0113-KDIPT2-1.4011.660.2026.1.MZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 września 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych, który dotyczy skutków podatkowych dotyczących najmu lokali wycofanych uprzednio z działalności gospodarczej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest działalność związana z IT, w szczególności programowaniem.

Wnioskodawca posiada łącznie 15 lokali mieszkalnych, położonych w jednym mieście. Spośród nich 14 lokali stanowią kawalerki, natomiast jeden lokal jest lokalem czteropokojowym. Wszystkie opisane lokale mają charakter mieszkalny i są wykorzystywane wyłącznie do celów mieszkaniowych. Wszystkie lokale zostały nabyte przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną do majątku prywatnego w latach 2013 - 2018.

Nabycie lokali miało na celu lokowanie prywatnego majątku Wnioskodawcy, ochronę kapitału przed inflacją oraz zabezpieczenie przyszłych potrzeb mieszkaniowych własnych i rodziny. Wynajem stanowi wyłącznie formę pobierania pożytków z majątku osobistego, a nie celowo zorganizowaną działalność zarobkową. Lokale były następnie wprowadzane do prowadzonej przez Wnioskodawcę jednoosobowej działalności gospodarczej w latach 2015 - 2018 (większość lokali została wprowadzona do działalności w 2015 r., jeden lokal w 2016 r., jeden lokal w 2017 r. oraz sześć lokali w 2018 r.). Wszystkie opisane lokale zostały ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej i były amortyzowane od momentu ich wprowadzenia do działalności do grudnia 2021 r. Od 2022 r. Wnioskodawca opodatkowuje przychody z prowadzonej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Obecnie wszystkie 15 opisanych lokali pozostaje związanych z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przychody z ich wynajmu są rozliczane w ramach tej działalności.

Wnioskodawca planuje wycofać wszystkie 15 lokali z majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i przenieść je do swojego majątku prywatnego. Wycofanie lokali z działalności gospodarczej będzie miało charakter organizacyjny i ewidencyjny. Będzie ono polegało na wykreśleniu wszystkich 15 lokali z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wycofanie nie będzie wiązało się ze sprzedażą lokali, ani z przeniesieniem prawa własności na inną osobę – Wnioskodawca pozostanie ich jedynym właścicielem jako osoba fizyczna.

Po wycofaniu lokali z działalności gospodarczej Wnioskodawca zamierza kontynuować wynajem tych samych lokali, jednak już jako osoba fizyczna w ramach najmu prywatnego. Lokale będą nadal wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych. Najem będzie miał charakter długoterminowy. Umowy najmu będą zawierane co najmniej na okres 6 miesięcy albo na okres roku, przy czym w praktyce najemcy często pozostają w lokalach przez okres dłuższy niż pierwotnie określony w umowie. Standardowe umowy najmu będą przewidywały m.in. obowiązek wpłaty kaucji, zasady wypowiedzenia umowy oraz sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. Wnioskodawca będzie samodzielnie publikował ogłoszenia dotyczące wynajmu lokali, przede wszystkim za pośrednictwem serwisu ... Nie będzie korzystał z usług agencji nieruchomości, ani profesjonalnego zarządcy nieruchomości. Wnioskodawca nie zawiera i nie planuje w przyszłości zawierać umów o kompleksowe zarządzanie najmem z wyspecjalizowanymi podmiotami zewnętrznymi (tzw. operatorami najmu). Wnioskodawca będzie samodzielnie odpowiadał na ogłoszenia, dokonywał wyboru najemców, zawierał umowy najmu, przekazywał lokale najemcom, pobierał czynsz, kontaktował się z najemcami oraz rozwiązywał bieżące problemy związane z najmem. W przypadku wystąpienia konieczności wykonania naprawy lub skorzystania z usług specjalisty Wnioskodawca będzie samodzielnie organizował wykonanie odpowiednich prac. Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników do obsługi najmu i nie posiada wyodrębnionej struktury organizacyjnej przeznaczonej do obsługi wynajmowanych lokali. Nie korzysta również ze stałych podwykonawców zajmujących się obsługą najmu. Wnioskodawca nie świadczy i nie będzie świadczył w związku z najmem dodatkowych usług charakterystycznych dla usług hotelowych lub usług zakwaterowania, takich jak recepcja, regularne sprzątanie, wymiana pościeli, obsługa hotelowa lub inne podobne świadczenia. W zdecydowanej większości przypadków najemcami są osoby fizyczne. Bardzo rzadko, w mniej niż 5% przypadków, najemcą może być osoba prawna lub inny podmiot gospodarczy. W takim przypadku lokal jest wynajmowany przez przedsiębiorcę wyłącznie w celu zakwaterowania jego pracownika. Lokal jest wówczas wykorzystywany wyłącznie do celów mieszkaniowych i na zasadach odpowiadających najmom zawieranym z osobami fizycznymi.

Po wycofaniu lokali z działalności gospodarczej czynsze z ich wynajmu będą wpływały na rachunek bankowy Wnioskodawcy związany z jego majątkiem prywatnym, a nie na rachunek wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Dwa spośród opisanych lokali są finansowane kredytami hipotecznymi zaciągniętymi przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną. W przeszłości również inne lokale były refinansowane kredytami hipotecznymi zaciągniętymi przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną; kredyty te zostały już spłacone.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej związanej z IT. Kwestia podatku od towarów i usług nie jest jednak przedmiotem wniosku. Wniosek dotyczy wyłącznie podatku dochodowego od osób fizycznych. Wnioskodawca wskazuje, że po wycofaniu lokali z działalności gospodarczej zamierza nadal wynajmować te same lokale w opisany powyżej sposób. Nie planuje On zmiany charakteru najmu na krótkoterminowy, ani świadczenia dodatkowych usług związanych z zakwaterowaniem.

Pytanie

Czy po wycofaniu przez Wnioskodawcę opisanych lokali mieszkalnych z majątku związanego z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą i przeniesieniu ich do majątku prywatnego, przychody uzyskiwane z dalszego wynajmu tych lokali na zasadach opisanych we wniosku będą stanowiły przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychody z najmu, a nie przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, a w konsekwencji będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla najmu prywatnego?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, po wycofaniu opisanych lokali z majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i przeniesieniu ich do majątku prywatnego, przychody uzyskiwane z dalszego wynajmu tych lokali będą stanowiły przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.), a nie przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy. W konsekwencji, przychody te będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla najmu prywatnego.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W ocenie Wnioskodawcy oznacza to, że dla kwalifikacji przychodów uzyskiwanych z opisanych lokali kluczowe znaczenie ma ich status w momencie uzyskiwania przychodów.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, lokale zostaną formalnie i faktycznie wycofane z majątku związanego z działalnością gospodarczą (poprzez wykreślenie z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych) i przeniesione do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Od momentu wycofania lokale nie będą stanowiły składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca będzie pozostawał ich właścicielem jako osoba fizyczna, a najem będzie wykonywany poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Znaczenie ma również sposób wykonywania najmu. Najem będzie dotyczył lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie w celach mieszkaniowych. Będzie miał charakter długoterminowy i będzie wykonywany bez świadczenia dodatkowych usług charakterystycznych dla działalności hotelowej lub profesjonalnych usług zakwaterowania. Wnioskodawca będzie wykonywał podstawowe czynności związane z wynajmem osobiście, bez pracowników, profesjonalnego zarządcy nieruchomości, operatora najmu, czy agencji.

Sama liczba posiadanych lokali nie powinna natomiast przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do działalności gospodarczej. W tym zakresie istotne znaczenie ma uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano na znaczenie związania składników majątku z działalnością gospodarczą przy kwalifikacji przychodów z najmu. Podobne stanowisko wynika z późniejszego orzecznictwa NSA, w tym z wyroku z 22 października 2024 r., sygn. akt II FSK 139/22, w którym wskazywano, że sama liczba wynajmowanych nieruchomości, czy wysokość uzyskiwanych przychodów nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej. Znaczenie ma całokształt okoliczności, w tym sposób organizacji i wykonywania najmu oraz powiązanie składników majątku z działalnością gospodarczą.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje również potwierdzenie w aktualnej praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W tym zakresie wskazać można m.in. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lutego 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.898.2023.1.MM oraz interpretację z 27 lipca 2026 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.337.2026.2.MR, w której podatnik posiadający znaczną liczbę lokali planował wycofanie ich z działalności gospodarczej do majątku prywatnego i dalsze ich wynajmowanie w ramach najmu prywatnego, a Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał takie stanowisko za prawidłowe. Powyższe interpretacje potwierdzają, że również posiadanie znacznej liczby lokali samo w sobie nie wyklucza kwalifikowania przychodów z ich wynajmu jako przychodów z najmu prywatnego, jeżeli po wycofaniu nieruchomości nie pozostają one związane z działalnością gospodarczą.

W ocenie Wnioskodawcy, istotne jest zatem rozróżnienie pomiędzy okresem, w którym lokale pozostają związane z działalnością gospodarczą, a okresem następującym po ich faktycznym wycofaniu z tej działalności. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie twierdzi, że lokale nigdy nie były związane z działalnością gospodarczą. Przeciwnie, były one w przeszłości wprowadzone do działalności gospodarczej i ujmowane w ewidencji środków trwałych. Przedmiotem wniosku jest natomiast sytuacja przyszła, w której lokale zostaną wycofane z działalności gospodarczej i będą następnie stanowiły składniki majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Po wycofaniu lokali z działalności gospodarczej nie będą one wykorzystywane w ramach tej działalności, a przychody z ich wynajmu nie będą przychodami związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Oznacza to, że jeżeli po wycofaniu lokali z działalności gospodarczej przychody z ich wynajmu będą stanowiły przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, będą one podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako przychody z najmu prywatnego. Wnioskodawca stoi zatem na stanowisku, że po wycofaniu opisanych lokali z działalności gospodarczej będzie uprawniony do rozliczania przychodów z ich dalszego wynajmu jako przychodów z najmu prywatnego, opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawca wskazuje, że przedstawione stanowisko dotyczy również przychodów uzyskiwanych w kolejnych latach podatkowych po wycofaniu lokali z działalności gospodarczej, o ile nie zmieni się opisany sposób wykorzystywania lokali ani sposób wykonywania najmu, a lokale nadal będą pozostawały w majątku prywatnym Wnioskodawcy i nie będą związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Sam upływ kolejnych lat, kontynuowanie długoterminowego najmu tych samych lokali oraz dalsze uzyskiwanie z tego tytułu przychodów nie powinno, zdaniem Wnioskodawcy, powodować ponownego zaliczenia tych przychodów do przychodów z działalności gospodarczej, jeżeli status lokali oraz sposób wykonywania najmu pozostaną niezmienione.

W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że przychody z najmu opisanych lokali po ich wycofaniu z działalności gospodarczej będą stanowiły przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla najmu prywatnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia wtoku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie sprawy będącej przedmiotem Pana zapytania. Inne kwestie zawarte w opisie sprawy i w stanowisku nie podlegały ocenie.

W odniesieniu do przywołanych przez Pana wyroku sądu administracyjnego oraz interpretacji indywidualnych informuję, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących, w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym:

Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.