówno zabudowana jak i niezabudowana) będąc rzeczą spełnia zawartą w tym przepisie definicję towaru, a jej zbycie jest traktowane jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z literalnego brzmienia art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT zasadniczo dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie wtedy, gdy wykonywana jest odpłatnie (ustawa o VAT w art. 7 ust. 2 zawiera wprawdzie enumeratywnie wymienione przypadki, gdy opodatkowaniu podlega także nieodpłatna dostawa towarów, jednakże jest to wyjątek od generalnej zasady odpłatności usług). Umowa datio in solutum (tj. świadczenie zamiast wykonania) będzie oparta o art. 453 k.c., który stanowi, że jeśli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, to zobowiązanie wygasa. Prawidłowe wykonanie zobowiązanie przez dłużnika polega na spełnieniu przez niego świadczenia wynikające z treści zobowiązania (w przedmiotowej sprawie – zwrot udzielonej pożyczki).

Konstrukcja datio polega na tym, iż za zgodą wierzyciela, dłużnik spełnia inne świadczenie w miejsce dotychczasowego, które to dotychczasowe świadczenie wygasa lub zostaje pomniejszone. Mechanizm zwolnienia z długu nie jest tożsamy ani z umową sprzedaży, ani z umową zamiany, lecz polega wyłącznie na modyfikacji istniejącego już stosunku prawnego (wyrok WSA we Wrocławiu z 25 lutego 2014 r., I SA/Wr 1941/13) w ramach osobnego porozumienia, które ma samodzielny byt, niezależny od samego zobowiązania (K. Zagrobelny [w:] E. Gniewek, Komentarz do Kodeksy cywilnego, Warszawa 2017, s. 453).

Forma dokonania umowy wynika z przedmiotu świadczenia (jeżeli jest to nieruchomość – forma aktu notarialnego – wyrok Sądu Najwyższego z 22 września 2005 r. IV CK 94/05).

Przedmiotem datio również może być nieruchomość, tj. przeniesienie własności nieruchomości przez pożyczkodawcę w celu zwolnienia z długu wynikającego z umowy pożyczki (wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2008 r., sygn. IV CSK 149/08).

W interpretacji indywidualnej z 8 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.416.2024.1.JSZ stwierdził, iż:

Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w 19 grudnia 2013 r., IBPP2/443-976/13/KO.

Należy podnieść, iż aby uznać daną czynność za odpłatną, konieczny jest bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem. Wynagrodzenie musi być konkretną wielkością wyrażalną w pieniądzu (por. interpretację indywidualną Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z 12 maja 2015 r., znak: IPPP3/4512-154/15-2/KT).

W realiach niniejszej sprawy, nie mamy do czynienia z dostaną towaru ani ze świadczeniem usług – Spółka powinna i tak oddać kwotę udzielonej pożyczki, tj. dokonać odpowiedniego zwrotu. Z miejsce zwrotu kwoty pożyczki, Spółka spełnia świadczenie zastępcze – niezależnie od tego czy spełni świadczenie z tytułu pożyczki czy świadczenie zastępcze – zostanie zwolniona z zobowiązania.

Trudno jest uznać zatem, iż doszło w sprawie do dostawy towaru lub świadczenia usługi. W interpretacji indywidualnej z 3 października 2014 r. (znak: ITPP2/443-884/14/RS) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy stwierdził, że gdy w zakres prowadzonej działalności gospodarczej podatnika nie wchodzi obrót papierami wartościowymi, to czynność sprzedaży akcji czy udziałów nie jest traktowana jako działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (nie podlega opodatkowaniu). Zdaniem organu podatkowego, na powyższe nie wpływa w żaden sposób fakt, że sprzedaż (przekazanie) udziałów (lub akcji) odbywa się w ramach datio in solutum.

Natomiast organ podatkowy w ww. interpretacji z 12 maja 2015 r. (znak: IPPP3/4512-154/15-2/KT) uznał, że przeniesienie własności nieruchomości rolnej na rzecz wierzyciela w zamian za zwolnienie z długu, na który składają się udzielone pożyczki, stanowić będzie dostawę towarów. Dostawa ta jednak korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Dodatkowo należy podnieść, iż, jak to zostało ujęte w stanie faktycznym, na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w sprawie będzie miało zwolnienie w związku z upływem 2 lat od dokonania zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, aby w ogóle doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części musi nastąpić: oddanie ich do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, lub rozpoczęcie ich użytkowania na własne potrzeby.

Po drugie oddanie budynków, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne musi nastąpić po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli jest mowa o pierwszym zasiedleniu danej nieruchomości, to wystąpi ono, tylko gdy będzie miało miejsce jedno z dwóch zdarzeń – oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy, użytkownikowi lub rozpoczęcie ich użytkowania na własne potrzeby. Niemniej jedno z tych dwóch zdarzeń musi wystąpić albo po wybudowaniu nieruchomości, albo po jej ulepszeniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei na podstawie art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Ustawodawca przy założeniu zasady swobody umów nie stawia przeszkód, aby dłużnik zwolnił się ze zobowiązania przez spełnienie innego świadczenia, jeżeli również taka jest wola wierzyciela.

Zgodnie bowiem z art. 453 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że wierzyciel może zgodzić się przyjąć – zamiast świadczenia, które dłużnik powinien spełnić zgodnie z treścią zobowiązania – inne świadczenie zaoferowane przez dłużnika w celu zwolnienia się ze zobowiązania (świadczenie w miejsce wypełnienia „datio in solutum”). Przesłankami wygaśnięcia zobowiązania są porozumienia stron oraz rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika.

Świadczenie w miejsce wykonania może być dokonywane w ramach wszelkiego typu zobowiązań o charakterze cywilnoprawnym (tj. wynikających z czynności prawnych). Zakres modyfikacji dotychczasowego zobowiązania uzależniony jest jedynie od ogólnie obowiązujących przepisów, ale to od uznania stron zależy, jakie świadczenie zgodzi się przyjąć wierzyciel w miejsce dotychczasowego i jakie dłużnik będzie mógł wykonać.

Należy podkreślić, że celem „datio in solutum” jest wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie, przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania – poza umową stron – jest rzeczywiste dokonanie świadczenia przez dłużnika.

Przeniesienie własności rzeczy przez dłużnika na rzecz wierzyciela, będące w istocie spełnieniem świadczeń wobec wierzyciela, stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. W wyniku powyższego przeniesienia praw własności wierzyciel rozporządza powyższym prawem jak właściciel. Przeniesienie własności towarów w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego stanowi zatem odpłatną dostawę w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje, co należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że dostawa towarów/świadczenie usługi podlega opodatkowaniu tym podatkiem, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika z ww. przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz/lub świadczenia usług) za wynagrodzeniem.

Należy zauważyć, że przepisy podatkowe nie zawierają jakichkolwiek ograniczeń, co do formy zapłaty. Wynagrodzenie (zapłata) nie musi nastąpić w formie świadczenia pieniężnego. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Zatem pod pojęciem odpłatności rozumieć należy prawo podmiotu sprzedającego towar lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższych przepisów nieruchomość gruntowa, zarówno zabudowana jak i niezabudowana, stanowi towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a jej zbycie stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, są Państwo czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. 11 grudnia 2017 r. nabyli Państwo udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości położonej w (…). Pozostały udział należał do wspólników Spółki będących osobami fizycznymi (małżonków).

Wskazali Państwo, że nieruchomość miała być wykorzystywana częściowo do działalności gospodarczej Spółki, tj. do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Na nieruchomości miał powstać budynek obejmujący część mieszkalną oraz część biurową przeznaczoną do prowadzenia działalności gospodarczej. Ostatecznie wybudowany został nowy budynek mieszkalny oraz budynek garażowy.

Z opisu sprawy wynika ponadto, że:

• Spółka wykorzystywała nieruchomość dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
• na nieruchomości zarejestrowana była siedziba Spółki,
• budynek garażowy był wykorzystywany przez Spółkę jako magazyn,
• Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z budową nowego budynku,
• budynki zostały oddane do użytkowania decyzją 27 marca 2025 r.,
• 27 lutego 2026 r. Spółka przeniosła udział w nieruchomości na wspólników w ramach umowy świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) celem częściowego zwolnienia z zobowiązania wynikającego z pożyczki.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy przeniesienie udziału na rzecz wspólników w nieruchomości w ramach datio in solutum stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że istotą datio in solutum jest wykonanie przez dłużnika innego świadczenia niż pierwotnie wynikające z treści zobowiązania, za zgodą wierzyciela. W wyniku spełnienia świadczenia zastępczego dochodzi do wygaśnięcia istniejącego zobowiązania.

Należy podkreślić, że dla potrzeb podatku od towarów i usług istotny jest ekonomiczny charakter czynności. Jeżeli pomiędzy świadczeniem jednej strony a świadczeniem wzajemnym drugiej strony istnieje bezpośredni związek o charakterze ekwiwalentnym, czynność taka ma charakter odpłatny.

W rozpatrywanej sprawie przeniesienie przez Spółkę prawa własności udziału w nieruchomości zabudowanej nastąpiło w zamian za zwolnienie Spółki z istniejącego zobowiązania pieniężnego wobec wspólników z tytułu pożyczki. Nie można zatem zgodzić się z Państwa argumentacją, że czynność ta pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT wyłącznie z uwagi na fakt, że dochodzi do wykonania istniejącego zobowiązania. Zwolnienie z długu posiada bowiem konkretny wymiar majątkowy i stanowi dla dłużnika wymierną korzyść ekonomiczną. Tym samym istnieje bezpośredni związek pomiędzy przeniesieniem prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel a świadczeniem wzajemnym w postaci wygaśnięcia zobowiązania pieniężnego.

W konsekwencji należy uznać, że przeniesienie udziału w nieruchomości dokonane przez Państwa w ramach umowy datio in solutum stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych, należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy udziału w nieruchomości kluczowe jest określenie, czy i kiedy po wybudowaniu budynków znajdujących się na nieruchomości doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy dostawa będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W analizowanym przypadku – zgodnie z Państwa wskazaniem – po rozbiórce istniejącego budynku gospodarczego wybudowali Państwo nowy budynek mieszkalny oraz budynek garażowy. Jednocześnie od października 2024 r. Spółka wykorzystywała budynek garażowy na potrzeby własnej działalności gospodarczej jako magazyn. Tym samym pierwsze zasiedlenie budynku garażowego nastąpiło najpóźniej w październiku 2024 r., tj. w momencie rozpoczęcia użytkowania budynku na potrzeby własne Spółki.

Po wybudowaniu budynków formalne oddanie ich do użytkowania nastąpiło decyzją z 27 marca 2025 r. Z opisu sprawy nie wynika przy tym, aby przed tą datą budynek mieszkalny był oddany w najem, dzierżawę lub wykorzystywany przez Spółkę do prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego nastąpiło z chwilą oddania go do użytkowania, tj. 27 marca 2025 r.

Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zasiedlenie budynku garażowego znajdującego się na nieruchomości miało miejsce najpóźniej w październiku 2024 r., natomiast pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego nastąpiło 27 marca 2025 r. Przeniesienie udziału w nieruchomości na rzecz wspólników nastąpiło natomiast 27 lutego 2026 r. Tym samym zarówno w przypadku budynku garażowego, jak i budynku mieszkalnego, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynął okres co najmniej dwóch lat.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że nie zostały spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem garażowym, ponieważ dostawa ta została dokonana przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia budynków.

W dalszej kolejności należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków związanych z budową budynków znajdujących się na nieruchomości. Tym samym nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że Spółka nabyła 11 grudnia 2017 r. udział wynoszący 1/2 w nieruchomości stanowiącej działkę nr 1. Nabycie nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobami fizycznymi niebędącymi podatnikami VAT. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a przy jej zawarciu został uiszczony podatek od czynności cywilnoprawnych. Tym samym przy nabyciu udziału w nieruchomości nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości lub że takie prawo jej nie przysługiwało, skoro dostawa udziału w nieruchomości na rzecz Spółki nie była objęta podatkiem VAT. Ponadto z opisu sprawy wynika, że nieruchomość była przeznaczona do wykorzystania w prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Na nieruchomości znajdowała się siedziba Spółki, a budynek garażowy był wykorzystywany jako magazyn do przechowywania towarów. Jednocześnie Spółka ponosiła wydatki związane z budową i wykończeniem części budynków przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej oraz przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT od ponoszonych nakładów.

Zatem nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT. W konsekwencji nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Oznacza to, że dostawa udziału w nieruchomości dokonana przez Spółkę w ramach świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) nie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja przeniesienia udziału w nieruchomości nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, dostawa udziału w nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku. W konsekwencji, dokonane przez Państwa przeniesienie udziału wynoszącego 1/2 części w nieruchomości na rzecz Wspólników w ramach umowy świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) stanowiło odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ani pkt 2 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko uznaje się za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku stanem faktycznym. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywał się z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. Jeśli w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.