0113-KDIPT2-1.4011.200.2026.3.ISL

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 19 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 czerwca 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan … (dalej jako: Wnioskodawca) jest osobą fizyczną prowadzącą od 1 lipca 2000 r. pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą ... Miejscem wykonywania działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest ….

Wnioskodawca wykonuje działalność gospodarczą w oparciu o kody PKD ujawnione w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej jako: CEIDG). Przeważającym rodzajem działalności jest sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych - PKD 47.11 Z.

Pozostała, dodatkowa działalność Wnioskodawcy koncentruje się wokół:

·      pozostałej sprzedaży detalicznej prowadzonej w niewyspecjalizowanych sklepach - PKD 47.19.Z;

·      posadzkarstwa; tapetowania i oblicowywania ścian - PKD 43.33.Z;

·      wykonywania pozostałych robót budowlanych wykończeniowych - PKD 43.39.Z;

·      konserwacji i naprawy pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli - PKD 45.20.Z;

·      pozostałej działalności usługowej, gdzie indziej niesklasyfikowanej- PKD 96.09.Z.

Jednocześnie, zgodnie z wpisem w CEIDG Wnioskodawca oświadcza, że zakres prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej nie obejmuje (w Jego ocenie) czynności wskazanych w dziale 68 PKD, tj. nie obejmuje działalności w zakresie rynku nieruchomości, m.in. nie obejmuje działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości własnych oraz realizacji projektów budowlanych. Wnioskodawca nie prowadził nigdy działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu, sprzedaży ani profesjonalnego handlu nieruchomościami.

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj.: Dz.U. z 2026 poz. 592, dalej: ustawa o PIT).

2 października 2018 r. Wnioskodawca nabył wraz z małżonką … (współwłasność majątkowa małżeńska) nieruchomość gruntową ( dalej jako: Działka), która w chwili nabycia stanowiła użytki oznaczone jako Ł- łąki trwałe. Działka stanowiła nieruchomość gruntową położoną w miejscowości …. Nieruchomość obejmuje jedną działkę ewidencyjną nr … o łącznej powierzchni 0,4805 ha, tj. 4 805 m². Dla wskazanej nieruchomości Sąd Rejonowy w …. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze …..

Własność nieruchomości przysługuje Wnioskodawcy w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytej na podstawie aktu notarialnego….

W 2020 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia Działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, Działka ta została przeznaczona pod działalność usługowo - handlową. Od chwili zakupu do dnia sporządzenia wniosku na Działce nie były prowadzone żadne prace budowlane, ani żadne inne działania mogące mieć jakikolwiek związek z aktywnością gospodarczą. Wnioskodawca wskazuje również, że do dnia sporządzenia opisu w dokumentach urzędowych Działka widnieje nadal jako Ł - łąki trwałe.

Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań związanych ze zbyciem Działki (nie wystawił ogłoszenia w środkach masowego przekazu, w gazetach, radiu, Internecie, etc.), nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, nie prowadził działań marketingowych, ani promocyjnych mających na celu znalezienie nabywcy, nie dokonywał podziału geodezyjnego Działki nie uzbrajał w media, nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę w związku z planowaną sprzedażą oraz nie ponosił nakładów zwiększających atrakcyjność z perspektywy jej zbycia.

Pierwotnym celem nabycia Działki w 2018 r. było jej przyszłe przeznaczenie pod inwestycję, Wnioskodawca rozważał wybudowanie na niej myjni samoobsługowej, przy czym zamierzenie to nie zostało dotychczas zrealizowane i w okresie posiadania Działki nie podjęto żadnych działań inwestycyjnych.

W trakcie 2024 r. z Wnioskodawcą skontaktował się nabywca (prowadzący działalność gospodarczą m.in. w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków), deklarując chęć zakupu należącej do Niego Działki.

Po namyśle, Wnioskodawca zdecydował się przystąpić do transakcji, w związku z czym 10 grudnia 2024 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Działki. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej (wykupu Działki) został określony do 30 marca 2026 r. W związku z zawarciem umowy przedwstępnej nie pobrano żadnych zaliczek, ani zadatków na poczet ceny sprzedaży. Wnioskodawca wskazuje, że według Jego wiedzy przyszły nabywca Działki po zawarciu umowy przedwstępnej wystąpił już o pozwolenie na budowę oraz o wydanie innych decyzji/ pozwoleń towarzyszących ww. pozwoleniu.

Wnioskodawca planuje doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Działki na warunkach wynikających z zawartej umowy przedwstępnej, w szczególności co do ustalonej ceny oraz terminu finalizacji transakcji, tj. do 30 marca 2026 r., bez wcześniejszego pobrania zaliczek lub zadatków.

Uzupełnienie

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, bądź innych usług o podobnym charakterze. Działka … została nabyta z zamiarem wybudowania na niej w bliżej nieokreślonej przyszłości samoobsługowej myjni samochodowej. Po przeprowadzeniu analizy rynku Wnioskodawca zrezygnował jednak z realizacji tego przedsięwzięcia. Od momentu nabycia do chwili obecnej działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w żadnym zakresie. Wnioskodawca nie wykorzystywał działki również do celów osobistych, ani prywatnych. Działka nr …. wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, jednak nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Stanowiła nieużytek rolny.

Od momentu zakupu do chwili obecnej Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości Działki, w szczególności nie dokonywał uzbrojenia terenu, wyposażenia w urządzenia infrastrukturalne ani działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Działka pozostaje w takim samym stanie jak w chwili nabycia. Wnioskodawca wskazuje, że nie udostępniał Działki nr …. osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy, odpłatnie ani nieodpłatnie. Nabywca nie ma prawa do dysponowania Działką w żadnej formie.

Na podstawie zawartej umowy przedwstępnej, Wnioskodawca zobowiązał się do niezbywania Działki na rzecz innych podmiotów przez okres obowiązywania umowy. Kupujący miał natomiast prawo odstąpić od umowy przedwstępnej przed upływem jej obowiązywania. Wnioskodawca nie udzielił kupującemu pełnomocnictwa, ani upoważnienia do działania w Jego imieniu w sprawach dotyczących Działki. Kupujący, na podstawie postanowień umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, uzyskał możliwość samodzielnego występowania do właściwych organów administracji publicznej w zakresie uzyskiwania decyzji i pozwoleń związanych z planowaną przez siebie inwestycją. Kupujący wystąpił o pozwolenie na ustanowienie lokalizacji zjazdu z Działki na drogę publiczną do powiatowego rejonu dróg oraz wystąpił do ... i ... o warunki przyłączenia. Żadna ze stron nie ponosiła ekonomicznego ryzyka niepowodzenia transakcji, ponieważ umowa przedwstępna nie przewidywała wpłaty zaliczki ani zadatku.

Wnioskodawca oświadcza, że wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowa Działka jest pierwszą nieruchomością sprzedawaną przez Wnioskodawcę.

Działka została nabyta przez Wnioskodawcę 2 października 2018 r. od ….. Celem nabycia Działki była planowana w przyszłości budowa samoobsługowej myjni samochodowej.

Od momentu nabycia do chwili sprzedaży Działka nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana w żaden sposób i pozostawała w stanie niezmienionym.

Sprzedaż Działki nastąpiła 31 marca 2026 r. Przyczyną sprzedaży była rezygnacja z planowanej budowy myjni samochodowej. Sprzedaż dotyczyła wyłącznie jednej niezabudowanej Działki, tj. działki nr ... Na chwilę obecną Wnioskodawca nie płacił VAT z tytułu sprzedaży Działki oraz nie składał deklaracji VAT, ani zgłoszenia VAT-R w związku z tą transakcją. Środki uzyskane ze sprzedaży Działki zostały przeznaczone na darowizny dla dzieci Wnioskodawcy.

Wnioskodawca posiada inne działki, jednak na chwilę obecną nie zamierza ich sprzedawać. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Działki nastąpiła w 2020 r. z inicjatywy Wnioskodawcy w związku z planowaną budową samoobsługowej myjni samochodowej. Celem nabycia Działki nr … była planowana w przyszłości budowa samoobsługowej myjni samochodowej. Działka nr … nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie posiada pewności, do jakiego źródła przychodów PIT należy zakwalifikować przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, dlatego wystąpił z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego celem potwierdzenia prawidłowej kwalifikacji podatkowej przedmiotowej transakcji. Stosownie do stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 2, planowana sprzedaż Działki ma charakter incydentalny i mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, dlatego przychód z jej zbycia nie powinien zostać zakwalifikowany do źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Pytanie

1)  Czy odpłatne zbycie Działki opisanej w zdarzeniu przyszłym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

2)  Czy odpłatne zbycie (opisane w zdarzeniu przyszłym) nabytej w 2018 r. Działki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie Nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat od roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą budowlaną, handlową, usługową;

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4 9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności;

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły;

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną niezależnie od togo, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia zorganizowany przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Matkowskiego, Warszawa 2000, organizować to przygotowywać zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych w celu sprzedaży działki do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, bowiem sprzedaż działki z majątku prywatnego osoby fizycznej, która nie jest związana z działalnością gospodarczą oraz nie była nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży z zyskiem, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ocenie Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym nie zostaną spełnione przesłanki pozwalające na zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży działki jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Sprzedaż dotyczy bowiem jednorazowego rozporządzenia składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy, nabytego w 2018 r., który przez cały okres posiadania nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej i nie stanowił jej składnika funkcjonalnie z nią powiązanego.

Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań wskazujących na zorganizowanie i ciągłość typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (brak podziału geodezyjnego, uzbrojenia terenu, uzyskiwania decyzji administracyjnych w celu osiągnięcia korzystnej ceny sprzedaży, działań marketingowych oraz korzystania z pośredników i agentów), a kontakt z nabywcą nastąpił z wyłącznej inicjatywy tegoż nabywcy. Fakt, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zupełnie innych obszarach (handel detaliczny i usługi), nie przesądza o tym, że każda czynność dotycząca jego majątku prywatnego automatycznie staje się czynnością w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.

Dodatkowo fakt, że w 2020 r. zmieniono przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie wynika z aktywności gospodarczej Wnioskodawcy i samo w sobie nie przesądza o prowadzeniu przez Niego działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Z tych względów planowana sprzedaż Działki ma charakter incydentalny i mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wobec czego przychód z jej zbycia - zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien zostać zakwalifikowany do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Tym samym, w wyniku sprzedaży Działki po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że 2 października 2018 r. nabył Pan wraz z małżonką (współwłasność majątkowa małżeńska) nieruchomość gruntową (Działkę), która w chwili nabycia stanowiła użytki oznaczone jako Ł- łąki trwałe. Własność nieruchomości przysługuje Panu w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. W 2020 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia Działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, Działka ta została przeznaczona pod działalność usługowo-handlową. Celem nabycia działki była planowana w przyszłości budowa samoobsługowej myjni samochodowej. Od chwili zakupu do dnia sporządzenia wniosku na Działce nie były prowadzone żadne prace budowlane, ani żadne inne działania mogące mieć jakikolwiek związek z aktywnością gospodarczą. Do dnia sporządzenia opisu w dokumentach urzędowych Działka widnieje nadal jako Ł - łąki trwałe. Nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań związanych ze zbyciem Działki (nie wystawił ogłoszenia w środkach masowego przekazu, w gazetach, radiu, Internecie, etc.), nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, nie prowadził działań marketingowych, ani promocyjnych mających na celu znalezienie nabywcy, nie dokonywał podziału geodezyjnego Działki, nie uzbrajał w media, nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę w związku z planowaną sprzedażą oraz nie ponosił nakładów zwiększających atrakcyjność z perspektywy jej zbycia. Pierwotnym celem nabycia Działki w 2018 r. było jej przyszłe przeznaczenie pod inwestycję, rozważał Pan wybudowanie na niej myjni samoobsługowej, przy czym zamierzenie to nie zostało dotychczas zrealizowane i w okresie posiadania Działki nie podjęto żadnych działań inwestycyjnych. Od momentu nabycia do chwili sprzedaży Działka nie była przez Pana wykorzystywana w żaden sposób i pozostawała w stanie niezmienionym. Działka nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Przyczyną chęci sprzedaży ww. Działki była Pana rezygnacja z planowanej budowy myjni samochodowej.

W trakcie 2024 r. skontaktował się z Panem nabywca (prowadzący działalność gospodarczą m.in. w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków), deklarując chęć zakupu działki należącej do Pana. 10 grudnia 2024 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży działki. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej (wykupu Działki) został określony do 30 marca 2026 r. W związku z zawarciem umowy przedwstępnej nie pobrano żadnych zaliczek, ani zadatków na poczet ceny sprzedaży. Wskazuje Pan, że według Pana wiedzy przyszły nabywca Działki, po zawarciu umowy przedwstępnej wystąpił już o pozwolenie na budowę oraz o wydanie innych decyzji/pozwoleń towarzyszących ww. pozwoleniu. Sprzedaż Działki nastąpiła 31 marca 2026 r.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy, planowanej przez Pana sprzedaży nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, Pana działania są wystarczające do uznania, że sprzedaż wskazanej działki nie nosi przymiotów działalności gospodarczej. Tym samym, planowana sprzedaż przez Pana działki, będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pan zbywając ww. działkę, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania tym majątkiem. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, celem nabycia działki była planowana w przyszłości budowa samoobsługowej myjni samochodowej. Od momentu nabycia do chwili sprzedaży działka nie była jednak przez Pana wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i pozostawała w stanie niezmienionym. Działka nie została również wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych tej działalności gospodarczej. Przyczyną sprzedaży przez Pana ww. działki była rezygnacja z planowanej budowy myjni samochodowej. Zatem, pomimo planów, co do przedmiotowej nieruchomości - nie była ona wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej i nie stanowiła składnika majątku związanego z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, sprzedaż ww. działki nie będzie stanowiła przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

Reasumując - odpłatne zbycie nabytej w 2018 r. nieruchomości gruntowej, nie będzie stanowiło dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja ta, z uwagi na indywidualny charakter dotyczy tylko Pana, nie ma zastosowania dla Pan żony (drugiego współwłaściciela nieruchomości).

Interpretacja dotyczy sprawy będącej przedmiotem zapytania, inne kwestie zawarte we wniosku nie podlegały ocenie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.