0113-KDIPT2-2.4011.508.2026.2.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 26 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 15 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2022 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie za kwotę 160 tys. zł i sprzedała je przed upływem 5 lat w 2026 r. za kwotę 218 tys. zł. Pieniądze ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni chciała przeznaczyć na nadpłatę kredytu hipotecznego domu, w którym Wnioskodawczyni aktualnie mieszka. Kredyt Wnioskodawczyni ma wspólne z partnerem, z tym że od samego początku spłaca go całkowicie sama ze swojego konta bankowego. Partner na zakup domu przeznaczył środki własne, które pokryły 2/3 wartości domu. Urzędnik poinformował Wnioskodawczynię, że nie rozliczy całej kwoty ze sprzedaży mieszkania, tylko połowę, ponieważ kredyt jest wspólny i nieważne, że Wnioskodawczyni spłaca go, a Jej partner dał większość w gotówce.

Według interpretacji z dnia 16 maja 2025 r., nr 0115-KDIT1.4011.200.2025.2.JG, Wnioskodawczyni może skorzystać z ulgi, ponieważ kredyt jest zaciągnięty solidarnie.

W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o dotyczące wskazania: „miejsce położenia oraz tytuł prawny sprzedanego lokalu mieszkalnego (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego, inny – jaki?”, Wnioskodawczyni podała, że dnia 17 lutego 2026 r. sprzedała spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr … przy ul. … w ... za kwotę 218 tys. zł.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, ale mieszkanie zakupiła i sprzedała jako osoba fizyczna.

Dnia 2 stycznia 2024 r. wraz z partnerem, …, Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny na zakup mieszkania na rynku pierwotnym w …, ul. … (… Wydział Ksiąg Wieczystych w …), w … na kwotę 260 tys. zł, na okres 20 lat. Udziały w zakupionej nieruchomości to 50:50.

Dnia 13 maja 2026 r. Wnioskodawczyni nadpłaciła 211 tys. zł, co było wyłącznie samym kapitałem bez odsetek, a od dnia sprzedaży mieszkania (17 lutego 2026 r.) Wnioskodawczyni płaciła również całe raty w wysokości … zł wraz z odsetkami (odsetki wynosiły w każdej racie ok. … zł). Po nadpłacie kapitału Wnioskodawczyni nadal płaci co miesiąc raty w tej samej kwocie, więc Jej zdaniem, środki ze sprzedanego mieszkania zostały już w całości przeznaczone na nadpłatę kredytu hipotecznego.

Pytanie

Czy w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2022 r., sprzedanej w 2026 r., na nadpłatę kredytu zaciągniętego na zakup innego mieszkania w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży, pozwoli Wnioskodawczyni na skorzystanie z całkowitego zwolnienia z podatku dochodowego?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego przez Nią przed upływem 3 lat od sprzedaży, na zakup/budowę innego lokalu mieszkalnego, spełnia warunki ulgi mieszkaniowej zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku ze spłatą kredytu zaciągniętego wraz z … na nabytą nieruchomość, Wnioskodawczyni miała solidarne prawo do spłaty tego zobowiązania sama, z możliwością skorzystania z prawa do ulgi podatkowej na wykorzystanie środków na własny cel mieszkaniowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wynika z treści wniosku, w 2022 r. kupiła Pani lokal mieszkalny, który sprzedała 17 lutego 2026 r.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią w 2026 r. lokalu mieszkalnego, nabytego w 2022 r., dokonana została przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Pani nabyła ww. lokal mieszkalny. Zatem ww. sprzedaż stanowi źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ww. odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy przeznaczenie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nadpłatę wspólnie zaciągniętego w banku przez Panią i Pani partnera kredytu, na zakup przez Panią i Pani partnera nieruchomości (współwłaściciele posiadają udziały w zakupionej nieruchomości 50:50), będzie wydatkiem na Pani cel mieszkaniowy i czy będzie możliwość zaliczenia tego wydatku w całości jako cel mieszkaniowy.

W opisie sprawy wskazała Pani, że 17 lutego 2026 r. sprzedała Pani lokal mieszkalny. Prowadzi Pani działalność gospodarczą, ale mieszkanie zakupiła i sprzedała jako osoba fizyczna. Dnia 2 stycznia 2024 r. wraz z partnerem zaciągnęła Pani kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, na rynku pierwotnym na kwotę 260 tys. zł, na okres 20 lat. Udziały w zakupionej nieruchomości to 50:50. Dnia 13 maja 2026 r. nadpłaciła Pani 211 tys. zł, co było wyłącznie samym kapitałem bez odsetek, a od dnia sprzedaży mieszkania (17 lutego 2026 r.) płaciła Pani również całe raty w wysokości … zł wraz z odsetkami (odsetki wynosiły w każdej racie ok. … zł). Po nadpłacie kapitału nadal płaci Pani co miesiąc raty w tej samej kwocie, więc Pani zdaniem środki ze sprzedanego mieszkania zostały już w całości przeznaczone na nadpłatę kredytu hipotecznego.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych) nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 i ust. 30a ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Co istotne, jeżeli kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, to podatnik jako kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości.

Zgodnie bowiem z treścią art. 366 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

W związku z powyższym, bez znaczenia pozostaje fakt, że podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości i posiada określoną wielkość udziału we współwłasności. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego możne uwzględnić całą kwotę jaka została wydatkowana np. na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości lub na nabycie innej nieruchomości.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy zatem, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, przeznaczonego na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Panią i Pani partnera 2 stycznia 2024 r. na zakup nieruchomości (udziału), która służy do zaspakajania Pani potrzeb mieszkaniowych, można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) w zw. z ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaznaczyć należy, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego. Zatem, w sytuacji gdy cały przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zostanie przeznaczony na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przez Panią udziału w nieruchomości, to uzyskany z tego tytułu dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych. Bez znaczenia pozostaje fakt, że jest Pani współwłaścicielem nieruchomości i posiada określoną wielkość udziału we współwłasności.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Podkreślić należy, że wydając interpretacje indywidualne Organ nie weryfikuje kwot i obliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek określenia podstawy opodatkowania, a prawidłowość takiego obliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

W odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji indywidualnej należy stwierdzić, że została wydana w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla Organu wydającego przedmiotową interpretację. Powołana interpretacja nie stanowi źródła prawa, wiąże bowiem strony w konkretnej indywidualnych sprawie, więc zawartego w niej stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.