0113-KDIPT2-1.4011.553.2026.2.MAP

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytów. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 12 sierpnia 2026 r. (wpływ 12 sierpnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (przedstawiony ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą od dnia 1 lutego 2011 r. jednoosobową działalność gospodarczą. Dla celów podatku dochodowego prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowuje podatkiem liniowym na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca uzyskuje oraz zamierza uzyskiwać przychody z odpłatnego najmu nieruchomości. Wnioskodawca zamierza nabyć od dewelopera cztery lokale mieszkalne położone w inwestycji  … przy ul. … . Trzy lokale będą miały powierzchnię około 38,06 m², a jeden lokal powierzchnię około 46,40 m². Każdy z lokali będzie stanowił odrębną nieruchomość lokalową. Złożony wniosek nie obejmuje innego lokalu nabywanego przez Wnioskodawcę, który będzie przeznaczony do korzystania przez członka Jego rodziny. Wszystkie cztery lokale objęte wnioskiem będą przeznaczone wyłącznie do odpłatnego, długoterminowego najmu wykonywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Lokale nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę na Jego własne cele mieszkaniowe, osobiste ani rodzinne. Najemcami będą osoby trzecie, a warunki najmu będą miały charakter rynkowy. Przychody z najmu będą kwalifikowane jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca będzie nabywał lokale sukcesywnie. W dniu 11 sierpnia 2026 r. zawarł umowę deweloperską dotyczącą pierwszego z lokali objętych wnioskiem. Umowy deweloperskie dotyczące kolejnych lokali będą zawierane sukcesywnie w kolejnych tygodniach lub miesiącach. Nabycie i przygotowanie każdego z czterech lokali do odpłatnego najmu będzie częściowo finansowane odrębnym kredytem hipotecznym przypisanym do konkretnego lokalu. Kredyty będą udzielane przez różne banki. Kredyt dotyczący pierwszego lokalu ma zostać uruchomiony i wypłacony najpóźniej do dnia 15 września 2026 r. Kolejne kredyty będą uruchamiane sukcesywnie w okresie od października do grudnia 2026 r. Umowy przenoszące na Wnioskodawcę własność poszczególnych lokali zostaną zawarte po uruchomieniu finansowania dotyczącego danego lokalu. Wnioskodawca przewiduje, że nabywanie prawa własności lokali będzie następowało sukcesywnie, a własność wszystkich lokali objętych wnioskiem zostanie przeniesiona najpóźniej w okresie grudzień 2026 r. – styczeń 2027r. Kredyty zostaną udzielone Wnioskodawcy jako osobie fizycznej, a umowy kredytowe mogą nie zawierać firmowego oznaczenia Jego przedsiębiorstwa. Każdy kredyt będzie jednak związany wyłącznie z konkretnym lokalem przeznaczonym do wykorzystywania w działalności gospodarczej. Każdy kredyt będzie przeznaczony na sfinansowanie części ceny nabycia konkretnego lokalu mieszkalnego oraz części kosztów jego wykończenia i przygotowania do odpłatnego najmu. Cena danego lokalu będzie finansowana częściowo ze środków własnych Wnioskodawcy, a częściowo ze środków pochodzących z przypisanego do niego kredytu hipotecznego. Kredyt może być uruchamiany w transzach. Część przeznaczona na sfinansowanie ceny nabycia lokalu będzie przekazywana na rachunek dewelopera, natomiast część przeznaczona na jego wykończenie może zostać wypłacona na rachunek Wnioskodawcy po spełnieniu warunków określonych przez bank. Część kredytu przeznaczona na wykończenie będzie służyła finansowaniu lub refinansowaniu rzeczywistych kosztów doprowadzenia konkretnego lokalu ze stanu deweloperskiego do stanu kompletności i zdatności do odpłatnego najmu. Wraz z lokalami mieszkalnymi Wnioskodawca nabędzie także prawa dotyczące miejsc postojowych w hali garażowej. Cena wszystkich miejsc postojowych zostanie pokryta w całości ze środków własnych Wnioskodawcy. Kredyty objęte wnioskiem nie będą w żadnej części finansowały nabycia miejsc postojowych. Po wydaniu danego lokalu, Wnioskodawca przeprowadzi w nim prace wykończeniowe i wyposaży go w sposób umożliwiający odpłatny najem. Prace będą obejmowały w szczególności wykonanie podłóg, malowanie, montaż drzwi, armatury i urządzeń sanitarnych, wykonanie lub uzupełnienie instalacji, montaż oświetlenia, zabudowy kuchennej oraz innych elementów koniecznych do przygotowania lokalu do najmu. Wniosek o wydanie interpretacji nie dotyczy sposobu będzie przeznaczony na sfinansowanie części ceny nabycia konkretnego lokalu mieszkalnego oraz części kosztów jego wykończenia i przygotowania do odpłatnego najmu. Cena danego lokalu będzie finansowana częściowo ze środków własnych Wnioskodawcy, a częściowo ze środków pochodzących z przypisanego do niego kredytu hipotecznego. Kredyt może być uruchamiany w transzach. Część przeznaczona na sfinansowanie ceny nabycia lokalu będzie przekazywana na rachunek dewelopera, natomiast część przeznaczona na jego wykończenie może zostać wypłacona na rachunek Wnioskodawcy, po spełnieniu warunków określonych przez bank. Część kredytu przeznaczona na wykończenie będzie służyła finansowaniu lub refinansowaniu rzeczywistych kosztów doprowadzenia konkretnego lokalu ze stanu deweloperskiego do stanu kompletności i zdatności do odpłatnego najmu. Wraz z lokalami mieszkalnymi Wnioskodawca nabędzie także prawa dotyczące miejsc postojowych w hali garażowej. Cena wszystkich miejsc postojowych zostanie pokryta w całości ze środków własnych Wnioskodawcy. Kredyty objęte wnioskiem nie będą w żadnej części finansowały nabycia miejsc postojowych. Po wydaniu danego lokalu Wnioskodawca przeprowadzi w nim prace wykończeniowe i wyposaży go w sposób umożliwiający odpłatny najem. Prace będą obejmowały w szczególności wykonanie podłóg, malowanie, montaż drzwi, armatury i urządzeń sanitarnych, wykonanie lub uzupełnienie instalacji, montaż oświetlenia, zabudowy kuchennej oraz innych elementów koniecznych do przygotowania lokalu do najmu. Wniosek nie dotyczy sposobu podatkowego rozliczenia samych wydatków na wykończenie ani wyposażenie lokali. Okoliczności dotyczące wykończenia zostały przedstawione wyłącznie w zakresie niezbędnym do określenia celu kredytów, ich związku z działalnością gospodarczą oraz momentu zakończenia realizacji inwestycji. Do czasu zakończenia prac wykończeniowych lokale nie będą kompletne ani zdatne do wykorzystywania zgodnie z ich planowanym przeznaczeniem gospodarczym. Za dzień przekazania danego lokalu do używania Wnioskodawca będzie uważał dzień, w którym zostaną zakończone prace warunkujące możliwość jego najmu, lokal będzie kompletny i zdatny do odpłatnego, długoterminowego najmu oraz zostanie faktycznie przeznaczony i zaoferowany potencjalnym najemcom. Po dniu przekazania lokalu do używania nie będą w nim prowadzone dalsze prace inwestycyjne warunkujące możliwość najmu. Możliwe będą jedynie zwykłe czynności eksploatacyjne, konserwacyjne, naprawcze albo związane z późniejszą wymianą wyposażenia. Każdy z kredytów objętych wnioskiem będzie służył nabyciu i przygotowaniu konkretnego lokalu przeznaczonego wyłącznie do odpłatnego najmu w działalności gospodarczej. Środki pochodzące z tych kredytów nie będą przeznaczane na osobiste ani rodzinne cele Wnioskodawcy. Związek odsetek z osiąganiem przychodów z działalności gospodarczej polega na tym, że kredyty umożliwią Wnioskodawcy pozyskanie kapitału koniecznego do nabycia i przygotowania lokali, które następnie będą wykorzystywane do uzyskiwania przychodów z odpłatnego najmu. Odsetki będą zatem kosztem pozyskania finansowania składników majątku służących działalności zarobkowej. Bez finansowania kredytowego część ceny nabycia oraz kosztów przygotowania lokali musiałaby zostać pokryta z innych środków albo nabycie i przygotowanie lokali w planowanym zakresie nie byłoby możliwe. Wnioskodawca będzie posiadał dokumentację pozwalającą jednoznacznie powiązać każdy kredyt z konkretnym lokalem oraz jego oraz jego przygotowaniem do najmu, w szczególności umowę deweloperską lub umowę sprzedaży, decyzję i umowę kredytową, dokumenty dotyczące uruchomienia kredytu lub jego transz, potwierdzenia zapłaty ceny deweloperowi, dokumentację dotyczącą wykonania prac, harmonogram spłaty oraz historię rachunku dokumentującą zapłatę odsetek. Wnioskodawca nie zamierza zaliczać do kosztów uzyskania przychodów spłacanej części kapitałowej kredytów. W odniesieniu do odsetek naliczonych za okres do dnia przekazania danego lokalu do używania Wnioskodawca nie zamierza zaliczać ich bezpośrednio do bieżących kosztów uzyskania przychodów w dacie zapłaty. Wnioskodawca uważa, że odsetki dotyczące tego okresu zwiększają koszt nabycia i przygotowania lokalu do używania. Natomiast odsetki naliczone za okres po dniu przekazania danego lokalu do używania i faktycznie zapłacone Wnioskodawca zamierza zaliczać do bieżących kosztów uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w dacie ich zapłaty. Lokale mieszkalne nie będą ujmowane przez Wnioskodawcę w podatkowej ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, stosownie do art. 22n ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie będzie również dokonywał odpisów amortyzacyjnych od tych lokali, stosownie do art. 22c pkt 2 tej ustawy. Złożony wniosek dotyczy wyłącznie podatkowej kwalifikacji odsetek od kredytów hipotecznych finansujących nabycie i częściowe wykończenie czterech wskazanych lokali mieszkalnych. Wniosek nie dotyczy podatku od towarów i usług, podatkowej kwalifikacji ceny nabycia lokali, sposobu rozliczenia wydatków na ich wykończenie lub wyposażenie, miejsc postojowych, komórek lokatorskich, ani lokalu przeznaczonego do korzystania przez członka rodziny Wnioskodawcy.

Pytania

1.  Czy odsetki od kredytów hipotecznych, naliczone za okres po dniu przekazania danego lokalu mieszkalnego do używania i faktycznie zapłacone przez Wnioskodawcę, stanowią koszty uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w dacie ich zapłaty, jeżeli kredyty zostały wykorzystane na sfinansowanie części ceny nabycia oraz części kosztów wykończenia lokali, a lokale są następnie wykorzystywane wyłącznie do odpłatnego najmu w ramach tej działalności – pomimo że umowy kredytowe zostały zawarte przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną, lokale nie podlegają amortyzacji na podstawie art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych na podstawie art. 22n ust. 3 pkt 1 tej ustawy?

2.  Czy odsetki od wskazanych kredytów hipotecznych, naliczone za okres do dnia przekazania danego lokalu mieszkalnego do używania, zwiększają na podstawie art. 22g ust. 3 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszt nabycia i przygotowania lokalu do używania, a w konsekwencji nie mogą zostać zaliczone bezpośrednio do bieżących kosztów uzyskania przychodów – również wtedy, gdy lokal mieszkalny nie podlega amortyzacji podatkowej?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź na pytanie Nr 1 jest twierdząca.

Odsetki od kredytów hipotecznych naliczone za okres po dniu przekazania danego lokalu do używania i faktycznie zapłacone stanowią koszty uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w dacie ich zapłaty.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej również: „ustawy o PIT”), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów albo zachowania lub zabezpieczenia ich źródła, z wyjątkiem wydatków wskazanych w art. 23. Kredyty objęte wnioskiem służą nabyciu i częściowemu wykończeniu lokali wykorzystywanych wyłącznie do odpłatnego najmu w działalności gospodarczej, dlatego odsetki pozostają w bezpośrednim związku z przychodami z tej działalności.

Art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy wyłącza z kosztów spłatę kapitału kredytu, lecz nie wyłącza zapłaconych odsetek. Art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyłącza natomiast odsetki naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone .Po przekazaniu lokalu do używania odsetki nie zwiększają już kosztów realizowanej inwestycji, lecz stanowią bieżący koszt jej finansowania.

Na ocenę tę nie wpływa zawarcie kredytów przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną, ani brak amortyzacji lokali na podstawie art. 22c pkt 2 ww. ustawy. Brak ujęcia lokali w ewidencji środków trwałych wynika natomiast z art. 22n ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie powinien pozbawiać Wnioskodawcy prawa do zaliczenia do kosztów zapłaconych odsetek dotyczących okresu po przekazaniu lokali do używania.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź na pytanie Nr 2 również jest twierdząca.

Odsetki od kredytów hipotecznych naliczone za okres do dnia przekazania danego lokalu do używania zwiększają koszt nabycia i przygotowania lokalu do używania i nie mogą zostać zaliczone bezpośrednio do bieżących kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, cena nabycia obejmuje kwotę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania składnika do używania, w tym w szczególności odsetki i prowizje.

Art. 23 ust. 1 pkt 33 ww. ustawy wyłącza z bieżących kosztów uzyskania przychodów odsetki od kredytów zwiększające koszty inwestycji w okresie jej realizacji.

W przypadku lokalu nabywanego w stanie deweloperskim okres realizacji inwestycji trwa do czasu zakończenia prac niezbędnych do doprowadzenia lokalu do stanu kompletności i zdatności do odpłatnego najmu. Za granicę tego okresu należy przyjąć dzień, w którym lokal jest wykończony, kompletny i zdatny do najmu oraz zostaje faktycznie przeznaczony i zaoferowany potencjalnym najemcom. Odsetki naliczone za okres do tego dnia zwiększają zatem koszt inwestycji i nie stanowią bieżącego kosztu uzyskania przychodów.

Okoliczność, że lokal mieszkalny nie podlega amortyzacji na podstawie art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz nie podlega objęciu ewidencją na podstawie art. 22n ust. 3 pkt 1 ww. ustawy, nie zmienia sposobu kwalifikacji odsetek naliczonych w okresie realizacji inwestycji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Zatem, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, musiał spełniać łącznie następujące przesłanki:

·      został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodów podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

·      był definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

·      pozostawał w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

·      poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

·      został właściwie udokumentowany,

·      nie znajdował się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Powołany przepis wskazuje, że przy ocenie danego wydatku przede wszystkim musi istnieć źródło przychodów. Z zasadą tą skorelowane są przepisy ustanawiające reguły potrącania wydatków w określonym czasie.

Stwierdzenie, że określone wydatki poniesione przez podatnika spełniają wszystkie wskazane przez ustawodawcę warunki podatkowego uznania ich za koszty uzyskania przychodów, stanowi bowiem niezbędną przesłankę odliczenia ich przez podatnika od osiągniętych przychodów.

W przypadku źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, wskazuję, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Przy czym – związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodów, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem ich źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodów bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodów to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast kosztami służącymi zabezpieczeniu źródła przychodów są koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu niedopuszczenia do utraty źródła przychodów w przyszłości.

Zwracam przy tym uwagę, że obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego między poniesionym wydatkiem a przychodami uzyskanymi z działalności, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tych przychodów – każdorazowo spoczywa na podatniku.

Ustawodawca, posługując się zwrotem „koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów”, przypisuje temu określeniu cechę świadomego, zamierzonego, przemyślanego i logicznego działania podatnika przyporządkowanego osiągnięciu przychodów, a nie odwołuje się do skutku będącego następstwem określonego działania. Wykładnia językowa użytego przez ustawodawcę pojęcia „koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów” oznacza, że podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem że wykaże, że świadomie poniósł określony wydatek, który ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a jego poniesienie miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów. Zależność między poniesionymi w danym czasie kosztami a możliwością uzyskania przychodów trzeba zatem rozpatrywać na podstawie adekwatnego związku przyczynowego. Przy kwalifikowaniu określonych wydatków poczynionych przez podatnika do kosztów podatkowych należy jednocześnie brać pod uwagę przeznaczenie wydatku (jego celowość), jak też potencjalną możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia przychodów podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą od dnia 1 lutego 2011 r. jednoosobową działalność gospodarczą. Dla celów podatku dochodowego prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów. Dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowuje Pan podatkiem liniowym na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej uzyskuje Pan oraz zamierza uzyskiwać przychody z odpłatnego najmu nieruchomości. Zamierza Pan nabyć od dewelopera cztery lokale mieszkalne. Każdy z lokali będzie stanowił odrębną nieruchomość lokalową. Wszystkie cztery lokale objęte wnioskiem będą przeznaczone wyłącznie do odpłatnego, długoterminowego najmu wykonywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Lokale nie będą wykorzystywane przez Pana na własne cele mieszkaniowe, osobiste ani rodzinne. Najemcami będą osoby trzecie, a warunki najmu będą miały charakter rynkowy. Przychody z najmu będą kwalifikowane jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Lokale będzie Pan nabywał sukcesywnie. W dniu 11 sierpnia 2026 r. zawarł umowę deweloperską dotyczącą pierwszego z lokali objętych wnioskiem. Umowy deweloperskie dotyczące kolejnych lokali będą zawierane sukcesywnie w kolejnych tygodniach lub miesiącach. Nabycie i przygotowanie każdego z czterech lokali do odpłatnego najmu będzie częściowo finansowane odrębnym kredytem hipotecznym przypisanym do konkretnego lokalu. Kredyty będą udzielane przez różne banki. Kredyt dotyczący pierwszego lokalu ma zostać uruchomiony i wypłacony najpóźniej do 15 września 2026 r. Kolejne kredyty będą uruchamiane sukcesywnie w okresie od października do grudnia 2026 r. Umowy przenoszące na Pana własność poszczególnych lokali zostaną zawarte po uruchomieniu finansowania dotyczącego danego lokalu. Przewiduje Pan, że nabywanie prawa własności lokali będzie następowało sukcesywnie, a własność wszystkich lokali objętych wnioskiem zostanie przeniesiona najpóźniej w okresie grudzień 2026 r. – styczeń 2027r. Kredyty zostaną udzielone Panu jako osobie fizycznej, a umowy kredytowe mogą nie zawierać firmowego oznaczenia jego przedsiębiorstwa. Każdy kredyt będzie jednak związany wyłącznie z konkretnym lokalem przeznaczonym do wykorzystywania w działalności gospodarczej. Każdy kredyt będzie przeznaczony na sfinansowanie części ceny nabycia konkretnego lokalu mieszkalnego oraz części kosztów jego wykończenia i przygotowania do odpłatnego najmu. Cena danego lokalu będzie finansowana częściowo z Pana środków własnych, a częściowo ze środków pochodzących z przypisanego do niego kredytu hipotecznego. Kredyt może być uruchamiany w transzach. Do czasu zakończenia prac wykończeniowych lokale nie będą kompletne ani zdatne do wykorzystywania zgodnie z ich planowanym przeznaczeniem gospodarczym. Za dzień przekazania danego lokalu do używania będzie Pan uważał dzień, w którym zostaną zakończone prace warunkujące możliwość jego najmu, lokal będzie kompletny i zdatny do odpłatnego, długoterminowego najmu oraz zostanie faktycznie przeznaczony i zaoferowany potencjalnym najemcom. Po dniu przekazania lokalu do używania nie będą w nim prowadzone dalsze prace inwestycyjne warunkujące możliwość najmu. Każdy z kredytów objętych wnioskiem będzie służył nabyciu i przygotowaniu konkretnego lokalu przeznaczonego wyłącznie do odpłatnego najmu w działalności gospodarczej. Środki pochodzące z tych kredytów nie będą przeznaczane na Pana cele osobiste ani rodzinne. Związek odsetek z osiąganiem przychodów z działalności gospodarczej polega na tym, że kredyty umożliwią Panu pozyskanie kapitału koniecznego do nabycia i przygotowania lokali, które następnie będą wykorzystywane do uzyskiwania przychodów z odpłatnego najmu. Odsetki będą zatem kosztem pozyskania finansowania składników majątku służących działalności zarobkowej. Bez finansowania kredytowego część ceny nabycia oraz kosztów przygotowania lokali musiałaby zostać pokryta z innych środków albo nabycie i przygotowanie lokali w planowanym zakresie nie byłoby możliwe. Będzie Pan posiadał dokumentację pozwalającą jednoznacznie powiązać każdy kredyt z konkretnym lokalem. Nie zamierza Pan zaliczać do kosztów uzyskania przychodów spłacanej części kapitałowej kredytów. W odniesieniu do odsetek naliczonych za okres do dnia przekazania danego lokalu do używania nie zamierza Pan zaliczać ich bezpośrednio do bieżących kosztów uzyskania przychodów w dacie zapłaty.

W odniesieniu do kwestii zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytów hipotecznych na zakup stanowiących przedmiot zapytania lokali wyjaśniam, co następuje.

W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przytoczonych przepisów wynika, że środki trwałe podlegają amortyzacji, o ile spełniają następujące warunki:

·      stanowią własność lub współwłasność podatnika,

·      są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,

·      przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,

·      są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Jak stanowi art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych. Szczegółowe zasady ustalania wartości początkowej zawarte są w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do tej regulacji - za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, którą:

·      powiększa się o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz

·      pomniejsza się o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Z tych uregulowań wynika, że podatnik jest zobowiązany ustalić wartość początkową posiadanego środka trwałego, która to wartość stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Sposób jej ustalenia zależy przy tym od sposobu nabycia danego składnika majątku. Na prawidłowe ustalenie wartości początkowej środka trwałego będą miały wpływ wszelkie wydatki mające związek z jego przystosowaniem do stanu kompletności i zdatności do użytku w dniu przyjęcia do używania. W związku z tym do wartości początkowej środka trwałego należy zaliczyć zarówno wydatki poniesione na jego zakup, przystosowanie do działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika, jak również wydatki poniesione na odsetki od kredytu naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Stosownie natomiast do art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22n ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przepisów tych wynika wprost, że podatnicy nie mogą ujmować w ewidencji oraz zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od nabytych lub wytworzonych budynków i lokali mieszkalnych.

Dlatego też nie może Pan zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów działalności gospodarczej odsetek od kredytów zaciągniętych na zakup lokali mieszkalnych zapłaconych za okres do dnia oddania lokali mieszkalnych do używania na potrzeby Pana działalności gospodarczej. Nie ma również możliwości zaliczenia ich pośrednio – przez odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ od 1 stycznia 2023 r. nie można zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych będących lokalami/budynkami mieszkalnymi.

Zatem odsetki od kredytów zaciągniętych na zakup lokali mieszkalnych naliczone do dnia oddania lokali mieszkalnych do używania nie będą stanowić kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ponadto stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie powołanych regulacji – dopiero zapłacenie odsetek od kredytu (pożyczki) daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów, o ile odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji.

W konsekwencji, odsetki są kosztem podatkowym, jeśli spełniają następujące przesłanki:

·      są faktycznie zapłacone,

·      pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami,

·      nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z tych przepisów wynika - aby prawidłowo rozliczyć koszty uzyskania przychodów, istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu (pożyczki).

Odnosząc się zatem do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków z tytułu odsetek od udzielonego kredytu, zauważyć należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uzależniają możliwości zaliczania do kosztów uzyskania przychodów ww. wydatków dotyczących kredytów przeznaczonych na sfinansowanie kosztów prowadzonej działalności gospodarczej, od klasyfikacji, czy nazwy kredytów stosowanych przez instytucje finansowe, jak również od rodzaju zaciągniętego kredytu.

Warunkiem uznania za koszt uzyskania przychodów, odsetek od kredytu jest przede wszystkim istnienie związku przyczynowo-skutkowego między kredytem, a przychodem z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 22 ust. 1 tej ustawy.

Odsetki zapłacone po oddaniu lokali mieszkalnych do używania na potrzeby działalności gospodarczej mogą stanowić koszty uzyskania przychodów tej działalności.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że nie będzie Pan mógł zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytów hipotecznych zaciągniętych na zakup lokali mieszkalnych naliczonych i zapłaconych za okres do dnia przekazania danego lokalu mieszkalnego do używania. Natomiast odsetki od kredytów hipotecznych wykorzystanych na sfinansowanie części ceny nabycia oraz części kosztów wykończenia lokali mieszkalnych, które zostaną naliczone za okres po przekazaniu danego lokalu mieszkalnego do używania na potrzeby Pana działalności gospodarczej i faktycznie zapłacone przez Pana będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodów w ramach Pana działalności gospodarczej w dacie ich zapłaty.

Reasumując:

·       odsetki od kredytów hipotecznych, naliczone za okres po dniu przekazania danego lokalu mieszkalnego do używania i faktycznie zapłacone przez Pana, stanowią koszty uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w dacie ich zapłaty, jeżeli kredyty zostały wykorzystane na sfinansowanie części ceny nabycia oraz części kosztów wykończenia lokali, a lokale są następnie wykorzystywane wyłącznie do odpłatnego najmu w ramach tej działalności – pomimo że umowy kredytowe zostały zawarte przez Pana jako osobę fizyczną, lokale nie podlegają amortyzacji na podstawie art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych na podstawie art. 22n ust. 3 pkt 1 tej ustawy;

·       odsetki od wskazanych kredytów hipotecznych, naliczone za okres do dnia przekazania danego lokalu mieszkalnego do używania, zwiększają na podstawie art. 22g ust. 3 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszt nabycia i przygotowania lokalu do używania, a w konsekwencji nie mogą zostać zaliczone bezpośrednio do bieżących kosztów uzyskania przychodów - również wtedy, gdy lokal mieszkalny nie podlega amortyzacji podatkowej.

Aby odsetki od kredytu mogły stanowić koszty uzyskania przychodu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej zaciągnięty kredyt musi pozostawać w związku z uzyskiwanymi przez Pana z tego źródła przychodami, a odsetki muszą zostać faktycznie zapłacone. Ponadto musi Pan wykazać, że zostały one poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie sprawy będącej przedmiotem zapytania, inne kwestie nie podlegały ocenie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.