0114-KDIP1-1.4012.241.2026.2.MKA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej przez Państwa usługi najmu części lokalu mieszkalnego (1 pokoju) na rzecz osoby fizycznej oraz z tytułu ponoszonych przez najemcę kosztów administracyjnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy obciążanie najemców kosztami eksploatacyjnymi i opłatami za najem lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej i na firmę będzie podlegało zwolnieniu od podatku VAT.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 kwietnia 2026 r., które wpłynęło do Organu 7 maja 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Spółka posiada mieszkanie w budynku wielorodzinnym.

1)  Mieszkanie składa się z trzech pokoi aneksu kuchennego, łazienki, garderoby, dwóch tarasów oraz dachu zielonego i tarasu na dachu oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym.

2)  Na podstawie umowy Spółka wynajęła na cele mieszkalne część lokalu mieszkalnego 1 pokój oraz prawo do korzystania z pozostałej części lokalu z wyjątkiem korzystania z drugiego pokoju, najemcą jest osoba fizyczna.

3)  Drugi pokój, miejsce postojowe w garażu podziemnym oraz prawo do korzystania z pozostałej części lokalu z wyjątkiem korzystania z pierwszego pokoju, najemcą jest Spółka z o.o. która prowadzi tam działalność gospodarczą polegającą na pracy zdalnej, w tym w szczególności do prowadzenia działalności twórczej obejmującej nagrywanie materiałów na potrzeby mediów społecznościowych, realizację projektów kreatywnych oraz pracę postprodukcyjną (montaż, obróbka obrazu i dźwięku).

4)  Na podstawie zawartych umów Spółka wystawiła faktury: Firmie fakturę za najem oraz za opłaty administracyjne (eksploatacyjne) naliczając 23% podatek Vat oraz fakturę osobie fizycznej z 23% podatkiem vat za koszty administracyjne (eksploatacyjne) oraz fakturę za najem na cele mieszkalne nie naliczając podatku vat - zastosowano przepis o zwolnieniu.

5)  Koszty administracyjne (eksploatacyjne) zgodnie z zawartymi umowami podzielono między opisanymi najemcami (firma, osoba fizyczna).

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W odpowiedzi na pytania wskazali Państwo, że:

1)  Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2025 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 17 grudnia 2025 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 r. poz. 1829 ze zm.) dla usługi najmu lokalu o charakterze mieszkalnym?

Przy czym należy zauważyć, że dla opodatkowania podatkiem od towarów i usług do 31 grudnia 2027 r. nadal stosuje się PKWiU 2015.

Odpowiedź: Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2025- 68.20.11.0.

2)  Czy z zawartej umowy z osobą fizyczną o świadczenie usług najmu pokoju oraz prawa do korzystania z pozostałej części lokalu wynika, że lokal jest wykorzystywany przez Nią wyłącznie na cele mieszkaniowe?

Odpowiedź: Tak - w umowie z Najemcą jest zapis, że pokój i część lokalu mieszkalnego wyłącznie wykorzystywana na cele mieszkalne.

3)  Czy zawarta umowa z osobą fizyczną uniemożliwia wykorzystywanie pokoju oraz pozostałej części lokalu mieszkalnego do celów innych niż mieszkalne?

Odpowiedź: Zawarta umowa z osobą fizyczną uniemożliwia wykorzystywanie pokoju do celów innych niż mieszkalne. Pozostała część lokalu służy do współdzielonego wykorzystywania w sposób równy przez osobę fizyczną na cele mieszkalne i firmę do prowadzenia działalności na podstawie podpisanego regulaminu.

4)  Czy korzystanie z lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną wiąże się z przeniesieniem ośrodka jej życia do tego lokalu?

Odpowiedź: Tak korzystanie z lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną wiąże się z przeniesieniem ośrodka jej życia do tego lokalu.

5)  Czy ustalona w umowie najmu wysokość czynszu za najem jest kwotą stałą, czy też zmienia się?

Odpowiedź: Ustalona w umowie wysokość czynszu za najem jest kwotą stałą.

6)  Co ewentualnie wpływa na zmianę kwoty czynszu za najem?

Odpowiedź: -

7)  Jakich kosztów administracyjnych (eksploatacyjnych) dotyczy Państwa zapytanie, należy je konkretnie wymienić i jednocześnie w odniesieniu do poszczególnych kosztów wskazać:

a)  w oparciu o jakie kryteria ustalana jest ich wysokość?

b)  kto - właściciel, Państwo czy najemca - ma możliwość decydowania o wysokości tych kosztów administracyjnych?

c)  kto - Państwo czy osoba fizyczna ma możliwość samodzielnego wyboru świadczeniodawców w odniesieniu do poszczególnych świadczeń wchodzących w skład kosztów (administracyjnych) eksploatacyjnych?

d)  czy osoba fizyczna ma możliwość samodzielnego zawarcia umów o dostawę poszczególnych kosztów administracyjnych (jeśli tak to jakich), a tym samym samodzielnego rozliczania się z tym dostawcą?

e)  kto otrzymuje faktury od dostawców poszczególnych kosztów?

f)   czy przenoszą Państwo koszty administracyjne na osobę fizyczną bez doliczania marży?

g)  w oparciu o jakie kryteria rozliczana jest nadpłata/niedopłata kosztów administracyjnych?

Odpowiedź: Zapytanie dotyczy:

- Energii Elektrycznej

a) po 50% zużycia wg wskazań licznika

b) 50% udział jest ustalony w zawartej umowie najmu. Wysokość określona jest przez dostawcę energii.

c) tylko Państwo mają możliwość samodzielnego wyboru

d) osoba fizyczna nie ma możliwości samodzielnego zawarcia umowy

e) Państwo otrzymują faktury

f) tak przenoszą Państwo koszty bez doliczania marży

g) nadpłata/niedopłata jest rozliczana co 6 miesięcy na podstawie wskazań licznika.

- Centralnego Ogrzewania

a)  po 50% wg wskazań ciepłomierza

b)  50% udział jest ustalony w zawartej umowie najmu. Wysokość określona jest przez dostawcę gazu.

c)  nie mają Państwo możliwości samodzielnego wyboru. Decyzję o dostawcy podejmuje wspólnota mieszkaniowa wraz z firmą zarządzającą.

d)  osoba fizyczna nie ma możliwości samodzielnego zawarcia umowy

e)  faktury otrzymuje wspólnota mieszkaniowa

f)   tak przenoszą Państwo koszty bez doliczania marży

g)  nadpłata/niedopłata jest rozliczana co 6 miesięcy na podstawie wskazań licznika Wody zimnej

a)  po 50% wg wskazań wodomierza

b)  50% udział jest ustalony w zawartej umowie najmu. Wysokość określona jest przez dostawcę wody.

c)  nie mają Państwo możliwości samodzielnego wyboru

d)  osoba fizyczna nie ma możliwości samodzielnego zawarcia umowy

e)  faktury otrzymuje wspólnota mieszkaniowa

f)   tak przenoszą Państwo koszty bez doliczania marży

g)  nadpłata/niedopłata jest rozliczana co 6 miesięcy na podstawie wskazań licznika Wody ciepłej

a)  po 50% wg wskazań ciepłomierza

b)  50% udział jest ustalony w zawartej umowie najmu. Wysokość określona jest przez dostawcę gazu.

c)  nie mają Państwo możliwości samodzielnego wyboru. Decyzję o dostawcy podejmuje wspólnota mieszkaniowa wraz z firmą zarządzającą.

d)  osoba fizyczna nie ma możliwości samodzielnego zawarcia umowy.

e)  faktury otrzymuje wspólnota mieszkaniowa

f)   tak przenoszą Państwo koszty bez doliczania marży

g)  nadpłata/niedopłata jest rozliczana co 6 miesięcy na podstawie wskazań licznika.

Pytanie

Proszą Państwo o stanowisko, czy prawidłowo zostały wystawione dokumenty (faktury) na osobę fizyczną z 23% podatkiem Vat za koszty administracyjne (eksploatacyjne) i za najem na cele mieszkaniowe z wykorzystaniem zwolnienia z podatku Vat (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)?

Państwa stanowisko

Państwa zdaniem w fakturze wystawionej dla osoby fizycznej powinno się zastosować zwolnienie z podatku vat, ponieważ pokój i część wspólna wykorzystywana jest przez najemcę na cele mieszkaniowe. Pozostałe wystawione faktury powinny być obciążone 23% podatkiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej przez Państwa usługi najmu części lokalu mieszkalnego (1 pokoju) na rzecz osoby fizycznej oraz z tytułu ponoszonych przez najemcę kosztów administracyjnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność - stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy - podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) :

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego Najemcę.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a Państwo są z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu świadczona przez Państwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo właścicielem mieszkania w budynku wielorodzinnym. Mieszkanie składa się z trzech pokoi, aneksu kuchennego, łazienki, garderoby, dwóch tarasów oraz dachu zielonego i tarasu na dachu oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym. Na podstawie umowy wynajęliście Państwo Spółce z o.o. 1 pokój oraz prawo do korzystania z pozostałej części lokalu na cele mieszkalne. Spółka prowadzi tam działalność gospodarczą polegającą na pracy zdalnej. Najemcą drugiego pokoju jest osoba fizyczna. Koszty administracyjne (eksploatacyjne) zgodnie z zawartymi umowami podzielono między opisanymi najemcami (firma, osoba fizyczna).

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy obciążanie osoby fizycznej za usługę najmu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym miejscu zauważyć należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, jeżeli:

• lokal ma charakter mieszkalny,
• wynajmowany jest na realizację celów mieszkaniowych osób fizycznych,
• wynajmowany jest we własnym imieniu i na własny rachunek,

to wynajem nieruchomości dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy:

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWIU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.).

Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Państwa wątpliwości należy stwierdzić, że zgodnie z zapisami w umowie, pokój i część lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej wyłącznie wykorzystywana jest na cele mieszkalne. Zawarta umowa uniemożliwia wykorzystywanie pokoju do celów innych niż mieszkalne. Ponadto korzystanie z lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną wiąże się z przeniesieniem ośrodka jej życia do tego lokalu. Dla świadczonej usługi najmu korzystają Państwo z symbolu: 68.20.11.0.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości należy stwierdzić, że usługi wynajmu pokoju i części lokalu mieszkalnego osobie fizycznej z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe korzystają ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Państwa stanowisko w tym zakresie należy uznać za prawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą następnie ustalenia kwestii zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu ponoszonych przez najemcę kosztów administracyjnych (energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, wody zimnej i cieplej) w związku z wynajmowaniem części lokalu mieszkalnego (1 pokoju) na rzecz osoby fizycznej.

W opisanej sytuacji, aby rozstrzygnąć kwestię prawidłowego opodatkowania lub zwolnienia od podatku VAT kosztów administracyjnych konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w przypadku przenoszenia na najemcę (osobę fizyczną) tych kosztów mamy do czynienia z jedną usługą kompleksową w zakresie najmu czy też z odrębnymi świadczeniami.

Każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powinno być traktowane jako odrębne i niezależne.

Jeżeli jednak w skład tego świadczenia złożonego wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen.

Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował TSUE w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które - jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 - mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dotyczącym interpretacji przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady, Trybunał rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Zatem usługi należy uznać za odrębne, gdy najemca ma możliwość wyboru ilości ich zużycia, a tym samym kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.

W związku z tym, co do zasady, towarzysząca najmowi nieruchomości dostawa Mediów, tj. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z niego poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia energii elektrycznej w oparciu o wskazanie licznika. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg licznika, uwzględniających zużycie energii elektrycznej przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Ponadto, również w wyroku NSA z dnia 7 października 2015 r., o sygn. akt I FSK 906/15 Sąd wskazał, że w przypadku mediów w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę, należy podzielić pogląd, że świadczenie złożone będzie mieć miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy będzie miała charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a zatem takich, które umożliwiają skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy - wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia.

Z opisu sprawy wynika, że koszty administracyjne (eksploatacyjne) zgodnie z zawartymi umowami podzielono między opisanymi najemcami (firma, osoba fizyczna). Osoba fizyczna wynajmuje 1 pokój wraz z możliwością korzystania z pozostałej części lokalu mieszkalnego podobnie jak spółka. Wskazali Państwo, że osoba fizyczna zgodnie z umową ponosi koszt 50 % całościowego zużycia wszystkich kosztów administracyjnych (energii, centralnego ogrzewania, wody). W każdym przypadku wysokość zużycia określana jest przez danego dostawcę za pomocą urządzeń pomiarowych (licznika, ciepłomierzy i wodomierza). Państwo, a nie najemca mają możliwość wyboru dostawcy w przypadku energii, natomiast w przypadku centralnego ogrzewania i ciepłej wody decyzję o dostawcy podejmuje wspólnota mieszkaniowa wraz z firmą zarządzającą. Nie mają Państwo i najemca również nie ma możliwości samodzielnego wyboru świadczeniodawcy w przypadku zimnej wody. Faktury za energię otrzymujecie Państwo. W pozostałych przypadkach faktury otrzymuje wspólnota mieszkaniowa. Wszystkie ww. koszty przenosicie Państwo na najemcę bez doliczania marży. Powstała nadpłata/niedopłata dotycząca wszystkich ww. kosztów jest rozliczana co 6 miesięcy na podstawie wskazań licznika.

Zatem z przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczenia TSUE, wynika, że świadczona przez Państwa usługa najmu pokoju na rzecz osoby fizycznej oraz towarzyszące jej wskazane dostawy towarów i świadczenie usług, tj. energia elektryczna, centralne ogrzewanie, zimna i ciepła woda nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługę najmu oraz czynności dostarczania ww. kosztów administracyjnych do tego lokalu.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłaty za energię elektryczną, centralne ogrzewanie, zimną i ciepłą wodę są w efekcie zależne od faktycznego ich zużycia przez najemcę, stanowią one odrębne i niezależne świadczenia od usługi najmu. Brak jest więc podstaw do traktowania ww. opłat jako element kalkulacyjny opłaty czynszowej za usługi najmu.

Zatem, opłaty za energię elektryczną, centralne ogrzewanie, zimną i ciepłą wodę należy traktować jako świadczenia odrębne i niezależne od usługi najmu lokalu (pokoju) wraz z przynależnymi pozostałymi częściami.

W konsekwencji do opłat za energię elektryczną, centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę nie można zastosować zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Przy czym należy w tym miejscu zauważyć, że stosownie do art. 82 ust. 3 ustawy:

W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832), dalej „rozporządzenie”.

Stosownie do zapisu § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia:

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725), ilekroć w ustawie jest mowa o:

Natomiast, przez opłaty pośrednie w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1270):

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232):

Mając na uwadze opis sprawy, oraz wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w odniesieniu do wynajmowanego przez Państwa lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne znajdującego się w budynku, w których funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, są spełnione warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za koszty administracyjne, tj. energię elektryczną, centralne ogrzewanie, zimną i ciepłą wodę. Z opisu sprawy wynika, że budynek w którym znajduje się lokal, jest administrowany przez wspólnotę mieszkaniową. Ponadto odsprzedaż kosztów eksploatacyjnych jest świadczona na rzecz osób używających lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (najem), wyłącznie na cele mieszkaniowe jak sami Państwo w opisie sprawy wskazali.

W konsekwencji powyższego, przy obciążaniu najemcy opłatami z tytułu kosztów eksploatacyjnych tj. energii elektrycznej, wody zimnej i ciepłej i centralnego ogrzewania wykorzystującego lokal wyłącznie w celu zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych, w ramach umowy najmu mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Tym samym Państwa stanowisko w tym zakresie uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy opisu stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla usługi najmu na rzecz firmy (spółki z o.o.) i kosztów administracyjnych refakturowanych na najemcę zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna jest wydana przy założeniu, że poprawnie zakwalifikowali Państwo świadczone usługi do odpowiedniego PKWiU. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji (zasady formalnego przyporządkowania towaru lub usługi do grupowania statystycznego nie są przepisami prawa podatkowego).

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny będący przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.