0114-KDIP1-1.4012.252.2026.1.EW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 20 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, która dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że w przypadku licytacyjnej sprzedaży działki nr 1 powinien być naliczony i odprowadzony podatek VAT.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwania – pismami, które wpłynęły 30 kwietnia 2026 r. i 29 maja 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikowi A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (nr NIP (…)). Siedziba spółki mieści się w (…) (…) przy ul. (…).

Egzekucja została skierowana do nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną o nr 1 o pow. 2510,0000 m² położonej w (…) (…), Gmina (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) , będącej własnością Dłużnika A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Dłużnik stał się właścicielem nieruchomości na mocy aktu notarialnego rep. (…) z dnia 12 kwietnia 2016 r. stanowiącego umowę pożyczki, przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. Umową powyższą A sp. z o.o. udzieliła pożyczki na kwotę 466.964 zł z odsetkami A.A. występującemu w imieniu własnym i w imieniu B.B., z terminem zwrotu do 20 czerwca 2018 roku. Jako zabezpieczenie zwrotu pożyczki strony ustaliły przeniesienie na rzecz A sp. z o.o. prawa własności nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji bezwarunkowo. Z księgi wieczystej wynika, że pożyczka nie została zwrócona i nie doszło do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości.

Dłużnik widnieje w rejestrze przedsiębiorców jako Spółka prawa handlowego od 10 kwietnia 2012 roku. Z dniem 19 kwietnia 2012 roku zarejestrowany został jako podatnik VAT.

Wykreślenie z rejestru jako podatnika VAT nastąpiło z dniem 25 czerwca 2025 r. (podstawa prawna wykreślenia: Art. 96 ust. 9a pkt 3 - ustawy o podatku od towarów i usług).

Przeważająca działalność Dłużnika według PKD to wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych, a poprzednio wykonywanie instalacji elektrycznych oraz pozostała działalność w zakresie opieki zdrowotnej, gdzie indziej niesklasyfikowana. Wśród przedmiotu pozostałej działalności przedsiębiorcy widnieje także m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a w przeszłości (obecnie przedmiot działalności wykreślony z PKD): pozostałe formy udzielania kredytów.

Nieruchomość pozostaje we władaniu osób trzecich, w trakcie oględzin zastano osoby narodowości ukraińskiej zamieszkujące na terenie nieruchomości. Nie udostępniono żadnego tytułu prawnego (np. umowy najmu) zamieszkiwania przez osoby trzecie na terenie nieruchomości.

Zgodnie z treścią Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) ( uchwała nr (…)) Rady Gminy (…) z 28 sierpnia 2018 r. przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe i takie też będzie przeznaczenie w dniu sprzedaży.

Nieruchomość zabudowana jest:

1. Budynkiem niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności, mieszkalnym o powierzchni zabudowy 136 m², wolnostojącym, podpiwniczonym, dwu kondygnacyjnym w stanie technicznym kwalifikującym się do kapitalnego remontu. W budynku brak instalacji i urządzeń infrastruktury technicznej oraz wyposażenia stałego budynku mieszkalnego. Konstrukcja budynku tradycyjna, ławy fundamentowe żelbetowe, ściany murowane wykończone okładziną , dach dwuspadowy - konstrukcja drewniana. Kominy - cegła pełna. Budynek nie jest zamieszkiwany ani użytkowany.

2. Wolnostojącym, niepodpiwniczonym, jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym adaptowanym na cele mieszkalne o powierzchni zabudowy 124 m². Konstrukcja budynku tradycyjna, ławy fundamentowe żelbetowe, ściany murowane . Wewnątrz urządzone pokoje sypialne oraz pomieszczenia socjalno-bytowe (kuchnia, łazienki, pralnia) korytarz, pomieszczenia techniczne. W budynku czynne instalacje : wodno-kanalizacyjna, energetyczna, co i cw.

3. Obiektem budowlanym 2 kondygnacyjnym (moduł kontenerów) adaptowanym w części 1/2 na cele nieokreślone oraz w pozostałej części na cele mieszkaniowe. Wejście do pomieszczeń na parterze przez drzwi warsztatowe, wejście na 2 poziomie z zewnątrz po schodach metalowych.

4. Obiektem budowlanym 2 kondygnacyjnym (moduł kontenerów) adaptowanym na cele mieszkaniowe. Wejście do pomieszczeń na 2 poziomie z zewnątrz po schodach metalowych. Budynek z zewnątrz ocieplony i otynkowany.

Obiekty modułowe z kontenerów nie zostały ujawnione w wypisie z rejestru gruntów. Na terenie nieruchomości znajdują się materiały porozbiórkowe po 2 rozebranych budynkach niemieszkalnych o konstrukcji drewnianej.

Organ podatkowy w ewidencji podatkowej nie posiada danych dotyczących powierzchni i przeznaczenia budynków znajdujących się na nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze KW (…) (identyfikator działki nr 1 z obrębu (…) i wobec powyższego nie może wskazać wysokości podatku za budynki wzniesione na nieruchomości.

W trakcie oględzin Wnioskodawca zastał osoby trzecie (obcokrajowców), które zamieszkują w pomieszczeniach zaadaptowanych w poszczególnych obiektach na nieruchomości.

Dłużnik nie złożył oświadczenia, czy ponosił nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Nie złożył także oświadczenia, czy w chwili zakupu przysługiwało mu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ani czy z tego prawa skorzystał.

W ocenie Wnioskodawcy, w chwili nabywania nieruchomości dłużnikowi nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca (Komornik) podjął czynności zmierzające do ustalenia stanu faktycznego oraz prawnego nieruchomości w postaci wezwania dłużnika do złożenia oświadczenia, przeprowadzenia kwerendy akt wieczystoksięgowych, weryfikacji wpisów w KRS oraz w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, a także analizy złożonych sprawozdań finansowych i opublikowanych bilansów.

W 2024 roku Spółka nie wypracowała wyniku finansowego. Spółka była podmiotem nieaktywnym. Jak wynika z dodatkowej informacji i objaśnień do sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2024 Spółka w roku 2024 nie poniosła wydatków na niefinansowe aktywa trwałe, a w roku następnym Spółka nie przewiduje ponieść takich nakładów.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W odpowiedzi na pytania Oranu wskazała Pani, że:

1.  Czy nabycie przez Dłużnika działki nr 1 było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odpowiedź: Nabycie przez Dłużnika nieruchomości nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

2.  Czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie działki?

Odpowiedź: Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

3.  Czy znajdujące się na działce obiekty budowlane – 2 kondygnacyjne (moduły kontenerów) stanowią budynki bądź budowle rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Odpowiedź: Obiekty budowlane stanowią moduły kontenerów zaadaptowane na cele mieszkalne i magazynowe, zaś naoczne stwierdzenie, czy są trwale związane z gruntem jest niemożliwe. Z informacji uzyskanej z Wydziału  (…) wynika, że brak jest w zasobach Starostwa Powiatowego dokumentacji w postaci pozwoleń na budowę tych obiektów. Ponadto w ewidencji podatkowej brak jest jakichkolwiek informacji o powierzchni i przeznaczeniu budynków znajdujących się na nieruchomości. Wobec faktu, że stanowią one większe zespoły kontenerowe posiadając dwie kondygnacje i z uwagi na funkcję, jaką spełniają, zasadne jest uznanie je za budynki/budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

4.  Czy budynki/budowle znajdowały się na działce w dacie jej nabycia przez dłużnika, czy zostały przez niego wybudowane, a jeżeli tak, to:

‒    czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich wybudowania,

‒    kiedy po wybudowaniu zostały one oddane do użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub na własne potrzeby dłużnika?

Odpowiedź: Komornik nie pozyskał dotąd danych potwierdzających, kto i w jakim okresie wzniósł na działce 2 moduły kontenerów. Pozostałe budynki wskazane w treści wniosku o interpretację znajdowały się na działce w dacie nabycia przez dłużnika. Spółka nie wprowadziła nieruchomości do ewidencji środków trwałych, nie odliczyła VAT w związku z zakupem ani remontem, budową czy modernizacją (zgodnie z oświadczeniem prezesa dłużnej spółki) - dotyczy wszelkich budynków/budowli znajdujących się na nieruchomości.

5.  Czy w odniesieniu do budynków/budowli w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Dłużnik ponosił wydatki na ich ulepszenie, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych naniesień, a jeżeli tak to:

‒    kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),

‒    czy dłużnikowi przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ich ulepszenie,

‒    czy po poniesionych nakładach na ulepszenie budynków/budowli, obiekty te zostały oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT)?

Odpowiedź: Dłużna Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie budynków/budowli, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu/każdego z tych naniesień (zgodnie z oświadczeniem prezesa dłużnej spółki) - dotyczy wszelkich budynków/budowli znajdujących się na nieruchomości.

6.  Czy budynki/budowle były przedmiotem odpłatnych umów najmu dzierżawy bądź innych umów o podobnym charakterze, a jeżeli tak to kiedy te umowy zostały zawarte?

Odpowiedź: Budynki/budowle nie były przedmiotem odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, których stroną byłaby dłużna spółka.

7.  Czy budynki/budowle w całym okresie posiadania były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?

Odpowiedź: Zgodnie z oświadczeniem prezesa dłużnej spółki budynki/budowle nie były nigdy wykorzystywane przez dłużną spółkę w działalności gospodarczej. Według oświadczenia prezesa dłużnej spółki pomimo prawa własności Spółka nigdy nie władała nieruchomością (tj. nie była w jej posiadaniu). Podmioty trzecie korzystają z nieruchomości w formie bezumownego korzystania z nieruchomości.

8.  Jeśli nie posiada Pani ww. informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9-10a ustawy prosimy jednoznacznie wskazać, czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Panią udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji (przy czym informujemy, że nie powinna Pani opisywać podejmowanych czynności ani przesyłać zgromadzonych w tej sprawie dokumentów, ponieważ w ramach wydawania interpretacji prawa podatkowego nie prowadzimy postępowania dowodowego).

Odpowiedź: Brak informacji niezbędnej dla oceny, czy w sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9-10a ustawy jest wynikiem podjętych przez komornika sądowego udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży licytacyjnej działki ew. 1 w obr. (…)  objętej księgą wieczystą o numerze KW (…) komornik będzie zobowiązany do wykonania obowiązku płatnika podatku od towarów i usług wskazanego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2024 r. o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku licytacyjnej sprzedaży działki nr 1 w obr. (…) powinien być naliczany i odprowadzony podatek VAT.

Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu podjął podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z całokształtu okoliczności sprawy wynika, że dłużnik podejmował działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. PKD spółki zawiera przedmiot działalności taki jak kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Konsekwentnie, z tytułu transakcji sprzedaży ww. nieruchomości w trybie licytacji komorniczej dłużnik będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów, będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, nieruchomości zabudowane i niezabudowane spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem egzekucji prowadzonej przeciwko Dłużnikowi jest zabudowana działka ewid. o nr 1 położona w (…). Dłużnik stał się jej właścicielem na mocy aktu notarialnego z dnia 12 kwietnia 2016 r. stanowiącego umowę pożyczki, przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. Umową powyższą Dłużnik udzielił pożyczki, gdzie jako zabezpieczenie zwrotu pożyczki strony ustaliły przeniesienie na rzecz Dłużnika prawa własności nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji bezwarunkowo. Z księgi wieczystej wynika, że pożyczka nie została zwrócona i nie doszło do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości. Dłużnik widnieje w rejestrze przedsiębiorców jako Spółka prawa handlowego od 10 kwietnia 2012 r., z dniem 19 kwietnia 2012 r. został zarejestrowany jako podatnik VAT, a z dniem 25 czerwca 2025 r. na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 3 - ustawy o VAT został wykreślony z tego rejestru. Nabycie przez Dłużnika ww. nieruchomości nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, a Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu.

Nieruchomość zabudowana jest:

‒    budynkiem mieszkalnym, który nie jest zamieszkiwany ani użytkowany,

‒    budynkiem gospodarczym zaadaptowanym na cele mieszkalne,

‒    oraz 2 obiektami budowlanymi 2 kondygnacyjnymi stanowiącymi moduły kontenerów, adaptowane w części na cele nieokreślone a w części na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z Pani wskazaniem obiekty budowlane w postaci modułu kontenerów są zaadaptowane na cele mieszkalne i magazynowe i z uwagi na funkcję jaką spełniają, zasadne jest uznanie ich za budynki/budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Ponadto, nie pozyskała Pani dotąd danych potwierdzających kto i w jakim okresie wzniósł na działce 2 moduły kontenerów, natomiast pozostałe budynki wskazane w treści wniosku znajdowały się na działce w dacie nabycia przez Dłużnika, tj. w 2016 r. Spółka nie wprowadziła nieruchomości do ewidencji środków trwałych, nie odliczyła VAT w związku z zakupem ani remontem, budową czy modernizacją (zgodnie z oświadczeniem prezesa dłużnej spółki - dotyczy o wszelkich budynków/budowli znajdujących się na nieruchomości). Z wniosku wynika, że Dłużnik w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą, zgodnie z oświadczeniem prezesa spółki, nie poniósł wydatków na ulepszenie budynków/budowli, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektu i dotyczy to wszelkich budynków/budowli znajdujących się na nieruchomości. Żaden z budynków czy budowli znajdujących się na nieruchomości nie był przedmiotem zawartych przez Dłużnika odpłatnych umów najmu czy dzierżawy, a podmioty trzecie korzystają z nieruchomości bezumownie (w trakcie oględzin zastała Pani osoby trzecie (obcokrajowców), które zamieszkują w pomieszczeniach zaadaptowanych w poszczególnych obiektach na nieruchomości).

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w przypadku sprzedaży licytacyjnej działki ew. nr 1 komornik będzie zobowiązany do wykonania obowiązku płatnika podatku od towarów i usług wskazanego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2024 r. o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji do naliczenia i odprowadzenia podatku VAT z tytułu tej sprzedaży.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy Dłużnik działa jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, a tym samym sprzedaż ta wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy przeważająca działalność Dłużnika według PKD to wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych, a poprzednio wykonywanie instalacji elektrycznych oraz pozostała działalność w zakresie opieki zdrowotnej, gdzie indziej niesklasyfikowana. Wśród przedmiotu pozostałej działalności przedsiębiorcy widnieje także m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a w przeszłości pozostałe formy udzielania kredytów. W opisie sprawy wskazała Pani, że z oświadczenia prezesa spółki wynika, iż budynki/budowle nie były nigdy wykorzystywane przez dłużną spółkę w działalności gospodarczej, jednakże mając na uwadze, że Dłużnikiem w sprawie jest Spółka z o.o., to dojdzie tu sprzedaży majątku przedsiębiorstwa Spółki wykorzystywanego w działalności gospodarczej. Nieruchomość – działka o nr 1 stanowi bowiem mienie Spółki z o.o., a to oznacza, że majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki. Tym samym, w opisanej sytuacji, Dłużnika należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Panią, jako komornika zabudowanej działki o nr ew. 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków lub części budynków będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny i gospodarczy, które były na nieruchomości już w momencie jej nabycia przez Dłużnika, tj. w 2016 r. oraz 2 moduły kontenerów, które jak Pani wskazała, że względu na funkcję jaką spełniają, należy uznać za budynki/budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Nieruchomość jest we władaniu osób trzecich, które korzystają z niej bezumownie. Zgodnie z oświadczeniem prezesa dłużnej spółki - w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą - dłużna Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie wszelkich znajdujących się na nieruchomości budynków/budowli, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dokonywana przez komornika w trybie postępowania egzekucyjnego dostawa wszelkich budynków/budowli posadowionych na działce gruntu nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie gruntu, na którym posadowione są budynki/budowle wymienione we wniosku, będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, dostawa przez Komornika nieruchomości (zabudowanej działki nr 1) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Tak więc, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Tym samym, oceniając Pani stanowisko zgodnie z którym, w przypadku licytacyjnej sprzedaży działki nr 1 w obr. (...) powinien być naliczony i odprowadzony podatek VAT, uznaję je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.