0113-KDIPT2-2.4011.671.2026.2.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie:

-     skutków podatkowych sprzedaży działki nr X oraz działki nr Y jest prawidłowe,

-     skutków podatkowych sprzedaży działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 1 września 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm., dalej: „UPDOF” lub „ustawa PIT”) .

(…) - ojciec Wnioskodawcy, nabył w przeszłości szereg niezabudowanych gruntów zlokalizowanych w (...):

1)  działki o nr (…) i nr (…) w dniu 29 stycznia 2014 r.,

2)  działki o nr (…) oraz nr (…) w dniu 28 listopada 2019 r.,

3)  działkę o nr (…) w dniu 3 lutego 2020 r.,

4)  działkę o nr (…) i nr Y w dniu 29 maja 2020 r. (dalej wszystkie grunty będą określane łącznie jako: „Działki”).

Ojciec nabył Działki w ramach transakcji zakupu od podmiotów prywatnych.

Następnie ojciec dokonał na rzecz Wnioskodawcy darowizn Działek (dalej: „Darowizny”), przy czym Wnioskodawca w żaden sposób nie ujawniał Działek jako składnika majątku wchodzącego w skład Jego majątku firmowego - Wnioskodawca prowadził bowiem działalność gospodarczą na moment dokonania Darowizn, o czym będzie mowa w dalszej części. Wnioskodawca w szczególności nie ujawnił Działek w żadnej ewidencji lub rejestrze dotyczącym środków trwałych wchodzących w skład majątku Jego przedsiębiorstwa.

Darowizny zostały dokonane w dwóch etapach:

a)  dnia 9 września 2019 r. - Wnioskodawca nabył w drodze darowizny niezabudowaną, działkę gruntu nr (…), o łącznym obszarze 0,2209 ha oraz działkę gruntu nr (…) o łącznym obszarze 0,3488 ha,

b)  dnia 5 listopada 2020 r. - Wnioskodawca nabył w drodze darowizny niezabudowaną działkę gruntu nr (…), o łącznym obszarze 0,1097 ha, działkę gruntu nr (…), o łącznym obszarze 0,1977 ha, działkę gruntu nr (…), o łącznym obszarze 0,2157 ha, działkę gruntu nr (…), o łącznym obszarze 0,1263 ha, działkę gruntu nr Y, o łącznym obszarze 0,275 ha.

Na dzień nabycia w drodze Darowizny, wszystkie działki miały charakter nieruchomości rolnych lub łąk. Również aktualnie nieruchomości objęte Darowiznami pozostają niezabudowane, a ich charakter to: grunty rolne i łąki. Działki przekazane Wnioskodawcy na podstawie Darowizn były objęte Uchwałą (…) z dnia 29 marca 2012 r. (nr (…)) w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru w (…) części miasta (…) (dalej: „MPZP”). Nieruchomości były objęte oznaczeniem MN, co oznaczało przeznaczenie na funkcję mieszkaniową realizowaną w zabudowie jednorodzinnej. W MPZP dopuszczono również możliwość lokalizacji na gruntach oznaczonych jako MN, infrastruktury pomocniczej - m.in. budynków gospodarczych i garaży, sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej.

Poza powyższymi Darowiznami, Wnioskodawca dnia 27 września 2018 r. kupił niezabudowaną działkę gruntu nr (…), o łącznym obszarze 0,2401 ha, która była gruntem rolnym.

Następnie, Wnioskodawca wraz z ojcem podjęli czynności związane z podziałem Działek. Z dniem 19 lipca 2021 r. decyzją (…), zatwierdzono projekt podziału działek, w ten sposób, że działki nr (…) o pow. 0,2209 ha, nr (…) o pow. 0,3488 ha, nr (…) o pow. 0,2401 ha, nr (…) o pow. 0,1097 ha, nr (…) o pow. 0,1977 ha, nr (…) o pow. 0,2157 ha, nr (…) o pow. 0,1263 ha, (dalej: „Działki dzielone”) zostały podzielone na:

1)  działkę nr (…) o pow. 0,0930 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb),

2)  działkę nr (…) o pow. 0,0720 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb),

3)  działkę nr (…) o pow. 0,0712 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb),

4)  działkę nr (…) o pow. 0,0723 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb),

5)  działkę nr (…) o pow. 0,0723 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb) i klasy IVa (RIVa),

6)  działkę nr X o pow. 0,0726 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb) i klasy IVa (RIVa),

7)  działkę nr (…) o pow. 0,0726 ha, użytek grunt orny klasy IVa (RIVa),

8)  działkę nr (…) o pow. 0,0679 ha, użytek grunt orny klasy IVa (RIVa) i łąka klasy IV (ŁIV),

9)  działkę nr (…) o pow. 0,3188 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb) i klasy IVa (RIVa) oraz łąkę klasy IV (ŁIV),

10)  działkę nr (…) o pow. 0,0661 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb) i klasy IVa (RIVa) oraz grunt zadrzewiony i zakrzewiony powstały na pastwiskach trwałych klasy IV (Lzr-PSIV),

11)  działkę nr (…) o pow. 0,0556 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb),

12)  działkę nr (…) o pow. 0,0694 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb),

13)  działkę nr (…) o pow. 0,0712 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb),

14)  działkę nr (…) o pow. 0,0698 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb),

15)  działkę nr (…) o pow. 0,0670 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb) i klasy IVa (RIVa) oraz łąkę klasy IV (ŁIV),

16)  działkę nr (…) o pow. 0,0648 ha, użytek grunt orny klasy IVa (RIVa) oraz łąkę klasy IV (ŁIV),

17)  działkę nr (…) o pow. 0,0562 ha, użytek grunt orny klasy IIIB (Rlllb) i klasy IVa (RIVa) oraz łąkę klasy IV (ŁIV),

18)  działkę nr (…) o pow. 0,0494 ha, użytek grunt orny klasy IVa (RIVa) oraz łąkę klasy IV (ŁIV),

dalej łącznie zwane: „Działki podzielone” lub „Grunty”.

Powyższy podział Działek na Działki podzielone był zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru w (…) części miasta (…) i został pozytywnie zaopiniowany w ramach postanowienia (…) z dnia (…) 2021 r., znak: (…).

Przeprowadzony podział działek był niezbędny w celu uzyskania pozwoleń na budowę na dalszym etapie. Z uwagi na taką okoliczność, Wnioskodawca wystąpił z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę. Starosta Powiatu (…) wydał pozwolenia na budowę zakładające realizację dwóch etapów inwestycji obejmującej budowę domów jednorodzinnych:

1)  decyzją z dnia (...) 2023 r. (nr (…)) wydano pozwolenie, którego adresatem był Wnioskodawca, na budowę 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dla działek: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…);

2)  decyzją z dnia (...) 2024 r. (nr (…)) wydano pozwolenie, którego adresatem był Wnioskodawca, na budowę zespołu budynków jednorodzinnych wraz z infrastrukturą dla działek: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…),

(dalej obydwa pozwolenia na budowę będą łącznie określane jako: „Pozwolenia”).

Uzyskanie powyższych Pozwoleń nie doprowadziło do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych na Gruntach przez Wnioskodawcę tudzież tym bardziej przez ojca.

W 2026 r. Wnioskodawca podjął czynności ukierunkowane na zachowanie ważności Pozwoleń poprzez złożenie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zawiadomienia o zamiarze rozpoczęcia budowy.

Działki pozostały w stanie surowym, były i są niezabudowane i nie posiadają żadnego uzbrojenia (brak jakichkolwiek przyłączy: prądu, wody, gazu czy kanalizacji). Wnioskodawca nie podejmował działań w zakresie budowy dróg dojazdowych (brak infrastruktury) ani innej fizycznej ingerencji w grunt. Wnioskodawca podkreśla, że na Gruntach nie podjęto żadnych fizycznych prac budowlanych lub jakichkolwiek przygotowawczych, zmierzających do realizacji projektów, które były przedmiotem Pozwoleń.

Sytuacja faktyczna uległa jednak istotnej zmianie na skutek śmierci ojca w dniu 26 marca 2024 r., który był głównym inicjatorem działań dotyczących Gruntów. W związku ze śmiercią ojca oraz aktualnymi okolicznościami gospodarczymi odstąpiono od jakichkolwiek zamiarów dotyczących realizacji inwestycji polegającej na posadowieniu na Gruntach domów jednorodzinnych w zakresie zgodnym z treścią Pozwoleń.

Przed planowaną sprzedażą, poniesione zostały koszty związane z opracowaniem projektów zabudowań na terenie Działek i dokonaniem podziału geodezyjnego Działek na mniejsze Grunty - faktury dot. dokumentacji koncepcyjnej oraz wizualizacji projektów. Podkreślić jednak należy, że poniesione koszty nigdy nie zostały wliczone w koszty podatkowe jakiejkolwiek działalności gospodarczej - Wnioskodawcy tudzież ojca.

Żadna z wyżej wskazanych faktur nie została rozliczona jako koszt podatkowy w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Z dniem 1 marca 2015 r. Wnioskodawca rozpoczął wykonywanie jednoosobowej działalności gospodarczej pod nazwą „(…)”, NIP: (…). Głównym przedmiotem tej działalności gospodarczej jest, wedle aktualnej wersji informacji ujawnionych w CEIDG, działalność zarejestrowana pod kodem PKD 01.21.Z. - Uprawa winogron. Jako inne przedmioty działalności Wnioskodawcy wskazano:

1)  działalność usługową wspomagającą produkcję roślinną (PKD 01.61.Z);

2)  działalność usługową wspomagającą produkcję roślinną (PKD 01.61.Z);

3)  destylowanie, rektyfikowanie i mieszanie alkoholi (PKD 11.01.Z);

4)  produkcja win gronowych (11.02.Z);

5)  sprzedaż hurtowa napojów alkoholowych (46.34.A).

W przeszłości Wnioskodawca wykazywał w CEIDG, że przedmiotem Jego działalności jest również: zarządzanie nieruchomościami, a także zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Z dniem 1 lipca 2023 r. Wnioskodawca zawiesił swoją jednoosobową działalność gospodarczą, ze względu na odstąpienie od planu prowadzenia działalności w zakresie uprawy winorośli i produkcji win regionalnych.

Wnioskodawca planuje sprzedać wszystkie Grunty nabyte w drodze Darowizn w ramach dwóch transakcji. Sprzedaż Gruntów nie zostanie przeprowadzona z udziałem pośrednika w zakresie sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie planuje również prowadzenia jakichkolwiek działań o charakterze marketingowym, nie planuje promowania Gruntów jako ofert dla klientów indywidualnych, nie będzie w żaden sposób ogłaszał planu sprzedaży gruntów w prasie lub na portalach dedykowanych obrotowi nieruchomościami. Wnioskodawca planuje sprzedać Grunty na rzecz jednego kontrahenta, który prawdopodobnie zrealizuje samodzielnie własny projekt deweloperski lub ewentualnie dokona dalszej sprzedaży. Jeżeli sprzedaż na rzecz jednego kontrahenta nie dojdzie do skutku, to Wnioskodawca nie wyklucza, że zmieni strategię i będzie starał się sprzedawać osobno pojedyncze działki należące do puli Gruntów - taki scenariusz działania nie jest jednak objęty zakresem Wniosku.

Podkreślić należy, że działania Wnioskodawcy nie polegały ani nie będą polegać na uzbrojeniu Gruntów w media, ich ogrodzeniu czy czynieniu jakichkolwiek innych, dodatkowych nakładów na Grunty. Działania ograniczały się wyłącznie do podziału Działek oraz wystąpienia z wnioskami o wydanie Pozwoleń na budowę.

Środki uzyskane ze sprzedaży ww. Nieruchomości, Wnioskodawca przeznaczy w całości na cele prywatne, tj. na inwestycje w instrumenty finansowe poprzez rachunek maklerski Wnioskodawcy lub na konto oszczędnościowe, co stanowić ma formę długoterminowego zabezpieczenia kapitału prywatnego na przyszłość. Podatnik nie planuje reinwestować środków, które pochodzić będą ze sprzedaży Gruntów, w kolejne nieruchomości przeznaczone na sprzedaż, obrót nieruchomościami czy angażować środków w sposób typowy dla przedsiębiorców. Celem sprzedaży jest przeznaczenie środków ze sprzedaży Gruntów wyłącznie na potrzeby prywatne, które nie mają znamion charakteru gospodarczego, tj. na stworzenie pasywnych lokat kapitałowych. Uwagi w tym zakresie nie dotyczą innych dochodów Wnioskodawcy, w tym dochodów z innych nieruchomości.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że potencjalny nabywca zgłosił się już do Wnioskodawcy z własnej inicjatywy, składając jednocześnie ofertę wykupu całości gruntów z uwagi na zainteresowanie terenem. Potencjalna sprzedaż może odbyć się do podmiotu, który następnie będzie chciał przeznaczyć działki na cele inwestycyjne.

Obecnie Wnioskodawca nie zawarł umowy przedwstępnej sprzedaży ww. Działek podzielonych. W ramach przyszłej sprzedaży planowane jest podpisanie umów przedwstępnych sprzedaży, w których zostanie określony przedmiot umowy, numer działek, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania Nieruchomości. W umowach przedwstępnych nie jest planowane, aby zawrzeć dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Wnioskodawca nie udzielił ani nie planuje udzielić potencjalnemu nabywcy działek żadnych pełnomocnictw, zgody ani upoważnienia w celu występowania w jego imieniu. Działki na dzień sprzedaży pozostaną niezabudowane.

Dotychczas Wnioskodawca nie sprzedał żadnej z Działek objętych zakresem przedmiotowej sprawy.

W związku z powstałymi wątpliwościami co do interpretacji charakteru opisanych czynności na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawca zwraca się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na poniższe pytanie.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie złożonym 1 września 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1)  proszę wskazać numery ewidencyjne działek objętych zakresem pytania w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Jak wskazał szczegółowo Wnioskodawca we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, numery ewidencyjne działek objętych zakresem pytania w podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczą działek podzielonych, tj. oznaczonych następującymi numerami: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr X, nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) oraz działkę gruntu nr Y.

2)  w jakim celu nabył (kupił) Pan w 2018 r. działkę nr (…), o której mowa we wniosku, np. w celu lokaty kapitału, późniejszej odsprzedaży lub innym – należy wyjaśnić jakim?

Odpowiedź: Przedmiotowa działka o nr (…) została nabyta w 2018 r. wyłącznie w celach prywatnych, jako forma zabezpieczenia osobistego majątku (prywatnych oszczędności). Zakup ten od samego początku stanowił element standardowego zarządzania majątkiem osobistym i nie miał charakteru profesjonalnej inwestycji gospodarczej, czy też zorganizowanej lokaty kapitału nastawionej na spekulacyjną i zarobkową odsprzedaż.

Nabycie gruntu miało służyć ochronie prywatnych środków finansowych. Obecna decyzja o sprzedaży wynika wyłącznie ze zmiany osobistych planów życiowych oraz chęci innej alokacji prywatnych oszczędności. Środki uzyskane ze sprzedaży działki (wchodzącej w skład majątku osobistego) zostaną przeznaczone na zaspokojenie celów prywatnych – w tym przypadku na relokację środków w standardowe instrumenty finansowe za pośrednictwem osobistego rachunku maklerskiego lub konta oszczędnościowego.

3)  na czyj wniosek dokonano podziału działek, o których mowa we wniosku? Pana czy innej osoby?

Odpowiedź: Formalnie podziału przedmiotowych gruntów dokonano na wspólny wniosek Wnioskodawcy oraz nieżyjącego już ojca Wnioskodawcy.

4)  w jaki konkretnie sposób działki, o których mowa we wniosku, były przez Pana wykorzystywane (użytkowane) w całym okresie posiadania (tj. od momentu ich nabycia, kolejno poprzez podział działki/działek, aż do momentu planowanej sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek będących przedmiotem interpretacji)?

Odpowiedź: Przez cały okres posiadania przedmiotowych nieruchomości (tj. od momentu ich nabycia, w trakcie podziału, aż do chwili obecnej), działki te nie były przez Wnioskodawcę czynnie użytkowane. Pozostawały i nadal pozostają one w stanie surowym, tj. są niezabudowane i nie posiadają żadnego uzbrojenia. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających do uzbrojenia terenu, co oznacza, że do działek nie doprowadzono i nie zaplanowano przyłączy prądu, wody, gazu ani kanalizacji. Ponadto, nie dokonywano żadnej fizycznej ingerencji w grunt. W szczególności nie prowadzono prac ziemnych, nie utwardzano terenu ani nie podejmowano żadnych działań w zakresie wytyczania i budowy dróg dojazdowych do nowo wydzielonych parceli.

Wobec powyższego, sposób władania opisanymi działkami sprowadzał się wyłącznie do ich biernego posiadania w ramach majątku prywatnego. Na gruntach tych w żadnym momencie nie była prowadzona jakakolwiek aktywność o charakterze gospodarczym, budowlanym czy rolniczym. Nie były one również przedmiotem dzierżawy, najmu ani innych umów o podobnym charakterze na rzecz osób trzecich, stanowiąc wyłącznie niezagospodarowany składnik majątku osobistego Wnioskodawcy.

5)  czy dokonywał Pan kiedykolwiek/już wcześniej sprzedaży nieruchomości/działek/lokali, jeśli tak, to proszę podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości/działki/lokalu:

a)  jakie to nieruchomości/działki/lokale?

b)  kiedy i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości/działki/lokale?

c)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości/działki/lokale?

d)  w jaki sposób wykorzystywał Pan te nieruchomości/działki/lokale od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

e)  kiedy sprzedał Pan te nieruchomości/działki/lokale i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)   ile nieruchomości/działek/lokali zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości/działek/lokali?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie dokonywał zbycia nieruchomości. W szczególności, w dotychczasowym toku nie dokonywał sprzedaży żadnych działek, lokali ani innych składników majątku nieruchomego.

6)  czy posiada Pan inne nieruchomości/działki/lokale, poza nieruchomościami objętymi wnioskiem? Jeśli tak, to proszę wskazać ile i jakie, oraz wskazać dla każdej z tych nieruchomości/działek/lokali:

a)  kiedy (data) i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości/działki/lokale?

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości/działki/lokale?

c)  w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan te nieruchomości/działki/lokale od momentu nabycia?

d)  jaki charakter mają nieruchomości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

e)  czy zamierza/planuje Pan sprzedać ww. nieruchomości/działki/lokale?

Odpowiedź: Poza nieruchomościami objętymi wnioskiem, Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości. Większość ze wskazanych poniżej składników majątku została nabyta przez Wnioskodawcę nieodpłatnie, w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu. Jedna z nieruchomości została natomiast nabyta w drodze dziedziczenia po zmarłej babci Wnioskodawcy.

-     2 lokale mieszkalne (stanowiące obecnie jedno) w miejscowości (…) (zakup ze środków własnych) na własne cele mieszkaniowe, nabyte w dniu 21 lipca 2021 r.,

-     2 nieruchomości gruntowe zabudowane budynkiem jednorodzinnym w (…) (zakup ze środków własnych), zakupione w celu zabezpieczenia majątku, nabyte w dniu 25 maja 2018 r. oraz 23 maja 2023 r. - składają się one z nieruchomości gruntowej, która została nabyta w 2018 r. (w umowie uwzględniono prawo pierwokupu nieruchomości sąsiedniej nabytej ostatecznie w 2023 r.) oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym, której część została oddana przez Wnioskodawcę w najem podmiotowi trzeciemu w ramach najmu prywatnego),

-     1 nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem jednorodzinnym w (…), nabyta w ramach spadku po Babci Wnioskodawcy w dniu 21 listopada 2016 r.,

-     26 nieruchomości gruntowych rolnych w miejscowości (…), nabytych w drodze spadku po ojcu Wnioskodawcy w dniu 24 maja 2024 r.,

-     nabyty w drodze spadku po ojcu w dniu 24 maja 2024 r. - teren w miejscowości (…) składający się z 26 nieruchomości, na której zlokalizowany jest też dom mieszkalny, w którym zamieszkuje Wnioskodawca,

-     1 nieruchomość gruntowa niezabudowana w miejscowości (…), nabyta w ramach darowizny od ojca w dniu 10 września 2019 r.

a)  Jak wskazano powyżej, większość ze wskazanych nieruchomości weszła do majątku Wnioskodawcy poprzez dziedziczenie (w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu oraz po babci), a także w drodze darowizny. Tym samym cel ich nabycia sprowadzał się wyłącznie do przejęcia i kontynuacji zarządzania dorobkiem rodziny, a nie był związany z realizacją celów komercyjnych czy inwestycyjnych. Pozostała część wymienionych nieruchomości została nabyta w drodze zakupu, sfinansowanego w całości z prywatnych środków własnych Wnioskodawcy. Wyłącznym celem zakupionych nieruchomości w (…) ze środków własnych była chęć bezpiecznej alokacji prywatnych oszczędności oraz zabezpieczenie majątku osobistego na przyszłość.

b)  Spośród wyżej wymienionego majątku, Wnioskodawca w sposób czynny wykorzystuje wyłącznie nieruchomość położoną w (…) oraz nieruchomość w (…) - nieruchomości te służą wyłącznie zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Część nieruchomości położonej w (…) (jak wskazano w pkt a niniejszego punktu), jest jedyną nieruchomością, która jest obecnie oddana w najem prywatny. Wszystkie pozostałe nieruchomości posiadane przez Wnioskodawcę, od momentu ich nabycia aż do chwili obecnej pozostają całkowicie nieużytkowane. Sposób władania nimi sprowadza się do biernego posiadania - nie były i nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia ani jakichkolwiek innych umów zawieranych z osobami trzecimi. Nie są prowadzone na nich żadne prace, w tym w szczególności budowlane, adaptacyjne, inwestycyjne czy rolnicze.

c)  Charakter poszczególnych nieruchomości został wskazany w pkt 6 lit. a) powyżej.

d)  Wnioskodawca nie planuje sprzedaży żadnej z wyżej wymienionych nieruchomości w pkt 6. Wnioskodawca nie może jednak wykluczyć, że w przyszłości, w ramach zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym (osobistym) zdecyduje się na zbycie któregoś ze składników majątku, co będzie w przekonaniu Wnioskodawcy stanowić naturalną formę skorzystania z przysługującego Mu prawa własności, posiadania majątku osobistego oraz dbania o jego zabezpieczenie.

e)  Wnioskodawca stoi na stanowisku, że charakter i sposób wykorzystywania pozostałych nieruchomości Wnioskodawcy, które nie zostały wskazane w pierwotnej wersji Wniosku wskazują na to, że nie mają one znaczenia dla rozstrzygnięcia pytań postawionych we wniosku Wnioskodawcy. Z tego względu Wnioskodawca wnioskuje o pominięcie tych informacji w ostatecznym rozstrzygnięciu Organu.

7)  czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości/działek/lokali, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada żadnych planów ani zamiarów dotyczących nabycia kolejnych nieruchomości, działek czy lokali. Nie można jednak całkowicie wykluczyć dokonania zakupu nieruchomości w bliżej nieokreślonej przyszłości, co stanowiłoby wyłącznie element standardowego zarządzania majątkiem prywatnym. Z uwagi jednak na brak jakichkolwiek ukształtowanych zamiarów w tym zakresie, na dzień sporządzenia niniejszego pisma, obiektywnie niemożliwe jest wskazanie, kiedy taki ewentualny zakup miałby nastąpić, o jakim charakterze miałyby być to nieruchomości, ani czy w ogóle do takiej transakcji w przyszłości by doszło.

8)  czy działki, o których mowa we wniosku były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych odpłatnych umów o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie (kiedy) działka/działki była/były udostępniane osobom trzecim?

b)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka/działki była/były udostępniana osobom trzecim?

c)  czy udostępnienie działki/działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

d)  czy podatek z tytułu dzierżawy był rozliczany?

Odpowiedź: W okresie, w którym Wnioskodawca oraz zmarły już ojciec Wnioskodawcy byli w posiadaniu przedmiotowych działek, nie były one przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. W związku z powyższym, odpowiedzi uszczegóławiające pytania z pkt a-d są bezprzedmiotowe.

9)  czy działki, o których mowa we wniosku lub ich części wykorzystywał Pan w prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa we wniosku (w całości, czy w części (w jakiej części), od kiedy do kiedy (w jakim okresie) ww. działki były wykorzystywane w działalności gospodarczej)?

Odpowiedź: Działki, o których mowa we wniosku nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzonej działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, ani w całości, ani części w żadnym okresie ich posiadania.

Przez cały okres posiadania, nieruchomości stanowiły i nadal stanowią wyłącznie składnik majątku osobistego (prywatnego) Wnioskodawcy, pozostając całkowicie wyłączone ze sfery prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Działki te nigdy nie stanowiły majątku firmowego, nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

10)  prosimy wskazać przewidywaną/przybliżoną datę sprzedaży ww. działek, w jakim okresie nastąpi sprzedaż?

Odpowiedź: Na dzień sporządzenia niniejszego pisma, Wnioskodawcy nie jest znana dokładna, ani nawet przybliżona data sprzedaży poszczególnych działek. Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, inicjatywa ewentualnej transakcji została zainicjowana przez osobę trzecią (potencjalny nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z zapytaniem o możliwość zakupu gruntu). W związku z tym, ostateczny termin sfinalizowania transakcji będzie stanowił wyłącznie rezultat przyszłych, indywidualnych uzgodnień z kupującym. Sprzedaż nie jest wpisana w żaden z góry założony harmonogram, terminarz czy ramy czasowe. Brak jest zatem sprecyzowanej daty sprzedaży, co dodatkowo potwierdza, że przedmiotowa sprawa stanowi jedynie bierną reakcję Wnioskodawcy na rynkowe zainteresowanie.

Pytanie

Czy w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego, sprzedaż niezabudowanych Gruntów powstałych po podziale Działek położonych w miejscowości (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana w formie zbycia majątku prywatnego po upływie 5 lat od nabycia na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ stanowi to zbycie majątku prywatnego dokonanego po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zbycie Gruntów będzie stanowiło dla Wnioskodawcy zbycie składników majątku prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF, a ze względu na upływ okresu pięcioletniego Wnioskodawca będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia z PIT.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 UPDOF, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52,52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

UPDOF rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 UPDOF, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF:

„Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.”

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w PIT, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz,

2)  zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 UPDOF, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

(i)  zarobkowym celu działalności,

(ii) wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

(iii)      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie przynieść podatnikowi faktyczne zyski. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy UPDOF wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (takie podejście zaprezentowano chociażby w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Odnosząc się do przesłanki ciągłości prowadzenia działalności gospodarczej, wskazać należy, że celem ustawodawcy było wyłączenie z tej definicji wszelkich przedsięwzięć o charakterze incydentalnym, sporadycznym lub wynikających z doraźnej potrzeby rozporządzenia majątkiem prywatnym. W orzecznictwie przyjmuje się, że ciągłość oznacza względnie stały zamiar powtarzania określonych czynności. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu zarobkowego.

Dodatkowo, dla uznania danych czynności za działalność gospodarczą niezbędne jest wystąpienie przesłanki powtarzalności. W doktrynie i orzecznictwie przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie podejmowanych działań, które są ze sobą funkcjonalnie powiązane i zmierzają do osiągnięcia konkretnego celu zarobkowego. Działalność gospodarcza to zatem zespół uporządkowanych czynności, a nie działania sporadyczne, incydentalne czy oderwane od siebie.

W analizowanym stanie faktycznym przesłanki te nie zostają spełnione z następujących powodów:

1)  brak stałego zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami - sprzedaż Gruntów będzie czynnością jednorazową, mającą na celu definitywne zakończenie posiadania tych nieruchomości, a nie początkiem nowej serii transakcji;

2)  incydentalny charakter zbycia - planowana sprzedaż nie będzie elementem stałego mechanizmu zarobkowego Wnioskodawcy. Z całokształtu okoliczności wynika, że Wnioskodawca nie planuje nabywania kolejnych gruntów w celu ich odsprzedaży (reinwestycji), co jest niezbędne dla uznania „zamiaru powtarzalności” a uzyskane środki ze sprzedaży zostaną bowiem ulokowane na prywatnych rachunkach oszczędnościowych lub maklerskich w celu zabezpieczenia przyszłości Wnioskodawcy;

3)  brak zorganizowanego zespołu działań - ciągłość działalności wymaga istnienia pewnej struktury i powtarzalnego schematu operacyjnego. W niniejszej sprawie ograniczony stopień zaangażowania Wnioskodawcy w sprzedaż Gruntów, wyklucza istnienie po stronie Wnioskodawcy zorganizowanego zespołu działań skierowanego na osiągnięcie zysku w sposób ciągły;

4)  brak zorientowania na cel zarobkowy w ujęciu handlowym - zespół czynności podejmowanych i planowanych przy sprzedaży nie jest i nie będzie nakierowany na wykreowanie stałego źródła dochodu dla Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 UPDOF, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 UPDOF, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej można przypisać przychody ze sprzedaży nieruchomości stanowiące towary przedsiębiorstwa, ale również nieruchomości, które zostały sklasyfikowane jako środki trwałe przedsiębiorstwa. Należy od razu zaznaczyć, że w przypadku Gruntów Wnioskodawca nie uznał ich ani za towary, ani za środki trwałe w ramach własnej (zawieszonej aktualnie) jednoosobowej działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 UPDOF) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) UPDOF. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, działania przez Niego podejmowane, rozpatrywane całościowo, nie stanowią zespołu powiązanych ze sobą, powtarzalnych i uporządkowanych czynności nakierowanych na osiągnięcie zysku w sposób profesjonalny. Działania związane ze sprzedażą Gruntów należy rozpatrywać jako zdarzenie incydentalne, związane z zamknięciem inwestycji poczynionej przez ojca i przekazanej Wnioskodawcy celem podjęcia ostatecznej decyzji, jak postąpić z Gruntami.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje poparcie w licznych rozstrzygnięciach NSA:

W wyroku NSA z dnia 4 kwietnia 2019 r. (znak II FSK 1100/17) NSA wskazał w szczególności, że:

„Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.”

„W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.”

„Nie można przyjąć, aby działalność skarżącej miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności - a nadto - że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), skarżąca z operacji tych uczyniła sobie stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania.”

Należy zaznaczyć, że przedmiotowe rozstrzygnięcie NSA zostało wydane w okolicznościach, gdzie osoba fizyczna:

„w latach 2010-2016 dokonała sprzedaży kilku działek gruntu, które wcześniej odziedziczyła i otrzymała w drodze darowizny. Przed sprzedażą działki zostały podzielone, wydzielono drogę wewnętrzną, zapewniono dojazd oraz uzyskano warunki przyłączenia mediów. Czynności sprzedażowe prowadzone były przez pośrednika.”

W wyroku NSA z dnia 10 września 2024 r. (sygn. akt II FSK 1 /22) wskazano w szczególności, że:

„Należy zatem podzielić poglądy wyrażone w orzecznictwie, że regułę pierwszeństwa, polegającą na braku możliwości kwalifikacji przychodu do odrębnego źródła, jeżeli działania podatnika spełniają przesłanki działalności gospodarczej, można wyprowadzić tylko z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, gdyż koresponduje on z regulacją z art. 5a pkt 6 in fine updof. Ustalenie, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej wyklucza bowiem możliwość opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu według zasad dotyczących odpłatnego zbycia rzeczy lub określonych praw (por. cyt. powyżej wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14, II FSK 379/14 oraz II FSK 3760/17).”

„przypisanie cech prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej podatnikowi uzyskującemu przychody, które nie mogą być jednoznacznie identyfikowane z transakcjami wymienionymi w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, nie jest na etapie stosowania prawa per se wystarczające do zakwalifikowania takiego przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof, jeżeli podatnik dokonał wyboru innego źródła, a mianowicie z odpłatnego zbycia nieruchomości.”

„Należy bowiem każdorazowo rozstrzygać, czy dana transakcja była wynikiem zorganizowania i ciągłości podporządkowanych celom prowadzenia działalności gospodarczej, czy też w aspekcie sytuacji życiowej, ekonomicznej, rodzinnej, bądź zdrowotnej nie wykazywała tych cech. O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym w kontekście racjonalnego rozporządzania majątkiem „prywatnym”, z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta, czy też sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru, jak np. działki gruntu po podziale nieruchomości nabytej w ramach lokaty oszczędności, czy też w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Szczególnie w sytuacji, gdy owo odpłatne zbycie następuje po upływie pięcioletniego terminu przewidzianego dla zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof. Również wówczas, gdy podatnik jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą bez jej wyraźnego związku ze sprzedażą owej nieruchomości.”

Warto również odnotować tezy NSA wyrażone w uchwale z dnia (sygn. akt II FPS1 /21), w której wskazano w szczególności:

„Jeżeli zatem podatnik:

a)  nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,

b)  nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,

c)  nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątku do tych potrzeb), ale jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą. ”

Oczywiście uchwała NSA wydana została na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 6 UPDOF, nie zaś na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF, jednakże zawiera cenną wskazówkę co do tego, że kwalifikacja przychodu do działalności gospodarczej powinna być związana z identyfikacją działań profesjonalnych wyraźnie odbiegających od standardowego zarządzania majątkiem prywatnym.

W przypadku Wnioskodawcy nie ulega wątpliwości, że w okolicznościach sprawy opisanych we wcześniejszej części Wniosku (opis zdarzenia przyszłego) można jasno stwierdzić, że:

1)  Wnioskodawca oraz Jego ojciec dokonali tylko ograniczonych czynności w zakresie gospodarowania Działkami;

2)  czynności te polegały na: zakupie działek, zamówieniu projektu dot. realizacji inwestycji, podziale działek i uzyskaniu pozwoleń na budowę;

3)  Wnioskodawca nabył Działki na podstawie Darowizn, nie zaś w ramach transakcji gospodarczych w ramach których występowałby jako profesjonalista kupujący grunty dla celów dalszych inwestycji;

4)  koszty poniesione w powyższym zakresie nie zostały rozpoznane przez Wnioskodawcę lub ojca jako koszty podatkowe w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej;

5)  nie podjęto profesjonalnych i specjalistycznych działań ukierunkowanych na zbudowanie infrastruktury pozwalającej na zbywanie Działek podzielonych po maksymalnie wysokich cenach;

6)  nie przygotowano zaplecza pozwalającego na dalsze wykorzystywanie środków ze sprzedaży Gruntów do obrotu podobnymi działami w przyszłości.

Niezależnie od powyższego, Wnioskodawca chce zwrócić uwagę, że planowana sprzedaż Działek następuje po upływie terminu przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF. Zgodnie z przywołanym przepisem, odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, jeżeli zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W przedmiotowej sprawie:

·      Działki zostały nabyte przez Wnioskodawcę w latach 2019-2020;

·      wymagany ustawowo okres 5 lat już minął, co oznacza, że czynności te - jako dokonane w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym, pozostają bez wpływu na obowiązki Wnioskodawcy w PIT.

Wnioskodawca zwraca również uwagę na niedawne rozstrzygnięcie Dyrektora KIS wydane w formie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego z dnia 25 marca 2026 r. (znak 0112-KDIL2-2.4011.37.2026.2.WS). W przedmiotowej interpretacji Dyrektor KIS przyznał, że zwolnienie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT może mieć zastosowanie, w przypadku gdy:

1)  nieruchomość została podzielona na wiele działek po zmianie MPZP;

2)  pozyskano WZ potwierdzające możliwość posadowienia wielu domów na działkach powstałych w wyniku podziału nieruchomości;

3)  podzielone działki, objęte wyżej wskazanymi WZ, mają zostać sprzedane do spółki celowej, która zrealizuje na działkach projekt deweloperski.

W ocenie Wnioskodawcy, okoliczności sprawy opisane w opisie zdarzeń przyszłych Wniosku są w istotnej mierze tożsame ze stanem faktycznym opisanym w interpretacji z dnia 25 marca 2026 r., dlatego Wnioskodawca stoi na stanowisku, że brak jest argumentów za przyjęciem odmiennego stanowiska niż zaprezentowane we Wniosku przez Wnioskodawcę.

Wobec powyższej argumentacji Wnioskodawca stoi na stanowisku, że brak jest jakichkolwiek podstaw, aby czynności Wnioskodawcy kwalifikować jako pozarolniczą działalność gospodarczą. Skoro planowane zbycie Działek stanowi wyraz zwykłego zarządu majątkiem osobistym i następuje po upływie pięciu lat od ich nabycia, przychód uzyskany z tej transakcji nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT. Działania Wnioskodawcy są bowiem ukierunkowane na prawidłowe i racjonalne zagospodarowanie prywatnych zasobów majątkowych, a nie na zorganizowaną aktywność zarobkową.

W piśmie złożonym 1 września 2026 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że stanowisko w sprawie oceny prawnej, przedstawione w pierwotnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, nie ulega zmianie. Okoliczności faktyczne przedstawione w uzupełnieniu stanowią jedynie doprecyzowanie pierwotnego opisu sprawy, zgodnie z wytycznymi Organu. Uzupełniony stan faktyczny w pełni koresponduje z zakresem zadanego pytania oraz dodatkowo potwierdza i uzasadnia zaprezentowane przez Wnioskodawcę stanowisko. W związku z powyższym, Wnioskodawca własne stanowisko w sprawie podtrzymuje.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna, sprzedając nieruchomości, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działki: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr X, nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr , nr (…) powstałej z podziału działki nr działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) oraz działki nr Y.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Natomiast, dla regulacji wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest przede wszystkim ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa sprzedanej nieruchomości.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Analiza przedstawionego zdarzenia, tj. planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działki nr X (powstałej z podziału działki nr działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…)) i działki nr Y oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził Pan i nie będzie prowadzić w sposób profesjonalny zorganizowanych i ciągłych działań w celu przygotowania ww. nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Pan działania nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działania oraz fakt, że jest Pan osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami oraz - do sprzedaży działek nr X i nr Y nie podejmował/nie planuje podejmować ponadstandardowych działań, a także sposób wykorzystywania tych nieruchomości w czasie posiadania, brak ich przygotowania przez Pana do sprzedaży przez czynności mające na celu zwiększenie ich wartości - sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż ww. działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czynności Pana nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Okoliczności dotyczące nabycia ww. nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, przychód jaki uzyska Pan z planowanej sprzedaży nieruchomości, tj. działki nr X (powstałej z podziału działki nr działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) ) oraz działki nr Y nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości, tj. działki nr X oraz działki nr Y należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Stosownie do tego przepisu, planowana sprzedaż nieruchomości, tj. działki nr X (powstałej z podziału działki nr działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…)) oraz działki nr Y, nie będzie źródłem przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2019 r., 2020 r.) ww. działek. W konsekwencji od ww. sprzedaży tych działek nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Z kolei analiza przedstawionego zdarzenia, tj. planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) (powstałej z podziału działki nr działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…)) oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że podejmowane przez Pana działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działań wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowej sprawie podejmowano szereg zorganizowanych działań, stanowiących ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Jak wynika z okoliczności sprawy, Pana działania w okresie następującym po dokonanej przez Pana ojca darowiźnie działek, o których mowa we wniosku, nie mają charakteru przypadkowego i incydentalnego. Mają one charakter zorganizowany, wymagały podjęcia szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności, żeby w tym okresie dokonać podziału działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) na działki m.in.: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), uzyskać pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, na budowę zespołu budynków jednorodzinnych wraz z infrastrukturą, złożenia do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zawiadomienia o zamiarze rozpoczęcia budowy oraz opracowania projektów zabudowań na terenie działek/wizualizacji projektów.

Przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przebieg czynności, ich następstwo świadczą o tym, że działania podejmowane przez Pana są planowane i stanowią proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku. Są więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy. Sprzedaż tych działek w przyszłości to ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Z obrotu nieruchomościami uczynił Pan źródło dochodu, co wypełnia znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przyjąć zatem należy, że Pana działania dają podstawę do stwierdzenia, że w opisanej sprawie prowadzi Pan obrót nieruchomościami w celu zarobkowym, w sposób ciągły i zorganizowany, a zatem prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami.

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają bowiem obiektywne i zewnętrzne jej przejawy. W tym sensie nie ma znaczenia i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność gospodarczą nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej i nie nazywa jej tak. O właściwej kwalifikacji przychodu decyduje natomiast całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia przez Pana działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z dnia 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Wobec tego, stwierdzić należy, że Pana działanie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. Zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie znajdzie zatem zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży ww. działek, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana będzie w ramach prowadzonej działalności, powinien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla źródła – pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądów administracyjnych Organ wskazuje, że niewątpliwie wyroki sądów kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym. Należy stwierdzić, że rozstrzygnięcia zawarte w tych wyrokach zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla Organu wydającego przedmiotową interpretację. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.