0113-KDIPT2-2.4011.649.2026.2.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 8 września 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca w dniu 1 lipca 2026 r. przed notariuszem zawarł z nabywcą warunkową umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr … o powierzchni … ha, położonej w …, obręb …, Gmina …, powiat …, województwo … (nr księgi wieczystej …; dalej jako: „nieruchomość gruntowa”). Na dzień zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, nieruchomość gruntowa (według ewidencji gruntów i budynków) posiadała status gruntu ornego oraz grunty pod rowami. Zgodnie z treścią warunkowej umowy sprzedaży, umowa sprzedaży zostaje zawarta pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, które przysługuje mu w stosunku do przedmiotowej nieruchomości gruntowej na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1653 ze zm.).

Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość gruntową do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny z dnia 24 stycznia 2023 r. Na dzień zawarcia warunkowej umowy sprzedaży przedmiotowa nieruchomość gruntowa:

-     nie była objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

-     nie jest objęta granicami obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji oraz nie znajduje się w specjalnej strefie rewitalizacji;

-     w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość gruntowa objęta jest przeznaczeniem tereny rolne (symbol R).

Wnioskodawca oświadcza, że przedmiotowa nieruchomość na dzień zawarcia warunkowej umowy sprzedaży wchodzi w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344; dalej jako: „ustawa o podatku rolnym”), wynika, że za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Nabywca przedmiotowej nieruchomości oświadczył w akcie notarialnym warunkowej umowy sprzedaży, że w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości nie straci ona charakteru rolnego. Wnioskodawca na dzień zawarcia warunkowej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest również właścicielem innych niż przedmiotowa nieruchomość gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako:

-     grunty orne, oznaczone symbolem R - działka nr … o powierzchni … ha, położona w miejscowości …, Gmina …, powiat …, województwo … - nabyta w drodze umowy darowizny w dniu 23 stycznia 2023 r.;

-     grunty orne, oznaczone symbolem R - działka nr … o powierzchni … ha, położona w miejscowości …, Gmina …, powiat …, województwo …, nabyta w drodze umowy darowizny w dniu 17 lutego 2025 r.

Uzupełnienie wniosku

a)  Na jakie cele nabywca kupi ww. nieruchomość (działkę nr …), jak nabyty grunt będzie przez nabywcę wykorzystywany?

Odpowiedź: Nabywca nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr … o powierzchni … ha położonej w …, obręb …, Gmina …, powiat …, województwo … (nr księgi wieczystej …), nabył grunt w celu powiększenia posiadanego areału rolnego. Dodatkowo nabywca oświadczył w warunkowej umowie sprzedaży z dnia 1 lipca 2026 r (akt notarialny Rep. A Nr …), że w związku z nabyciem przedmiotowa nieruchomość nie straci charakteru rolnego. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa nabyta przez nabywcę w świetle prawa nadal będzie traktowana jako ziemia rolnicza (będzie posiadała status gruntu ornego oraz grunty pod rowami).

b)  Jakie okoliczności świadczą/będą świadczyły o tym, że grunt w związku ze sprzedażą nie utraci charakteru rolnego?

Odpowiedź: Okolicznościami świadczącymi o tym, że grunt w związku ze sprzedażą nie utraci charakteru rolnego jest przede wszystkim złożone przez nabywcę w warunkowej umowie sprzedaży z dnia 1 lipca 2026 r. (akt notarialny Rep. A Nr …) oświadczenie, że w związku z nabyciem przedmiotowa nieruchomość nie straci charakteru rolnego. Dodatkowo należy wskazać, że zamiarem nabywcy przedmiotowej nieruchomości było powiększenie posiadanego areału rolnego.

c)  Czy ww. działka zostanie sprzedana rolnikowi, który posiada gospodarstwo rolne i czy w związku z tym kupujący dokonuje nabycia nieruchomości w celu prowadzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego bądź prowadzenia produkcji rolnej?

Odpowiedź: Przedmiotowa nieruchomość gruntowa została sprzedana osobie, która posiada gospodarstwo rolne w myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344). Nabyta nieruchomość została nabyta w celu powiększenia posiadanego już areału rolnego.

d)  Czy ww. działka była wykorzystywana przez Pana (przez cały okres posiadania, tj. od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajał Pan i w jakim okresie?

Odpowiedź: Przedmiotowa nieruchomość gruntowa była wykorzystywana na cele prywatne. Były tam użytki zielone.

e)  Czy ww. działka była nieodpłatnie udostępniana przez Pana osobom trzecim oraz w jakim okresie i na podstawie jakich umów?

Odpowiedź: Przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie była nieodpłatnie udostępniana osobom trzecim.

f)   Czy ww. działka była kiedykolwiek wykorzystywana na potrzeby Pana działalności gospodarczej lub działalności innych osób? Jeżeli tak, to przez kogo, w jakim okresie i w jakim celu?

Odpowiedź: Przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej lub na potrzeby działalności innych osób.

g)  Czy dokonywał/będzie dokonywał Pan kiedykolwiek sprzedaży innych działek niż objęte zakresem postawionego we wniosku pytania, jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

• kiedy i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości?

• w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

• w jaki sposób wykorzystywał Pan te nieruchomości od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

• kiedy sprzedał Pan te nieruchomości i co było przyczyną ich sprzedaży?

• ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

• na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Na obecną chwilę Wnioskodawca nie zamierza dokonywać sprzedaży innych nieruchomości gruntowych niż objęta zakresem postawionego we wniosku pytania.

h)  Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą (zarobkową) w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.), w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami; należy wskazać rodzaj i zakres prowadzonej działalności gospodarczej, od kiedy (w jakich okresach) prowadzona była/jest działalność, formę opodatkowania, rodzaj dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe)?

Odpowiedź: W okresie od 21 listopada 2009 r. do 11 lutego 2021 r. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą pod firmą „…”. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej było: … (PKD …). Z uwagi na odległy czas prowadzonej działalności Wnioskodawca nie jest w stanie sobie przypomnieć, jak była opodatkowana prowadzona w tym okresie działalność, ale z tego co sobie przypomina, w ostatnich latach przed likwidacją działalność była opodatkowana podatkiem liniowym, rodzaj dokumentacji - podatkowa księga przychodów i rozchodów. Od 8 lutego 2021 r. Wnioskodawca posiada … udziałów w … Sp. z o.o. (KRS: …) o łącznej wartości … PLN. Przedmiotem działalności …. jest, zgodnie z wpisem do KRS, … (PKD …).

i)    Czy sprzedaż przez Pana działki nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi jako sprzedaż prywatna, nie będzie następowała w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przychody uzyskane ze sprzedaży opisanej nieruchomości gruntowej będą korzystały ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, przychody uzyskanie ze sprzedaży opisanej nieruchomości gruntowej będą korzystały ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z kolei zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub wymienionych praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie powoduje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W opisanej sytuacji do nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości gruntowej doszło 24 stycznia 2023 r. w drodze umowy darowizny. W dniu 1 lipca 2026 r. została zawarta przed notariuszem warunkowa umowy sprzedaży opisanej nieruchomości gruntowej. Zgodnie z treścią warunkowej umowy sprzedaży, umowa sprzedaży zostaje zawarta pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, które przysługuje mu w stosunku do przedmiotowej nieruchomości gruntowej na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1653 ze zm.).

W związku z powyższym, zbycie przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany z tej sprzedaży przychód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże od tej zasady ustawodawca przewidział zwolnienia przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Na podstawie art. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Zgodnie z treścią § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 219 z późn. zm.), użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1)  grunty rolne;

2)  grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;

3)  grunty zabudowane i zurbanizowane;

4)  grunty pod wodami;

5)  tereny różne.

Stosownie natomiast do treści § 9 ust. 1 ww. rozporządzenia, grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1, dzielą się na:

1)  użytki rolne, do których zalicza się:

a)  grunty orne, oznaczone symbolem R,

b)  łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,

c)  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,

d)  sady, oznaczone symbolem S,

e)  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,

f)   grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,

g)  grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,

h)  grunty pod rowami, oznaczone symbolem W;

2)  nieużytki, oznaczone symbolem N.

Wedle zaś § 9 ust. 4 cytowanego rozporządzenia, grunty pod wodami, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 4, dzielą się na:

1)  grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, oznaczone symbolem Wm;

2)  grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, oznaczone symbolem Wp;

3)  grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, oznaczone symbolem Ws.

Powyższe uregulowania prawne wskazują, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zostało uzależnione od wystąpienia następujących przesłanek:

-     zbywane grunty muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,

-     muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej) lub jego część składową,

-     grunty nie mogą utracić wskutek odpłatnego zbycia rolnego charakteru.

W opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał, że sprzedana nieruchomość gruntowa:

-     oznaczona jest w ewidencji gruntów i budynków jako R, czyli jako grunty orne oraz grunty pod rowami;

-     stanowiła własność Wnioskodawcy i wchodziła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;

-     w dniu zawarcia warunkowej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej nabywca w akcie notarialnym oświadczył, że w związku z jej nabyciem nie straci ona charakteru rolnego.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany ze sprzedaży opisanej nieruchomości gruntowej (nabytej w drodze darowizny w dniu 24 stycznia 2023 r.) będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W tym miejscu należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy wskazać należy, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedaż nieruchomości nabytej przez Pana w 2023 r. w drodze darowizny, jeżeli zostanie dokonana przed 1 stycznia 2029 r., będzie stanowiła źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Powyższy przepis zwalnia z opodatkowania przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, jeśli grunty stanowiące to gospodarstwo rolne w związku z odpłatnym zbyciem nie utraciły charakteru rolnego.

Wymaga podkreślenia, że zgodnie z treścią art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 1344):

Art. 2 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że:

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego – co w konsekwencji decyduje o zakresie zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu ze sprzedaży takich gruntów – wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 29 stycznia 2024 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219 ze zm.) oraz załącznika Nr 1 tego rozporządzenia.

Treść § 8 ust. 1 pkt 1 cytowanego rozporządzenia wskazuje, że:

Natomiast § 9 ust. 1 przytoczonego rozporządzenia stanowi, że:

Natomiast według § 9 ust. 2 ww. rozporządzenia:

Powyższe uregulowania prawne wskazują, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest możliwe, jeśli zbywane grunty:

-     są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,

-     muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy) lub jego część składową,

-     nie mogą utracić wskutek odpłatnego zbycia rolnego charakteru.

Jeżeli zatem zostaną zachowane powyższe warunki, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) korzysta z omawianego zwolnienia od podatku dochodowego.

Wyjaśnienia wymaga, że podstawowym warunkiem uznania gruntów za gospodarstwo rolne jest ich powierzchnia określana jako norma obszarowa. Jeżeli łączna powierzchnia będących własnością lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej, gruntów sklasyfikowanych jako użytki rolne, niezajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowią one gospodarstwo rolne w rozumieniu cytowanego wyżej art. 2 ustawy o podatku rolnym. W sytuacji, gdy grunt nie spełnia normy obszarowej, nie może być uznany za gospodarstwo rolne.

Ponadto jak wskazano powyżej, jedną z przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest również konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu. Dla oceny, czy transakcja sprzedaży skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujący jest cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy, co do dalszego przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych związanych z transakcją okoliczności. Ich całokształt może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu nawet wówczas, gdy nieruchomość taka jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, czy też umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku z odpłatnym zbyciem może wystąpić bezpośrednio po zbyciu, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie dokonania zbycia strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 maja 2015 r., sygn. II FSK 378/14, podkreśla, że ocena spełnienia przesłanek zwolnienia wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi uwzględnić wszystkie, znane w dniu dokonywania sprzedaży, okoliczności dotyczące sposobu wykorzystywania gruntu przez nabywcę, w tym również obiektywnie i niewątpliwie wskazujące na to, że w wyniku sprzedaży charakter gruntu ulegnie zmianie. O możliwej zmianie charakteru gruntu mogą świadczyć takie okoliczności jak: położenie sprzedanej nieruchomości, jej wielkość, przydatność do działalności rolniczej po sprzedaży, rodzaj działalności prowadzonej przez nabywcę itp. Samo zaś oświadczenie nabywcy o włączeniu nabywanej działki do gospodarstwa rolnego złożone w akcie notarialnym w świetle okoliczności faktycznych może okazać się niemiarodajne i niewystarczające dla zastosowania zwolnienia.

Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku odpłatnego zbycia nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia, czy to w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), czy też w postępowaniu podatkowym. Różnica polega jedynie na tym, że w postępowaniu podatkowym organ podatkowy prowadzi postępowanie dowodowe w celu ustalenia dokładnego stanu faktycznego, zaś indywidualną interpretację wydaje jedynie w oparciu o stan faktyczny opisany przez wnioskodawcę. Niemniej, w obu tych postępowaniach, dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, spełnione muszą być te same przesłanki określone w tym przepisie.

W opisie sprawy wskazał Pan, że w dniu 1 lipca 2026 r. przed notariuszem zawarł Pan z nabywcą warunkową umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej posiadającej status gruntu ornego oraz grunty pod rowami. Nabył Pan przedmiotową nieruchomość gruntową do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny z dnia 24 stycznia 2023 r. Zgodnie z treścią warunkowej umowy sprzedaży, umowa sprzedaży zostaje zawarta pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, które przysługuje mu w stosunku do przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Na dzień zawarcia warunkowej umowy sprzedaży przedmiotowa nieruchomość gruntowa:

-     nie była objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją, o której mowa w art. 19, ust. 3 ustawy o lasach;

-     nie jest objęta granicami obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji oraz nie znajduje się w specjalnej strefie rewitalizacji;

-     w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość gruntowa objęta jest przeznaczeniem tereny rolne (symbol R);

-     wchodzi w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;

-     nabywca przedmiotowej nieruchomości oświadczył w akcie notarialnym warunkowej umowy sprzedaży, że w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości nie straci ona charakteru rolnego;

-     nabywca posiada gospodarstwo rolne w myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, nieruchomość została nabyta w celu powiększenia posiadanego już areału rolnego.

Reasumując, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedaż przez Pana nieruchomości rolnej nabytej w drodze darowizny w 2023 r., jeżeli nastąpi w 2026 r. (lub przed 1 stycznia 2029 r.), będzie stanowić dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż tej nieruchomości zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jednakże w przedstawionej we wniosku sytuacji, przychód, który uzyska Pan ze sprzedaży zawartej w wykonaniu umowy warunkowej, będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego i złożenia zeznania PIT-39 w związku z ww. sprzedażą nieruchomości rolnej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.