0114-KDIP1-1.4012.168.2026.2.IZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 podlega zwolnieniu od podatku VAT.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 24 kwietnia 2026 r. (wpływ 30 kwietnia 2026 r.) i pismem z 25 maja 2026 r. (wpływ 29 maja 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym do listopada 2020 r. Działkę nr 1, położoną w miejscowości (...), która powstała z działki nr 2 o pow. 3.7451 ha, Wnioskodawca otrzymał na podstawie postanowienia sygn. akt (...) o stwierdzeniu nabycia spadku i działu spadku z 15 czerwca 2010 r. jako majątek osobisty.

W listopadzie 2020 r. Wnioskodawca zarejestrował się jako czynny podatnik podatku VAT. Działka nr 1 wchodzi w skład gospodarstwa rolnego jakie prowadzi Wnioskodawca i jest użytkowana pod uprawy rolne. Grunt ten objęty jest dopłatami rolniczymi, ale łączna powierzchnia 7 wydzielonych działek to 0,7341 ha, nie stanowi dla ogólnej powierzchni gospodarstwa rolnego - 57 ha znaczącego przychodu, między innym dlatego, że grunt stanowi niską wartość rolniczą. Z tych względów Wnioskodawca postanowił przedmiotowy grunt podzielić na mniejsze działki i dokonać w przyszłości ich sprzedaży. Wydzielone działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na poszczególne wydzielone ww. działki nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana dla działki nr 1w wyniku czego nastąpił podział na ww. działki.

Działki 3-22 nie zostały uzbrojone. Zgodnie z klasyfikacją ewidencji gruntów stanowią one użytki rolne klasy IVa i IVb.

Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności w zakresie marketingu, promocji i nie wykazuje do sprzedaży tych nieruchomości. Prowadzona działalność rolnicza przez Wnioskodawcę nie jest w żadnym zakresie działalnością związaną z handlem nieruchomościami. Przyszła sprzedaż ww. działek mieści się w pojęciu sytuacji jednostkowej, niepowtarzającej się, niemającej znamion obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca otrzymał nieruchomość jako majątek osobisty (stwierdzenie nabycia spadku) i również tę przyszłą sprzedaż traktuje jako sprzedaż z majątku osobistego, nie związanego z prowadzoną działalnością rolniczą. Wydzielone działki 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu i również nie będą na poszczególne ww. działki wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tyt. prowadzenia działalności rolniczej.

Dotychczas działka 1 i wydzielone z niej działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, położone w miejscowości (...) były wykorzystywane pod uprawy rolne, jako użytki rolne i Wnioskodawca z tego tyt. otrzymywał dopłaty bezpośrednie. Były to działki, które wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i produkcji rolnej, a zatem były objęte opodatkowaniem podatkiem VAT. W roku 2026 Wnioskodawca pozostawia ww. działki jako ugór i nie będzie wykorzystywał ich w produkcji rolniczej, a także nie zgłosi ich do dopłat bezpośrednich. Nie będą zatem wpływały na produkcję rolniczą gospodarstwa i opodatkowanie podatkiem VAT. Wniosek o dopłaty bezpośrednie na rok 2026 składa się do dnia 15 maja 2026 r.

Wnioskodawca nie będzie korzystał z żadnego profesjonalnego biura nieruchomości, ani innej formy promocyjnej, w celu sprzedaży wydzielonych działek, nie będzie również podejmował żadnych czynności wykraczających poza zwykłe formy osobistego ogłoszenia ustnego, sąsiedzkiego, w celu sprzedaży działek.

Do chwili obecnej nie są znani przyszli nabywcy działek.

Wnioskodawca nie udzielił, ani nie planuje udzielić żadnego pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego w celu sprzedaży działek, jak również w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód i pozwoleń dot. działek.

Wnioskodawca nie podjął, ani nie podejmie żadnych czynności i nie zaangażuje żadnych własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek (przyłączenie do sieci wod.-kan., energetycznej, gazowej, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.).

Działka nr 1 i wydzielone z niej działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, położone w miejscowości (...) nie były i nie będą przedmiotem odpłatnej i nieodpłatnej umowy dzierżawy, najmu i jakiejkolwiek innej umowy z potencjalnymi nabywcami i innymi podmiotami. Nie zostały też zawarte żadne inne umowy przedwstępne.

Podział działki nr 1nie spowodował wygaśnięcia, uchylenia, czy unieważnienia wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Z chwilą jednak sprzedaży którejkolwiek z wydzielonych działek, bez uzyskania wcześniejszego pozwolenia na budowę, na wszystkie działki jednocześnie spowoduje jej wygaśnięcie. Rolnik - A.B nie będzie występował o pozwolenie na budowę, przed sprzedażą działek. Po sprzedaży zatem nastąpi wygaśnięcie decyzji, a każdy przyszły nabywca i inwestor będzie musiał wystąpić o wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy na nowy numer działki i nowego właściciela.

Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla inwestycji „Budowa 7 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie części działki nr 1 położonej w miejscowości (...), gmina (...)” zostały wydzielone działki: nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9. Decyzja ta nadal obowiązuje, ale rolnik, oświadcza, że nie wystąpi o wydanie pozwolenia na budowę dla 7 budynków mieszkalnych. Rolnik - A.B oświadcza, że sprzeda działki, które zostały wydzielone na podstawie w/w decyzji i w tym momencie przedmiotowa decyzja wygaśnie, a każdy potencjalny nabywca i inwestor będzie musiał wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy, dla nabytej nieruchomości.

Każda pierwsza sprzedaż działki i zmiana właściciela nieruchomości spowoduje wygaśnięcie dotychczasowej decyzji i obowiązek przyszłego inwestora do wystąpienia do Wójta Gminy (...) o wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy.

Pytanie

Czy Wnioskodawca zobowiązany jest do odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży działek o numerach 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 położonych w miejscowości (...), jeżeli działki te między innym otrzymał z tytułu nabycia spadku jako majątek osobisty i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej w jakikolwiek sposób z handlem nieruchomościami?

Pana stanowisko w sprawie

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów jest spełnienie przesłanek:

• po pierwsze dana czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,
• po drugie czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wnioskodawca nie nabył gruntu z myślą o tym, że przeznaczy go pod zabudowę, opracuje MPZP, uzbroi teren, a następnie będzie nim handlował. Nie nastąpi ciąg przytoczonych okoliczności, a jedynie ma się odbyć jednorazowa i okazjonalna sprzedaż. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodów w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż działek 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie należy przytoczyć – celem wyjaśnienia – orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że działkę nr 1otrzymał Pan na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku i działu spadku jako majątek osobisty. W listopadzie 2020 r. zarejestrował się Pan jako czynny podatnik podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Działka nr 1wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i produkcji rolnej, wykorzystywanego w prowadzonej działalności. Z uwagi na to, że działka nr 1stanowi grunt o niskiej wartości rolniczej postanowił ją Pan podzielić na mniejsze działki i dokonać w przyszłości ich sprzedaży. Wydzielone działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 nie są i nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu. Nie będzie Pan korzystał z żadnego profesjonalnego biura nieruchomości, ani innej formy promocyjnej, w celu sprzedaży wydzielonych działek, nie będzie również podejmował żadnych czynności wykraczających poza zwykłe formy osobistego ogłoszenia ustnego, sąsiedzkiego, w celu sprzedaży działek. Nie udzielił, ani nie planuje udzielić żadnego pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego w celu sprzedaży działek, jak również w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód i pozwoleń dot. działek. Nie podjął, ani nie podejmie żadnych czynności i nie zaangażuje żadnych własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek (przyłączenie do sieci wod.-kan., energetycznej, gazowej, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.). Obecnie nie są znani przyszli nabywcy działek.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy nie jest Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży działek o numerach 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 położonych w miejscowości (...), jeżeli działki te między innymi otrzymał Pan z tytułu nabycia spadku jako majątek osobisty i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej w jakikolwiek sposób z handlem nieruchomościami.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż ww. działek będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług i czy dokonując tej sprzedaży będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan już podjął i podejmie w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan od 2020 r. czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania działki 2, a w konsekwencji działek z niej wydzielonych, w tej działalności rolniczej, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT ich sprzedaży.

W świetle informacji przedstawionych we wniosku zauważyć należy, że pomimo tego, że w rozpatrywanej sprawie nabycie działki nr 1nastąpiło do majątku osobistego, a w celu sprzedaży wydzielonych z niej działek nie będzie Pan podejmował żadnych czynności wykraczających poza zwykłe formy osobistego ogłoszenia ustnego, sąsiedzkiego, nie udzielił, ani nie planuje Pan udzielić żadnego pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego w celu sprzedaży działek, nie podjął, ani nie podejmie pan żadnych czynności i nie zaangażuje żadnych własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek (przyłączenie do sieci wod.-kan., energetycznej, gazowej, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.), to jednak działka nr 2, była wykorzystywana przez Pana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Wskazał Pan bowiem, że działka nr 2, z której zostanie wydzielonych 7 odrębnych działek, była wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Tym samym należy uznać, że działka nr 2, a w konsekwencji działki, które powstaną w wyniku jej podziału, była wykorzystywana przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jaką jest działalność rolnicza, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Na powyższą ocenę nie wpływa okoliczność, że w 2026 r. pozostawił Pan wydzielone działki jako ugór i nie będzie ich Pan wykorzystywał w działalności rolniczej. Podkreślenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Skoro więc działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to sprzedaż wydzielonych z niej działek nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem prywatnym, lecz dostawę towarów dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, z tytułu planowanej sprzedaży działek o numerach: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że wykorzystywał Pan działkę, z której zostały wydzielone działki mające być przedmiotem sprzedaży, w swojej działalności gospodarczej (działalności rolniczej), z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż wymienionych we wniosku działek wydzielonych z działki nr 2, będzie podlegała – po Pana stronie – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynności podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy mogą być opodatkowane właściwą stawką podatku VAT bądź korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że powyższa regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grotę Ondernemingen:

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2026 r. poz. 538):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat)-wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z wyżej powołanego art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wynika, że zwolnieniem od podatku będzie objęta wyłącznie dostawa gruntów, które na dzień sprzedaży nie rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a więc terenu, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje możliwości zabudowy, bądź terenu, dla którego nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że dla działki nr 1nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu. Wystąpił Pan o wydanie dla tej działki decyzji o warunkach zabudowy, w wyniku czego nastąpił jej podział na działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9.

Dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla sprzedaży wydzielonych działek istotne jest więc, czy nie stanowią one terenu budowlanego.

W tym miejscu wskazać trzeba, że stosownie do art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399):

Natomiast art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że:

Zatem podział działki w oparciu o art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być dokonany wyłącznie wówczas, gdy przeznaczenie i możliwość zagospodarowania działek ewidencyjnych, powstałych po podziale, będzie odpowiadać przepisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy brak jest takiego planu, podział jest możliwy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określa warunki podziału i możliwość zabudowy powstałych w ten sposób działek (art. 94).

W wyroku sygn. akt I FSK 1396/16 z 11 października 2018 r. NSA stwierdził:

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 27 kwietnia 2017 r. sygn. IV SA/Po 107/16 stwierdził:

Podobnie w kwestii dotyczącej decyzji o warunkach zabudowy wydawanych w związku z podziałem działki wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 16 maja 2019 r., sygn. akt I SA/Po 190/19:

oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 12 stycznia 2023 r. sygn. akt I SA/GI 847/22:

Uwzględniając powyższe uznać należy, że decyzja o warunkach zabudowy wydana dla działki nr 1dla celów jej podziału, wiążąca jest również dla powstałych w jej wyniku mniejszych działek. Przypomnieć należy, że pojęcie „terenu” jest pojęciem szerszym niż określenie „działka”. Teren, dla którego ustala się warunki zabudowy w konkretnej decyzji, może obejmować jedną lub więcej działek geodezyjnych, przy czym wymienienie ich w tej decyzji służy przede wszystkim identyfikacji terenu oraz wyznaczeniu jego granic, a nie oznacza, że dotyczy ona tylko działek w tym akcie wymienionych. Sam podział nieruchomości nie powoduje automatycznie nieważności decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z tego, że decyzja WZ odnosi się do określonego terenu, a nie wyłącznie do konkretnego numeru działki ewidencyjnej. Po podziale zmienia się opis geodezyjny nieruchomości, ale nie znika teren, którego dotyczyła decyzja.

Uwzględniając treść złożonego wniosku w kontekście obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z wyżej powołanych orzeczeń uznać należy, że skoro - jak Pan wskazał - podział działki nr 1na mniejsze nie spowodował wygaśnięcia, uchylenia, czy unieważnienia wydanej dla niej decyzji o warunkach zabudowy i dopiero po sprzedaży którejkolwiek z wydzielonych działek nastąpi wygaśnięcie tej decyzji, to decyzja ta pomimo, że została wydana dla działki dzielonej (nr 2) obowiązuje również dla wydzielonych działek objętych Pana wnioskiem, tj. działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9. Tym samym wydzielone działki spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a w konsekwencji ich sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Planowana sprzedaż działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione łącznie określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia.

Nabycie przez Pana działki nr 2, z której wydzielono działki objęte zapytaniem, nastąpiło bowiem w ramach transakcji, z tytułu której nie wystąpił podatek VAT, tj. na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku i działu spadku. Tym samym nie można mówić, że nie przysługiwało Panu bądź przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działki, skoro nie było podatku, który mógłby zostać odliczony.

W konsekwencji planowana sprzedaż działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 powstałych z podziału działki nr 1powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż działek o nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 podlega zwolnieniu od podatku VAT uznaję za nieprawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.