0113-KDIPT2-2.4011.395.2026.2.ACZ

Interpretacja indywidualna  – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2026 r. złożyła Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 10 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką nieruchomości (domu jednorodzinnego), którą nabyła Pani w 2021 r.

Nieruchomość została sfinansowana częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu hipotecznego.

Obecnie planuje Pani sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Cena sprzedaży nieruchomości wyniesie około 750 000 zł. Z tej kwoty, około 250 000 zł zostanie przeznaczone na spłatę pozostałego kredytu hipotecznego, a pozostała kwota, tj. około 500 000 zł będzie do Pani dyspozycji.

Jednocześnie pozostaje Pani w związku małżeńskim, w którym jest rozdzielność majątkowa.

Planuje Pani wraz z mężem zakup nowej nieruchomości (domu) o wartości około 1 500 000 zł. Dom zostanie nabyty do majątku wspólnego w udziałach po 1/2 dla każdego z małżonków.

Środki uzyskane ze sprzedaży Pani obecnego domu planuje Pani przeznaczyć w całości na zakup nowego domu (wpłata własna), przy czym część środków (około 250 000 zł) zostanie przekazana Pani mężowi w formie darowizny, z przeznaczeniem na jego udział w finansowaniu zakupu tej samej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o treści cyt.: „W drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (umowy) nabyła Pani nieruchomość, którą planuje Pani sprzedać?”, wskazała Pani, że w drodze umowy sprzedaży z dnia (…) września 2021 r.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy nabycie nieruchomości, którą zamierza Pani sprzedać nastąpiło do Pani majątku osobistego, czy też do majątku wspólnego Pani i Pani męża?”, wskazała Pani, że nieruchomość nabyła Pani do majątku osobistego.

Planuje Pani sprzedać ww. nieruchomość w 2026 r.

Sprzedaż przez Panią ww. nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592).

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Od kiedy w Pani małżeństwie istnieje rozdzielność majątkowa?”, wskazała Pani, że od 27 maja 2021 r.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy w dacie zakupu przez Panią i Pani męża nowego domu w Państwa małżeństwie będzie istniała wspólność majątkowa małżeńska czy nadal będzie istniała rozdzielność majątkowa? W opisie sprawy wskazała Pani, że dom zostanie nabyty do majątku wspólnego”, wskazała Pani, że nadal będzie istniała rozdzielność majątkowa.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zakup przez Panią i Pani męża nowego domu nastąpi do majątku wspólnego małżonków (Pani i Pani męża), czy też ww. zakup nastąpi do majątku odrębnego każdego z małżonków w udziale po 1/2?”, wskazała Pani, że do majątku odrębnego po udziale 1/2.

Nowy dom zostanie zakupiony na rynku wtórnym.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy kwota, którą wydatkuje Pani na zakup nowego domu, będzie odpowiadała wysokości nabywanego przez Panią udziału w tym domu?”, wskazała Pani, że tak, nabędzie Pani udział w nowym domu o wartości 790 000 zł. Środki pochodzące ze sprzedaży dotychczasowej nieruchomości zostaną przeznaczone na częściowe finansowanie tego udziału w kwocie 250 000 zł, natomiast pozostała część zostanie sfinansowana kredytem hipotecznym.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zakup przez Panią udziału w nowym domu nastąpi w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż ww. nieruchomości nabytej w 2021 r.?”, wskazała Pani, że tak.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy poniesienie przez Panią wydatków na zakup udziału w nowym domu nastąpi nie wcześniej niż w dacie sprzedaży ww. nieruchomości?”, wskazała Pani, że nastąpi po dacie sprzedaży.

Zakup przez Panią udziału w domu nastąpi na Pani cele mieszkaniowe.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości:

• w części bezpośrednio przez Panią na zakup nowej nieruchomości
• oraz w części przekazanej Pani mężowi w formie darowizny na sfinansowanie jego udziału w tej samej nieruchomości

uprawnia Panią do skorzystania w całości ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, całość środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna zostać uznana za wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe, gdyż zakup nowej nieruchomości służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Pani i Pani rodziny. Przekazanie części środków mężowi w formie darowizny nie zmienia celu ich przeznaczenia, ponieważ środki te finalnie są przeznaczone na nabycie tej samej nieruchomości.

W konsekwencji należy uznać, że spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego w pełnej wysokości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych  (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Źródła przychodów

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana w 2026 r. sprzedaż zabudowanej nieruchomości, nabytej przez Panią w 2021 r. w drodze umowy sprzedaży do majątku osobistego, będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Odpłatne zbycie nieruchomości

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8  lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Przy czym warunkiem skorzystania z ulgi nie jest wydatkowanie na określone cele mieszkaniowe konkretnych, otrzymanych pieniędzy, lecz równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego.

W sytuacji zatem, gdy równowartość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Wyjaśnić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalną treść przepisów. Stąd też korzystanie z omawianego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty, a nie przykładowy  i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Przy czym, z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, że w celu zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych podatnik powinien wydatkować te same środki finansowe, które otrzymał z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Z ww. przepisu należy bowiem wywnioskować, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wydatkowanie równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego – zakup udziału 1/2 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym do majątku osobistego oraz przekazanie małżonkowi w formie darowizny środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na sfinansowanie jego udziału w tej samej nieruchomości.

Do celów mieszkaniowych – wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na które wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z omawianego zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, związanych z tym budynkiem.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w przepisach ustawy z dnia  25 lutego 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

W myśl art. 31 § 1 ww. ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Art. 33 pkt 2 ww. ustawy stanowi, że:

W myśl art. 43 § 1 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 47 § 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 51 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 51¹ ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W przypadku zawarcia umowy o rozdzielności majątkowej już w trakcie trwania małżeństwa, rozdzielność wstępuje w miejsce ustawowej wspólności majątkowej i powoduje, że każdemu z małżonków pozostawia się pełną swobodę dysponowania swoim majątkiem.

Mając na uwadze przedstawiony przez Panią opis sprawy wyjaśniam również, że umowa darowizny, która została uregulowana w art. 888-902 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny  (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) jest umową jednostronnie zobowiązującą, konsensualną, nieodpłatną i kauzalną (tzn. jest podstawą przysporzenia, która jest konieczna do przejścia własności rzeczy).

Jak wynika z art. 888 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Zatem w przypadku, gdy świadczenie polega na przekazaniu środków pieniężnych to dochodzi do przeniesienia prawa własności tych środków z darczyńcy na obdarowanego.

Z zacytowanego przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Umowa darowizny dochodzi do skutku z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Biorąc powyższe pod uwagę, skoro przekaże Pani w darowiźnie na rzecz męża część środków pieniężnych, które uzyska Pani ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej Pani majątek osobisty, to środki te nie będą stanowić wydatków na własne cele mieszkaniowe i nie będą uprawniać Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie przeznaczy ich Pani bezpośrednio na nabycie nieruchomości, jak wymaga tego art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast kwota równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości jaką przeznaczy Pani począwszy od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na zakup przez Panią udziału 1/2 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym do Pani majątku osobistego, będzie w całości wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie uprawniać Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Co więcej, wydatki na własne cele mieszkaniowe nie muszą być ponoszone z tych samych fizycznie środków pieniężnych, które uzyska Pani od nabywcy nieruchomości.

Przy czym, zwolnieniem objęty będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na ww. cele mieszkaniowe – zakup udziału  1/2 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym – w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej Pani majątek osobisty.

W sytuacji zatem, gdy cała równowartość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona przez Panią na zakup udziału 1/2 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia  29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.