0113-KDIPT2-1.4011.445.2026.1.MAP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 2 czerwca2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych i zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych najmu lokalu użytkowego objętego wspólnością ustawową małżeńską.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, jest osobą fizyczną zamieszkałą w … i osiągającą przychody wyłącznie z tytułu zatrudnienia na podstawie stosunku pracy. Pozostaje On w związku małżeńskim, w ramach którego panuje ustrój wspólnoty majątkowej małżeńskiej. Małżonka Wnioskodawcy prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiot stanowi działalność w zakresie pielęgnacji urody i pozostałej działalności kosmetycznej. Poczynając od maja 2026 r. małżonka Wnioskodawcy zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego na zasadach najmu okazjonalnego. Przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny stanowiący majątek odrębny małżonki Wnioskodawcy.

20 marca 2026 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli przed notariuszem przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego użytkowego i jego sprzedaży, w ramach której drugą stronę stanowi „…” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … .

Stosownie do postanowień powołanej przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego użytkowego i sprzedaży Wnioskodawca wraz z małżonką zobowiązali się do zakupu do wspólnego majątku małżeńskiego od wskazanej spółki samodzielnego lokalu użytkowego oznaczonego numerem … , który składa się z jednego pokoju z aneksem kuchennym na parterze, łazienki na parterze, dwóch pokoi na piętrze, korytarza na piętrze, o łącznej powierzchni użytkowej 41,41 m² oraz przynależnego pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 1,52 m². Wraz z prawem własności opisanego lokalu o charakterze niemieszkalnym każdoczesnemu właścicielowi opisanego lokalu przysługiwać będzie (na mocy umowy o podziału do korzystania):

• prawo do wyłącznego korzystania z tarasu znajdującego się bezpośrednio przy wskazanym lokalu oznaczonym numerem …,
• prawo do wyłącznego korzystania z ogródka znajdującego się przy tarasie o wskazanych w umowie rozmiarach,
• prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego oznaczonego numerem … znajdującego się poza budynkami na gruncie wskazanej w umowie nieruchomości.

Właścicielowi wskazanego lokalu niemieszkalnego przysługiwać będzie udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością wskazanego lokalu, który to udział będzie odpowiadał stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz pomieszczeniami przynależnymi.

W aspekcie prezentowanego opisu zdarzenia przyszłego wskazania wymaga, że przedmiotowy, nabywany przez Wnioskodawcę lokal niemieszkalny realizowany jest przez sprzedającą spółkę w ramach prowadzonej inwestycji na nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami … położonych przy ul. … w miejscowości … w gminie … . Inwestycja realizowana jest w oparciu o udzieloną na wniosek inwestora ostateczną decyzję Starosty Powiatu … Nr … z 23 stycznia 2024 r. zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę ośrodka wypoczynkowego wraz z wewnętrzną instalacją zasilania elektrycznego, zewnętrzną instalacja kanalizacji sanitarnej i zewnętrzna instalacją wody. W ramach opisanej inwestycji zostało wybudowanych przez inwestora osiem budynków zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego (ośrodek wypoczynkowy) w ramach których w jednym z nich (oznaczonym numerem …) zlokalizowany jest przedmiotowy opisany lokal, który w oparciu o zawartą umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz sprzedaży nabyty zostanie do małżeńskiego majątku wspólnego przedmiotowy lokal niemieszkalny przez Wnioskodawcę wraz z małżonką.

W zawartej przedwstępnej umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego oraz sprzedaży strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do 30 czerwca 2026 r. Jednocześnie strona zobowiązana do kupna (Wnioskodawca wraz z małżonką) w ustalonych umową terminach dokonali na rzez zbywcy wpłaty ustalonej kwoty tytułem zadatku, zobowiązując się do zapłaty pozostałej ceny sprzedaży w terminie do trzech dni od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

W związku z podjętymi działaniami w celu nabycia opisanego lokalu o charakterze niemieszkalnym , położonego w miejscowości …., Wnioskodawca planuje wykorzystywanie opisanego lokalu o charakterze niemieszkalnym dla celów jego sezonowego wynajmu, nie wykluczając zarazem możliwości korzystania z niego także dla celów prywatnych. Opisany lokal o charakterze niemieszkalnym będzie stanowił element prywatnego majątku Wnioskodawcy wchodzący w skład wspólnego majątku małżeńskiego.

Zwrócenia uwagi wymaga, że specyfika opisanego lokalu oraz jego lokalizacja w … miejscowości prowadzi w istocie wyłącznie do możliwości sezonowego i krótkoterminowego (turnusowego) jego wynajmu. Aspekt ten, w ocenie Wnioskodawcy, również jest istotny bowiem z przyczyn rynkowych i niezależnych od Wnioskodawcy w takiej miejscowości jak … w gminie … nie istnieje rynek wynajmu lokali o charakterze długoterminowym.

Z punktu widzenia charakteru planowanego wynajmu opisywanego lokalu niemieszkalnego zwrócić uwagę należy, że Wnioskodawca zamierza wynajmować opisany lokal osobom poleconym w gronie znajomych a także osobom, które będą zainteresowane jego wynajmem na podstawie zamieszczonych prywatnych ogłoszeń Wnioskodawcy (portale w których można oferować wynajem). Jednak podkreślenia wymaga, że nie jest zamiarem Wnioskodawcy nawiązanie współpracy z profesjonalnymi podmiotami oferującymi swoje usługi w zakresie organizacji pobytów wakacyjnych lub innych. Wynajem będzie miał charakter gospodarowania swoim majątkiem prywatnym, a ponadto będzie miał charakter sezonowy, tj. trwający ok 3 miesięcy w roku. Podkreślenia także wymaga, że Wnioskodawca nie zamierza świadczyć jakichkolwiek usług dodatkowych na rzecz najemców, które świadczyłyby o profesjonalnym charakterze wynajmu. W szczególności na rzecz najemców w okresie ich pobytu nie będą świadczone: usługi sprzątania lokalu, usługi o charakterze recepcji, czy też usługi zapewniające jakiekolwiek dodatkowe świadczenia np. wyżywienie. W konsekwencji, istotą świadczonych przez Wnioskodawcę usług najmu o charakterze najmu sezonowego będzie oddanie na ustalony okres przedmiotu wynajmu wraz z wyposażeniem, bez jakichkolwiek usług dodatkowych, czy świadczeń w trakcie trwania okresu na jaki lokal ten jest najemcy oddany do dyspozycji. W powyższym aspekcie zwrócić uwagę należy także na fakt, że Wnioskodawca nie zamierza nabywać jakichkolwiek innych usług od podmiotów trzecich , które dokonywałyby dodatkowych świadczeń na rzecz najemców Wnioskodawcy. Powyższe wynika z faktu, w świetle którego w zakresie swoich bieżących interesów, źródła utrzymania, a także rozwoju zawodowego, Wnioskodawca i Jego małżonka koncentrują się na aktywności zawodowej w miejscu zamieszkania, tj. w … . W konsekwencji, także w okresie wakacyjnym, poza okresem ewentualnego własnego urlopu niezależnie od wynajmu przedmiotowego lokalu nie będą przebywać w miejscowości jego położenia.

Podejmując decyzję o zakupie przedmiotowego lokalu niemieszkalnego, szczegółowo opisanego w treści przedstawionego zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wraz z małżonką kierują się głównie aspektami prywatnymi, tj. możliwością zapewnienia sobie w dalszej przyszłości (w perspektywie dalszych lat w tym emerytury) miejsca, w którym będą mogli spędzać zwój czas w okresie wiosenno-letnim, a także aspektem inwestycyjnym w kontekście ulokowania posiadanych środków w aktywo, jakim jest nieruchomość, której wartość w perspektywie szeregu lat winna wzrastać. Dodania wymaga, że środki na nabycie przedmiotowego lokalu niemieszkalnego zostały zgromadzone przez małżonków w wyniku dokonanej przez nich sprzedaży stanowiącego ich majątek prywatny lokalu mieszkalnego położonego w …, który został nabyty w drodze dziedziczenia. Planowany wynajem przedmiotowego lokalu w okresach sezonowych stanowi jedynie przejaw racjonalnej gospodarki majątkiem prywatnym, w sytuacji, w której aktualnie, z uwagi na zaangażowanie zawodowe lokal ten nie może być wykorzystywany przez dłuższe okresy przez Wnioskodawcę z rodziną. W konsekwencji kierując się treścią regulacji art. 12 ust. 6 ustawy z 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.), a także faktem, że pomiędzy Wnioskodawcą i Jego małżonką panuje ustrój wspólnoty małżeńskiej, a nabywany lokal niemieszkalny będzie stanowił wspólny majątek małżeński, Wnioskodawca wraz z małżonka mają zamiar w terminie wynikającym z tego przepisu złożyć oświadczenie o opodatkowaniu przychodów osiąganych z tytułu opisanego wynajmu wyłącznie przez Wnioskodawcę.

W aspekcie analizowanej kwestii wskazać także należy, że w związku z podjętymi działaniami w kierunku zakupu przedmiotowego lokalu niemieszkalnego w miejscowości …, gmina … Wnioskodawca dokonał rejestracji jako podatnik VAT czynny. Rejestracja ta wynika i jest związana z zamiarem dokonywania przedmiotowego wynajmu opisanego lokalu niemieszkalnego jako wynajem opodatkowany VAT, a tym samym z istniejącym na gruncie regulacji ustawy z  11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ) uprawnieniem do odliczenia podatku naliczonego, tj. podatkiem wynikającym z nabycia towarów i usług dla celów wykonywania czynności opodatkowanych, z uwzględnieniem zasad korekt tego podatku w przypadku wykorzystywania nabywanych towarów i usług zarówno do czynności opodatkowanych, jak i do celu prywatnego.

Pytanie

Czy w oparciu o regulacje ustawy z 26 lipca 1991r, o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.), osiągane przez Wnioskodawcę przychody z tytułu wynajmu opisanego lokalu o charakterze niemieszkalnym będą stanowić przychody kwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w treści regulacji art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, opodatkowane na zasadach wynikających z regulacji ustawy z 20 listopada 1998 r o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.), tj. ryczałtem od najmu prywatnego?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl regulacji art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.; zwanej dalej: „ustawą o PIT”) - opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stąd kluczowym dla właściwego opodatkowania osiąganych przychodów jest dokonanie ich kwalifikacji do określonego jego źródła.

Zgodnie przy tym z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o PIT źródłami przychodów są m.in:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Dokonując zatem ustalenia właściwego źródła przychodów, do którego winny być przypisane przychody z tytułu opisanego najmu lokalu niemieszkalnego zasadnym staje się wskazanie na definicję pozarolniczej działalności gospodarczej.

Mianowicie, w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

a)    wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)    polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)    polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9, czyli między innymi najmu.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)    odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)    są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)    wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, ale co szczególnie istotne - składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W konsekwencji zauważenia wymaga, że powyższy przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Tym samym, na płaszczyźnie powołanych regulacji zasadnym staje się wniosek, w świetle którego najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (źródło przychodów wskazane w treści regulacji art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Nie ulega przy tym wątpliwości, że konstrukcja powyższych przepisów wskazuje na wykluczający względem siebie nawzajem charakter źródeł przychodów. Oznacza to, że dane przysporzenie majątkowe może zostać zakwalifikowane wyłącznie do jednego z nich, co potwierdziła uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego 7 sędziów NSA Warszawa z 22 czerwca 2015 r. sygn. II FPS 1/15, wskazując, że zarówno w orzecznictwie (wyroki NSA: z 26 listopada 2013 r. sygn. akt II FSK 2992/11, z 13 lutego 2014 r. sygn. akt II FSK 640/12, wyrok WSA w Szczecinie z 28 sierpnia 2013 r. sygn. akt I SA/Sz 302/13), jak i w piśmiennictwie nie budzi wątpliwości pogląd, że katalog źródeł przychodu ma charakter rozłączny, a zatem każdy konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów.

Jednocześnie, umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zgodnie z którym, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu czynsz i okres, na który umowa zostaje zawarta. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu. Zatem, podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Jednocześnie, należy zaznaczyć, że dylemat w kwestii właściwej kwalifikacji przychodów osoby fizycznej z tytułu najmu składników majątkowych stanowił również przedmiot rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego, który dnia 24 maja 2021 r. w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę (II FPS 1/21), gdzie uznano, że „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. W uzasadnieniu podjętej uchwały NSA wykazał: „to zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać, np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23 października 2013 r. II FSK 2832/11, CBOSA). Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r. II FSK 379/14 (CBOSA), w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np. nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazaniu go na potrzeby osobiste na gruncie u.p.d.o.f. nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym podatku.

Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego również „prywatnym” lub „osobistym”), dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe, poprzez oddanie go w najem nie może być postrzegane jako bezskuteczne na gruncie podatkowym. Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal (...) rzecz ta będzie pozostawać mieniem tej samej osoby.

Podsumowując: NSA w składzie poszerzonym stwierdza, że uwzględniając powyżej zaprezentowaną argumentację, w szczególności w sytuacji braku ingerencji ustawodawcy, który może na potrzeby opodatkowania uznać, że najem w określonych przypadkach będzie kwalifikowany jako działalność gospodarcza (przykładowo wskazując próg ilościowy czy kwotowy), a także biorąc pod uwagę wyrażoną w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT. zasadę rozłączności źródeł przychodów, należało podjąć uchwałę o treści następującej:

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła najem, a wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” (przychody kwalifikuje) do przychodów z działalności gospodarczej.

Zatem Naczelny Sąd Administracyjny wyraźnie wskazał, że zasadą jest zakwalifikowanie przychodów z najmu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. do najmu prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą oraz jednocześnie, że wyjątek stanowi sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie wynajmowanych składników majątku do kategorii zawiązanych z wykonywaną działalnością gospodarczą, osiąga przychody z najmu w ramach źródła przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej).

Linia orzecznicza sądów administracyjnych jasno wskazuje, że kwalifikacja przychodu zależy od tego, czy oddane w najem mienie stanowi majątek prywatny podatnika, czy też stanowi składnik majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Oznacza to zatem, że decydujące znaczenie w tej kwestii ma wola właściciela przedmiotu najmu, co potwierdza się w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 28 maja 2024 r. (II FSK 1080/21), z 27 października 2023 r. (II FSK 372/21), z 7 czerwca 2023 r. (II FSK 3004/20).

Podobne stanowisko wyrażał wielokrotnie również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. w interpretacji z 9 maja 2025 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.268.2025.2.MG, gdzie wskazał, że „przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.”

Analogiczne stanowisko zajął również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 8 maja 2025 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.283.2025.2.WS.

Podobnie, w interpretacji indywidualnej z 29 grudnia 2025 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.544.2025.2.KB, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe w zakresie uznania za przychody ze źródła wskazanego w treści regulacji art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (tzw. najem prywatny) pożytków osiąganych z tytułu sezonowego wynajmu domków letniskowych stanowiących majątek prywatny Wnioskodawcy.

Wskazać, także warto na stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji zawarte w interpretacji z 24 czerwca 2025 r. Nr 0114-KDWP.4011.51.2025.2.MG, gdzie w odniesieniu do stanu faktycznego w którym istniała współpraca z pośrednikiem/operatorem w zakresie wynajmu mieszkania uznano, że „na podstawie wskazanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego stanu faktycznego uzyskiwane przez Pana przychody w ramach wynajmu nieruchomości we współpracy z pośrednikiem mieszczą się w zakresie rozporządzania majątkiem prywatnym i mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychody osiągnięte z tytułu wynajmu tych lokali na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę, że nabywany lokal o charakterze niemieszkalnym położony w miejscowości … , gmina … nie stanowi i nie będzie stanowił składnika majątku związanego z prowadzoną jakąkolwiek działalnością gospodarczą Wnioskodawcy czy Jego małżonki , stanowiąc majątek prywatny Wnioskodawcy i Jego małżonki, w sytuacji którego jego wynajem prowadzony przez Wnioskodawcę na opisanych w treści wniosku warunkach, będzie miał charakter sezonowy dokonywany na ustalone pobyty wakacyjne zasadna staje się kwalifikacja, w świetle której osiągane przez Wnioskodawcę przychody z tytułu takiego najmu należy zaliczać do przychodów ze źródła wskazanego w treści regulacji art 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. W efekcie Wnioskodawca będzie obowiązany do opodatkowania tak osiągniętych przychodów stosownie do regulacji ustawy z 28 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych w oparciu o treść regulacji art. 6 ust. 1a tej ustawy, w myśl którego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Konsekwentnie, w związku z istnieniem wspólności ustawowej panującej w małżeństwie Wnioskodawcy a także w związku z faktem, że nabywany lokal niemieszkalny będzie wchodził w skład tej wspólnoty, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku złożenia oświadczenia, o którym mowa w treści regulacji art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania takich przychodów w całości przez Wnioskodawcę, Wnioskodawca będzie zobowiązany do dokonywania rozliczeń w zakresie podatku dochodowego z tytułu opisanych przychodów w całości. Złożenie takiego oświadczenia, nie będzie jednak determinowało obowiązku rozliczania przez Wnioskodawcę przychodów z najmu osiąganych przez Jego małżonkę w związku z wynajmem lokalu mieszkalnego stanowiącego jej odrębny majątek osobisty. Pogląd taki potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w treści indywidualnej interpretacji prawa podatkowego z 9 kwietnia 2025 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.79.2025.2.WS.

Jednocześnie w kontekście powyższego całkowicie bez znaczenia pozostaje fakt, że Wnioskodawca dokonał rejestracji do podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie zobowiązany ze względu na charakter podatku VAT do dokonywania rozliczeń z tytułu przedmiotowego wynajmu. Podatek VAT jest bowiem odrębnym podatkiem, w zakresie którego ustawodawca definiując pojęcie podatnika obejmuje tym podatkiem szeroki zakres aktywności, w ramach którego zawarta została zarówno aktywność prowadzona w formule pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i aktywność związana z najmem, czy dzierżawą prywatnych składników majątku, jak i wszelkie inne formy aktywności, które mieszczą się w zakresie tej szerokiej definicji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zgodnie z treścią tego przepisu:

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 ww. ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
• wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

Jednocześnie na mocy art. 9a ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Tak więc przychody z tytułu najmu zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może opodatkowywać w całości - na podstawie sporządzonego na piśmie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków - jeden z małżonków.

Co do zasady, zgodnie z tymi regulacjami, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opłaca również każdy z małżonków osiągający przychody z najmu prywatnego. Wyjątek od tej zasady wynika z art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie, zgodnie z którym w przypadku małżonków między którymi istnieje wspólność ustawowa, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu ryczałtem całości przychodu przez jednego z nich, ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł, oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 000 zł.

Zatem jednocześnie w ramach tzw. najmu prywatnego małżonkowie mogą osiągać przychody z najmu składnika stanowiącego ich majątek wspólny, jak i z najmu składnika będącego majątkiem odrębnym każdego z małżonków.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795):

Jak wynika z art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej środków trwałych skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Biorąc pod uwagę kwestię nabycia nieruchomości do wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się również do przepisów ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2026 r. poz. 236), w której zostały uregulowane stosunki majątkowe między małżonkami.

Jak stanowi art. 31 § 1 przytoczonej ustawy:

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. W konsekwencji, po śmierci jednego z małżonków drugi z nich nie mógł ponownie nabyć udziału w tej nieruchomości w drodze dziedziczenia, jak też w drodze działu spadku, skoro nieruchomość ta wchodziła wcześniej do wspólnego majątku małżeńskiego, a małżonkowi z tego tytułu przysługiwało już prawo własności całej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że osiąga Pan przychody wyłącznie z tytułu zatrudnienia na podstawie stosunku pracy. Zamierza Pan zakupić wraz z małżonką samodzielny lokal użytkowy w miejscowości … . Opisany lokal o charakterze niemieszkalnym będzie stanowił element prywatnego majątku Wnioskodawcy wchodzący w skład wspólnego majątku małżeńskiego. Wynajem będzie miał charakter gospodarowania swoim majątkiem prywatnym, a ponadto będzie miał charakter sezonowy, tj. trwający ok 3 miesięcy w roku. Podkreślenia także wymaga, że Wnioskodawca nie zamierza świadczyć jakichkolwiek usług dodatkowych na rzecz najemców, które świadczyłyby o profesjonalnym charakterze wynajmu. W szczególności na rzecz najemców w okresie ich pobytu nie będą świadczone: usługi sprzątania lokalu, usługi o charakterze recepcji, czy też usługi zapewniające jakiekolwiek dodatkowe świadczenia np. wyżywienie. Kierując się treścią regulacji art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a także faktem, że pomiędzy Panem i Pana małżonką panuje ustrój wspólnoty małżeńskiej, a nabywany lokal niemieszkalny będzie stanowił wspólny majątek małżeński wraz z małżonką ma Pan zamiar w terminie wynikającym z tego przepisu złożyć oświadczenie o opodatkowaniu przychodów osiąganych z tytułu opisanego wynajmu wyłącznie przez Pana.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i powołane wyżej przepisy prawa wskazać należy, że przychody z tytułu wynajmu opisanego lokalu o charakterze niemieszkalnym mogą podlegać zaliczeniu do źródła przychodów z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji podlegać opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja ta, z uwagi na indywidualny charakter dotyczy tylko Pana, nie ma zastosowania dla Pana żony.

Ponadto informuję, że interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie sprawy będącej przedmiotem zapytania, inne kwestie nie podlegały ocenie.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

Natomiast w odniesieniu do przywołanych przez Pana orzeczeń sądów administracyjnych, stwierdzić należy, że na ocenę prawidłowości analizowanej kwestii nie może wpłynąć powołane orzecznictwo, ponieważ zapadło ono w odniesieniu do indywidualnego i właściwego tylko temu orzecznictwu opisu sprawy. W związku z powyższym, nie negując takiego orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Pana wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.