0113-KDWPT.4011.486.2026.2.IS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 24 sierpnia 2026 r.– w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani jedyną właścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, nabytej … marca 2023 r. Zakup nieruchomości został sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym w … , tj. banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jest Pani jedynym kredytobiorcą. Na dzień złożenia niniejszego wniosku do spłaty pozostaje kredyt hipoteczny w wysokości około … , … zł.

Planuje Pani dokonać odpłatnego zbycia na rzecz Pani … udziału wynoszącego około 30% prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Sprzedaż nastąpi za wynagrodzeniem odpowiadającym wartości rynkowej zbywanego udziału. Transakcja zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Środki uzyskane ze sprzedaży udziału zamierza Pani przeznaczyć na częściową spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tej nieruchomości. Po dokonaniu sprzedaży udziału nadal pozostanie Pani współwłaścicielką procentowo większej części nieruchomości.

Nieruchomość będzie nadal służyć zaspokajaniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych i pozostanie miejscem Pani stałego zamieszkania oraz zameldowania.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

24 sierpnia 2026 r. udzieliła Pani odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu:

Pytanie 1) Czy podlega Pani na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu?

Odpowiedź: Podlega Pani na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie 2) Kiedy i na jaki okres została zawarta umowa o kredyt hipoteczny przedmiotowej nieruchomości?

Odpowiedź: Umowa kredytu hipotecznego została zawarta … lutego 2023 r. z …. Ostateczny termin spłaty kredytu zgodnie z harmonogramem przypada na dzień … lutego 2048 r.

Pytanie 3) Czy kwotę uzyskaną ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczy Pani w całości – w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonała Pani odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – na spłatę kredytu hipotecznego? Należy wskazać dokładną datę dokonania spłaty kredytu.

Odpowiedź: Kwotę uzyskaną ze sprzedaży udziału w nieruchomości zamierza Pani w całości przeznaczyć na częściową spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, w terminie nieprzekraczającym trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie udziału w nieruchomości. Na dzień składania niniejszego uzupełnienia nie jest jeszcze znana dokładna data sprzedaży udziału w nieruchomości, a tym samym nie jest możliwe wskazanie dokładnej daty dokonania spłaty (nadpłaty) kredytu. Nadpłata zostanie dokonana niezwłocznie po otrzymaniu środków ze sprzedaży udziału, nie później jednak niż w terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie 4) Czy spłata i nadpłata kredytu obejmowała będzie poza kwotą kapitału również odsetki od tego kredytu?

Odpowiedź: Środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości zostaną przeznaczone na spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego. Zakres spłaty będzie wynikał z rozliczenia dokonanego przez bank i może obejmować zarówno kapitał kredytu, jak i należne odsetki naliczone zgodnie z warunkami umowy kredytowej.

Pytanie 5) Czy planowana sprzedaż przez Panią udziału w nieruchomości opisanej we wniosku nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.)?

Odpowiedź: Planowana sprzedaż udziału w nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomość została nabyta na własne cele mieszkaniowe, służy zaspokajaniu Pani potrzeb mieszkaniowych i stanowi miejsce Pani zamieszkania. Sprzedaż części udziału na rzecz … będzie miała charakter jednorazowy i nie będzie realizowana w ramach działalności zarobkowej prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły.

Pytanie

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości mieszkalnej przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży udziału zostaną przeznaczone na częściową spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tej nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się między innymi wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na nabycie budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym kredyt hipoteczny został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości i służył sfinansowaniu zakupu nieruchomości będącej miejscem Pani zamieszkania. Środki uzyskane ze sprzedaży udziału zostaną przeznaczone na częściową spłatę (nadpłatę) tego kredytu. Nieruchomość po sprzedaży udziału nadal będzie służyła zaspokajaniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych i pozostanie miejscem zamieszkania. Przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży udziału w nieruchomości na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tej nieruchomości stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT. Stanowisko to znajduje potwierdzenie również w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 1 kwietnia 2022 r., nr DD2.8202.5.2020, dotyczącej kwalifikacji spłaty kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość jako wydatku realizującego własny cel mieszkaniowy. W konsekwencji dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości powinien korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, w zakresie odpowiadającym kwocie przychodu wydatkowanej na spłatę kredytu hipotecznego.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że podtrzymuje w całości stanowisko przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W Pani ocenie dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie, w jakim przychód zostanie wydatkowany na spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży na nabycie tej nieruchomości, służącej zaspokajaniu moich własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pani jedyną właścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, nabytej … marca 2023 r. Planuje Pani dokonać odpłatnego zbycia na rzecz Pani … udziału wynoszącego około 30% prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

Wobec powyższego, planowane odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, będzie stanowiło dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ jego odpłatne zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 19 ust. 3 cyt. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na gruncie art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W / P)
gdzie:
D - dochód ze sprzedaży,
W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P - przychód ze sprzedaży.

Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu zbycia przez Panią udziału w nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód (jego równowartość) ze zbycia udziału w nieruchomości musi być wydatkowany na cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko poniesienie wydatków w określonym terminie i na cele mieszkaniowe opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Jak wynika z Pani wniosku, kwotę uzyskaną ze sprzedaży udziału w nieruchomości zamierza Pani w całości przeznaczyć na częściową spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup ww. nieruchomości, w terminie nieprzekraczającym trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie udziału w nieruchomości. Nie jest jeszcze znana dokładna data sprzedaży udziału w nieruchomości, a tym samym nie jest możliwe wskazanie dokładnej daty dokonania spłaty (nadpłaty) kredytu. Nadpłata zostanie dokonana niezwłocznie po otrzymaniu środków ze sprzedaży udziału, nie później jednak niż w terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Istotne jest także, aby:

• spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz
• kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Zatem planowane wydatki na częściową spłatę (nadpłatę) kredytu hipotecznego (zakres spłaty będzie wynikał z rozliczenia dokonanego przez bank i może obejmować zarówno kapitał kredytu, jak i należne odsetki naliczone zgodnie z warunkami umowy kredytowej), w terminie począwszy od dnia odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, będą stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będą korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowe informacje

Podkreślamy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe są zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będą się różnić od stanu/zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Wyjaśnić należy, że powołana przez Panią interpretacja ogólna Nr DD2.8202.5.2020 Ministra Finansów z dnia 1 kwietnia 2022 r. dotyczy kwalifikacji na gruncie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej „ustawą PIT”, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r., wydatków poniesionych na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość lub prawa majątkowe, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c tej ustawy, zwanych dalej łącznie „nieruchomością”, jako wydatku stanowiącego realizację własnego celu mieszkaniowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy PIT.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.