0113-KDIPT2-2.4011.409.2026.1.KK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

6 lipca 2006 r., na mocy aktu notarialnego Rep. A Nr (…), nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego nieruchomość składającą się z niezabudowanej działki nr 1/3 o powierzchni 1006 m² oraz udziału wynoszącego 3/48, tj. 1/16 części w działce drogi nr 1/7 o powierzchni 1076 m², położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), za cenę 18 780 zł.

Po nabyciu przedmiotowej nieruchomości, zaczął Pan wraz żoną budowę domu jednorodzinnego na działce nr 1/3, która zakończyła się w 2021 r.

5 grudnia 2025 r. na mocy aktu notarialnego Rep. (…), małżonkowie zawarli umowę sprzedaży ww. nieruchomości, tj. działki nr 1/3 o powierzchni 1006 m², zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 160 m² oraz udziału wynoszącego 536/576, tj. 1/16 części w działce drogi nr 1/7 o powierzchni 1076 m², położonej w miejscowości (…) przy ul. (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…)za cenę 1 061 000 zł.

Pytanie

Czy Pan i małżonka jesteście zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości, lecz przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie budynku mieszkalnego?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na ww. pytanie w części dotyczącej skutków podatkowych dla Pana sprzedaży nieruchomości, natomiast w części dotyczącej Pana żony, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, nie jest Pan zobowiązany, tak samo jak i małżonka, do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są: [...] odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Na tle powyższego przepisu pojawiła się wątpliwość w zakresie interpretacji sformułowania „przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”. Przywołany przepis przewiduje dwa przypadki, a mianowicie nabycie nieruchomości lub praw majątkowych lub wybudowanie nieruchomości lub praw majątkowych. Mając na uwadze, że przepis w przywołanym zakresie odsyła do zapisów lit. a)-c), w których mowa o nieruchomości, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, w punkcie c) również do prawa wieczystego użytkowania gruntów, uznać należy, że zapis o nabyciu nieruchomości dotyczy dwóch pierwszych liter (a i b), a zapis o wybudowaniu dotyczy litery c). W przypadku dwóch pierwszych liter prawo własności nabywa się w chwili nabycia gruntu, na co nie ma wpływu późniejsze wybudowanie budynku mieszkalnego. Budynek dzieli bowiem losy gruntu jako jego część składowa. Natomiast w przypadku wieczystej dzierżawy nieruchomość nie jest sprzedawana, lecz oddawana w wieczystą dzierżawę. Na gruncie oddanym w taką dzierżawę użytkownik wieczysty może wznieść budynek, który staje się niezależną od gruntu nieruchomością. W ramach wieczystej dzierżawy własność gruntu może więc należeć do innej osoby niż własność budynku. Z tego też względu, przy wieczystej dzierżawie istotne z punktu widzenia zwolnienia przedmiotowego od podatku dochodowego od osób fizycznych jest wybudowanie budynku przez użytkownika wieczystego. W tym bowiem momencie po stronie tego użytkownika powstaje prawo do wybudowanego budynku.

W Pana przypadku, nie mamy do czynienia z wieczystym użytkowaniem, a więc znamienna jest chwila nabycia nieruchomości gruntowej, a nie budowa budynku mieszkalnego. Biorąc więc pod uwagę, że nabycie nieruchomości gruntowej przez Pana i małżonkę nastąpiło w 2006 r., pięcioletni okres upłynął z końcem 2011 r., co oznacza, że poczynając od 1 stycznia 2012 r. zbycie przedmiotowej nieruchomości, niezależnie od jej późniejszej zabudowy, było zwolnione od podatku dochodowego.

W podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 stycznia 2021 r., nr 0115-KDIT3.4011.534.2020.2.MK oraz w interpretacji indywidualnej z 6 października 2023 r., nr 0112-KDSL1-1.4011.285.2023.3.AG. W pierwszej interpretacji Dyrektor KIS wskazał, że: „dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia działki budowlanej [...] niezależnie od tego, kiedy wzniesiono na niej budynek”. Natomiast w drugiej interpretacji Dyrektor KIS wskazał, że: „w sytuacji sprzedaży gruntu wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem, nawet jeżeli uległ on rozbudowie, przebudowie, za datę nabycia tej nieruchomości wraz z przebudowanym, rozbudowanym budynkiem mieszkalnym uznać należy datę nabycia gruntu (...) a nie datę zakończenia rozbudowy i przebudowy budynku. Data ukończenia rozbudowy, przebudowy budynku na tym gruncie nie wpływa na bieg terminu 5-cio letniego”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że:

·      6 lipca 2006 r. nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego nieruchomość składającą się z niezabudowanej działki nr 1/3 o powierzchni 1006 m² oraz udziału wynoszącego 1/16 części w działce drogi nr 1/7,

·      po nabyciu przedmiotowej nieruchomości, zaczął Pan budowę domu jednorodzinnego na działce nr 1/3, która zakończyła się w 2021 r.,

·      5 grudnia 2025 r. małżonkowie zawarli umowę sprzedaży działki nr 1/3 oraz udziału w działce nr 1/7.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego też ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy Kodeks cywilny.

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Częścią składową rzeczy – stosownie do przepisu art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Ponadto, jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 Kodeksu cywilnego. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

W konsekwencji, za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości, którą Pan sprzedał, należy uznać datę nabycia nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 1/3 oraz udziału w działce nr 1/7, tj. 2006 r., gdyż termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto ww. działki. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Reasumując, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej, sprzedaż 5 grudnia 2025 r. zabudowanej nieruchomości, którą nabył Pan 6 lipca 2006 r., nie stanowi dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Tym samym, ww. sprzedaż nieruchomości nie powoduje obowiązku zapłaty przez Pana podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622), opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto, wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.