0114-KDIP1-1.4012.280.2026.3.AWY

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości i w konsekwencji nieuznania tej sprzedaży za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan pismem z 6 maja 2026 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 maja 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nabył 22 stycznia 2008 r. - na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży - niezabudowaną nieruchomość gruntową. Nieruchomość ta została zakupiona od osób prywatnych, ze środków pozyskanych z kredytu. W akcie notarialnym wskazano, że zakupiona przez Wnioskodawcę nieruchomość została nabyta na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Zapis ten został do umowy wprowadzony na wniosek banku udzielającego kredytu - jako warunek udzielenia kredytu. Na nieruchomości Wnioskodawca planował wybudować nieruchomość na własne cele mieszkaniowe, natomiast ze względu na chorobę nowotworową żony do tej pory nie podjął żadnych czynności w tym zakresie oprócz doprowadzenia wody i prądu do działki po zakupie.

Przed zakupem nieruchomości nie posiadała ona ustanowionej księgi wieczystej ani zbioru dokumentów.

Sprzedający nie byli podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. 2004 nr 54 poz. 535 ze zm. w brzmieniu obowiązującym w badanym okresie). Wnioskodawca przy zakupie nie mógł odliczyć podatku naliczonego, gdyż podatek ten w ogóle nie wystąpił.

W akcie notarialnym wskazano, że zakupiona przez Wnioskodawcę nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania, zgodnie z którym jest ona przeznaczona częściowo pod usługi, plan dopuszcza przeznaczenie części terenu na cele mieszkaniowe dla właścicieli zakładów - obiektów, zaś w pozostałej części przeznaczona jest pod ulicę dojazdową.

Od zakupionej nieruchomości Wnioskodawca uiścił podatek od czynności cywilnoprawnych (zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a., art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. a. oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b. ustawy z dnia 9 września 2000 r.; tekst jedn. Dz. U. 2005 nr 41 poz. 399 ze zm.).

Zakupiona nieruchomość nie stanowiła środka trwałego firmy Wnioskodawcy.

Koszty kredytu oraz odsetki od kredytu nie były ujmowane jako koszty w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Pomimo treści umowy sprzedaży, od momentu zakupu do dnia dzisiejszego nie była ona wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie została podzielona na mniejsze działki. Wnioskodawca nie ogradzał działki ani nie wydzielał w niej dróg wewnętrznych. Zaznaczyć także należy, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Nieruchomość nie była także nigdy przedmiotem najmu bądź dzierżawy.

Wnioskodawca planuje ww. nieruchomość sprzedać.

1.  Czy w stosunku do działki, która ma być przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców, takie jak np. uzbrojenie terenu, wystąpienie o warunki zabudowy, ogrodzenie terenu itp.?

Odp.: Nie, Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Na nieruchomości Wnioskodawca planował wybudować nieruchomość na własne cele mieszkaniowe, natomiast ze względu na chorobę żony do tej pory nie podjął żadnych czynności w tym zakresie oprócz przyłącza wodociągowego (zgoda październik 2008 r.), przyłącza od sieci energetycznej (umowa 2011 rok na przyłącze mieszkalno-usługowe), wystąpienie o warunki zabudowy (decyzja z 14 maja 2019 r. na budowę budynku gospodarczego). Działania te były podyktowane zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, jak przy każdej standardowej procedurze budowlanej.

2.  Czy Wnioskodawca podejmował działania marketingowe/reklamowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, w celu znalezienia kupca na działkę?

Odp.: Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych/reklamowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w celu znalezienia kupca na działkę. Działka nie była nigdzie ogłaszana.

3.  Jednoznaczne wskazanie, na jaki konkretnie cel Wnioskodawca nabył przedmiotową niezabudowaną nieruchomość gruntową?

Odp.: Wnioskodawca jednoznacznie wskazuje, że przedmiotową nieruchomość nabył na własne cele mieszkaniowe. Cel nabycia wskazany w akcie notarialnym był wskazany tylko po to, aby otrzymać kredyt. Zapis ten został do umowy wprowadzony na wniosek banku udzielającego kredytu - jako warunek udzielenia kredytu. Wnioskodawca mógł otrzymać wnioskowany kredyt pod warunkiem posiadania statusu przedsiębiorcy. Praktyka wskazuje, że banki udzielają tej samej osobie kredytu na korzystniejszych warunkach, jeżeli kredyt bierze jako przedsiębiorca, a nie jako konsument. Jednakże koszty udzielenia i utrzymania kredytu (prowizje, odsetki) nigdy nie były uwzględniane w kosztach prowadzonej działalności.

4.  Czy w momencie nabycia nieruchomości Wnioskodawca był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą, a jeśli tak, to w jakim zakresie oraz od kiedy Wnioskodawca prowadził/prowadzi działalność gospodarczą?

Odp.: Tak, Wnioskodawca w momencie nabycia nieruchomości był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie przewozu towarów - firma transportowa. Działalność rozpoczął 10 lipca 2000 r.

5.  W jaki sposób Wnioskodawca wykorzystywał przedmiotową nieruchomość przez cały okres jej posiadania?

Odp.: Nieruchomość przez cały okres nie była w żaden sposób wykorzystywana - leżała ugorem. W szczególności nie była przedmiotem umów cywilnoprawnych takich jak najem czy dzierżawa.

6.  Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionej we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?

Odp.: Tak, Wnioskodawca posiada inne nieruchomości.

• Działka usługowo/rolna – A., ul. A., zakupiona na cel prywatny, wciągnięta do gospodarstwa rolnego małżonki z uwagi na stan zdrowia oraz sytuację gospodarczą na rynku, nie wyklucza, iż może w przyszłości będzie potrzeba jej sprzedaży.
• Działka mieszkalno-usługowa/rolna, zakupiona na cel prywatny, wciągnięta do gospodarstwa rolnego małżonki. Sprzedaż nie jest planowana.

7.  Na jaki cel zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej?

Odp.: Wnioskodawca nie ma sprecyzowanego celu. Środki ze sprzedaży Wnioskodawca umieści na rachunku bankowym, przeznaczy na cele prywatne, które z uwagi na różne sytuacje życiowe (dwie choroby nowotworowe, wpadek komunikacyjny, padnięcie ofiarami oszustów - sprawa toczy się w sądzie - spowodowała dużo kosztów prywatnych i zobowiązań), a także na opłatę za studia córki oraz zakup mieszkania dla córki.

8.  W jakim zakresie oraz od kiedy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą?

Odp.: Aktualnie Wnioskodawca ma zawieszone prowadzenie działalności gospodarczej.

W okresie do zawieszenia od 2014 roku była to 74.90.Z pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (opracowywanie dokumentacji technicznej), w okresie 2009-2014 sprzedaż maszyn i urządzeń, natomiast do 2009 roku w zakresie transportu drogowego krajowego i międzynarodowego. Działalność rozpoczął 10 lipca 2000 r.

9.  Czy przedmiotowa niezabudowana nieruchomość gruntowa była związana z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy?

Odp.: Przedmiotowa niezabudowana nieruchomość gruntowa nie była związana z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, nie była w żaden sposób wykorzystywana czy użytkowana. Leżała ugorem.

10.  Jak faktycznie Wnioskodawca wykorzystywał przedmiotową nieruchomość przez cały okres jej posiadania?

Odp.: Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie użytkował tej nieruchomość przez cały okres leżała ugorem - nie była wykorzystywana. W szczególności nie była przedmiotem umów cywilnoprawnych takich jak najem czy dzierżawa.

11.  Czy i jakie działania marketingowe podejmie Wnioskodawca w celu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej?

Odp.: Nie były podejmowane działania marketingowe w celu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Wnioskodawca nie umieścił nigdy żadnego ogłoszenia związanego z chęcią sprzedaży niniejszej nieruchomości.

12.  Czy planowane odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpi z majątku prywatnego Wnioskodawcy?

Odp.: Tak, planowane odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpi z majątku prywatnego Wnioskodawcy.

13.  Czy Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości.

Odp.: Wnioskodawca dokonał w przeszłości sprzedaży lokalu mieszkaniowego nabytego w 2003 roku, którego wykorzystywał od momentu zakupu do sprzedaży (2010 r.) na cele prywatne – mieszkalne, a środki ze sprzedaży przeznaczył na cele prywatne – mieszkaniowe.

Wnioskodawca sprzedał Działkę Przemysłową – A., ul. B. – zakupiona była celem powadzenia działalności gospodarczej, jednak zmiana sytuacji prywatnej Wnioskodawcy oraz sytuacji gospodarczej na rynku przyczyniła się, iż była ogromna potrzeba jej sprzedaży – sprzedawana była z majątku firmy Wnioskodawcy w grudniu 2021 r., a środki były przeznaczone na spłatę kredytów oraz zobowiązań firmowych. Należy podkreślić, iż przeznaczenie tej nieruchomości było typowo przemysłowe i na taki cel była zakupiona. W okresie zakupu nieruchomości przedsiębiorca zajmował się handlem maszynami i urządzeniami, a obecnie zajmuje się działalnością naukowo-techniczną, tj. opracowywaniem dokumentacji technicznej.

Ponadto Wnioskodawca nie dokonywał żadnej sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowo Wnioskodawca nadmienia i precyzuje, że nieruchomość, która jest przedmiotem wniosku o interpretację w momencie zakupu przez Wnioskodawcę, była objęta miejscowym planem zagospodarowania, zgodnie z którym była ona przeznaczona częściowo pod usługi, plan dopuszczał przeznaczenie części terenu na cele mieszkaniowe dla właścicieli zakładów - obiektów, zaś w pozostałej części przeznaczona była pod ulicę dojazdową.

Ponadto wydano w 2020 roku interpretację 0114-KDIP1-1.4012.95.2020.4.KOM UNP: (...), 0114-KDIP3-2.4011.153.2020.4.MJ UNP: (...).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie udzielał jakiemukolwiek innemu podmiotowi ani osobie fizycznej (poza Kupującym) pełnomocnictwa do działania w jego imieniu. W związku z tym żaden inny podmiot nie był i nie jest zobowiązany do podejmowania jakichkolwiek działań na podstawie pełnomocnictwa w tym zakresie.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy sprzedaż zakupionej uprzednio nieruchomości - niewykorzystywanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Czy Wnioskodawca może zostać uznany za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) w zakresie tej transakcji?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawcy nie można w omawianym zdarzeniu przyszłym uznać za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Określenie podatnika ma zasadnicze znaczenie dla zakresu opodatkowania. Wskazuje na podmiotowy zakres opodatkowania. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika. Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Należy zaś stwierdzić, że - zwłaszcza w odniesieniu do osób fizycznych - podatnikiem VAT się bywa. Status ten nie jest zaś stałą cechą danego podmiotu (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 5 lutego 2007 r., sygn. akt: III SA/Wa 2869/06).

Decydujące znaczenie dla zakwalifikowania, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa w charakterze podatnika od towarów i usług, ma zawodowy a nie incydentalny (okazjonalny) charakter wykonywania danej czynności. W sytuacji, gdy dany podmiot dokonuje sprzedaży towarów z majątku prywatnego (nienabytego w celu odprzedaży, choć z dopuszczeniem takiej możliwości), nie jest podatnikiem VAT w zakresie tych czynności, choćby takich transakcji (sprzedaży gruntów) było kilka lub nawet kilkanaście (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt: I FPS 3/07).

Istotne wskazówki interpretacyjne wynikają także z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., który został wydany w dwóch sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Należy podzielić pogląd wyrażony przez TSUE, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym w ramach transakcji objętej zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta Za słuszny należy uznać także kolejny pogląd Trybunału, zgodnie z którym tylko w przypadku gdy osoba w celu dokonywania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, może być uznana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.

Należy również zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 marca 2015 r. (sygn. akt: I FSK 1859/13). Sąd podkreślił w nim, że na działalność gospodarczą zbywcy mogą wskazywać w szczególności takie łączne okoliczności jak:

• doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego o powierzchni kilku hektarów na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,
• wydzielenie dróg wewnętrznych,
• podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
• wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej, dostępnej dla wydzielonych działek, oraz
• podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

Podobny pogląd wyrażony został przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 11 września 2019 r. (sygn. akt: I SA/Ol 428/19). Wskazano w nim, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Analogiczne stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2018 r., sygn. akt: I FSK 1986/16.

Powyższe tezy - zarówno z orzeczenia TSUE, jak i krajowych sądów administracyjnych - pozostają aktualne dla oceny zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że Wnioskodawca nie podjął żadnych działań w zakresie modernizacji nieruchomości.

Doprowadzenie przez Wnioskodawcę mediów do nieruchomości w postaci wody i prądu w okolicznościach tej sprawy nie sposób uznać za działania profesjonalisty, gdyż są to typowe, zwyczajne czynności dla właściciela nieruchomości zamierzającego wybudować dom. Z tego powodu nie sposób uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT. Fakt, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą nie powoduje, iż każda dokonana przez niego sprzedaż jest czynnością podlegającą opodatkowaniu. Trzeba bowiem za każdym razem badać, czy dokonując konkretnej transakcji występował on w charakterze podatnika. W omawianym zdarzeniu przyszłym taka sytuacja nie nastąpi, jeżeli Wnioskodawca dokona zbycia nieruchomości, jako osoba prywatna. Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle opisanych okoliczności, bez znaczenia pozostaje treść zawartej umowy sprzedaży, z której wynika, że nieruchomość została nabyta na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. O braku możliwości zakwalifikowania Wnioskodawcy, jako podatnika podatku VAT świadczą bowiem późniejsze okoliczności, które przesądzają, że ww. nieruchomość zostanie zbyta, nie w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, lecz z jego majątku prywatnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że 22 stycznia 2008 r. kupił Pan niezabudowaną nieruchomość gruntową. W akcie notarialnym wskazano, że nieruchomość została zakupiona na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, jednak zapis ten został wprowadzony do umowy wyłącznie jako warunek udzielenia kredytu. Zgodnie z Pana jednoznacznym wskazaniem, przedmiotową nieruchomość nabył Pan na własne cele mieszkaniowe, jednak do tej pory nie podjął Pan żadnych czynności w tym zakresie oprócz uzyskania zgody na przyłącze wodociągowe (październik 2008 r.), przyłącze do sieci energetycznej (umowa z 2011 r. na przyłącze mieszkalno-usługowe) oraz wystąpienia o warunki zabudowy (decyzja z 14 maja 2019 r. na budowę budynku gospodarczego). Działania te były podyktowane zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nieruchomość przez cały okres posiadania nie była w żaden sposób wykorzystywana – leżała ugorem. W szczególności nie była przedmiotem umów cywilnoprawnych, takich jak najem czy dzierżawa.

Jak wskazał Pan we wniosku, rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej 10 lipca 2000 r. Do 2009 r. prowadził Pan działalność w zakresie transportu drogowego krajowego i międzynarodowego, w latach 2009-2014 – w zakresie sprzedaży maszyn i urządzeń, a od 2014 roku – w zakresie opracowywania dokumentacji technicznej. Aktualnie ma Pan zawieszone prowadzenie działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość nie była związana z Pana działalnością gospodarczą, nie stanowiła środka trwałego Pana firmy.

Ponadto, z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że:

• nieruchomość nie została podzielona na mniejsze działki,
• nie ogradzał Pan działki ani nie wydzielał Pan w niej dróg wewnętrznych,
• nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami,
• nie podejmował Pan działań marketingowych/reklamowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w celu znalezienia kupca na działkę,
• nie udzielał Pan jakiemukolwiek innemu podmiotowi ani osobie fizycznej (poza Kupującym) pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i czy będzie Pan uznany z tytułu tej sprzedaży za podatnika podatku VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana w zakresie sprzedaży nieruchomości za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W Pana sprawie nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, który może przesądzać, że dostawa nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z okoliczności sprawy, nie podejmie / nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie sprzedaży nieruchomości, które świadczyły o angażowaniu środków w sposób podobny do wykonywanych przez handlowców.

Zgodnie z Pana wskazaniem, kupił Pan przedmiotową nieruchomość w 2008 r. na własne cele mieszkaniowe. Nieruchomość przez cały okres posiadania nie była w żaden sposób wykorzystywana (leżała ugorem), w szczególności nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej ani nie była przedmiotem umów najmu lub dzierżawy.

Jak wynika z wniosku, jedynymi działaniami podjętymi przez Pana w odniesieniu do nieruchomości były doprowadzenie wody i prądu do działki oraz wystąpienie o warunki zabudowy. Należy jednak zauważyć, że celem powyższych czynności było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, jak przy każdej standardowej procedurze budowlanej. Na działce planował Pan bowiem wybudować nieruchomość na własne cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia, czy podmiot dokonujący sprzedaży nieruchomości występuje w charakterze podatnika, niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie zachowuje się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku.

Zatem w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Tym samym, należy zgodzić się z Panem, że w związku ze sprzedażą nieruchomości nie można uznać, że będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie nie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytań nr 2 i 3 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.