0113-KDIPT2-1.4011.411.2026.3.DJD

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 lipca 2026 r. (data wypływu 3 lipca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą jako psycholog pod firmą A… Nie jest podatnikiem VAT. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie związanym z obrotem nieruchomościami lub wznoszeniem budynków. Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę, na mocy której przekaże część posiadanego gruntu, który otrzymał tytułem darowizny od matki 17 marca 1995 r. (nr księgi wieczystej ……….) przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie wznoszenia budynków (dalej jako: deweloper) w zamian za cztery mieszkania w stanie surowym (na zasadach barteru) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym obejmującym 27 mieszkań, który deweloper ma zamiar wybudować na przekazanym gruncie (aktualne numery działek ewidencyjnych, gdzie jest realizowana budowa to:  … … … … … … … … … ). Deweloper jest podatnikiem VAT. Wnioskodawca dopuszcza również zawarcie umowy zobowiązującej strony do przyszłej zamiany (zanim mieszkania zostaną wybudowane) – ta umowa będzie zobowiązywała strony do zawarcia umowy przenoszącej własność gruntu i mieszkań, po ich wybudowaniu.

Pierwotnie Wnioskodawca planował założyć z deweloperem spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, wspólnie zrealizować inwestycje i następnie zbyć część mieszkań, dzieląc się zyskami. W tym celu poniósł m.in. koszty projektu budowlanego, operatu szacunkowego gruntu oraz decyzji dotyczącej przygotowania gruntu i zabudowy z zastrzeżeniem, że koszty uzbrojenia gruntu poniósł deweloper. Z uwagi na zmianę planów osobistych i dotyczących przeznaczenia nabytych mieszkań, Wnioskodawca zrezygnował z ww. scenariusza i zdecydował się na opisany na wstępie wniosku barter (wymianę gruntu za 4 mieszkania), a następnie przeznaczenie mieszkań na potrzeby mieszkaniowe swoje i najbliższej rodziny, w szczególności dzieci i rodziców. Wnioskodawca ma dwójkę niepełnoletnich synów (13 i 16 lat) z czego młodszy będzie uczęszczał do szkoły średniej w .... Żaden z nich nie dysponuje własnym mieszkaniem. Rodzice Wnioskodawcy również nie dysponują własnym mieszkaniem. Z uwagi na wiek i stan zdrowia rodziców Wnioskodawcy, planowane jest ich zamieszkanie w jednym z nabytych lokali w celu zapewnienia im odpowiedniej opieki. W odrębnym lokalu (również jednym z nabytych tytułem przedmiotowej transakcji) realizował cele mieszkaniowe będzie sam Wnioskodawca, żeby przebywać bliżej rodziców i móc na bieżąco realizować opiekę. Rodzicie Wnioskodawcy mieszkają aktualnie w domu należącym do siostry Wnioskodawcy, ale planowane jest zapewnienie im innego mieszkania, z uwagi na możliwość rozdysponowania siostry domem w innych celach. Wnioskodawca nie wyklucza, że poszczególne mieszkania/mieszkanie zostaną kiedyś wykorzystane na inne cele, np. wynajęte, czy zbyte (np. z powodu zmian planów ich mieszkańców lub Wnioskodawcy), natomiast na pewno nie stanie się to w najbliższej przyszłości (cele mieszkaniowe będą realizowane we wszystkich przedmiotowych mieszkaniach z pewnością co najmniej przez rok lub dłużej).

Na przedmiotowym gruncie trwa realizacja inwestycji budowlanej, przy czym Wnioskodawca nie uczestniczy w procesie budowy, ani w czynnościach deweloperskich/wykończeniowych. Poniósł jedynie koszty, które wskazano wcześniej. Strony uzgodniły, że rozliczenie nastąpi w formie zamiany (barteru) dokonanej po zakończeniu budowy, kiedy to deweloper przekaże Wnioskodawcy cztery lokale mieszkalne w stanie surowym w zamian za grunt.

Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą gruntu. W szczególności sprzedaż nie była ogłaszana na żadnych serwisach internetowych, ani nie sporządzono/podano do publicznej wiadomości ogłoszenia o sprzedaży. Wnioskodawca nie szukał aktywnie nabywców. Pomysł przedmiotowej transakcji zrodził się w wyniku rozmów z deweloperem, z którym Wnioskodawca zna się poprzez rodzinę i znajomych. Wnioskodawca nie ma żadnego wykształcenia, ani rozległej wiedzy o obrocie nieruchomościami i budowie. Opisane w zdarzeniu przyszłym poniesione koszty i zrealizowane czynności administracyjne (decyzje, operat szacunkowy oraz projekt) były konsultowane z deweloperem.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca po zweryfikowaniu dokumentacji sprecyzował, że tylko działki, których numery zaczynają się od … należą do Wnioskodawcy. Wskazanie pozostałych działek w pierwotnej treści wniosku i dokumentacji projektowej wynika z faktu istnienia wspólnej drogi i wjazdu, które są położone częściowo na innych działkach (droga i wjazd są położone częściowo na działkach Wnioskodawcy, a częściowo na działkach sąsiadujących, droga ma charakter wspólny). Jednocześnie działki należące do Wnioskodawcy (zaczynające się od …) nie były użytkowane w ogóle, ani na określone cele prywatne, ani w działalności gospodarczej. Wskazane działki nie były udostępniane osobom trzecim, ani odpłatnie, ani nieodpłatnie.

Działania dotyczące zwiększenia wartości działek polegały na pozyskaniu decyzji wyłączenia z produkcji rolnej działek …/7-…/11. Wnioskodawca nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla wskazanych działek. Nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Natomiast w przeszłości dokonywał w sprzedaży nieruchomości (wszystkie o charakterze zabudowanym, mieszkalnym). Na przestrzeni lat 2003-2018 sprzedał około 11 mieszkań w budynku wielorodzinnym. Z uwagi na odległość czasową i brak obowiązku przechowywania dokumentacji dłużej niż do czasu przedawnienia zobowiązań podatkowych, Wnioskodawca nie dysponuje już tak dokładną wiedzą, żeby podać szczegółowe informacje dot. każdego mieszkania, natomiast może wskazać, że część mieszkań została nabyta w celach odsprzedaży, a część na najem. Część mieszkań była wynajmowana, część nie była wykorzystywana w ogóle do czasu sprzedaży (natomiast docelowo wszystkie zostały sprzedane). Od części dokonanych transakcji sprzedaży odprowadzono VAT (co wiązało się zarówno z rejestracją jak i złożeniem deklaracji), a część nie podlegała opodatkowaniu VAT. Celem sprzedaży było wyzbycie się majątku w możliwie najefektywniejszy z ekonomicznego punktu widzenia sposób.

Deweloper nie korzysta obecnie z działek. Wnioskodawca planuje zawarcie z nim umowy na mocy, której zobowiąże się do odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości (działek) na rzecz dewelopera po zakończeniu budowy, gdzie cena będzie mogła zostać uiszczona w formie czterech lokali mieszkalnych. Z uwagi na brak możliwości zawarcia sensu stricto umowy zamiany (co wynika z faktu, że Wnioskodawca jako właściciel gruntu, będzie jednocześnie właścicielem wybudowanych na nim mieszkań, więc deweloper nie będzie miał czym się zamienić), planowane jest odpłatne przeniesienie własności nieruchomości (zabudowanych działek) deweloperowi po zakończeniu budowy, a następnie (w miarę możliwości w tym samym akcie notarialnym) uiszczenie zapłaty na rzecz Wnioskodawcy przez dewelopera czterema lokalami mieszkalnymi na zasadach datio in solutum (art. 453 Kodeksu cywilnego). Przed budową budynku mieszkalnego nie doszło do przeniesienia prawa własności działek na rzecz dewelopera. Do przekazania własności działek (o numerach zaczynających się od nr … – zgodnie z wcześniejszym doprecyzowaniem, tylko one należą do Wnioskodawcy) dojdzie po wybudowaniu budynku mieszkalnego.

Jak wcześniej wspomniano, z uwagi na brak możliwości zawarcia sensu stricto umowy zamiany Wnioskodawca planuje zawarcie umowy z deweloperem na mocy, której zobowiąże się do odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości (działek) po zakończeniu budowy, gdzie cena będzie mogła zostać uiszczona w formie czterech lokali mieszkalnych. Następnie, po zakończeniu budowy planowane jest odpłatne przeniesienie własności nieruchomości deweloperowi, a następnie (w miarę możliwości w tym samym akcie notarialnym) uiszczenie zapłaty na rzecz Wnioskodawcy przez dewelopera czterema lokalami mieszkalnymi na zasadach datio in solutum (art. 453 Kodeksu cywilnego). Zapłatę od dewelopera za zbycie gruntu będą stanowiły cztery lokale mieszkalne w nowo wybudowanym budynku.

Wnioskodawca wskazuje, że w zakres Jego działalności nie wchodzi, nie wchodziło kiedykolwiek:

·         68.11.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

·         68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

·         68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

·         68.32.B - Działalność związana z zarządzaniem nieruchomościami wykonywanym na zlecenie.

Przychody z prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca opodatkowuje ryczałtem od niektórych przychodów ewidencjonowanych, prowadzi ewidencję przychodów, wykaz środków trwałych oraz gromadzi dowody księgowe.

Koszty projektu budowlanego zostały poniesione prze z Wnioskodawcę w 3 ratach płatnych 14 kwietnia 2020 r., 6 października 2020 r., 17 marca 2021 r. Koszty operatu szacunkowego zostały poniesione 2 lipca 2025 r. Uiszczanie kosztów decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej gruntu stanowiącego użytki rolne obejmujących opłatę roczną z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntu jeszcze się nie zakończyło (trwa przez 10 lat od dnia wyłączenia gruntu z produkcji rolnej). Wskazane koszty zostały udokumentowane fakturami i potwierdzeniami przelewów.

Wnioskodawcy zostały wydane następujące decyzje dotyczące przygotowania gruntu i zabudowy:

•        decyzja wyłączenia z produkcji rolnej Nr …. z 15 kwietnia 2020 r. dot. działek …/7-…/11

•        decyzja pozwolenia na budowę z 4 grudnia 2020 r. Nr …..

Wnioskodawca wskazuje, że pomiędzy Nim a nabywcą nieruchomości, nie występują jakiekolwiek powiązania osobiste, gospodarcze, kapitałowe, bądź majątkowe.

Wnioskodawca planuje zawarcie z deweloperem umowy, na mocy której zobowiąże się do odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości (działek) na rzecz dewelopera po zakończeniu budowy, gdzie cena będzie mogła zostać uiszczona w formie czterech lokali mieszkalnych. Z uwagi na brak możliwości zawarcia sensu stricto umowy zamiany (co wynika z faktu, że Wnioskodawca jako właściciel gruntu, będzie jednocześnie właścicielem wybudowanych na nim mieszkań, więc deweloper nie będzie miał czym się zamienić), po zakończeniu budowy planowane jest odpłatne przeniesienie własności nieruchomości (zabudowanych działek) deweloperowi, a następnie (w miarę możliwości w tym samym akcie notarialnym) uiszczenie zapłaty na rzecz Wnioskodawcy przez dewelopera czterema lokalami mieszkalnymi na zasadach datio in solutum (art. 453 Kodeksu cywilnego).

Chronologicznie:

•        zostanie zawarta umowa zobowiązująca Wnioskodawcę do przekazania własności zabudowanych działek po zakończeniu budowy (uwzględniająca zapłatę w formie lokali mieszkalnych);

•        po zakończeniu budowy zostanie zawarta umowa odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości (zabudowanych działek) na rzecz dewelopera;

•        deweloper uiści cenę za zabudowane działki czterema lokalami mieszkalnymi stosownie do treści art. 453 Kodeksu cywilnego (będzie to również moment wyodrębnienia lokali na rzecz Wnioskodawcy).

Przy czym konkretne daty przeniesienia własności nie są jeszcze znane, ponieważ zależą od czasu ukończenia budowy. Zamiarem Wnioskodawcy jest zaliczenie dochodu z przeniesienia prawa własności działek w zamian za mieszkania do źródła z odpłatnego zbycia nieruchomości wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: „ustawa o PIT”.

Pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (postawione ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

1.    Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego, dochód z uzyskany z przekazania przedmiotowej nieruchomości należy zakwalifikować jako odpłatny dochód ze zbycia nieruchomości wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, a w związku z tym zbycie gruntu nie zostanie dokonane w ramach działalności gospodarczej i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PIT, jako dokonane po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości?

2.    Czy z tytułu opisanej transakcji w momencie przeniesienia własności gruntu powstanie dla Wnioskodawcy przychód z działalności gospodarczej równy wartości rynkowej brutto mieszkań określonej na dzień przeniesienia własności, który będzie można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu obejmujące poniesione przez Wnioskodawcę koszty projektu budowlanego, operatu szacunkowego gruntu, decyzji dotyczącej przygotowania gruntu i zabudowy oraz konsultacji prawnych i podatkowych dotyczących zbycia nieruchomość?

 Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 1 (przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), dochód ze zbycia przedmiotowej nieruchomości (gruntu – zabudowanych działek) powinien być zakwalifikowany jako odpłatny dochód ze zbycia nieruchomości wskazany art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: „ustawa o PIT”, a w związku z tym zbycie nieruchomości nie zostało dokonane w ramach działalności gospodarczej i transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, przychód ze sprzedaży opisanej nieruchomości winien zostać zakwalifikowany do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, tj. jako odpłatne zbycie nieruchomości dokonane poza działalnością gospodarczą. Sprzedaż ta nie nosi znamion prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

a)    wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)    polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)    polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

O zakwalifikowaniu czynności do działalności gospodarczej nie decyduje jedynie sam fakt zbycia nieruchomości, lecz całokształt działań podejmowanych przez podatnika. Zgodnie z orzecznictwem aby można było mówić o działalności gospodarczej, konieczne jest wykazanie elementów powtarzalności i zawodowego charakteru działań.

Wnioskodawca w zdarzeniu przyszłym nie podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnych podmiotów trudniących się obrotem nieruchomościami. Nie posiada wykształcenia kierunkowego w tej dziedzinie. Pozyskane mieszkania mają służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy. Wnioskodawca mimo początkowego planowania zrealizowania wspólnej inwestycji z deweloperem w ramach spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, wycofał się z tego pomysłu, a przedmiotowy barter ma służyć celom prywatnym, bez udziału Wnioskodawcy w procesie budowy.

Rozległe omówienie przesłanek konstytuujących definicję działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 92016 r., II FSK 1423/14. Przede wszystkim wskazał, że „dopiero łączne spełnienie wszystkich wymienionych w tym przepisie przesłanek determinuje możliwość kwalifikacji uzyskanego przez podatnika przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.”

Co się tyczy przesłanki zarobkowego charakteru działalności, sąd wskazał, że: „Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei, powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym, o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia (por. wyrok NSA z dnia 26 września 2008 r., sygn. akt II FSK 789/07). Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8).”

W odniesieniu do zorganizowania i ciągłości: „Zorganizowanie i ciągłość to kolejne cechy działalności gospodarczej. Z ich wyjaśnieniem wiąże się najwięcej problemów interpretacyjnych. Pojęcie „zorganizowanie” można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego, wpisanej następnie do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego); uzyskanie właściwego numeru statystycznego; zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. (…) Zdaniem jednakże rozpatrującego niniejszą sprawę składu orzekającego NSA, dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. istotne jest wykazanie, że występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności. W konsekwencji formę prawną działalności gospodarczej podatnika („zorganizowanie prawne”) można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego i ma ona charakter ciągły. W efekcie uznać należy, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 (por. wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13.). Uwzględniając zatem wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania zachowań podatnika, należy stwierdzić, że na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność.”

Ponadto, w cytowanym orzeczeniu zauważono, że: „Przypisanie określonego strumienia przychodów do właściwego źródła ma dla podatnika istotne znaczenie w procesie samoobliczenia właściwej wysokości podatku dochodowego. Porównanie regulacji zawartych w art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 1-9 u.p.d.o.f. rodzi szereg wątpliwości, czy zakres przedmiotowy podatku w omawianych sytuacjach został skonkretyzowany w sposób jednoznaczny, a co za tym idzie, czy został spełniony konstytucyjny warunek zupełności ukształtowania zobowiązania podatkowego. Potencjalne wątpliwości, co do zgodności analizowanych przepisów u.p.d.o.f. chociażby z art. 2 oraz art. 217 w związku z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, mogą zostać wyeliminowane w procesie wykładni prawa, przy czym konieczne jest uwzględnienie specyfiki każdego konkretnego zdarzenia. Respektowana w tym przypadku winna być zasada „in dubio pro tributario”, której stosowanie potwierdzone zostało prowadzeniem do ustawy Ordynacja podatkowa z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 2a, w brzmieniu: „Niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika”. Następnie sąd wprost wskazał, że znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje.

W stanie faktycznym z przedmiotowego wyroku sąd ustalił spełnienie jedynie „dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.)”, co skłoniło go do konkluzji, że: „nie pozwala (to) przyjąć, że przychody ze sprzedaży nieruchomości uzyskane w 2006 r. można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.”

Trudno inaczej ocenić działania Wnioskodawcy, które nie spełniły żadnego z ww. kryteriów – tj. charakteru zarobkowego (ponieważ budowa dot. realizowania celu mieszkaniowego), aspektu organizacyjnego (realizowanie budowy przez dewelopera). Zabrakło również elementu ciągłości, który szerzej rozważał również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 15.lutego 2017 r., I SA/Gd 1493/16.

Zgodnie z treścią orzeczenia: „Jak wskazano wyżej wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Wykonywanie działalności gospodarczej może być przez osobę fizyczną w zasadzie w dowolnym momencie rozpoczęte, jak i zakończone, przedsiębiorca może zatem faktycznie wykonywać działalność w okresie dowolnie przez siebie wybranym, niemniej winna ona cechować się ciągłością. Jak zauważono w literaturze, brak jest występowania w polskim porządku prawnym podmiotu (organu), który miałby kompetencje, do badania, czy dana działalność ma charakter ciągły i ewentualnie przyznawania na tej podstawie takiej kwalifikacji przedsiębiorcy (por. J. Odachowski, Ciągłość działalności gospodarczej, Glosa 2003, nr 10, s. 30 i n.). Pozostaje zatem w tym względzie jedynie ocena zewnętrzna działań podejmowanych na przestrzeni czasu przez daną osobę lub grupę osób nakierowanych na realizację określonego celu pod kątem, czy można przypisać im charakter ciągły (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 17 marca 2016 r., sygn. akt I SA/Sz 1272/15). Odnośnie zarobkowego charakteru działalności, w orzecznictwie wskazano również, że jest to działalność nastawiona na osiągnięcie dochodu, jest ona prowadzona na zaspokojenie cudzych potrzeb, można określić ją jako działalność prowadzoną „na zbyt” (por. wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. akt I FSK 1700/1).”

Stan faktyczny w sprawie objętej przywołanym wyrokiem budził dalece większe wątpliwości interpretacyjne od niniejszego zdarzenia przyszłego. Podatnik nabył własność sześciu nieruchomości, a sprzedał cztery, posiadając jednocześnie inne mieszkanie na własność. Wszystkie sprzedane nieruchomości zostały zbyte za cenę wyższą niż cena zakup. Mimo to podjęte przez stronę działania w ocenie Sądu nie spełniały definicji działalności gospodarczej, m.in. właśnie przez brak spełnienia przymiotu ciągłości.

Odmienna interpretacja, także w zakresie niniejszego zdarzenia przyszłego godziłaby w zasadę zaufania do władzy publicznej wyrażoną w art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego i stanowiłaby obciążanie daninami publicznoprawnymi charakterystycznymi dla podmiotów profesjonalnych osoby fizycznej podejmującej działania mające na celu zaspokojenie potrzeb mieszkalnych swojej rodziny. Realizując przedmiotowy barter Wnioskodawca nie realizował celu zarobkowego będącego znamieniem działalności gospodarczej, ani obiektywnie nie podejmował czynności, które wychodziłyby poza zakres rozdysponowywania majątkiem prywatnym jako osoba fizyczna.

Jak wynika ze zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca, nie mając wykształcenia w branży budowlanej i deweloperskiej, postanowił, zamiast realizować inwestycję sprzedaży, pozyskać mieszkania dla własnej rodziny, co nie wiązało się z tak wysokim zyskiem, ale było wariantem bezpieczniejszym najbardziej logicznym sposobem zarządu majątkiem prywatnym (uzyskaną od bliskiej osoby nieruchomością – gruntem).

Potwierdza to m.in. pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 marca 2023 r. Nr 0113-KDIPT1-2.4012.909.2022.4.JSZ, w której organ potwierdza możliwość wyzbycia się swojego majątku w możliwie najefektywniejszy z punktu ekonomicznego sposób, co nie uzasadnia zakwalifikowania podejmowanych przez niego czynności jako elementów działalności gospodarczej. Organ idzie w swojej wykładni jeszcze dalej, podkreślając, że nawet wykonywanie czynności uatrakcyjniających przedmiot sprzedaży (czy mających na celu dotarcie do szerszego grona nabywców) należący do prywatnego majątku, nie pozwala na uznanie zbycia za dokonywanego w ramach działalności gospodarczej: „Podkreślić należy, że nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność przedmiotowej nieruchomości, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Założenie przeciwne byłoby nieracjonalne i nieznajdujące oparcia w ustawie. Każda osoba należycie dbająca o własne interesy czyni to z rozwagą i w sposób zapewniający jej osiągnięcie maksymalnych korzyści niezależnie od tego, czy dysponuje majątkiem przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, czy służącym celom osobistym. Trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę, w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną”.

Potwierdza to dalsza część przywołanego już wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 14 czerwca 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 174/18: „Podjęcie przez sprzedającego starań, by przedmiot sprzedaży był atrakcyjny dla jak największej liczby potencjalnych nabywców, np. podział nieruchomości, nie musi oznaczać, że sprzedający stał się profesjonalnym handlowcem (…). Nie sposób wskazać chociażby na jedno obiektywne kryterium o znaczeniu jednoznacznie rozstrzygającym o tym, czy dana osoba sprzedając określone rzeczy wykonuje działalność gospodarczą, czy też zarządza swoim majątkiem.”

Do analogicznych konkluzji doszedł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 maja 2024 r. sygn. akt II FSK 1016/21. Z kolei w wyroku z 1 września 2021 r. sygn. akt II FSK 326/20 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „Spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oczywiste jest bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania.”

W podobnym tonie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2015 r. sygn. akt II FSK 1557/13: „Z punktu widzenia treści art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. istotne znaczenie ma ustalenie, czy podatnik uczynił sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałe, tj. ciągłe, źródło zarobkowania”.

Ww. rozważania i przytoczone rozstrzygnięcia prowadzą do konkluzji, że zbycie nie zostanie dokonane w ramach działalności gospodarczej, a skoro tak, to przychód należy kwalifikować jako odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 2 (przedstawione w uzupełnieniu wniosku), z uwagi na okoliczność, że dochód ze zbycia przedmiotowej nieruchomości (gruntu) powinien być zakwalifikowany jako odpłatny dochód ze zbycia nieruchomości wskazany art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, co wykazano w stanowisku dot. pytania Nr 1, w momencie przeniesienia własności gruntu nie powstanie dla Wnioskodawcy przychód z działalności gospodarczej równy wartości rynkowej brutto mieszkań określonej na dzień przekazania własności, który będzie można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu obejmujące poniesione przez Wnioskodawcę koszty projektu budowlanego, operatu szacunkowego gruntu, decyzji dot. przygotowania gruntu i zabudowy oraz konsultacji prawnych i podatkowych dot. zbycia nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·         odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·         zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

·         jest działalnością zarobkową;

·         jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły;

·         jest prowadzona we własnym imieniu.

Działalność „zarobkowa” to działalność, której celem jest „zarabianie”, generowanie zysku, zapewnienie określonego dochodu. Sposób jej prowadzenia jest podporządkowany temu, aby osiągać jak najlepsze wyniki gospodarcze. Brak osiągnięcia celu, jakim jest realny zysk, nie oznacza, że prowadzona działalność nie ma charakteru zarobkowego. Istotny jest bowiem cel jej prowadzenia, a nie ostateczne efekty. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się bowiem z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Jednocześnie nie można utożsamiać „działalności zarobkowej” w rozumieniu ustawy z jakimkolwiek działaniem podatnika, które daje efekt zysku. W przepisie mowa jest bowiem o „działalności”, czyli nie o pojedynczych działaniach podatnika, ale zespole działań podejmowanych w określonym celu.

Cecha „prowadzenia działalności w sposób zorganizowany i ciągły” nie oznacza konieczności spełnienia formalnych wymogów organizacji działalności (np. rejestracji urzędowej). Cecha ta odnosi się do faktycznego sposobu jej prowadzenia. I tak:

·         „zorganizowany” to będący efektem „organizowania”; „organizować” natomiast to „przygotowywać” (Nowy Słownik Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000);

·         „ciągłość” w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względną stałość jej wykonywania. Kryterium „ciągłości” służy wyeliminowaniu z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie oznacza to jednak, że działalność gospodarcza nie może być prowadzona tylko sezonowo albo przez powtarzanie cyklu lub określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu o charakterze zarobkowym (bez względu na okres, w jakim powiązane ze sobą czynności służące realizacji tego celu miałyby być realizowane).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przy czym ciągłość działalności gospodarczej nie oznacza jednak, że jej czynności wykonywane muszą być bez przerwy, istotna jest realizowana powtarzalność określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, w tym także czynności przygotowawczych, które nie przynoszą jeszcze dochodu, czy nawet przychodu, ale z uwagi na zamierzony cel są niezbędne do jego uzyskania lub maksymalizacji. Ze względu na powyższe, jedynie analiza działań podejmowanych przez podatnika na przestrzeni pewnego okresu pozwala na ocenę charakteru dokonywanych czynności (wyrok z 16 stycznia 2018 r., sygn. I SA/Bd 977/17).

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych, itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (nieruchomość, na której rozpoczęto budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego), o której mowa we wniosku.

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości, czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji w CEIDG, czy też nie.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą jako psycholog, w zakres działalności nie wchodzi obrót nieruchomościami. Przychody z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W marcu 1995 r. otrzymał tytułem darowizny od matki nieruchomość gruntową, która nie była przez Pana użytkowana, ani udostępniana osobom trzecim. Planuje Pan zawrzeć umowę z deweloperem, na mocy której przekaże część posiadanego gruntu w zamian za 4 mieszkania w stanie surowym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Z deweloperem zna się Pan poprzez rodzinę i znajomych, ale pomiędzy Panem a nabywcą nieruchomości, nie występują jakiekolwiek powiązania osobiste, gospodarcze, kapitałowe, bądź majątkowe. Pierwotnie planował Pan założyć z deweloperem spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, wspólnie zrealizować inwestycję budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego i następnie zbyć część mieszkań, dzieląc się zyskami. Ze względu na zmianę planów osobistych i dotyczących przeznaczenia nabytych mieszkań, zrezygnował Pan z ww. scenariusza i zdecydował się na opisany barter (wymianę gruntu za 4 mieszkania), a następnie przeznaczenie mieszkań na potrzeby mieszkaniowe swoje i najbliższej rodziny. Nie wyklucza Pan, że poszczególne mieszkania zostaną kiedyś wykorzystane na inne cele, np. wynajęte, czy zbyte. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży, ale dotychczas sprzedał około 11 mieszkań w budynku wielorodzinnym. Część tych mieszkań została przez Pana nabyta w celach odsprzedaży, a część na najem. Część mieszkań była wynajmowana, część nie była wykorzystywana do czasu sprzedaży, natomiast docelowo wszystkie zostały sprzedane. Od części dokonanych transakcji sprzedaży odprowadzono podatek VAT, a część nie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z planowaną inwestycją z deweloperem poniósł Pan koszty projektu budowlanego, operatu szacunkowego gruntu oraz decyzji dotyczących przygotowania gruntu i zabudowy z zastrzeżeniem, że koszty uzbrojenia gruntu poniósł deweloper. W 2020 r. zostały wydane Panu decyzje dotyczące przygotowania gruntu i zabudowy: decyzja wyłączenia z produkcji rolnej dotycząca działek …/7 - …/11), oraz decyzja pozwolenia na budowę. Koszty projektu budowlanego zostały poniesione przez Pana w 3 ratach płatnych w kwietniu 2020 r., październiku 2020 r. oraz marcu 2021 r. Koszty operatu szacunkowego zostały poniesione w lipcu 2025 r. Uiszczanie kosztów decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej gruntu stanowiącego użytki rolne obejmujących opłatę roczną z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntu jeszcze się nie zakończyło (trwa przez 10 lat od dnia wyłączenia gruntu z produkcji rolnej). Wskazane koszty zostały udokumentowane fakturami i potwierdzeniami przelewów. Poniesione koszty i zrealizowane czynności administracyjne (decyzje, operat szacunkowy oraz projekt) były konsultowane z deweloperem. Na przedmiotowym gruncie trwa realizacja inwestycji budowlanej, przy czym nie uczestniczy Pan w procesie budowy. Rozliczenie transakcji nastąpi w formie zamiany (barteru) dokonanej po zakończeniu budowy, kiedy to deweloper przekaże Panu 4 lokale mieszkalne w zamian za grunt. Przy czym konkretne daty przeniesienia własności nie są jeszcze znane, ponieważ zależą od czasu ukończenia budowy. Z uwagi na brak możliwości zawarcia sensu stricto umowy zamiany, po zakończeniu budowy planowane jest odpłatne przeniesienie własności nieruchomości (zabudowanych działek) deweloperowi, a następnie (w miarę możliwości w tym samym akcie notarialnym) uiszczenie zapłaty na Pana rzecz przez dewelopera 4 lokalami mieszkalnymi na zasadach datio in solutum. Zamierza Pan zaliczyć dochód z przeniesienia prawa własności działek w zamian za mieszkania do źródła z odpłatnego zbycia nieruchomości wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić należy, że pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw rzeczowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej, nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Natomiast na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego:

Umowa zamiany – forma bezpośredniej wymiany towarów – uregulowana w powyższym przepisie Kodeksu cywilnego stanowi odpłatne zbycie, jest bowiem umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Ponadto, zgodnie z cytowanym uprzednio art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży, a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Nawiązując do pojęcia „odpłatnego zbycia” (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy) – oznacza ono każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin ten obejmuje zatem szeroki zakres umów i pozostaje bez znaczenia, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze zniesienia współwłasności, działu spadku, umowy zamiany lub sprzedaży, czy też w drodze przeniesienia na rzecz wierzyciela prawa własności nieruchomości w zamian za lokale mieszkalne. „Płatność” bowiem nie musi mieć charakteru pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego, może oznaczać także uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty w pieniądzu. Płatnością może także być zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).

Zatem do stwierdzenia powstania przychodu warunkiem koniecznym jest uzyskanie przysporzenia majątkowego. Wskazać należy w tym miejscu na definicję przywołaną w komentarzu do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a wywiedzioną przez Adama Bartosiewicza, który definiuje odpłatne zbycie jako:

Tym samym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności.

Natomiast zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego:

Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego spełni inne świadczenie. Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie, ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub praw w zamian za zwolnienie z długu jest więc odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym.

Należy przy tym zauważyć, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, zaś nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanego zbycia (odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości działek po zakończeniu budowy, gdzie cena będzie mogła zostać uiszczona w formie czterech lokali mieszkalnych) nieruchomości należy rozważyć, czy czynność ta zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze zbyciem nieruchomości (działek).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że planowana przez Pana transakcja przeniesienia własności gruntu w zamian za cztery mieszkania w budynku wielorodzinnym, nosi znamiona działalności gospodarczej. Nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar i charakter dokonywanych przez Pana czynności poczynionych na wskazanych we wniosku działkach: uzyskanie na własne nazwisko projektu budowlanego, sporządzenie operatu szacunkowego gruntu oraz decyzji dotyczących przygotowania gruntu i zabudowy, a obecnie planowana transakcja przeniesienia własności gruntu (działek) w zamian za cztery mieszkania w wybudowanym na tym gruncie budynku wielorodzinnym, nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania, które Pan podjął i nadal podejmuje celem zbycia działek są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym.

Mimo, że nie uczestniczy Pan w procesie budowy, ani w czynnościach deweloperskich, wykończeniowych budynku wielorodzinnego, to w kwietniu 2020 r. wstąpił Pan o uzyskanie decyzji wyłączenia z produkcji rolnej wskazanych we wniosku działek …/7-…/11, jak również została wydana Panu decyzja pozwolenia na budowę w grudniu 2020 r. Ponadto, sporządzony został operat szacunkowy gruntu, którego koszty poniósł Pan w lipcu 2025 r. Działania te wskazują na Pana aktywny udział w realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego. Zatem, powyższe czynności wskazują na zorganizowany (uzyskanie w 2020 r. decyzji o wyłączenie działek z produkcji rolnej, uzyskanie w 2020 r. decyzji o pozwoleniu na budowę), ciągły (sporządzenie operatu szacunkowego gruntu w 2025 r., planowane zawarcie umowy z deweloperem) i zarobkowy charakter (nabycie 4 lokali mieszkalnych w powstałym budynku wielorodzinnym, z ewentualnym wykorzystaniem w celu wynajmu, bądź zbycia) podejmowanych przez Pana działań, które wpisują się w zakres działalności gospodarczej.

Można więc uznać, że wszystkie wskazane powyżej działania od samego początku posiadają cechy swego rodzaju inwestycji, która składa się z celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach określonej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem działań projektowych związanych z budową budynku wielorodzinnego, jak i w fazie realizacyjnej – po wybudowaniu budynku wielorodzinnego przeniesienie własności gruntu w zamian za cztery mieszkania w tym budynku.

Jednocześnie nie sposób nie zauważyć, że w przeszłości dokonywał Pan wielokrotnego zbycia nieruchomości (11 lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym), co stanowi przejaw Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Bowiem jak Pan wskazał część mieszkań została nabyta w celach odsprzedaży, a część na najem. Część mieszkań była wynajmowana, część nie była wykorzystywana do czasu sprzedaży (natomiast docelowo wszystkie zostały sprzedane). Od części dokonanych transakcji sprzedaży odprowadzono VAT (co wiązało się zarówno z rejestracją, jak i złożeniem deklaracji), a część nie podlegała opodatkowaniu VAT. Tym samym, nie można się z Panem godzić, że nie posiada Pan wiedzy o obrocie nieruchomościami, czy najmie nieruchomości.

We wniosku i jego uzupełnieniu wskazał Pan co prawda m.in., że: celem wymiany gruntu na 4 mieszkania jest przeznaczenie mieszkań na potrzeby mieszkaniowe swoje i najbliższej rodziny, w szczególności dzieci i rodziców, to jednak nie wyklucza Pan, że poszczególne mieszkania zostaną kiedyś wykorzystane na inne cele, np. wynajęte, czy zbyte - nie pozwala uznać, że planowane zawarcie z deweloperem umowy, na mocy której zobowiąże się Pan do odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości (działek) po zakończeniu budowy, w zamian za cztery lokale mieszkalne, będzie miało charakter zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Okoliczności faktyczne sprawy wskazują, że Pana zamiarem towarzyszącym planowane zawarcie z deweloperem umowy, na mocy której zobowiąże się Pan do odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości (działek) po zakończeniu budowy, w zamian za cztery lokale mieszkalne jest chęć czerpania korzyści i osiągnięcia zysku. W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar i charakter podejmowanych przez Pana czynności nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym). Zatem działania, które Pan już podjął oraz będzie Pan podejmował nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Całokształt czynności podejmowanych przez Pana jednoznacznie wskazuje na fakt, że planowane zawarcie z deweloperem umowy, na mocy której zobowiąże się Pan do odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości (działek) po zakończeniu budowy, w zamian za cztery lokale mieszkalne, nie można uznać za zbycie majątku prywatnego. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem będzie stanowiło o jego zarobkowym charakterze i determinowało jego wyłączenie z Pana majątku osobistego. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie dojdzie do zwykłego rozporządzenia składnikiem majątku prywatnego. Przeciwnie, działki zostaną wniesione do złożonego przedsięwzięcia inwestycyjnego realizowanego w porozumieniu z deweloperem, którego celem jest wybudowanie inwestycji – budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz osiągnięcie przez strony określonych korzyści majątkowych.

Przeniesienie własności działek na dewelopera nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest elementem przyjętego przez strony modelu realizacji inwestycji. Działki stanowią zasadniczy wkład Pana do tego przedsięwzięcia, natomiast deweloper wnosi organizację procesu inwestycyjnego, wykonanie robót budowlanych oraz ponosi ryzyko związane z realizacją inwestycji. Efektem współdziałania stron ma być uzyskanie przez Pana własności czterech lokali mieszkalnych stanowiących ekwiwalent za definitywne przeniesienie działek na dewelopera. Tym samym, wykorzystuje Pan posiadane nieruchomości (działki) w sposób zorganizowany i zarobkowy dla osiągnięcia wymiernej korzyści ekonomicznej. Czynność ta wykracza poza zwykłe wykonywanie prawa własności oraz zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W rzeczywistości prowadzi ona do komercyjnego wykorzystania gruntów poprzez ich przeznaczenie do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, którego rezultatem jest uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci lokali o określonej wartości. Przedstawione okoliczności sprawy rozpatrywane we wzajemnym połączeniu dowodzą, że Pana działania związane z odpłatnym zbyciem działek poprzez wymianę na 4 mieszkania) wskazują na zarobkowy charakter czynności przez Pana podjętych, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny - co stanowi cechę charakterystyczną działalności gospodarczej. Potwierdza to również - jak sam Pan wskazał - planowane realizowanie inwestycji wspólnie z deweloperem w ramach spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i następnie zbycie część mieszkań, dzieląc się zyskami. Działania Pana na przestrzeni kilku lat, tj. od 2020 r., nie miały charakteru przypadkowego i incydentalnego. Miały one charakter zorganizowany, wymagały podjęcia szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności, żeby wyłączyć posiadane działki z produkcji rolnej, uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, sporządzić operat szacunkowy gruntu, a finalnie zawarcie z deweloperem umowy przeniesienia własności nieruchomości (działek) po zakończeniu budowy budynku w zamian za cztery lokale mieszkalne. Przedstawiony przez Pana opis sprawy świadczy o tym, że podjęto względem nieruchomości (działek) czynności noszące znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że zbycie wskazanej we wniosku nieruchomości (działek) na rzecz dewelopera w zamian za cztery lokale mieszkalne, jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. Zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychód uzyskany przez Pana ze zbycia wskazanej we wniosku nieruchomości (działek) na rzecz dewelopera w zamian za cztery lokale mieszkalne należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje i będzie podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, taką też działalność już Pan prowadził dokonując odpłatnego zbycia 11 lokali mieszkalnych w przeszłości.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem planowanej transakcji przeniesienia własności gruntu w zamian za cztery mieszkania będą składniki Pana majątku osobistego, a planowana transakcja przeniesienia własności gruntu w zamian za cztery mieszkania w budynku wielorodzinnym, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód, który Pan osiągnie z tej transakcji należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku stwierdzić należy, że planowana transakcja przeniesienia własności gruntu w zamian za cztery mieszkania w budynku wielorodzinnym, będzie skutkować powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do kwestii wskazanych w pytaniu Nr 2 wskazuję, że w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, stosownie do art. 14 ust. 1c powołanej ustawy:

Zatem, uzyskany przez Pana przychód ze zbycia wskazanej we wniosku nieruchomości (działek) będzie skutkować powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą powstania przychodu będzie – stosownie do art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - moment zbycia przez Pana nieruchomości (działek), tj. moment przeniesienia własności gruntu na dewelopera.

Zauważyć bowiem należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Jak już wcześniej wskazano umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły (art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny). W konsekwencji przychód ze zbycia wskazanej we wniosku nieruchomości (działek) powstanie w momencie sfinalizowania transakcji - przeniesienia własności gruntu.

Ponadto zaznaczyć należy, że Organ wydający interpretacje indywidualne nie jest uprawniony do prowadzenia postępowania podatkowego i nie może ocenić, w jaki sposób strony w umowie zamiany skalkulowały cenę sprzedaży (jaka wartość stanowi cenę), czy wartość wyrażona w cenie określonej w tej umowie odpowiada/nie odpowiada wartości rynkowej, jak i czy będzie to wartości rynkowa brutto 4 mieszkań. Weryfikacja wysokości przychodu, czy też analiza uzasadnienia zbycia nieruchomości lub prawa i ich wartości nie może być przedmiotem interpretacji indywidualnej.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że przychody z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowuje ryczałtem od niektórych przychodów ewidencjonowanych, prowadzi ewidencję przychodów, wykaz środków trwałych oraz gromadzi dowody księgowe.

Ja stanowi art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 12 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 cytowanej ustawy:

Z kolei, zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy:

Mając na uwadze powyższe, skoro uzyskany przez Pana przychód ze zbycia wskazanej we wniosku nieruchomości (działek) będzie skutkować powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to w konsekwencji, mając na względzie fakt wyboru przez Pana opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz treść art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, nie będzie Pan uprawniony do pomniejszenia uzyskanego przychodu o wskazane koszty uzyskania przychodu obejmujące koszty projektu budowlanego, operatu szacunkowego gruntu, decyzji dotyczących przygotowania gruntu i zabudowy oraz konsultacji prawnych i podatkowych dotyczących zbycia wskazanej nieruchomości.

Reasumując, planowana transakcja przeniesienia własności gruntu w zamian za cztery mieszkania w budynku wielorodzinnym, będzie skutkować powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. art. 14 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z tytułu opisanej transakcji w momencie przeniesienia własności gruntu powstanie dla Pana przychód z działalności gospodarczej równy wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie, o ile będzie odpowiadać wartości rynkowej, zbywanej nieruchomości, określonej na dzień przeniesienia własności stosownie do art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, którego nie będzie można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu obejmujące poniesione koszty projektu budowlanego, operatu szacunkowego gruntu, decyzji dotyczących przygotowania gruntu i zabudowy oraz konsultacji prawnych i podatkowych dotyczących zbycia wskazanej nieruchomości ze względu na stosowaną przez Pana formę opodatkowania działalności zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, zgodnie z art. 6 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanych we wniosku wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Wojewódzkich Sądów Administracyjnych należy stwierdzić, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach podmiotów, które o ich wydanie wystąpiły i nie są wiążące dla Organu wydającego interpretację w Pana sprawie.

W odniesieniu do powołanej interpretacji indywidualnej wskazuję, że dotyczy ona indywidualnej sprawy innego podmiotu i nie ma zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

W zakresie podatku od towarów i usług oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wniosek został rozpatrzony odrębnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.