0113-KDIPT2-2.4011.634.2026.3.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 30 lipca 2026 r. oraz pismem złożonym 11 sierpnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W styczniu 2026 r. otrzymała Pani od ojca w drodze darowizny lokal mieszkalny. W chwili dokonania darowizny lokal był objęty zajęciem komorniczym wynikającym z egzekucji prowadzonej w związku z zobowiązaniami powstałymi wiele lat wcześniej. Zadłużenie nie wynikało z Pani działań ani z zobowiązań zaciągniętych przez Panią. Powstało ono w związku z zobowiązaniami Pani rodziców dotyczącymi innego lokalu mieszkalnego, w którym wraz z rodzeństwem mieszkała Pani jako dziecko. W 2026 r. sprzedała Pani otrzymany w drodze darowizny lokal za cenę (…) zł. W związku z istniejącym zajęciem komorniczym, część ceny sprzedaży w kwocie około (…) zł została przeznaczona na spłatę egzekwowanych należności. Kwota ta nie została faktycznie pozostawiona do Pani dyspozycji, lecz została przeznaczona na zaspokojenie egzekwowanych zobowiązań. Sprzedaż otrzymanego lokalu miała na celu uzyskanie środków finansowych, które zgodnie z Pani zamiarem miały zostać podzielone pomiędzy Panią i Pani rodzeństwo, aby umożliwić Państwu uzyskanie większej stabilności finansowej i ułatwić rozpoczęcie samodzielnego życia po wieloletnich konsekwencjach trudnej sytuacji finansowej Państwa rodziny. W związku z powyższym powstała wątpliwość dotycząca sposobu ustalenia przychodu i dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu, w szczególności tego, czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania należy uwzględnić okoliczność, że znaczna część ceny sprzedaży została przeznaczona na spłatę egzekwowanych należności i nie została faktycznie pozostawiona do Pani dyspozycji.

Uzupełnienie stanu faktycznego

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że lokal mieszkalny został nabyty aktem notarialnym darowizny z 12 marca 2026 r. Przedmiotem był lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Lokal mieszkalny był objęty egzekucją już przed darowizną. Sprzedaż nastąpiła 19 czerwca 2026 r. za (…) zł. Zgodnie z aktem (…) zł zapłacono przed aktem, (…) zł kupująca wpłaciła bezpośrednio komornikowi, a (…) zł miało zostać przekazane po zakończeniu egzekucji. Sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego odbywała się w porozumieniu z komornikiem, aby uniknąć licytacji. Kupująca znała sytuację i kontaktowała się z komornikiem. W dniu 23 czerwca 2026 r. komornik zwrócił kupującej nadpłatę (…) zł.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w świetle art. 19 ust. 1 w zw. z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prawidłowe jest stanowisko, że przychodem nie jest część ceny przekazana przez kupującą bezpośrednio komornikowi, skoro kwota ta nie została Pani wypłacona ani pozostawiona do Pani dyspozycji?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W Pani ocenie, kwota przekazana komornikowi nie powinna zostać uznana za Pani przychód. Zapłata wynikała z aktu notarialnego i była koniecznym elementem sprzedaży nieruchomości objętej egzekucją. Nie otrzymała Pani tej kwoty ani nie mogła Pani nią rozporządzać. Wnosi Pani o ocenę przedstawionego stanowiska na gruncie art. 19 ust. 1 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż w czerwcu 2026 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego przez Panią w 2026 r. w drodze umowy darowizny, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu mieszkalnego.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy także utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Mając na uwadze powyższe, należy zauważyć, że przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości, nabytej w drodze darowizny mogą być wyłącznie:

-     udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość,

-     kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Odnosząc przywołane wyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy podkreślić należy, że zdarzeniem, którego zaistnienie konstytuuje obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości. Natomiast przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, przy czym cena sprzedaży nieruchomości winna odpowiadać jej wartości rynkowej. Cenę sprzedaży nieruchomości można pomniejszyć wyłącznie o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodów).

Dla powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność i to niezależnie od tego, czy w wyniku tej sprzedaży otrzymała Pani wskazaną w umowie należność, czy też nie. O skutkach podatkowych zawartej umowy sprzedaży nie może decydować fakt, że nie otrzymała Pani do dyspozycji całej kwoty określonej w umowie sprzedaży. Sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociąga za sobą określone skutki podatkowe. Z brzmienia art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika bowiem, że skoro przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, to bez znaczenia dla celów podatkowych jest ta okoliczność, czy cenę tą Pani otrzymała, gdyż obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy. Powołane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazują, że moment powstania obowiązku podatkowego jest związany z momentem zawarcia umowy sprzedaży, a nie faktycznym otrzymaniem pieniędzy przez sprzedającego. Innymi słowy, o powstaniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (prawa majątkowego) decyduje zawarcie umowy przenoszącej własność. Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przepisem szczególnym, określającym wysokość przychodu ze źródeł, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Wprowadza on w stosunku do tych przychodów zasadę memoriałową, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje niezależnie od tego, czy podatnik faktycznie otrzymał do dyspozycji pieniądze lub inne wartości.

Z kolei jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży.

Wydatkiem takim nie jest spłata egzekwowanych zobowiązań w związku z istniejącym zajęciem komorniczym. Przeznaczenie kwoty ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w związku z istniejącym zajęciem komorniczym na spłatę egzekwowanych zobowiązań nie było warunkiem dokonania sprzedaży lokalu mieszkalnego. Nie spłaciła Pani egzekwowanych zobowiązań komorniczych po to, aby móc dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego. Konieczność zapłaty przez Panią egzekwowanych zobowiązań w związku z istniejącym zajęciem komorniczym stanowi zobowiązanie względem komornika. Spłata egzekwowanych zobowiązań w związku z istniejącym zajęciem komorniczym nie ma jednak żadnego wpływu na wymiar uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdyż wynika z samego faktu darowizny lokalu mieszkalnego. Musiałaby Pani ww. zobowiązanie komornicze zapłacić bez względu na to, czy sprzedałaby Pani lokal mieszkalny, czy zdecydowałaby się go zachować. Stąd spłata egzekwowanych zobowiązań w związku z istniejącym zajęciem komorniczym nie może być uznana za koszt odpłatnego zbycia, skoro nie była poniesiona celem dokonania zbycia.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny.

Długi obciążające nieruchomość nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nabytej w drodze darowizny. Ustawodawca zaliczył bowiem do nich – co jednoznacznie wynika z treści powołanego wyżej przepisu – jedynie udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość oraz kwotę zapłaconego podatku do spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na otrzymaną nieruchomość (o ile osoba obdarowana była zobowiązana do zapłaty tego podatku). Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną i powinien być wykładany ściśle, z uwzględnieniem jego celu oraz związku z innymi uregulowaniami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, brak jest regulacji prawnych, aby podstawę opodatkowania stanowiła uzyskana ze sprzedaży dokonanej w 2026 r. kwota po odliczeniu kwoty przekazanej przez kupującą bezpośrednio komornikowi – stanowiącej spłatę egzekwowanych zobowiązań w związku z istniejącym zajęciem komorniczym. Długi (zobowiązanie) obciążające nieruchomość w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz kosztach uzyskania przychodu, określonych w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, wobec czego koszty ich poniesienia nie mogą mieć wpływu na wysokość uzyskanego przez Panią przychodu.

Reasumując, należy stwierdzić, że dokonane w czerwcu 2026 r. odpłatne zbycie nabytego w 2026 r. w drodze darowizny lokalu mieszkalnego, nienastępujące w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem z ww. odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Dochód z ww. odpłatnego zbycia podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód ten należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma przy tym znaczenia, że nie otrzymała Pani do dyspozycji całej kwoty ze sprzedaży.

Ponadto wskazuję, że nie może Pani pomniejszyć przychodu ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego o kwotę przekazaną przez kupującą bezpośrednio komornikowi - stanowiącą spłatę egzekwowanych zobowiązań w związku z istniejącym zajęciem komorniczym, gdyż w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz kosztów uzyskania przychodu określonych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że kwota ta nie może być uwzględniona przy ustalaniu dochodu z ww. odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.