0113-KDIPT1-3.4012.758.2026.2.JM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku sprzedaży budynku biurowo-usługowego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Uzupełnili go Państwo pismem z 5 sierpnia 2026 r. (wpływ 6 sierpnia 2026 r.), a w odpowiedzi na wezwanie pismem z 4 września 2026 r. (wpływ 4 września 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Państwa Spółka zamierza sprzedać nieruchomość gruntową, oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr 1 obręb nr 1, o powierzchni 0.1520 ha, położoną w A przy ul. A, zabudowaną budynkiem biurowo-usługowym wraz z prawem własności tego budynku wpisaną do KW 1. Działka nr 1 jest w Państwa użytkowaniu wieczystym od roku 2004 do roku 2103. Na tej działce w latach 2006-2008 w ramach własnej działalności inwestycyjnej wznieśli Państwo sześciokondygnacyjny budynek biurowo-usługowy wraz ze znajdującym się w podpiwniczeniu tego budynku dwupoziomowym garażem wielostanowiskowym. W trakcie procesu inwestycyjnego odliczali Państwo podatek od towarów i usług, naliczony od wykonywanych prac budowlano-montażowych i innych zakupów związanych z realizacją i oddaniem do użytku tego budynku. Budynek był wzniesiony w celu realizacji podstawowej formy Państwa działalności gospodarczej, to jest wynajmowania znajdujących się w budynku lokali oraz miejsc garażowych osobom trzecim. 26 marca 2008 roku uzyskali Państwo pozwolenie na użytkowanie tego budynku (…) pod warunkiem wykonania w terminie do dnia 30.06.2008 roku robót wykończeniowych na trzecim piętrze. 16 czerwca 2008 roku został sporządzony „protokół oględzin robót budowlanych lub obiektu budowlanego”, w którym Państwowy Inspektor Nadzoru Budowlanego potwierdził wykonanie robót budowlanych na III piętrze stanowiących warunek decyzji zezwalającej na jego użytkowanie.

Pierwsi najemcy przejęli lokale 1 kwietnia 2008 roku. Kolejni najemcy obejmowali lokale w następnych miesiącach. Obecny, potencjalny nabywca lokalu był i jest Państwa najemcą. Swój pierwszy lokal - całe IV piętro - objął 1 kwietnia 2008 roku na podstawie umowy najmu z 31 grudnia 2007 roku i było to pierwsze zasiedlenie tego lokalu. Umowa najmu tego lokalu została rozwiązana 7 stycznia 2013 r., a w jej miejsce została zawarta nowa umowa najmu obejmująca całe II i III piętro (w tym wypadku było to już kolejne zasiedlenie) i dotychczasowe IV piętro. Kolejne umowy zawierane z tym najemcą - potencjalnym nabywcą - poszerzały przedmiot najmu o lokale, które wcześniej były już użytkowane przez inne podmioty.

Według stanu na 31 grudnia 2009 roku wszystkie możliwe do wynajęcia lokale oraz miejsca garażowe zostały w tym budynku wynajęte osobom trzecim. Od tamtego czasu budynek jest w całości wynajęty osobom trzecim, a skład najemców w ostatnich 5 latach nie uległ zmianie. Najem oparty jest o pisemne umowy najmu. Czynsz najmu jest w cyklach miesięcznych fakturowany, naliczany jest od niego podatek VAT.

Państwa Spółka świadczy usługi obsługi najmu lokali w tym budynku. Polegają one na zakupie i zapewnieniu dostaw mediów (woda, ścieki, energia elektryczna i cieplna), zapewnieniu fizycznej ochrony osób i mienia, sprzątaniu części wspólnych, wywozu odpadów, zapewnieniu serwisu urządzeń technicznych takich jak windy, wentylacja, klimatyzacja, system ochrony ppoż, organizowaniu remontów bieżących i okresowych, ubezpieczeniu budynku. We wszystkich przypadkach stroną umów na wykonywanie tych prac jest Państwa Spółka. Wynikające z tych usług koszty są zgodnie z treścią zawartych umów najmu przenoszone na najemców w ramach tak zwanych opłat eksploatacyjnych. Opłaty te są przez Państwa rozliczane i w cyklach miesięcznych fakturowane. Naliczany jest od nich podatek VAT.

Spółka zatrudnia osobę do zajmowania się bieżącą organizacją obsługi najmu, osobę do rozliczania kosztów najmu wyposażoną w specyficzne dla Państwa spółki oprogramowanie do rozliczania tych kosztów, sprzątaczki oraz konserwatora. Ponadto posiadają Państwo własne wyposażenie i narzędzia do świadczenia usługi sprzątania i bieżącej konserwacji.

Nakłady remontowe ponoszone przez Spółkę nie były związane z ulepszaniem budynku. Większość z nich związana była z przygotowaniem powierzchni pod najem dla nowych najemców lub odświeżania wynajmowanej powierzchni w trakcie trwania najmu. W ostatnich 5 latach łączne nakłady na dowolne prace remontowe wyniosły (…) zł. Wartość początkowa budynku wynosi (…) zł.

Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie budynek wraz z prawem użytkowania działki, na której budynek jest wzniesiony. Nabywca na mocy przepisów kodeksu cywilnego (art. 678) wejdzie w stosunek najmu z Państwa dotychczasowymi najemcami. Ponieważ potencjalnym nabywcą jest Państwa główny najemca w chwili sprzedaży wygaśnie jego umowa najmu. Nabywca nie przejmuje żadnych Państwa zobowiązań związanych z obsługą najmu, to jest umów o pracę, wyposażenia do świadczenia tych usług, umów na dostawę mediów, ochronę, serwis urządzeń technicznych. W celu zapewnienia nieprzerwanego funkcjonowania obiektu stroną części umów związanych z obsługą najmu zostaną Państwo do czasu skutecznego ich wypowiedzenia i zawarcia tych umów przez nabywcę. Ureguluje to oddzielna umowa między nabywcą a Państwa spółką.

Wyżej opisany budynek jest Państwa drugim tego typu obiektem. Wcześniej w latach 2004-2006 zrealizowali Państwo budynek biurowy przy ul. (...) w A, w którym od roku 2006, na tych samych zasadach, co w budynku przy ul. A, wynajmowali i wynajmują Państwo lokale innym podmiotom gospodarczym. Po ewentualnej sprzedaży budynku przy ul. A nadal będą Państwo prowadzili działalność gospodarczą opartą o budynek przy ul. (...) w A.

Spółka zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości wpisanej do KW 1 zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym położonym w A przy ul. A wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr 1 obręb nr 1, o powierzchni 0.1520 ha.

Pytanie

Czy przedmiotowa sprzedaż będzie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług w całości zwolniona z tego podatku?

Państwa stanowisko w sprawie

Uważają Państwo, że sprzedaż nieruchomości wpisanej do KW 1 zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym położonym w A przy ul. A wraz z prawem użytkowania wieczystego działki będzie zwolniona od podatku od towarów i usług. Za Państwa stanowiskiem przemawiają następujące okoliczności:

1)  Dostawa budynków jest zwolniona od podatku od towarów i usług z wyjątkiem dwóch okoliczności, które nie mają tutaj zastosowania. Do przedmiotowej dostawy nie mają zastosowania wyłączenia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 a) i pkt 10 b).

Dostawa budynku nie jest realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14) ustawy pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania budynków lub ich części po ich wybudowaniu pierwszemu użytkownikowi.

W Państwa przypadku budynek uzyskał zgodę na użytkowanie (z wyłączeniem III piętra) 26 marca 2008 roku, a do odpłatnego użytkowania pierwszych części budynku doszło 1 kwietnia 2008 roku. Wszystkie części budynku zostały wynajęte, krótko po pierwszym zasiedleniu, a na dzień 31 grudnia 2009 roku cały budynek był wynajęty różnym podmiotom.

Planowana sprzedaż budynku i jego dostawa na rzecz nabywcy, który od 1 kwietnia 2008 roku był pierwszym najemcą IV piętra budynku, nie jest związana z żadnym stosunkiem zobowiązaniowym, jaki istniał w chwili pierwszego zasiedlenia. Umowa najmu na podstawie, której nabywca wynajmował IV piętro została rozwiązana 7 stycznia 2013 roku. Do dostawy budynku dojdzie wiele lat po okresie dwuletnim wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 b).

2)  Zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z tym także sprzedaż prawa użytkowania wieczystego objęta jest zwolnieniem stosowanym dla budynku, to jest z art. 43 ust. 1 pkt 10. Nie mają zastosowania przepisy art. 29a ust. 9, gdyż sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nie jest czynnością oddania w użytkowanie wieczyste gruntu. Oddania w użytkowanie wieczyste może dokonać właściciel gruntu: Skarb Państwa lub Jednostka Samorządu. Zbywca nie jest taką jednostką.

3)  W okresie ostatnich 5 lat łączne nakłady na różne prace remontowe budynku nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary (w tym budynki) w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowo-usługowym. Działka jest w Państwa użytkowaniu wieczystym od roku 2004 do roku 2103. Na tej działce w latach 2006-2008 w ramach własnej działalności inwestycyjnej wznieśli Państwo sześciokondygnacyjny budynek biurowo-usługowy wraz ze znajdującym się w podpiwniczeniu tego budynku dwupoziomowym garażem wielostanowiskowym. W trakcie procesu inwestycyjnego odliczali Państwo podatek od towarów i usług, naliczony od wykonywanych prac budowlano-montażowych i innych zakupów związanych z realizacją i oddaniem do użytku tego budynku. Budynek był wzniesiony w celu realizacji podstawowej formy Państwa działalności gospodarczej, to jest wynajmowania znajdujących się w budynku lokali oraz miejsc garażowych osobom trzecim. Pierwsi najemcy przejęli lokale 1 kwietnia 2008 roku. Kolejni najemcy obejmowali lokale w następnych miesiącach. Obecny, potencjalny nabywca lokalu był i jest Państwa najemcą. Swój pierwszy lokal - całe IV piętro - objął 1 kwietnia 2008 roku na podstawie umowy najmu z 31 grudnia 2007 roku i było to pierwsze zasiedlenie tego lokalu. Umowa najmu tego lokalu została rozwiązana 7 stycznia 2013 r., a w jej miejsce została zawarta nowa umowa najmu obejmująca całe II i III piętro (w tym wypadku było to już kolejne zasiedlenie) i dotychczasowe IV piętro. Kolejne umowy zawierane z tym najemcą - potencjalnym nabywcą - poszerzały przedmiot najmu o lokale, które wcześniej były już użytkowane przez inne podmioty. Według stanu na 31 grudnia 2009 roku wszystkie możliwe do wynajęcia lokale oraz miejsca garażowe zostały w tym budynku wynajęte osobom trzecim.

W analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku wykorzystywanego przez Państwa w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem przy sprzedaży budynku biurowo-usługowego będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż budynku biurowo-usługowego będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku sprzedaży budynków niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Na mocy art. 29a ust. 9 ustawy:

W świetle ww. przepisów przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, według stanu na 31 grudnia 2009 roku wszystkie możliwe do wynajęcia lokale oraz miejsca garażowe zostały w tym budynku wynajęte osobom trzecim. Od tamtego czasu budynek jest w całości wynajęty osobom trzecim, a skład najemców w ostatnich 5 latach nie uległ zmianie. Nakłady remontowe ponoszone przez Spółkę nie były związane z ulepszaniem budynku.

W konsekwencji powyższego dla dostawy budynku biurowo-usługowego będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana przez Państwa dostawa ww. budynku nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokalu minie okres dłuższy niż dwa lata. Zatem planowana przez Państwa sprzedaż budynku biurowo-usługowego, będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazałem powyżej, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Podsumowując, stwierdzam że sprzedaż budynku biurowo-usługowego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie korzystać ze zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w A. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.