0113-KDIPT2-1.4011.239.2026.4.RK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 11 marca 2026 r. (wpływ 11 marca 2026 r.) i w odpowiedzi na wezwanie pismem z 4 maja 2026 r. (wpływ 4 maja 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie działalności deweloperskiej. W ramach działalności zakupił działkę, na której wybudował dom jednorodzinny w stanie deweloperskim, przeznaczony do sprzedaży osobie fizycznej.

Z potencjalnym nabywcą zostały zawarte umowy przedwstępne dotyczące zakupu domu. Zgodnie z tymi umowami, nabywca dokonuje wpłat kolejnych transz ceny sprzedaży na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Środki te - po spełnieniu warunków określonych w umowie rachunku powierniczego - są w określonych etapach budowy uwalniane przez bank na rachunek firmowy Wnioskodawcy, a następnie Wnioskodawca może swobodnie z nich korzystać na potrzeby realizacji inwestycji.

Do dnia sporządzenia wniosku:

·         została podpisana umowa przedwstępna,

·         nabywca dokonał już kilku wpłat na otwarty rachunek powierniczy,

·         bank uwolnił środki z rachunku powierniczego na rachunek bankowy działalności Wnioskodawcy,

·         środki te zostały przeznaczone na koszty budowy,

·         został podpisany akt przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 4 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38), wpłaty kolejnych transz ceny sprzedaży są dokonywane przez nabywcę domu na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w celu zapewnienia nabywcy ochrony wpłacanych przez niego kwot na poczet zakupu domu.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 i 3 ustawy Prawo bankowe, na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, gromadzone są środki powierzone Wnioskodawcy, jako posiadaczowi rachunku przez nabywcę domu natomiast wypłaty środków zostaną dokonane po spełnieniu warunków określonych w umowie o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Właścicielem środków zgromadzonych na otwartym rachunku powierniczym jest Wnioskodawca.

Zawarta umowa o prowadzenie otwartego rachunku powierniczego określa warunki po spełnieniu których, Wnioskodawca może starać się o wypłatę środków z rachunku powierniczego. Warunkami wynikającymi z umowy otwartego rachunku powierniczego jakie Wnioskodawca musi spełnić, aby było możliwe uwolnienie przez bank kolejnych transz ceny sprzedaży na rachunek firmowy to: wykonanie poszczególnych etapów budowy (opisane w umowie rezerwacyjnej, prospekcie deweloperskim oraz w akcie notarialnym).

Środki wpłacane za poszczególne etapy muszą być wykorzystane na dalsze etapy inwestycji. Dopiero po ukończeniu wszystkich etapów Wnioskodawca może dysponować środkami wpłaconymi na rachunek powierniczy.

Umowa przenosząca własność jest w formie aktu notarialnego i jest ostatnim etapem realizacji inwestycji. Po podpisaniu aktu przeniesienia własności, bank uwalnia środki z ostatniego etapu.

W piśmie z 4 maja 2026 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach podatku liniowego. Wnioskodawca prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Wybrana metoda rozliczania to metoda memoriałowa. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Sprzedaż wybudowanego domu następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Umowy przedwstępne z nabywcami zostały podpisane:

·         Pani A, Pan B 5 czerwca 2025 r.,

·         Pani  i Pan C 23 lipca 2025 r.,

·         Pani D, Pan E 21 sierpnia 2025 r.,

·         Pani F i Pan F 26 sierpnia 2025 r.,

·         Pani i Pan G 26 sierpnia 2025 r.

Umowę o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego zawiera Wnioskodawca z bankiem.

Poszczególne transze środków z rachunku powierniczego są uwalniane przez bank po zakończeniu określonych etapów budowy, zgodnie z harmonogramem wynikającym z umowy rachunku powierniczego oraz dokumentacji deweloperskiej.

Wnioskodawca dysponuje środkami wypłaconymi z rachunku powierniczego po ich uwolnieniu przez bank. Środki te są przeznaczane wyłącznie na realizację kolejnych etapów inwestycji (koszty budowy).

Przeniesienie własności domu na nabywcę nastąpiło poprzez zawarcie aktu notarialnego - jest to ostatni etap realizacji inwestycji. Niżej wymienione osoby podpisały już akt notarialny:

·         Pani A, Pan B 29 grudnia 2025 r.,

·         Pani  i Pan C 23 lipca 2025 r. 19 grudnia 2025 r.

Ostatnia transza środków z rachunku powierniczego jest uwalniana przez bank po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Pytania

1.    W którym momencie powstaje obowiązek podatkowy w VAT w związku ze sprzedażą domu? Czy obowiązek podatkowy powstaje już w momencie dokonania wpłaty na otwarty rachunek powierniczy czy dopiero w momencie uwolnienia środków z rachunku powierniczego na rachunek bankowy Wnioskodawcy? Oraz czy jest to zaliczka?

2.    W którym momencie powstaje przychód podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości? Czy przychód powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę (podpisanie aktu notarialnego) czy w momencie uwalniania poszczególnych transz środków z otwartego rachunku powierniczego?

Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione we wniosku i uzupełnieniu)

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód podatkowy powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, tj. w chwili podpisania aktu notarialnego sprzedaży.

Środki wypłacane wcześniej z otwartego rachunku powierniczego mają charakter zaliczek, które – zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT – nie powodują powstania przychodu do momentu wykonania świadczenia głównego. Dopiero z chwilą przeniesienia własności dochodzi do wykonania świadczenia, a tym samym powstaje przychód podatkowy.

Przychód podatkowy powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, tj. z chwilą podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność domu.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Jednocześnie art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT, wskazuje, że do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat na poczet dostaw, które zostaną wykonane w następnych okresach (zaliczek).

Sprzedaż nieruchomości następuje dopiero w momencie przeniesienia prawa własności - przed tym momentem Wnioskodawca nie wykonuje świadczenia głównego.

W konsekwencji:

·         środki wypłacane z rachunku powierniczego na rachunek Wnioskodawcy wcześniejszymi transzami mają charakter zaliczek,

·         nie stanowią one przychodu podatkowego do chwili wykonania świadczenia głównego,

·         przychód podatkowy powstaje jednorazowo w dniu zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność domu na nabywcę.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód podatkowy powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, tj. w chwili zawarcia aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem są kwoty należne, natomiast na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat na poczet przyszłych dostaw towarów.

W konsekwencji, środki wypłacane z rachunku powierniczego przed przeniesieniem własności mają charakter zaliczek i nie stanowią przychodu podatkowego. Przychód powstaje dopiero w momencie wykonania świadczenia głównego, tj. sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 592):

Zgodnie zaś z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, do przychodów podatkowych, podatnik winien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.

Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie którymi może on rozporządzać jak właściciel.

Natomiast art. 14 ust. 1c powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi:

A zatem przychód powstaje – co do zasady – w dniu wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi. Jeżeli jednak przed tym dniem zostanie wystawiona faktura albo zostanie uregulowana należność, to przychód powstanie odpowiednio wcześniej. Nie można jednak utożsamiać pojęcia „uregulowania należności”, o którym mowa w art. 14 ust. 1c pkt 2 ustawy z otrzymaną zaliczką bądź przedpłatą.

Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), nie zalicza się bowiem do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Regulacja zawarta w powyższym przepisie stanowi zatem odstępstwo od ogólnej reguły ustalania przychodu z działalności gospodarczej, a warunkiem jego zastosowania jest okoliczność, że otrzymane lub należne kwoty z tytułu przedpłaty (zadatków, zaliczek) stanowią wpłaty na poczet usług, które zostaną wykonane w przyszłości.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie precyzują, jak należy rozumieć pojęcie przedpłaty, czy też zadatku, zaliczki.

Według „Popularnego słownika języka polskiego” (pod red. prof. Bogusława Dunaja, Wydawnictwo Wilga) – „przedpłata” oznacza określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część ceny towaru lub usługi, wypłaconą z góry w celu uzyskania gwarancji zakupu lub wykonania usługi w określonym terminie.

W myśl art. 394 § 1 – 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zatem uiszczenie „zadatku” służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma charakteru obligatoryjnego lecz zależy od decyzji stron umowy.

Należy jednak zwrócić uwagę, że na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawsze wcześniej otrzymana należność (przed ostatecznym wykonaniem usługi lub wydaniem towaru), jest należnością, która na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy, nie powoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

O kwalifikacji otrzymanej kwoty na poczet przyszłych okresów sprawozdawczych decyduje charakter tej zapłaty. Przysporzenie uważane za przychód podatkowy musi mieć charakter definitywny, podczas gdy kwoty nie stanowiące na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy przychodu, nie mają takiego charakteru ze względu na możliwość ich zwrotu przed terminem wykonania usług, na poczet których zostały wpłacone – przy zachowaniu warunków właściwych dla danego rodzaju przedpłaty. Fakt, że dana wpłata stanowi zadatek, zaliczkę (przedpłatę) na poczet konkretnej usługi, która zostanie wykonana w przyszłości, musi zatem wynikać z postanowień zawartej umowy i powinien znaleźć odzwierciedlenie w treści dokumentacji.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie działalności deweloperskiej. W ramach działalności zakupił Pan działkę, na której wybudował dom jednorodzinny w stanie deweloperskim, przeznaczony do sprzedaży osobie fizycznej. Z potencjalnym nabywcą zostały zawarte umowy przedwstępne dotyczące zakupu domu. Zgodnie z tymi umowami nabywca dokonuje wpłat kolejnych transz ceny sprzedaży na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Poszczególne transze środków z rachunku powierniczego są uwalniane przez bank po zakończeniu określonych etapów budowy, zgodnie z harmonogramem wynikającym z umowy rachunku powierniczego oraz dokumentacji deweloperskiej. Dysponuje Pan środkami wypłaconymi z rachunku powierniczego po ich uwolnieniu przez bank. Środki te są przeznaczane wyłącznie na realizację kolejnych etapów inwestycji (koszty budowy). Przeniesienie własności domu na nabywcę nastąpiło poprzez zawarcie aktu notarialnego - jest to ostatni etap realizacji inwestycji. Ostatnia transza środków z rachunku powierniczego jest uwalniana przez bank po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Dokonując zatem rozstrzygnięcia na gruncie analizowanej sprawy należy w pierwszej kolejności zauważyć, że powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy (w niniejszej sprawie - nieruchomości) ustawodawca uzależnia od „wydania rzeczy”, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 powołanej ustawy, z kolei art. 158 tej ustawy, określa wyraźnie formę czynności prawnej koniecznej do dokonania takiego przeniesienia.

Jak wskazuje art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z treści art. 158 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Z ww. przepisu wynika zatem jednoznacznie, że moment przeniesienia własności nieruchomości stanowi dzień podpisania umowy sprzedaży nieruchomości.

W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania w danym okresie sprawozdawczym. Zgodnie z normami prawa cywilnego ani wydanie lokalu, ani wpłata zaliczki (zadatku), czy też fakt oddania budynku do użytkowania nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zaś art. 158 Kodeksu cywilnego określa wyraźnie formę czynności prawnej. Stosownie do powołanego wyżej art. 158 ww. Kodeksu, umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia nieruchomości jest dzień, w którym zbyto nieruchomość na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i powołane wyżej przepisy prawa wskazać należy, że przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości powstanie dopiero w momencie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego. Moment uwalniania poszczególnych transz środków z otwartego rachunku powierniczego nie powoduje natomiast powstania przychodu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja ta stanowi rozstrzygnięcie wyłącznie w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.