0113-KDIPT2-2.4011.381.2026.1.AKU

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2013 r. w drodze darowizny, nabyła Pani działkę niezabudowaną stanowiącą grunty orne RIIIb i RIVa i wg Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy X położona w jednostce terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN, położona w jednostce ewidencyjnej X, obręb Y, o powierzchni 0,1024 ha, numer 1, objętej księgą wieczystą KW … Sądu Rejonowego w Z. Nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, ani nie jest objęta zakazem zbycia.

W 2022 r. dokonano zamiany na działkę sąsiednią, na podstawie umowy zamiany sporządzonej w formie aktu notarialnego, na działkę niezabudowaną stanowiącą grunty orne RIVa i wg Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy X położona w jednostce terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN, położona w jednostce ewidencyjnej X, obręb Y, o powierzchni 0,1024 ha, numer 2, objętej księgą wieczystą KW … Sądu Rejonowego w Z. Nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, ani nie jest objęta zakazem zbycia.

Zamiana została dokonana bez spłat i dopłat dla którejkolwiek ze stron, ponieważ działki były identycznej wielkości oraz identycznej wartości.

Koszty aktu notarialnego zostały poniesione po połowie.

Zamiana nieruchomości była uzasadniona, ponieważ przed zamianą Pani działka przedzielała nieruchomości właścicieli, z którymi dokonano zamiany. Dlatego też przychyliła się Pani do ich propozycji zamiany sąsiadujących działek.

Następnie, w 2025 r. otrzymana w drodze zamiany działka nr 2 została sprzedana.

Pytanie

Czy w związku ze sprzedażą działki jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie powinna skutkować koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ zamiana nie służyła jako inwestycja, nie skutkowała dla Pani żadnym przysporzeniem majątkowym. Działki były tej samej wartości, w związku z czym nie było żadnych spłat ani dopłat pomiędzy stronami zamiany.

Ponadto, posiadała Pani nieruchomość od 2013 r., a zamiana była tylko o charakterze technicznym i polegała tylko na zmianie jej lokalizacji, i nie powinna być traktowana jako nowe nabycie, tak więc uważa Pani, że warunek upływu pięciu lat od nabycia został spełniony, gdyż powinien być liczony od 2013 r.

Poza powyższą argumentacją przyjmując, że zamiana działek jest nowym nabyciem, i że 5-letni termin biegnie od nowa pomiędzy zamianą a sprzedażą działki, to podatek nie wystąpi, ponieważ Pani przychodem jest wartość działki nabytej w drodze zamiany, a kosztem jest wartość nieruchomości oddanej. Wartość obu działek była równa, toteż przychód minus koszt dałby dochód równy zero, czyli nie osiągnęła Pani przysporzenia majątkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy sformułowanie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Natomiast, w myśl art. 155 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, że umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego. Na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego:

Tym samym „odpłatne zbycie”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Forma bezpośredniej wymiany rzeczy, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Ponadto, zgodnie z cytowanym uprzednio art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia.

Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię, bowiem niezależnie od tego, czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnię, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy zamiany, mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast, każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z treści wniosku wynika, że w 2013 r., w drodze darowizny nabyła Pani działkę niezabudowaną (numer 1), stanowiącą grunty orne RIIIb i RIVa, według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego położoną w jednostce terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN. Nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, ani nie jest objęta zakazem zbycia.

W 2022 r. dokonano zamiany na działkę sąsiednią (numer 2), na podstawie umowy zamiany sporządzonej w formie aktu notarialnego, na działkę niezabudowaną stanowiącą grunty orne RIVa, według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego położoną w jednostce terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN. Nieruchomość nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, ani nie jest objęta zakazem zbycia. Zamiana została dokonana bez spłat i dopłat dla którejkolwiek ze stron, ponieważ działki były identycznej wielkości oraz identycznej wartości. Koszty aktu notarialnego zostały poniesione po połowie. Następnie, w 2025 r. otrzymana w drodze zamiany działka nr 2 została sprzedana.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny, stwierdzić należy, że zawarta w 2022 r. przez Panią umowa zamiany, niewątpliwie skutkowała nabyciem przez Panią działki nr 2, której przed tym zdarzeniem nie była Pani właścicielką.

Skoro rezultatem umowy zamiany jest nabycie przez Panią na własność działki nr 2, to w sytuacji jej sprzedaży, w stosunku do tej działki bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony jest z uwzględnieniem daty nabycia przez Panią działki w drodze umowy zamiany, tj. od końca 2022 r. Tym samym sprzedaż w 2025 r. ww. działki (nr 2), nabytej w drodze umowy zamiany, stanowi dla Pani źródło przychodu, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Ponieważ, jak to wyżej wyjaśniono, nabyła Pani w 2022 r. działkę w drodze umowy zamiany, która jest umową o podobnym charakterze co sprzedaż, do ustalenia kosztów uzyskania przychodu należy zastosować przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy,

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Nadmienić należy, że stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Reasumując, przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży w 2025 r. działki nr 2, którą nabyła Pani w drodze umowy zamiany w 2022 r., stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, ponieważ sprzedaż została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przychodem z odpłatnego zbycia działki nr 2 nabytej w 2022 r. w drodze umowy zamiany jest wartość jaka została wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, ustalona stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obliczoną w ww. sposób wartość może Pani obniżyć o koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które stanowią ustaloną na dzień zamiany wartość nieruchomości zbytej w drodze zamiany (działki nr 1). Przychód ten podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Dopiero w sytuacji, gdy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, będą co najmniej równe przychodowi uzyskanemu z odpłatnego jej zbycia, nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu tego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622), Organ opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonano wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.