0113-KDIPT2-2.4011.628.2026.2.ACZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

·    nieprawidłowe – w zakresie pytań oznaczonych nr: 1, 5, 3, 6,

·    nieprawidłowe – w zakresie pytania nr 4 dotyczącego możliwości zastosowania zwolnienia podatkowego w odniesieniu do wydatkowania całości dochodu ze sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego, który zamierza Pan zaciągnąć na zakup domu (pierwsze pytanie),

·    prawidłowe – w zakresie pytania nr 2,

·    prawidłowe – w zakresie pytania nr 4 dotyczącego możliwości zastosowania zwolnienia podatkowego w odniesieniu do wydatkowania całości dochodu ze sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym na wkład własny celem zakupu domu (drugie pytanie).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lipca 2026 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 9 sierpnia 2026 r. oraz pismem złożonym 20 sierpnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego.

Wraz z żoną są Państwo właścicielami lokalu mieszkalnego nabytego na podstawie aktu notarialnego nr (…) z dnia (…) lipca 2022 r. Cena nabycia wyniosła 333 000 zł, z czego 99 900 zł stanowił wkład własny, a 233 100 zł kredyt hipoteczny udzielony przez (…) S.A. W dziale (…) księgi wieczystej (…) ujawniono hipotekę w wysokości 349 650 zł.

Na dzień 12 Lipca 2026 r. saldo pozostające do spłaty kredytu hipotecznego wynosi 153 201,12 zł.

Między wrześniem a październikiem 2026 r. planuje Pan sprzedaż mieszkania, o którym mowa w (…) za kwotę 475 000 zł.

W akcie notarialnym sprzedaży mieszkania zostanie zawarta promesa banku, zgodnie z którą część lub całość kwoty sprzedaży zostanie przekazana przez nabywcę bezpośrednio na rachunek kredytowy w celu spłaty pozostałego zadłużenia.

Koszty, które można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu: koszty nabycia mieszkania: cena nabycia: 333 000 zł; PCC 2%: 6 660 zł; podatek od ustanowienia hipoteki: 19 zł; opłaty sądowe (art. 42 ustawy o kosztach sądowych): ust. 1: 200 zł, ust. 2: 200 zł; wynagrodzenie notariusza: 1 000 zł; VAT od taksy notarialnej (23%): 230 zł.

Koszty odpłatnego zbycia:

·         ogłoszenie (…): 585 zł,

·         świadectwo energetyczne: 250 zł.

Planowany dochód ze sprzedaży mieszkania, obliczony jako różnica pomiędzy ceną sprzedaży (475 000 zł) a kosztami nabycia oraz kosztami odpłatnego zbycia (łącznie 342 144 zł), wyniesie 132 856 zł. Środki te zamierza Pan przeznaczyć na zakup domu z rynku wtórnego o wartości 810 000 zł.

Zakup będzie finansowany kredytem hipotecznym z wkładem własnym w wysokości 20% (czyli 162 000 zł).

Planowana chronologia:

·         lipiec 2026 r. — podpisanie umowy przedwstępnej zakupu domu,

·         lipiec 2026 r. — podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania,

·         wrzesień 2026 r. — podpisanie umowy kredytowej na zakup domu,

·         październik 2026 r. — podpisanie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania,

·         początek 2027 r. — podpisanie aktu notarialnego zakupu domu,

·         początek 2027 r.— uruchomienie kredytu hipotecznego.

Środki ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na pokrycie wkładu własnego na zakup domu.

W związku z powyższym, prosi Pan o interpretację przepisów dotyczących skutków podatkowych sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat od końca roku jego nabycia oraz możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o treści cyt.: „W drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (umowy) nabył Pan (…) lipca 2022 r. lokal mieszkalny oraz czy nabycia dokonano do majątku wspólnego małżonków, czy też do majątku odrębnego każdego z małżonków – a jeżeli tak, to w jakich udziałach?”, wskazał Pan, że lokal mieszkalny został nabyty na podstawie umowy    kupna-sprzedaży z dnia 12 lipca 2022 r. odpowiednio A.B. (Panu) oraz C.D. po 1/2 udziału w nieruchomości. W czasie zawierania umowy kupna sprzedaży A.B. i C.D. byli kawalerem i panną. A.B. i C.D. zawarli związek małżeński (…) kwietnia 2024 r. bez rozdzielności majątkowej. C.D. wówczas przyjęła nazwisko męża (Pana).

Mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość objętą księgą wieczystą o nr (…). Zgodnie z wpisem do I-Sp tej księgi, z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący 451/10000 części nieruchomości wspólnej, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy sprzedaż przez Pana ww. lokalu mieszkalnego nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.)?”, wskazał Pan, że nie – jest to mieszkanie, w którym aktualnie mieszka Pan z żoną i na dzień dzisiejszy tylko Pan z żoną jesteście tutaj zameldowani. Jest to sprzedaż prywatna.

Do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania doszło w dniu 16 lipca 2026 r. w formie pisemnej, bez aktu notarialnego.

Na podstawie umowy przedwstępnej, Strony:

·         określiły konieczność wpłaty zaliczki na poczet umowy przyrzeczonej mieszkania w wysokości 4 750 zł,

·         wskazały, że pozostała kwota, tj. 470 250 zł zostanie zapłacona w terminie do 14 dni od zawarcia umowy przyrzeczonej,

·         zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną do dnia 30 października 2026 r.

Zaliczka została wpłacona na rachunek wspólny małżonków A. i E.B. w dniu 16 lipca 2026 r.

Zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nastąpi przed 30 października 2026 r. – zgodnie z ustaleniami z umowy przedwstępnej.

Do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego dojdzie przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny na zakup domu.

W odniesieniu do kredytu zawartego w 2022 r. na zakup lokalu mieszkalnego:

a)    Umowa o mieszkaniowy kredyt hipoteczny w polskich złotych; kredyt został zaciągnięty 7 lipca 2022 r. Umowa została zawarta na okres od (…) 2022 r. do (…) 2039 r.;

b)    Kredyt został zaciągnięty w (…);

c)    Umowa o mieszkaniowy kredyt hipoteczny została zawarta przez A.B. i C.D.;

d)    Zgodnie z umową o mieszkaniowy kredyt hipoteczny A.B. i C.D. solidarnie odpowiadają za wynikające zadłużenie;

e)    Zgodnie z umową, mieszkaniowy kredyt hipoteczny został zaciągnięty na nabycie lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości (…), ul. (…) lokal (…). Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr (…), która prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych. Zgodnie z zapisami umowy kredytowej, jasno wynika jego przeznaczenie;

f)     Środki z wyżej wymienionego kredytu zostały przeznaczone wyłącznie na zakup lokalu mieszkaniowego;

g)    Przychód ze sprzedaży mieszkania jest większy niż pozostała wartość kredytu (na dzień (…) sierpnia 2026 r. saldo pozostające do spłaty kredytu hipotecznego wynosi 149 826,30 zł). Kredyt hipoteczny zostanie spłacony na podstawie promesy banku, która będzie przedstawiona u notariusza podczas podpisywania umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu mieszkalnego.

h)    W wyżej wymienionym lokalu mieszkalnym, mieszkał Pan i nadal Pan mieszka z żoną;

i)     Lokal mieszkalny nie był udostępniany osobom trzecim.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W odniesieniu do wskazania przez Pana w opisie sprawy, że w lipcu 2026 r. nastąpi podpisanie umowy przedwstępnej zakupu domu, proszę wskazać:

a)    Czy doszło już do zawarcia umowy przedwstępnej zakupu domu, a jeżeli tak, to proszę wskazać dokładną datę jej zawarcia (dzień-miesiąc-rok)?

b)    Jeżeli natomiast nie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej zakup domu, to proszę wskazać, kiedy dojdzie do jej zawarcia?

c)    Jakie terminy płatności za zakup nowego domu wynikają z zawartej umowy przedwstępnej zakupu domu?”,

wskazał Pan, że w sprawie zakupu domu doszło do podpisania umowy przedwstępnej w formie pisemnej, bez potwierdzenia notarialnego 17 lipca 2026 r. Na podstawie umowy przedwstępnej na zakup domu Strony ustaliły konieczność zapłaty zadatku w wysokości 24 300 zł, który został przelany na konto bankowe sprzedających dom w dniu 18 lipca 2026 r. Pozostała część, to jest 785 700 zł zostanie zapłacona najpóźniej 3 dni po zawarciu umowy przyrzeczonej, której termin zawarcia został ustalony na nie późniejszy niż 30 stycznia 2027 r.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Kiedy zamierza Pan przeznaczyć przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wkład własny celem zakupu domu, o którym mowa w pytaniu nr 4 (drugie pytanie)? Czy przeznaczenie przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wkład własny celem zakupu domu nastąpi nie wcześniej niż w dacie zawarcia umowy sprzedaży tego lokalu mieszkalnego i nie później niż w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż tego lokalu mieszkalnego?”, wskazał Pan, że zamierza Pan przeznaczyć część (szacuje się około 133 000 zł, lecz nie mniej niż dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego) przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wkład własny celem zakupu domu. Przeznaczenie części przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wkład własny nastąpi po dacie zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego i nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż tego lokalu mieszkalnego.

W odniesieniu do umowy kredytowej, którą zamierza Pan zawrzeć w grudniu 2026 r. lub w styczniu 2027 r., a nie jak wcześniej wspomniano we wrześniu 2026 r. (zmiana podyktowana zmianami na rynku kredytów hipotecznych) na zakup domu:

a)    Kredyt zostanie zaciągnięty w banku (prawdopodobnie (…));

b)    Umowa zostanie zawarta przez małżonków, to jest A. i E.B.;

c)    Z umowy kredytowej (oraz braku rozdzielności majątkowej) wynikać będzie, że wszyscy kredytobiorcy odpowiadać będą solidarnie za wynikające z niej zadłużenie;

d)    Z umowy będzie wynikać, że kredyt został zaciągnięty na zakup domu i wszystkie środki z kredytu zostaną przeznaczone na zakup tego domu;

e)    Umowa kredytowa na zakup domu zostanie zawarta po sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy wydatkowanie przychodu (równowartości przychodu) ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu, który zostanie zaciągnięty na zakup nowego domu i o którym mowa w pytaniu nr 4 (pierwsze pytanie) nastąpi nie wcześniej niż w dacie zawarcia umowy sprzedaży tego lokalu mieszkalnego i nie później niż w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż tego lokalu mieszkalnego?”, wskazał Pan, że wydatkowanie nastąpi później niż zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego i nie później niż w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż tego lokalu mieszkalnego.

Zakup domu nastąpi do majątku wspólnego małżonków E. i A.B.

Dom będzie służył realizacji własnych celów mieszkaniowych poprzez małżonków E. i A.B.

Od dnia zawarcia związku małżeńskiego pomiędzy małżonkami istnieje nieprzerwanie wspólność majątkowa małżeńska.

Pytania (pytania nr: 1, 2, 3, 5, 6, 7 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.    Czy podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie dochód, tj. różnica pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania a kosztami jego nabycia i kosztami odpłatnego zbycia, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT?

2.    Czy fakt, że część ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie przekazana przez nabywcę bezpośrednio na rachunek kredytowy w celu spłaty kredytu zgodnie z promesą udzieloną przez bank, a wskazaną w umowie przyrzeczonej, którą Strony zawrą do 30 października 2026 r., ma wpływ na sposób ustalenia podstawy opodatkowania?

3.    Czy na podstawie aktualnej sytuacji, przeznaczenie całości dochodu ze sprzedaży mieszkania na spłatę pozostałego zadłużenia hipotecznego na zbywaną nieruchomość uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

4.    Czy przeznaczenie całości dochodu, ze sprzedaży mieszkania na spłatę części zadłużenia kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT i uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego? Czy przeznaczenie całości dochodu na wkład własny celem zakupu domu stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT i uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego?

5.    Czy do kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania mogą zostać zaliczone:

·         koszty aktu notarialnego sporządzonego przy zakupie mieszkania,

·         podatek PCC,

·         opłaty sądowe (art. 42 ustawy o kosztach sądowych – ust. 1 oraz ust. 2),

·         wynagrodzenie notariusza sporządzającego akt zakupu lokalu mieszkalnego w 2022 r.,

·         VAT od taksy notarialnej z 2022 r.,

·         koszty ogłoszenia sprzedaży lokalu mieszkalnego na platformie internetowej,

·         przygotowanie świadectwa energetycznego, koniecznego do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu mieszkalnego?

6.    Czy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jedynym obowiązkiem podatkowym będzie złożenie poprawnego zeznania PIT-39 w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż tego lokalu mieszkalnego?

7.    Czy dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód uzyskany przez Pana z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego może zostać przeznaczony na wkład własny związany z nabyciem domu finansowanym częściowo kredytem hipotecznym, jeżeli zarówno umowa przyrzeczona zakupu domu, jak i umowa kredytu hipotecznego na nabycie tego domu, zostanie zawarta po dokonaniu odpłatnego zbycia dotychczasowego lokalu mieszkalnego?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 1, podstawą opodatkowania jest dochód, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT. Nie jest nią cała cena sprzedaży ani przychód.

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 2, sposób techniczny zapłaty (część ceny przekazana na rachunek kredytowy) nie wpływa na ustalenie podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest dochód, to jest przychód (pełna cena sprzedaży) pomniejszony o koszty uzyskania przychodu.

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 3, spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanego lokalu mieszkalnego nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe. Nie uprawnia do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 4, tak, przeznaczenie całości dochodu, ze sprzedaży mieszkania na spłatę części zadłużenia kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu lub wykorzystanie go jako wkład własny na zakup mieszkania stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT i uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 5, tak, wszystkie wymienione elementy zalicza się do kosztów uzyskania przychodu, tj.:

·         koszt aktu notarialnego przy zakupie mieszkania,

·         podatek PCC,

·         opłaty sądowe (art. 42 ustawy o kosztach sądowych – ust. 1 oraz ust. 2),

·         wynagrodzenie notariusza sporządzającego akt zakupu lokalu mieszkalnego w 2022 r.,

·         VAT od taksy notarialnej z 2022 r.,

·         koszty ogłoszenia sprzedaży lokalu mieszkalnego na platformie internetowej,

·         przygotowanie świadectwa energetycznego, koniecznego do podpisania umowy przyrzeczonej.

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 6, tak, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jedynym obowiązkiem podatkowym będzie złożenie poprawnego zeznania PIT-39 w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż tego lokalu mieszkalnego.

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 7, tak, zostanie zastosowane zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły dotyczące opodatkowania

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych    (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Źródła przychodów

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana w 2026 r. sprzedaż udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, nabytego przez Pana w 2022 r. w drodze umowy sprzedaży, będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w lokalu mieszkalnym.

Odpłatne zbycie udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Natomiast, w myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Zgodnie, z powyższym przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie mógł Pan zatem zaliczyć koszty ogłoszenia sprzedaży lokalu mieszkalnego na platformie internetowej oraz przygotowanie świadectwa energetycznego, koniecznego do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży tego lokalu. Oznacza to, że kwotę tych kosztów należy uwzględnić przy obliczaniu przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Przy czym, będzie mógł Pan odliczyć jedynie taką część ww. kosztów, która będzie odpowiadała wartości udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym należącego do Pana.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania.

Istotne jest więc, aby od powyżej wskazanych kosztów odpłatnego zbycia odróżnić koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie przez Pana udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość nastąpiło odpłatnie, tj. w drodze umowy sprzedaży.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Ustalenie podstawy opodatkowania i możliwość uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodu poniesionych wydatków

Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży tego udziału, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie    z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie tego udziału w lokalu mieszkalnym nastąpiło odpłatnie. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Fakt, że część ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie przekazana przez nabywcę bezpośrednio na rachunek kredytowy w celu spłaty kredytu zgodnie z promesą udzieloną przez bank, a wskazaną w umowie przyrzeczonej, którą Strony zawrą do 30 października 2026 r., nie będzie miało wpływu na sposób ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu planowanej sprzedaży przez Pana udziału    1/2 w tym lokalu mieszkalnym.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można:

·         udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia;

·         udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa natomiast, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na lokal mieszkalny rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące dany lokal mieszkalny, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową lokalu.

Stosownie zatem do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość będzie mógł Pan zaliczyć koszty aktu notarialnego sporządzonego przy zakupie tego lokalu mieszkalnego, w tym: podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza sporządzającego akt zakupu tego lokalu mieszkalnego wraz z podatkiem VAT od taksy notarialnej – przypadające na Pana proporcjonalnie do ceny nabycia udziału 1/2 we współwłasności lokalu mieszkalnego.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nie będzie mógł Pan natomiast zaliczyć kosztów ogłoszenia sprzedaży lokalu mieszkalnego na platformie internetowej oraz kosztów przygotowania świadectwa energetycznego koniecznego do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu mieszkalnego, ponieważ koszty te – wbrew Pana twierdzeniu – nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego, lecz – jak wskazano wyżej – koszty te będą stanowiły koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie mógł Pan je uwzględnić przy obliczaniu przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w wysokości, która będzie odpowiadała wartości udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym należącego do Pana.

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8    lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję w tym miejscu, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie posiadane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3171/14, Sąd w odniesieniu do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdził:

Zatem, ponieważ przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, to aby dochód z odpłatnego zbycia mógł korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatkowanie środków pieniężnych (pozyskanych ze sprzedaży lub z innych źródeł) co do zasady powinno nastąpić po lub w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Jednak w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny odpłatnego zbycia (zaliczka, zadatek, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka, które zostały otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Podsumowując, podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania w ustalonym ustawą okresie przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi o wydatkowaniu przychodu z odpłatnego zbycia, a nie dochodu.

W sytuacji, gdy przychód (a nie dochód) z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony przez podatnika na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku wydatkowania jedynie części przychodu, zwolnienie przysługuje proporcjonalnie.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego – spłata pozostałego zadłużenia z tytułu kredytu zaciągniętego na zbywany lokal mieszkalny

Pana wątpliwości budzi kwestia, czy przeznaczenie całości dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę pozostałego zadłużenia hipotecznego na zbywany lokal mieszkalny uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe wskazuję, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy). Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1.

Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt, wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.

Jak wynika z opisu sprawy, w akcie notarialnym sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie zawarta promesa banku, zgodnie z którą część lub całość kwoty ze sprzedaży zostanie przekazana przez nabywcę bezpośrednio na rachunek kredytowy w celu spłaty pozostałego zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego lokalu mieszkalnego.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy zatem, że wydatkowanie części przychodu z planowanego odpłatnego zbycia przez Pana w 2026 r. (do 30 października 2026 r.) udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na spłatę pozostałego zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2022 r. na nabycie tego lokalu mieszkalnego, w którym Pan mieszka, będzie stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie uprawniało Pana do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego – spłata pozostałego zadłużenia z tytułu kredytu, który zamierza Pan zaciągnąć na zakup domu

Pana wątpliwości budzi również kwestia, czy przeznaczenie całości dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę części zadłużenia kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

Jak wynika z opisu sprawy, umowę kredytową na zakup domu zamierza Pan zawrzeć w grudniu 2026 r. lub w styczniu 2027 r., tj. po sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Mając zatem na uwadze powołane wyżej przepisy prawa, jak i przedstawiony przez Pana opis sprawy stwierdzam, że wydatkowanie części przychodu z planowanego odpłatnego zbycia przez Pana w 2026 r. (do 30 października 2026 r.) udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego, który zamierza Pan zaciągnąć wraz z żoną w grudniu 2026 r. lub w styczniu 2027 r. na zakup domu do majątku wspólnego, tj. po planowanej sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, stwierdzam, że warunek wydatkowania tej części przychodów na cele, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostanie spełniony, ponieważ kredyt na nabycie domu zostanie zaciągnięty po dniu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym.

Podkreślić należy, jak wskazano wyżej, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych dopuszcza możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego poprzez przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na wskazane w tej ustawie cele mieszkaniowe, o jakich mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy. Niemniej jednak, aby podatnik mógł wywodzić prawo do zastosowania przedmiotowego zwolnienia, a tym samym z niego skorzystać, musi bezwzględnie spełnić wynikające z tego przepisu warunki. Jednym z takich warunków jest, aby spłacany kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jak wynika bowiem z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, nie dotyczy kredytów (pożyczek) zaciągniętych po sprzedaży nieruchomości. W tym przypadku bez znaczenia jest fakt, że kredyt zostanie zaciągnięty na cele mieszkaniowe – zakup domu, skoro zawarcie umowy o kredyt nastąpi po sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym. Takiego zaś przeznaczenia środków nie przewiduje art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego – wkład własny przeznaczony na zakup domu

Pana wątpliwości budzi również kwestia, czy przeznaczenie całości dochodu na wkład własny celem zakupu domu stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

Jak wynika z opisu sprawy, przeznaczenie części przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wkład własny na nabycie domu, miałoby nastąpić po dacie zawarcia umowy sprzedaży tego lokalu mieszkalnego i nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż tego lokalu mieszkalnego. Jak wskazał Pan w opisie sprawy podpisanie aktu notarialnego zakupu domu nastąpi na początku 2027 r. (zawarcie umowy przyrzeczonej ma nastąpić w terminie nie późniejszym niż 30 stycznia 2027 r.). Zakup domu nastąpi do majątku wspólnego małżonków, a dom będzie służył realizacji własnych celów mieszkaniowych Pana i Pana żony.

Mając zatem na uwadze powołane wyżej przepisy prawa, jak i przyjmując za Panem, że przeznaczenie części przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wkład własny na nabycie domu, miałoby nastąpić po dacie zawarcia umowy sprzedaży tego lokalu mieszkalnego, to stwierdzam, że w takiej sytuacji wydatkowanie części przychodu z planowanego odpłatnego zbycia przez Pana w 2026 r. (do 30 października 2026 r.) udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na wpłatę wkładu własnego celem zakupu domu, którego właścicielem (współwłaścicielem) zostanie Pan w 2027 r., tj. w ww. ustawowym terminie trzech lat, będzie stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa    w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie uprawniało Pana do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do wydatkowania części przychodu ze sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym na wpłatę wkładu własnego celem zakupu domu, bez znaczenia pozostaje fakt, że zarówno umowa przyrzeczona zakupu domu, jak i umowa kredytu hipotecznego na nabycie tego domu, zostanie zawarta po dokonaniu odpłatnego zbycia dotychczasowego lokalu mieszkalnego.

Podsumowanie

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że planowana w 2026 r. sprzedaż udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, nabytego przez Pana w 2022 r. w drodze umowy sprzedaży, będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy.

W odniesieniu do Pana, podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży tego udziału, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie tego udziału w lokalu mieszkalnym nastąpiło odpłatnie.

Zatem, Pana stanowisko w odniesieniu do pytania nr 1, należało uznać za nieprawidłowe.

Fakt, że część ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie przekazana przez nabywcę bezpośrednio na rachunek kredytowy w celu spłaty kredytu zgodnie z promesą udzieloną przez bank, a wskazaną w umowie przyrzeczonej, którą Strony zawrą do 30 października 2026 r., nie będzie miało wpływu na sposób ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu planowanej sprzedaży przez Pana udziału 1/2 w tym lokalu mieszkalnym.

Zatem, Pana stanowisko w odniesieniu do pytania nr 2, należało uznać za prawidłowe.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie mógł Pan zaliczyć koszty aktu notarialnego sporządzonego przy zakupie tego lokalu mieszkalnego, w tym: podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza sporządzającego akt zakupu tego lokalu mieszkalnego wraz z podatkiem VAT od taksy notarialnej – jednakże przypadające na Pana proporcjonalnie do ceny nabycia udziału 1/2 we współwłasności lokalu mieszkalnego, a nie w całości.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nie będzie mógł Pan natomiast zaliczyć kosztów ogłoszenia sprzedaży lokalu mieszkalnego na platformie internetowej oraz kosztów przygotowania świadectwa energetycznego koniecznego do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu mieszkalnego, ponieważ koszty te nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego, lecz będą stanowiły koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie mógł Pan je uwzględnić przy obliczaniu przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w wysokości, która będzie odpowiadała wartości udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym należącego do Pana.

Zatem, Pana stanowisko w odniesieniu do pytania nr 5, należało uznać za nieprawidłowe.

Wydatkowanie części przychodu z planowanej sprzedaży przez Pana w 2026 r. (do    30 października 2026 r.) udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż, na spłatę pozostałego zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2022 r. na nabycie tego lokalu mieszkalnego, w którym Pan mieszka, będzie stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a    w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie uprawniało Pana do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, Pana stanowisko w odniesieniu do pytania nr 3, należało uznać za nieprawidłowe.

Natomiast, wydatkowanie części przychodu z planowanej sprzedaży przez Pana w 2026 r. (do 30 października 2026 r.) udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego, który zamierza Pan zaciągnąć wraz z żoną w grudniu 2026 r. lub w styczniu 2027 r. na zakup domu do majątku wspólnego, tj. po planowanej sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, nie będzie stanowiło wydatku na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie uprawniało Pana do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, Pana stanowisko w odniesieniu do pytania nr 4 dotyczącego możliwości zastosowania zwolnienia podatkowego w odniesieniu do wydatkowania całości dochodu ze sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego, który zamierza Pan zaciągnąć na zakup domu (pierwsze pytanie), należało uznać za nieprawidłowe.

Natomiast, wydatkowanie części przychodu z planowanego odpłatnego zbycia przez Pana w 2026 r. (do 30 października 2026 r.) udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na wpłatę wkładu własnego celem zakupu domu, którego właścicielem (współwłaścicielem) zostanie Pan w 2027 r., tj. w ww. ustawowym terminie trzech lat, będzie stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie uprawniało Pana do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do wydatkowania części przychodu ze sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym na wpłatę wkładu własnego celem zakupu domu, bez znaczenia pozostaje fakt, że zarówno umowa przyrzeczona zakupu domu, jak i umowa kredytu hipotecznego na nabycie tego domu, zostanie zawarta po dokonaniu odpłatnego zbycia dotychczasowego lokalu mieszkalnego.

Zatem, Pana stanowisko w odniesieniu do pytania nr 4 dotyczącego możliwości zastosowania zwolnienia podatkowego w odniesieniu do wydatkowania całości dochodu ze sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym na wkład własny celem zakupu domu (drugie pytanie), jak i w odniesieniu do pytania nr 7, należało uznać za prawidłowe.

Przy czym zwolnieniu będzie podlegał dochód uzyskany z planowanej sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym w wysokości, która będzie odpowiadała iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia tego udziału w lokalu mieszkalnym.

Zatem, w przypadku, gdy wydatki, które poniesie Pan nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym na: spłatę pozostałego zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2022 r. na nabycie tego lokalu mieszkalnego oraz/lub na wpłatę wkładu własnego celem zakupu domu, którego właścicielem (współwłaścicielem) zostanie Pan w 2027 r. – nie znajdą pokrycia w przychodzie ze sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, tj. ich wysokość będzie niższa od przychodu, jaki uzyska Pan ze zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym – to w takiej sytuacji kwota dochodu niekorzystająca ze zwolnienia od podatku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ust. 1, ust. 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc poza obowiązkiem złożenia zeznania podatkowego z tytułu sprzedaży udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, będzie ciążył na Panu obowiązek zapłacenia podatku od tej kwoty.

Zatem, Pana stanowisko w odniesieniu do pytania nr 6, należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia    29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Ponadto, wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej