0113-KDIPT2-2.4011.582.2026.4.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 31 lipca 2026 r. (data wpływu 31 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W dniu 9 grudnia 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z bratem nabyła w drodze darowizny od rodziców działkę rolną nr (…) w miejscowości (…) o pow. 2,0143 ha wraz z domem (majątek osobisty, ojcowizna). W dniu 3 stycznia 2022 r. (Rep. A nr (…)) współwłaściciele sprzedali tę działkę jako rolną Panu A z płatnością w ratach. Kupujący po wpłacie dwóch rat zaprzestał płatności. Dnia 29 marca 2023 r. otwarto wobec niego postępowanie restrukturyzacyjne, a sąd odrzucił propozycje układu. W okresie posiadania gruntu dłużnik dokonał jego podziału, wydzielił drogi (przekazane Gminie) oraz jedną działkę (około 1 ha) sprzedał. W celu ratowania majątku prywatnego przed bezskutecznością egzekucji, dnia 5 listopada 2025 r. zawarto ugodę pozasądową i w tym samym dniu aktem notarialnym (Rep. A nr (…)) zawarto umowę o świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum). Dłużnik zwrócił Wnioskodawczyni grunt o powierzchni 1,0338 ha. Ponieważ wartość ziemi przewyższała dług wobec Wnioskodawczyni, przejęła Ona na siebie przymusową spłatę długu dłużnika wobec Jej brata w kwocie 793 213,19 zł według sztywnego harmonogramu. Dla tego terenu Gmina uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), na co Wnioskodawczyni nie miała wpływu. Podział gruntu w czerwcu 2026 r. (14 działek i 3 drogi wewnętrzne) był technicznym dostosowaniem się do wymogów MPZP. Sprzedaż całości gruntu jednemu podmiotowi była niemożliwa, a podział to jedyny realny sposób na uzyskanie gotówki. Wnioskodawczyni działa pod presją czasu wynikającą z terminów spłat wskazanych w ugodzie. Pieniądze są niezbędne Wnioskodawczyni na spłatę brata oraz ratowanie płynności finansowej niestabilnego ekonomicznie gospodarstwa rolnego prowadzonego z mężem Wnioskodawczyni. W dniu 20 czerwca 2026 r. Wnioskodawczyni sprzedała pierwszą działkę (pow. 0,0803 ha). Wnioskodawczyni planuje sukcesywną sprzedaż pozostałych działek wraz z proporcjonalnym udziałem w drogach wewnętrznych. Sprzedaż udziału w drodze jest ściśle związana z prawem własności działek i stanowi wymóg formalny zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Zainteresowanie zakupem kolejnych 3 działek wyraził inwestor (firma/deweloper) — podmiot ten sam zwrócił się do Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie prowadziła wobec niego żadnych działań marketingowych ani negocjacji wykraczających poza zwykły obrót prywatny. Wnioskodawczyni nie jest przedsiębiorcą, nie uzbraja działek, nie utwardza dróg, nie korzysta z biur nieruchomości i nie prowadzi żadnej reklamy.

Uzupełnienie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W piśmie z 31 lipca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

A.  w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych:

1)  z czyjej inicjatywy dokonano podziału gruntu o powierzchni 1,0338 ha otrzymanego od dłużnika?

Odpowiedź: Tak, z Pani inicjatywy dokonano podziału geodezyjnego nieruchomości na mniejsze działki gruntu. Podział ten miał na celu ułatwienie przyszłej sprzedaży nieruchomości w ramach racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym. Wydzielone działki będą znajdowały się na terenie pierwotnej nieruchomości przed jej podziałem.

2)  czy dłużnik dokonał przeniesienia prawa własności nieruchomości - gruntu o powierzchni 1,0338 ha w celu zwolnienia się z długu?

Odpowiedź: Tak, dłużnik dokonał przeniesienia prawa własności nieruchomości - gruntu o powierzchni 1,0338 ha w celu zwolnienia się z długu.

3)  proszę podać datę przeniesienia prawa własności nieruchomości - gruntu o powierzchni 1,0338 ha na Pani rzecz;

Odpowiedź: 5 listopada 2025 r.

4)  czy ww. przeniesienie prawa własności nieruchomości - gruntu o powierzchni 1,0338 ha na Pani rzecz nastąpiło w formie aktu notarialnego?

Odpowiedź: Tak, akt notarialny (…).

5)  czy przeniesienie prawa własności nieruchomości - gruntu o powierzchni 1,0338 ha na Pani rzecz dokonane zostało w ramach czynności świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) na podstawie art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795)?

Odpowiedź: Tak, zgodnie z postanowieniami zawartymi w § 3 i § 4 aktu notarialnego, rozliczenie ceny nabycia nieruchomości nastąpiło w drodze świadczenia w miejsce wykonania (art. 453 Kodeksu cywilnego). Dłużnik (Pan A) posiadał wobec Pani (jako Wierzyciela) wymagalny dług pieniężny w kwocie 3.160.534,82 zł, wynikający z wcześniejszego obowiązku zapłaty ceny za udział w prawie własności nieruchomości. W celu zwolnienia się z tego długu, za Pani zgodą, Dłużnik przeniósł na Pani rzecz prawo własności działki gruntu numer (…) (identyfikator: (…)). Wartość tej działki została określona na kwotę 3.160.534,82 zł, a z momentem przeniesienia jej własności zobowiązanie Dłużnika wobec Pani wygasło w całości. Ponadto oświadcza Pani, że zaspokajana wierzytelność należała do Pani majątku osobistego i nabycia przedmiotowej działki również dokonała Pani do majątku osobistego. Transakcja ta nie stanowiła odnowienia zobowiązania w rozumieniu art. 506 Kodeksu cywilnego.

6)  proszę wskazać numer ewidencyjny gruntu o powierzchni 1,0338 ha;

Odpowiedź: (…) (identyfikator: (…)).

7)  czy z aktu notarialnego (podać datę aktu notarialnego) wynikało, że przejęła Pani na siebie przymusową spłatę długu dłużnika wobec Pani brata?

Odpowiedź: Tak, z aktu notarialnego z dnia 5 listopada 2025 r (w powiązaniu z okazaną przy akcie Ugodą pozasądową z dnia 5 listopada 2025 r.) wynikało, że przejęła Pani na siebie spłatę długu dłużnika wobec Pani brata. Zobowiązanie to zostało uregulowane w ramach całościowego rozliczenia stron transakcji na mocy przepisów o świadczeniu w miejsce wykonania.

8)  kiedy (podać datę) Gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla ww. gruntu?

Odpowiedź: Gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wyżej wymienionego gruntu w dniu 28 stycznia 2026 r. na mocy Uchwały Rady Gminy (…) nr (…).

9)  jakie są nr ewidencyjne 14 działek i 3 dróg wewnętrznych powstałych po podziale gruntu w czerwcu 2026 r.?

Odpowiedź: W wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości, dokonanego na podstawie Uchwały Rady Gminy (…) nr (…) z dnia 28 stycznia 2026 r., powstały następujące nieruchomości:

-     14 działek ewidencyjnych o numerach: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…),

-     3 drogi wewnętrzne o numerach ewidencyjnych: (…), (…), (…).

10)  proszę wskazać numery ewidencyjne działek objętych zakresem pytania w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Zakresem pytania w podatku dochodowym od osób fizycznych objętych jest 14 działek ewidencyjnych o numerach: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz 3 drogi wewnętrzne o numerach ewidencyjnych: (…), (…), (…).

11)  proszę wskazać numer ewidencyjny działki sprzedanej w dniu 20 czerwca 2026 r.;

Odpowiedź: Numer ewidencyjny działki sprzedanej w dniu 20 czerwca 2026 r. to (…).

12)  proszę wskazać przewidywaną/przybliżoną datę/daty sprzedaży działek powstałych po podziale gruntu (działki); w jakim okresie nastąpi sprzedaż?

Odpowiedź: Przewidywana sprzedaż pozostałych działek powstałych po podziale gruntu nastąpi w okresie najbliższych miesięcy do 5 lat, przy czym dokładne terminy poszczególnych transakcji są uzależnione wyłącznie od tego, czy i kiedy w tym okresie znajdą się chętni kupcy. Na moment składania wniosku o interpretację indywidualną zainteresowanie zakupem działek nr (…), nr (…), nr (…) oraz udział w drogach wewnętrznych (jako elementu zapewniającego dostęp tych działek do drogi publicznej) nr (…), nr (…) wyraził inwestor (firma/deweloper). Pozostałe działki będą zbywane sukcesywnie w wyżej wymienionym okresie kilku lat w miarę zgłaszania się zainteresowanych podmiotów.

13)  w jaki konkretnie sposób ww. nieruchomość (grunt) a następnie wydzielone działki, o których mowa we wniosku, były przez Panią wykorzystywane (użytkowane) w całym okresie posiadania (tj. od momentu ich nabycia, kolejno poprzez zwrot na Pani rzecz gruntu, podział gruntu, aż do momentu planowanej sprzedaży nieruchomości (działek) będących przedmiotem interpretacji)?

Odpowiedź: Od momentu pierwotnego nabycia nieruchomości w formie darowizny od Pani rodziców, grunt ten był nieprzerwanie wykorzystywany wyłącznie na cele rolnicze (jako grunt rolny). Taki sposób użytkowania trwał do dnia 3 stycznia 2022 r., kiedy to nieruchomość została przez Panią i Pani brata sprzedana na rzecz Pana A. Następnie, po ponownym przejściu prawa własności (zwrocie) tej nieruchomości na Pani rzecz w drodze świadczenia w miejsce wykonania (zaspokojenie wierzytelności osobistej), grunt ten nie był i nie jest przez Panią w żaden sposób aktywnie użytkowany - pozostaje ugorowany. Zaniechanie działalności rolniczej oraz brak innego komercyjnego wykorzystania gruntu wynika bezpośrednio z faktu, że wokół przedmiotowej działki/działek powstała w międzyczasie gęsta zabudowa, która uniemożliwia lub skrajnie utrudnia prowadzenie tam tradycyjnej gospodarki rolnej. Taki stan (ugorowanie) utrzyma się do momentu sukcesywnej sprzedaży wydzielonych działek.

14)  czy w dacie sprzedaży nieruchomości (działek), będą one niezabudowane czy też zabudowane? W przypadku zabudowań, prosimy wskazać jakie to zabudowania, kiedy i przez kogo zostały/zostaną wzniesione i na których działkach będą się one znajdowały?

Odpowiedź: W dacie sprzedaży wszystkie wydzielone nieruchomości (działki) będą całkowicie niezabudowane. Nie znajdują się na nich i do momentu transakcji nie zostaną wzniesione żadne zabudowania, budynki ani budowle. Kolejne podpunkty pytania dotyczące szczegółów zabudowy nie dotyczą opisywanej sprawy.

15)  czy w dacie sprzedaży 20 czerwca 2026 r. nieruchomości (działki), była ona niezabudowana czy też zabudowana? W przypadku zabudowań, prosimy wskazać jakie to zabudowania, kiedy i przez kogo zostały wzniesione?

Odpowiedź: W dacie sprzedaży, tj. 20 czerwca 2026 r., przedmiotowa nieruchomość (działka nr (…)) była całkowicie niezabudowana. Nie znajdowały się na niej żadne zabudowania, budynki ani budowle.

16)  czy działki objęte zakresem pytania były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych odpłatnych umów o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie (kiedy) działka/działki była/były udostępniane osobom trzecim?

b)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka/działki była/były udostępniana osobom trzecim?

c)  czy udostępnienie działki/działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

d)  czy podatek z tytułu dzierżawy był rozliczany?

Odpowiedź: Nie, działki objęte zakresem pytania nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. W związku z tym podpunkty a), b), c) oraz d) nie dotyczą opisywanej sprawy.

17)  czy przed sprzedażą działki/działek podejmowała/podejmie Pani jakiekolwiek działania dotyczące np. uzbrojenia terenu, wyposażenia w urządzenia i sieć energetyczną, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki/działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą działania i w stosunku do której działki były/będą one podejmowane (proszę wskazać numer działki)?

Odpowiedź: Nie, przed sprzedażą nie podejmowała i nie będzie podejmować Pani żadnych działań dotyczących uzbrojenia terenu, wyposażenia w urządzenia i sieć energetyczną czy działań marketingowych. Dotyczy to wszystkich wydzielonych nieruchomości, tj. 14 działek o numerach: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz 3 dróg wewnętrznych: (…), (…), (…). Poza dokonanym z Pani inicjatywy podziałem geodezyjnym, na żadnej z tych działek nie były prowadzone żadne prace. Nie ogłaszała Pani również sprzedaży tych nieruchomości w żadnej formie.

18)  czy dokonywała Pani kiedykolwiek/już wcześniej sprzedaży nieruchomości/działek/lokali, jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości/działki/lokalu:

a)  jakie to nieruchomości/działki/lokale?

b)  kiedy (data) i w jaki sposób nabyła Pani te nieruchomości/działki/lokale?

c)  w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości/działki/lokale?

d)  w jaki sposób wykorzystywała Pani te nieruchomości/działki/lokale od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

e)  kiedy sprzedała Pani te nieruchomości/działki/lokale i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)   ile nieruchomości/działek/lokali zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości/działek/lokali?

Odpowiedź: Przed dokonaniem obecnych transakcji dokonała Pani wyłącznie dwóch sprzedaży nieruchomości, które ściśle wiążą się z historią gruntu objętego wnioskiem. Nie sprzedawała Pani nigdy żadnych innych nieruchomości. Szczegóły tych dwóch transakcji przedstawiają się następująco:

 I.      Sprzedaż z dnia 3 stycznia 2022 r. (pierwotny grunt):

a)  nieruchomość gruntowa (działka macierzysta przed obecnym podziałem);

b)  nabyta w drodze darowizny od rodziców;

c)  nabyta do majątku prywatnego (osobistego) w celach osobistych i rodzinnych;

d)  od momentu darowizny do dnia sprzedaży grunt był wykorzystywany wyłącznie na cele rolnicze;

e)  sprzedana 3 stycznia 2022 r. na rzecz Pana A; przyczyną była chęć spieniężenia części prywatnego majątku rodzinnego, aby pomóc podupadającym na zdrowiu rodzicom. Kupujący nie zapłacił całości ceny, co doprowadziło do powstania długu i konieczności częściowego odzyskania gruntu (działki nr (…)) jako świadczenia w miejsce wykonania z dnia 5 listopada 2025 r.;

f)   sprzedana została jedna nieruchomość gruntowa, niezabudowana;

g)  środki uzyskane z tej sprzedaży zostały zapłacone przez kupującego jedynie w części. Z otrzymanej kwoty w dniu 11 kwietnia 2023 r. dokonała Pani darowizny pieniężnej w kwocie 32 500 zł na rzecz Pani mamy. Pozostała część uzyskanych wówczas środków została w całości przeznaczona na bieżące, codzienne potrzeby życiowe i utrzymanie Pani rodziny. W pozostałej, niezapłaconej przez dłużnika części, cena została rozliczona bezgotówkowo poprzez przejęcie własności działki nr (…).

II.       Sprzedaż z dnia 20 czerwca 2026 r. (działka nr (…)):

a)  działka niezabudowana o numerze ewidencyjnym (…), powstała z podziału odzyskanej działki nr (…);

b)  nabyta w drodze świadczenia w miejsce wykonania (akt notarialny z § 3 i § 4) w celu zaspokojenia Pani prywatnej wierzytelności osobistej wobec dłużnika;

c)  nabyta (odzyskana) w celu uratowania prywatnego kapitału i wyegzekwowania należności od niesolidnego dłużnika;

d)  od momentu odzyskania do dnia sprzedaży grunt był nieużytkowany (ugorowany) ze względu na gęstą zabudowę wokół;

e)  sprzedana 20 czerwca 2026 r., przyczyną była konieczność sukcesywnego spieniężania odzyskanego majątku osobistego w celu odzyskania zablokowanych wcześniej środków finansowych;

f)   sprzedana została jedna działka niezabudowana;

g)  środki uzyskane ze sprzedaży tej działki stanowią Pani majątek osobisty i zostały w całości przeznaczone na cele osobiste. Obecnie środki te są odłożone i zabezpieczone na rachunku bankowym z wyłącznym przeznaczeniem na przyszłą spłatę Pani własnych, osobistych zobowiązań wobec Pani brata (wynikających z rozliczeń rodzinnych). Środki te nie wchodzą w skład majątku wspólnego małżeńskiego, a zobowiązanie wobec brata stanowi Pani wyłączny dług osobisty. Pieniądze te nie zostały i nie zostaną przeznaczone na cele związane z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

19)  czy posiada Pani inne nieruchomości/działki/lokale, poza nieruchomością objętą wnioskiem? Jeśli tak to proszę wskazać ile i jakie, oraz wskazać dla każdej z tych nieruchomości/działek/lokali:

a)  kiedy (data) i w jaki sposób nabyła Pani te nieruchomości/działki/lokale?

b)  w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości/działki/lokale?

c)  w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani te nieruchomości/działki/lokale od momentu nabycia?

d)  jaki charakter mają nieruchomości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

e)  czy zamierza/planuje Pani sprzedać ww. nieruchomości/działki/lokale?

Odpowiedź: Tak, poza nieruchomością objętą wnioskiem, posiada Pani inne nieruchomości, które stanowią Pani majątek osobisty lub wchodzą w skład małżeńskiej wspólności ustawowej. Szczegółowy wykaz tych nieruchomości przedstawia się następująco:

 I.      Grunt rolny - działka nr (…) (obręb (…)):

a)  nabyta wraz z Pani mężem w dniu 7 czerwca 2011 r. do majątku wspólnego małżeńskiego na podstawie aktu notarialnego (Rep. A nr (…));

b)  nieruchomość została nabyta w celu powiększenia (poszerzenia) prowadzonego gospodarstwa rolnego;

c)  od momentu nabycia do chwili obecnej grunt jest nieprzerwanie wykorzystywany wyłącznie na cele rolnicze;

d)  nieruchomość stanowi niezabudowaną działkę gruntu o charakterze rolnym (powierzchnia 45,27 ha);

e)  nie, nie planuje i nie zamierza Pani sprzedawać tej nieruchomości.

II.       Nieruchomości w (...) (działki nr: (…), (…), (…), (…), pierwotna działka nr (…)):

a)  nieruchomości te zostały nabyte w dniu 9 grudnia 2024 r. w drodze darowizny od Pani rodziców na Pani rzecz oraz Pani brata, do naszych majątków osobistych (w udziałach);

b)  nieruchomości te zostały nabyte w celach rodzinnych i osobistych, jako bezpłatne przysporzenie z majątku rodziców;

c)  od momentu nabycia działki z domem i budynkiem gospodarczym oraz łąka są wykorzystywane wyłącznie na potrzeby osobiste, rodzinne oraz rolnicze. Pierwotna działka rolna nr (…) została przez Panią sprzedana na rzecz Pana A (z której to następnie, w wyniku braku zapłaty ceny i zawartej ugody, odzyskała Panią na własność wydzieloną działkę nr (…) jako świadczenie w miejsce wykonania, co opisano szczegółowo w punkcie 5 i 18);

d)  kompleks ten obejmował działkę zabudowaną domem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym (działki (…), (…), (…)), działkę rolną stanowiącą łąkę (działka (…)) oraz niezabudowaną działkę o charakterze rolnym (pierwotna działka (…));

e)  nie, nie planuje i nie zamierza Pani sprzedawać Pani udziałów w pozostałych, posiadanych obecnie nieruchomościach w (…) (tj. działek nr (…), (…), (…) oraz (…)). Pierwotna działka nr (…) została już zbyta w sposób opisany w podpunkcie c).

III.      Grunt rolny - działka nr (…) (obręb (…)):

a)  Nabyta wraz z mężem w dniu 05.09.2023 r. do majątku wspólnego małżeńskiego na podstawie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)).

b)  Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia (poszerzenia) prowadzonego gospodarstwa rolnego.

c)  Od momentu nabycia grunt jest wykorzystywany wyłącznie na cele rolnicze.

d)  Nieruchomość stanowi niezabudowaną działkę gruntu o charakterze rolnym (powierzchnia 1,71 ha).

e)  Nie, nie planuje i nie zamierza Pani sprzedawać tej nieruchomości.

IV.      Grunt rolny - działka nr (…) (obręb (…)):

a)  nabyta wraz z Pani mężem w dniu 27 marca 2024 r. do majątku wspólnego małżeńskiego na podstawie aktu notarialnego (Rep. A nr (…));

b)  nieruchomość została nabyta w celu powiększenia (poszerzenia) prowadzonego gospodarstwa rolnego;

c)  od momentu nabycia grunt jest wykorzystywany wyłącznie na cele rolnicze;

d)  nieruchomość stanowi niezabudowaną działkę gruntu o charakterze rolnym (powierzchnia 1,56 ha);

e)  nie, nie planuje i nie zamierza Pani sprzedawać tej nieruchomości.

V.       Lokal mieszkalny (…):

a)  nabyty wraz z Pani mężem w dniu 24 marca 2025 r. do majątku wspólnego małżeńskiego na podstawie aktu notarialnego (Rep. A nr (…));

b)  lokal został zakupiony jako prywatna inwestycja z przeznaczeniem w przyszłości dla dzieci, które będą studiowały (…);

c)  od momentu nabycia lokal służy celom prywatnym, a obecnie jest tymczasowo wynajmowany (najem prywatny) celem pokrywania kosztów jego bieżącego utrzymania do czasu rozpoczęcia studiów przez dzieci;

d)  nieruchomość ma charakter lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym;

e)  nie, nie planuje i nie zamierza Pani sprzedawać tego lokalu mieszkalnego.

20)  czy przed dokonaniem sprzedaży działki/działek objętych zakresem pytań we wniosku zawarła/zamierza Pani zawrzeć z ich nabywcą/nabywcami umowę przedwstępną? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z nabywcą/przyszłym nabywcą/nabywcami, ciążyły/ciążą/będą ciążyły na Kupującym, a jakie na Pani?

b)  czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które musiały/będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki/działek będących przedmiotem sprzedaży na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: Nie, przed dokonaniem sprzedaży działek objętych zakresem pytań we wniosku nie zawierała i nie zamierza Pani zawierać z nabywcą/nabywcami umów przedwstępnych. Sprzedaż działki nr (…) nastąpiła bezpośrednio na podstawie umowy przenoszącej własność (aktu notarialnego), i w taki sam bezpośredni sposób planowana jest sprzedaż kolejnych działek. W związku z tym podpunkty a) oraz b) nie dotyczą opisywanej sprawy.

21)  czy przed dokonaniem sprzedaży działki/działek objętych zakresem pytań we wniosku udzieliła/udzieli Pani nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących działki/działek? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)  do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa nabywcy do występowania w Pani imieniu?

b)  jakich czynności dokonał/dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Panią działki/działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odpowiedź: Nie, przed dokonaniem sprzedaży działek objętych zakresem pytań we wniosku nie udzieliła i nie udzieli nabywcy/nabywcom żadnego pełnomocnictwa, zgody ani upoważnienia w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek (w tym w sprawach administracyjnych, budowlanych czy geodezyjnych). W związku z tym podpunkty a) oraz b) nie dotyczą opisywanej sprawy.

22)  czy w przyszłości planuje Pani nabycie kolejnych nieruchomości/działek/lokali, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Na tę chwilę nie planuje Pani w przyszłości nabywania kolejnych nieruchomości, działek ani lokali.

23)  Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Nie, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

B.  w zakresie objętym podatkiem dochodowym od osób fizycznych:

24)  czy prowadzi Pani lub prowadziła działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

W przypadku pozytywnej odpowiedzi proszę wskazać: od kiedy; w jakim zakresie; w jakiej formie: indywidualna działalność gospodarcza, spółka – jaka; proszę wskazać sposób opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej; rodzaj dokumentacji podatkowej prowadzonej przez Panią dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych; czy nieruchomość objętą wnioskiem lub jej część (działka/grunt a następnie wydzielone działki, o których mowa we wniosku) wykorzystywała Pani/wykorzystuje w tej działalności (w całości, czy w części (w jakiej części), od kiedy do kiedy (w jakim okresie) ww. nieruchomość była/jest wykorzystywana w działalności gospodarczej); czy nieruchomość ta była/jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i czy była/jest amortyzowana (w przypadku odpowiedzi twierdzącej należy wskazać, kiedy została wprowadzona do ww. ewidencji oraz kiedy została/zostanie z niej wycofana/wykreślona)?

Odpowiedź: Nie, nie prowadzi i nigdy nie prowadziła Pani pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomość objęta wnioskiem nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani nie była amortyzowana.

Pytania

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, dokonanie podziału odzyskanego w drodze datio in solutum gruntu na 14 działek i 3 drogi wewnętrzne (zgodnie z MPZP) oraz ich sukcesywna sprzedaż różnym podmiotom (w tym sprzedaż działki w dniu 20 czerwca 2026 r., sprzedaż 3 działek na rzecz firmy, która sama zgłosiła się do Wnioskodawczyni, oraz zbywanie udziałów w drogach wewnętrznych jako elementu dostępu do drogi publicznej) pod presją czasu wynikającą z ugody pozasądowej, podlega lub będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

2.  Czy w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, sprzedaż działki w dniu 20 czerwca 2026 r. oraz sukcesywna sprzedaż pozostałych działek budowlanych (odzyskanych w dniu 5 listopada 2025 r. na podstawie notarialnej umowy o świadczenie w miejsce wykonania - datio in solutum) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, biorąc pod uwagę, że pierwotne nabycie całego gruntu w drodze darowizny od rodziców nastąpiło w dniu 9 grudnia 2014 r.?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 2), natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad 2

W ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż działki w dniu 20 czerwca 2026 r. oraz planowana sprzedaż pozostałych działek nie podlega i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Przychód uzyskany ze sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: ustawa o PIT), z uwagi na upływ 5-letniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie nieruchomości.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości nieeksploatowanych w ramach działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Wnioskodawczyni weszła w posiadanie całej nieruchomości w dniu 9 grudnia 2014 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców. Ustawowy termin 5 lat, liczony od końca 2014 r., upłynął bezpowrotnie z dniem 31 grudnia 2019 r. Zawarcie w dniu 5 listopada 2025 r. umowy o świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum), na mocy której dłużnik zwrócił Wnioskodawczyni część gruntu (1,0338 ha) za dług, nie stanowi dla Wnioskodawczyni nowego nabycia nieruchomości w rozumieniu ustawy o PIT. W ugruntowanej linii orzeczniczej sądów administracyjnych oraz w interpretacjach podatkowych przyjmuje się, że instytucja datio in solutum realizowana wobec pierwotnego właściciela (w celu zaspokojenia wierzytelności z tytułu niewypłaconej ceny sprzedaży) ma charakter restytucyjny. Oznacza to przymusowy powrót nieruchomości do majątku osobistego wierzyciela na skutek niewywiązania się z umowy przez drugą stronę. W związku z tym, datą dającą początek biegowi 5-letniego terminu pozostaje niezmiennie data pierwotnego nabycia gruntu przez Wnioskodawczynię, czyli dzień 9 grudnia 2014 r. Skoro zbycie działek następuje w 2026 r. i latach późniejszych, transakcje te odbywają się na długo po upływie pięcioletniego okresu i są całkowicie wyłączone z opodatkowania podatkiem PIT.

W piśmie z 31 lipca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazała Pani, że Pani własne stanowisko w sprawie oceny prawnej, zaprezentowane pierwotnie we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, nie ulega zmianie i pozostaje w pełni aktualne. Podział nieruchomości (pierwotnej działki nr (…)) na mniejsze działki w celu ich sukcesywnego zbywania na rzecz osób fizycznych lub firm wraz z udziałami w drogach wewnętrznych, a także rozliczenie pierwotnego nabycia poprzez instytucję świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) w celu przymusowego odzyskania majątku osobistego, stanowiły jedynie przejaw prawidłowego i racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym (osobistym). Działania te są podyktowane koniecznością spłaty osobistego zobowiązania rodzinnego wobec brata w kwocie 793 213,19 zł i nie nadają Pani czynnościom cech pozarolniczej działalności gospodarczej (PIT) ani działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z dokonanym i planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) oraz nr (…), nr (…), nr (…) powstałe z podziału działki nr (…).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że sprzedaż nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) oraz nr (…), nr (…), nr (…) powstałych z podziału działki nr (…), wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) oraz nr (…), nr (…), nr (…) powstałe z podziału działki nr (…), nie zostały nabyte przez Panią dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Od momentu pierwotnego nabycia nieruchomości (udziału w działce nr (…)) w formie darowizny od Pani rodziców, grunt ten był nieprzerwanie wykorzystywany wyłącznie na cele rolnicze (jako grunt rolny). Taki sposób użytkowania trwał do dnia 3 stycznia 2022 r., kiedy to nieruchomość została przez Panią i Pani brata sprzedana na rzecz kupującego Pana A z płatnością w ratach. Następnie, po ponownym przejściu prawa własności (zwrocie) tej nieruchomości na Pani rzecz w drodze świadczenia w miejsce wykonania (zaspokojenie wierzytelności osobistej), grunt ten nie był i nie jest przez Panią w żaden sposób aktywnie użytkowany - pozostaje ugorowany. Działki objęte zakresem pytania nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych umów o podobnym charakterze. Przed sprzedażą nie podejmowała i nie będzie podejmować Pani żadnych działań dotyczących uzbrojenia terenu, wyposażenia w urządzenia i sieć energetyczną czy działań marketingowych. Nie ogłaszała Pani również sprzedaży tych nieruchomości w żadnej formie.

Okoliczności i cel nabycia ww. nieruchomości (działek), wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Dokonała Pani wyłącznie dwóch sprzedaży nieruchomości. Sprzedała Pani 3 stycznia 2022 r. nieruchomość gruntową (działkę macierzystą nr (…) przed obecnym podziałem nabytą w drodze darowizny od rodziców), wykorzystywaną wyłącznie na cele rolnicze; przyczyną sprzedaży była chęć spieniężenia części prywatnego majątku rodzinnego, aby pomóc podupadającym na zdrowiu rodzicom; kupujący nie zapłacił całości ceny, co doprowadziło do powstania długu i konieczności częściowego odzyskania gruntu (działki nr (…)) jako świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) z dnia 5 listopada 2025 r. Sprzedała Pani 20 czerwca 2026 r. działkę niezabudowaną o nr (…), powstałą z podziału odzyskanej działki nr (…) (nabytą w drodze świadczenia w miejsce wykonania w celu zaspokojenia Pani prywatnej wierzytelności osobistej wobec dłużnika), nieużytkowaną (ugorowaną) ze względu na gęstą zabudowę wokół; przyczyną sprzedaży była konieczność sukcesywnego spieniężania odzyskanego majątku osobistego w celu odzyskania zablokowanych wcześniej środków finansowych. Nie planuje Pani w przyszłości nabywania kolejnych nieruchomości, działek ani lokali.

Mając na uwadze opis sprawy, dokonanej i planowanej przez Panią sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) oraz nr (…), nr (…), nr (…) powstałe z podziału działki nr (…) nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Pani czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, Pani działania są wystarczające do uznania, że dokonana i planowana sprzedaż ww. działek nie nosi przymiotów działalności gospodarczej. Tym samym, sprzedaż przez Panią ww. działek, będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pani zbywając ww. działki, będzie korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania tym majątkiem.

W przedstawionym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym należy przyjąć, że sprzedaż przez Panią nieruchomości, o których mowa we wniosku nie wygeneruje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 lutego 2025 r., II FSK 658/22:

W tym miejscu należy wskazać, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Przy czym forma uregulowania płatności nie musi mieć charakteru tylko pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego, może oznaczać także uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty w pieniądzu, płatnością może także być zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).

Zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego:

Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego, spełni inne świadczenie. Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub praw w zamian za zwolnienie z długu jest odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym.

Podkreślić zatem należy, że użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy lub prawa w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości lub praw majątkowych jest nabycie własności nieruchomości lub praw majątkowych w zamian za zwolnienie z długu.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w 2014 r. nabyła Pani wraz z bratem w drodze darowizny od rodziców działkę rolną nr (…). W 2022 r. sprzedała Pani wraz z bratem ww. działkę jako rolną Panu A (dalej jako: Kupujący; Dłużnik) z płatnością w ratach. Kupujący po wpłacie dwóch rat zaprzestał płatności. W okresie posiadania gruntu Dłużnik dokonał jego podziału, wydzielił drogi (przekazane Gminie) oraz jedną działkę (około 1 ha) sprzedał. W celu ratowania majątku prywatnego przed bezskutecznością egzekucji, dnia 5 listopada 2025 r. zawarto ugodę pozasądową i w tym samym dniu aktem notarialnym zawarto umowę o świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum). 5 listopada 2025 r. Dłużnik dokonał aktem notarialnym przeniesienia prawa własności nieruchomości - gruntu o powierzchni 1,0338 ha w celu zwolnienia się z długu. Ponieważ wartość ziemi przewyższała dług wobec Pani, przejęła Pani na siebie przymusową spłatę długu Dłużnika wobec Jej brata według sztywnego harmonogramu. Zgodnie z postanowieniami zawartymi w § 3 i § 4 aktu notarialnego, rozliczenie ceny nabycia nieruchomości nastąpiło w drodze świadczenia w miejsce wykonania (art. 453 Kodeksu cywilnego). Dłużnik (Pan A) posiadał wobec Pani (jako Wierzyciela) wymagalny dług pieniężny w kwocie 3.160.534,82 zł, wynikający z wcześniejszego obowiązku zapłaty ceny za udział w prawie własności nieruchomości. W celu zwolnienia się z tego długu, za Pani zgodą, Dłużnik przeniósł na Pani rzecz prawo własności działki gruntu numer (…). Wartość tej działki została określona na kwotę 3.160.534,82 zł, a z momentem przeniesienia jej własności zobowiązanie Dłużnika wobec Pani wygasło w całości. Z aktu notarialnego z dnia 5 listopada 2025 r (w powiązaniu z okazaną przy akcie Ugodą pozasądową z dnia 5 listopada 2025 r.) wynikało, że przejęła Pani na siebie spłatę długu dłużnika wobec Pani brata. Zobowiązanie to zostało uregulowane w ramach całościowego rozliczenia stron transakcji na mocy przepisów o świadczeniu w miejsce wykonania. W czerwcu 2026 r. nastąpił podział geodezyjny ww. nieruchomości, tj. działki nr (…) na 14 działek ewidencyjnych o numerach: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), oraz 3 drogi wewnętrzne o numerach ewidencyjnych: (…), (…), (…). W dniu 20 czerwca 2026 r. sprzedała Pani działkę nr (…). Przewidywana sprzedaż pozostałych działek powstałych po podziale gruntu nastąpi w okresie najbliższych miesiącach do 5 lat, przy czym dokładne terminy poszczególnych transakcji są uzależnione wyłącznie od tego, czy i kiedy w tym okresie znajdą się chętni kupcy.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Panią nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) oraz nr (…), nr (…), nr (…) powstałych z podziału działki nr (…), podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie nabyciem jest przeniesienie przez Dłużnika aktem notarialnym w dniu 5 listopada 2025 r. na Pani rzecz własności nieruchomości, tj. działki nr (…) (gruntu o powierzchni 1,0338 ha) w ramach uregulowania wierzytelności (datio in solutum), w zamian za zwolnienie go z długu, wynikającego ze zobowiązania wobec Pani i Pani brata z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości w 2022 r.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż 20 czerwca 2026 r. działki nr (…) powstałej z podziału działki nr (…), nabytej 5 listopada 2025 r. w drodze zawarcia umowy świadczenia w miejsce wykonania, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast, planowana przez Panią nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, tj. działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) oraz nr (…), nr (…), nr (…) powstałych z podziału działki nr (…), nabytej 5 listopada 2025 r. w drodze zawarcia umowy świadczenia w miejsce wykonania, jeżeli nastąpi w okresie do dnia 31 grudnia 2030 r., stanowić będzie dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ww. ustawy, ponieważ odpłatne zbycie tych działek zostanie dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W sytuacji, gdy planowana przez Panią nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, tj. działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) oraz nr (…), nr (…), nr (…) powstałych z podziału działki nr (…), nabytej 5 listopada 2025 r. w drodze zawarcia umowy świadczenia w miejsce wykonania – nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła Pani te działki, tj. po dniu 31 grudnia 2030 r., transakcja nie będzie skutkowała powstaniem po Pani stronie przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl bowiem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych i własnego stanowiska, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem tego pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.