0113-KDIPT2-1.4011.150.2026.3.MAP
Ustalenie możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów - materiały i usługi oraz grunt związane z budową domów przeznaczonych na sprzedaż.
Interpretacja
indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów:
· w odniesieniu do sposobu ustalenia wartości gruntu w momencie sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe,
· w pozostałym zakresie - jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 lutego 2026 r. (wpływ 25 lutego 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem są m.in. usługi brukarskie opodatkowane podatkiem VAT. Wnioskodawca jest właścicielem prywatnych działek gruntu nabytych poza działalnością gospodarczą. Działki nie były dotychczas wykorzystywane w działalności gospodarczej ani wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Wnioskodawca planuje przeznaczyć działki pod realizację inwestycji polegającej na budowie 6 domów jednorodzinnych z zamiarem ich sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Budowa będzie realizowana etapami. W związku z inwestycją, Wnioskodawca będzie ponosił wydatki udokumentowane fakturami VAT (materiały budowlane, usługi obce). Sprzedaż domów będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.
Uzupełnienie wniosku
Pozarolniczą działalność gospodarczą Wnioskodawca prowadzi od 12 lutego 2016 r. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy są m.in. usługi brukarskie, a planowany zakres obejmuje również prace związane ze wznoszeniem budynków. Wnioskodawca wybrał opodatkowanie dochodów z działalności gospodarczej według podatku liniowego. Dla celów działalności Wnioskodawca prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów oraz rejestry zakupu i sprzedaży VAT.
Działki gruntu Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego na podstawie aktu notarialnego z 25 marca 2011 r. za ustaloną kwotę.
Budynki będące przedmiotem wniosku będą to budynki mieszkalne jednorodzinne o symbolu PKOB 111. Zgodnie z KŚT, budynki te po zakończeniu budowy i przyjęciu do użytkowania klasyfikowane są w grupie 1, podgrupie 11, rodzaj 110. Wybudowane budynki Wnioskodawca wprowadzi do ewidencji, jako towary handlowe. W dniu wprowadzenia do ewidencji będą one kompletne, zdatne do użytku i trwale związane z gruntem.
Wszystkie wydatki na budowę Wnioskodawca ponosi osobiście i nie zostaną Mu one w żaden sposób zwrócone. Pod pojęciem „wartość prywatnych działek gruntu”, o której mowa w stanowisku do pytania Nr 2 Wnioskodawca rozumie wartość aktualną działek ponieważ zostały one nabyte jako grunt rolny (za cenę 10 tys. zł) i przekształcone na działki budowlane. Aktualną wartość działek Wnioskodawca zamierza zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie sprzedaży domów.
Pytania
1. Czy wydatki na materiały i usługi budowlane, udokumentowane fakturami, stanowią koszty uzyskania przychodu w momencie sprzedaży poszczególnych domów (koszty bezpośrednie)?
2. Czy cena nabycia gruntu (zakupionego wcześniej do majątku prywatnego) może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów w ramach prowadzonej działalności w momencie sprzedaży wybudowanego na tym gruncie domu?
3. Czy Wnioskodawcy przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakupy materiałów i usług związanych z budową domów przeznaczonych na sprzedaż opodatkowaną?
4. Czy fakt równoległego świadczenia usług brukarskich wpływa na moment odliczenia podatku VAT od inwestycji budowlanej?
Interpretacja dotyczy sprawy będącej przedmiotem zapytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie Nr 1 i 2). Natomiast w zakresie pytań Nr 3 i Nr 4 dotyczących podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcia.
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1. Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki poniesione na budowę domów stanowią koszty bezpośrednio związane z przychodem i powinny być rozliczane w momencie sprzedaży poszczególnych domów.
Ad 2. Wartość prywatnych działek gruntu może stanowić koszt uzyskania przychodu rozliczany proporcjonalnie przy sprzedaży poszczególnych nieruchomości.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że pod pojęciem „wartość prywatnych działek gruntu”, o której mowa w stanowisku do pytania Nr 2 Wnioskodawca rozumie wartość aktualną działek ponieważ zostały one nabyte jako grunt rolny (za cenę 10 tys. zł) i przekształcone na działki budowlane. Aktualną wartość działek Wnioskodawca zamierza zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie sprzedaży domów.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku:
· w odniesieniu do sposobu ustalenia wartości gruntu w momencie sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe,
· w pozostałym zakresie – jest prawidłowe,
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ww. ustawy.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów lub zabezpieczenie albo zachowanie źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.
Wyrażenie „w celu osiągnięcia przychodów” zawarte we wskazanym art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza, że nie wszystkie wydatki ponoszone przez podatnika w związku z osiąganiem przychodów podlegają odliczeniu od podstawy opodatkowania. Należy zauważyć, że przez sformułowanie „w celu” należy rozumieć dążenie do osiągnięcia jakiegoś stanu rzeczy (przychodu), a dążenie podatnika ma przymiot „celowości”, jeżeli na podstawie dostępnej wiedzy o związkach przyczynowo-skutkowych można zasadnie uznać, że poniesiony koszt może przynieść oczekiwane następstwo (przychód).
W związku z powyższym, kosztem uzyskania przychodu są wszelkie wydatki, których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu i nie są wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:
· być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
· nie być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów,
· być należycie udokumentowany.
Należy również podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w prowadzonej działalności, decyduje podmiot prowadzący tę działalność, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z prowadzoną działalnością, w tym okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów.
W art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano, że:
Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.
Powołany przepis nie będzie miał jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż z racji specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej, nabyta nieruchomość gruntowa (działka) nie będzie stanowiła środka trwałego w prowadzonej przez Pana działalności, lecz towar handlowy.
W myśl art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodów są potrącalne tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione, z zastrzeżeniem ust. 5, 6 i 10.
Zgodnie z art. 22 ust. 5 ww. ustawy:
U podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.
Stosownie do art. 22 ust. 5c cyt. ustawy:
Koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.
Zgodnie z art. 22 ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Zasady określone w ust. 5-5c, z zastrzeżeniem ust. 6b, mają zastosowanie również do podatników prowadzących podatkowe księgi przychodów i rozchodów, pod warunkiem, że stale w każdym roku podatkowym księgi te będą prowadzone w sposób umożliwiający wyodrębnienie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się tylko do tego roku podatkowego.
Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, stosownie do art. 22 ust. 6b ww. ustawy, w przypadku podatników, o których mowa w ust. 6, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.
Przy ustalaniu dochodu z działalności gospodarczej na dany rok podatkowy należy uwzględnić dyspozycję art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
U podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14, a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa.
Zasady prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów zostały określone w rozporządzeniu Ministra Finansów z 6 września 2025 r. Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2025 r. poz. 1299).
W tym miejscu wyjaśnienia wymaga użyte pojęcie „towary”, przez które § 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów rozumie:
Towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, produkcję niezakończoną, wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki, z tym że:
a) towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej;
b) materiałami (surowcami) podstawowymi są materiały, które w procesie produkcji lub przy świadczeniu usług stają się główną substancją gotowego wyrobu; do materiałów podstawowych zalicza się również materiały stanowiące część składową (montażową) wyrobu lub ściśle z wyrobem złączone (np. opakowania - puszki, butelki) oraz opakowania wysyłkowe wielokrotnego użytku (np. transportery, palety), jeżeli opakowania te nie są środkami trwałymi;
c) materiałami pomocniczymi są materiały niebędące materiałami podstawowymi, które są zużywane w związku z działalnością gospodarczą i bezpośrednio oddają wyrobowi swoje właściwości;
d) wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane,
e) produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), to jest niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem;
f) brakami są nieodpowiadające wymaganiom technicznym wyroby własnej produkcji, całkowicie wykończone bądź też doprowadzone do określonej fazy produkcji; brakami są również towary handlowe, które na skutek uszkodzenia lub zniszczenia w czasie transportu bądź magazynowania utraciły częściowo swą pierwotną wartość;
g) odpadami są materiały, które na skutek procesów technologicznych lub na skutek zniszczenia albo uszkodzenia utraciły całkowicie swą pierwotną wartość użytkową.
Jak wynika z treści objaśnień do podatkowej księgi przychodów i rozchodów, stanowiących załącznik nr 1 do ww. rozporządzenia, kolumna 10 jest przeznaczona do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu.
Kolumna 11 jest przeznaczona do wpisywania kosztów ubocznych związanych z zakupem, np. kosztów dotyczących transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze.
Natomiast kolumna 13 jest przeznaczona do wpisywania pozostałych kosztów (poza wymienionymi w kolumnach 10 - 12), z wyjątkiem kosztów, których zgodnie z art. 23 ustawy o podatku dochodowym nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów. W kolumnie tej wpisuje się w szczególności takie wydatki, jak: czynsz za lokal, opłatę za energię elektryczną, gaz, wodę, c.o., opłatę za telefon, zakup paliw, wydatki dotyczące remontów, amortyzację środków trwałych, składki na ubezpieczenie emerytalne i rentowe pracowników w części finansowanej przez pracodawcę, składki na ubezpieczenie wypadkowe pracowników, wartość zakupionego wyposażenia, to jest rzeczowych składników majątku, związanych z wykonywaną działalnością, niezaliczonych, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym, do środków trwałych.
W myśl § 2 pkt 2 ww. rozporządzenia:
Przez cenę zakupu rozumie się cenę, jaką nabywca płaci za zakupione składniki majątku, pomniejszoną o podatek od towarów i usług, podlegający odliczeniu zgodnie z odrębnymi przepisami, a przy imporcie powiększoną o należne cło, podatek akcyzowy oraz opłaty celne dodatkowe, obniżoną o rabaty, opusty, inne podobne obniżenia, w przypadku zaś otrzymania składnika majątku w drodze darowizny lub spadku – wartość odpowiadającą cenie zakupu takiego samego lub podobnego składnika.
Z kolei, w myśl § 2 pkt 3 ww. rozporządzenia:
Przez cenę nabycia rozumie się cenę zakupu składnika majątku powiększoną o koszty uboczne związane z zakupem towarów i składników majątku do chwili złożenia w magazynie według ich cen zakupu, a w szczególności koszty transportu, załadunku i wyładunku oraz ubezpieczenia w drodze.
Zgodnie z § 2 pkt 4 cyt. rozporządzenia:
Za koszt wytworzenia uważa się wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług.
Stosownie do § 20 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów:
Podatnik jest obowiązany do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego dalej „spisem z natury”, na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego, na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie utraty w ciągu roku podatkowego prawa do opłacania podatku na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2025 r. poz. 843), zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji działalności.
Zgodnie natomiast z § 22 ust. 1 ww. rozporządzenia:
Podatnik jest obowiązany wycenić materiały (surowce) i towary handlowe objęte spisem z natury według cen zakupu lub nabycia albo według cen rynkowych z dnia sporządzenia spisu, jeżeli są one niższe od cen zakupu lub nabycia; spis z natury półwyrobów, wyrobów gotowych i braków własnej produkcji wycenia się według kosztów wytworzenia, a odpadów użytkowych, które w toku działalności utraciły swoją pierwotną wartość użytkową, wycenia się według wartości wynikającej z oszacowania uwzględniającego ich przydatność do dalszego użytkowania.
Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem są m.in. usługi brukarskie. W ramach działalności zamierza Pan wykonywać prace związane ze wznoszeniem budynków. Wybrał Pan opodatkowanie dochodów z działalności gospodarczej według podatku liniowego. Dla celów działalności prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów . Na podstawie aktu notarialnego z 25 marca 2011 r. stał się Pan właścicielem prywatnych działek gruntu nabytych poza działalnością gospodarczą. Działki nie były dotychczas wykorzystywane w działalności gospodarczej, ani wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Planuje Pan przeznaczyć działki pod realizację inwestycji polegającej na budowie 6 domów jednorodzinnych z zamiarem ich sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Budowa będzie realizowana etapami. W związku z inwestycją będzie Pan ponosił wydatki udokumentowane fakturami VAT (materiały budowlane, usługi obce). Budynki będące przedmiotem wniosku będą budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi o symbolu PKOB 111. Zgodnie z KŚT, budynki te po zakończeniu budowy i przyjęciu do użytkowania klasyfikowane będą w grupie 1, podgrupie 11, rodzaj 110. Wybudowane budynki wprowadzi Pan do ewidencji jako towary handlowe. W dniu wprowadzenia do ewidencji będą one kompletne, zdatne do użytku i trwale związane z gruntem. Aktualną wartość działek zamierza Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie sprzedaży domów. Wskazał Pan, że pod pojęciem „wartość prywatnych działek gruntu”, o której mowa w stanowisku do pytania Nr 2 rozumie Pan wartość aktualną działek ponieważ zostały one nabyte jako grunt rolny (za cenę 10 tys. zł) i przekształcone na działki budowlane. Aktualną wartość działek Wnioskodawca zamierza zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie sprzedaży domów.
Mając na uwadze cytowane powyżej przepisy prawa oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że skoro wprowadzi Pan do działalności gospodarczej nieruchomość gruntową (działkę) jako towar handlowy i zamierza Pan wybudować na niej 6 domów jednorodzinnych celem dalszej odsprzedaży - to wydatki poniesione na nabycie gruntu oraz wydatki na budowę domów jednorodzinnych (wydatki na materiały i usługi budowlane) będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w Pana działalności gospodarczej. Należy bowiem uznać, że spełniają one kryteria celowości, o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przy tym nie są wydatkami wymienionymi w art. 23 ww. ustawy.
Zauważyć należy, że we wniosku wskazał Pan, że aktualną wartość działek zamierza Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie sprzedaży domów.
W myśl art.22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.
Jak stanowi zaś art. 22g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Zgodnie natomiast z art. 22g ust. 8 tej ustawy:
Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.
W myśl art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.
Wyjaśniam, że art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy ustalenia wartości początkowej środka trwałego, a nie tak jak w Pana przypadku towaru handlowego. Tym samym przepis ten nie może mieć u Pana zastosowania.
Co więcej przepis ten odnosi się do możliwości ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego w sytuacjach, w których środek trwały odpowiednio został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz brak jest możliwości ustalenia tej wartości (w przypadku nabycia) lub w przypadku, gdy został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie. Art. 22g ust. 9 cyt. ustawy nie ma służyć podnoszeniu rynkowej wartości nieruchomości dzięki odwołaniu się do ich aktualnych cen na rynku nieruchomości.
Towary handlowe klasyfikuje się jako aktywa obrotowe, przeznaczone do sprzedaży w krótkim okresie, co odróżnia je od środków trwałych.
Biorąc pod uwagę charakter prowadzonej przez Pana działalności należy stwierdzić, że będące przedmiotem wniosku wydatki wskazane powyżej nie byłyby ponoszone, gdyby nie prowadzona inwestycja zmierzająca do uzyskania przychodów ze sprzedaży określonych domów jednorodzinnych. Tym samym zrealizowanie celu gospodarczego, jakim jest uzyskanie przychodu w postaci ceny zbywanych domów jednorodzinnych, ściśle związane jest z poniesieniem powyższych wydatków.
Do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami może więc Pan zaliczyć wskazane we wniosku koszty nabycia gruntu oraz wydatki na materiały i usługi budowlane. Koszty te są ściśle związane z procesem budowy domów jednorodzinnych, gdyż niewątpliwie służą „wytworzeniu” przedmiotów realizowanego przez Pana przedsięwzięcia. Koszty te nie powstałyby samoistnie, w oderwaniu od realizowanej inwestycji. Umożliwia to bezpośrednie powiązanie ich z przychodami osiąganymi ze zbycia wskazanych we wniosku domów jednorodzinnych. W związku z powyższym koszty te podlegają ujęciu w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 5, 6 i 10 tego artykułu.
Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia wskazanych we wniosku towarów handlowych kosztami uzyskania przychodów będą poniesione na nabycie zbywanych towarów handlowych wydatki wynikające z Pana ksiąg podatkowych.
Wydatki poniesione na nabycie nieruchomości będą stanowiły u Pana koszty uzyskania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i powinny być zaksięgowane w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10, jako towar handlowy, według ceny zakupu.
Ustalając koszt uzyskania przychodów z tytułu zbycia przedmiotowego towaru handlowego (nieruchomości) w momencie sprzedaży należy sięgnąć do historycznego kosztu nabycia gruntu, stosując odpowiednią proporcję. Należy przy tym wziąć pod uwagę zapisy rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (w szczególności § 22 ust. 1 tego rozporządzenia).
Podkreślam, że samo oszacowanie wartości początkowej towaru handlowego według cen aktualnych, ale według stanu faktycznego z dnia nabycia nieruchomości przez Pana nie jest tym samym, co faktyczne poniesienie wydatku.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.